海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2002)海中法民终字第X号
上诉人(原审第三人)中国银行海口市海甸支行，住所地：海口市X路X号。
负责人严某某，该行行长。
委托代理人林某，该行副科长。
委托代理人崔某某，中国银行海南省分行资产保全处科员。
被上诉人(原审原告)吴某某，女，汉族，X年X月X日出生，无业，住（略）。
委托代理人冯某某，男，汉族，X年X月X日出生，个体户，住（略）。
原审被告海南富仁房地产开发有限公司，住所地：海口市X路昌隆酒店九楼。
法定代表人李某某，该公司总经理。
上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市振东区人民法院(2002)振民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2002年6月6日立案受理后，依法指定审判员蔡红曼担任审判长，与审判员胡曙光、李某组成合议庭，共同负责对案件进行审理。现经合议庭评议，本案已经审理终结。
原审法院认定，被上诉人与原审被告海南富仁房地产开发有限公司(以下简称富仁公司)签订的房屋买卖合同系双方在平等互利、公平合理的原则上自愿签订的，意思表示真实，内容合法，故合同合法有效。被上诉人已经按合同约定履行付清购房款义务，原审被告富仁公司也按约定将房屋交付被上诉人居住使用，但原审被告富仁公司至今未依约办理房屋产权过户登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。被上诉人付清房款且已实际入住至今，应认定被上诉人对该房屋产权的取得和占有是合法有效的。富仁公司故意违约未按合同之约定和法律之规定，在房产部门办理房屋产权过户登记手续，且在该房与被上诉人有有效买卖关系存续期间，未经被上诉人同意将该房向上诉人提供贷款抵押担保，侵害了被上诉人的合法权益，原审被告富仁公司已构成侵权，该抵押行为无效，不受法律保护。故富仁公司还应承担恶意抵押和无效担保的过错责任。上诉人作为金融机构对房产抵押未作必要审查，故对抵押无效也应负相应过错责任。被上诉人要求确认富仁公司与上诉人对富虹大厦后幢第X层805房设定的抵押关系无效，确认被上诉人与富仁公司之间的房屋买卖合同有效，限期富仁公司办理房屋过户手续，事实清楚，证据确实充分，符合法律规定，原审法院予以支持。上诉人的陈述意见，理由不充分，原审法院不予采纳。据此判决如下：一、中国银行海口市海甸支行对海南富仁房地产开发有限公司的富虹大厦后幢第X层X号房产证（略）号房产抵押权无效；二、吴某某与海南富仁房地产开发有限公司签订的《富虹大厦买卖合同》有效，海南富仁房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起30日内在房产登记管理机关办理海口市椰林某X号富虹大厦后幢第X层X号房屋产权证至吴某某名下。
上诉人上诉称，(一)被上诉人与原审被告富仁公司签订的房屋买卖合同所涉及的房屋因未履行法定手续，其所有权一直没有发生转移；(二)即使被上诉人签订的房屋买卖合同有效，上诉人与富仁公司签订的房屋抵押合同的效力也应当优先于被上诉人与富仁公司的合同之债；(三)被上诉人在本案中存在重大过错，而且其诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效；(四)被上诉人认为富仁公司对其侵权，并不足以导致上诉人对该屋享有的房屋抵押权无效。综上，请求二审撤销原审判决，依法予以改判。
被上诉人答辩称，(一)根据最高法院有关司法解释和海南省高院的有关规定，凡是在抵押关系设定之前，购房户已经与房地产开发商签订房屋买卖合同并基本付清房款的，抵押关系均无效。本案被上诉人与富仁公司签订购房合同及支付完全部购房款在先，上诉人与富仁公司设立抵押关系在后，故一审法院判决该抵押关系无效是正确的；(二)《担保法》第37条第1款第6项规定，依法不得抵押的其他财产不得抵押。被上诉人认为这条法律规定包含了已经出售并基本付清房款的房屋不得抵押；(三)全国同类案件很多，与本案有关的案例也很多，均判决抵押关系无效；(四)2002年2月4日，被上诉人到海口市房产局档案室查询档案时才发现富仁公司将被上诉人已经付完房款的房屋抵押给上诉人，因此，本案的诉讼时效期间应从这一天开始计算。被上诉人在2002年2月7日起诉未超过诉讼时效。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告富仁公司未作陈述意见。
法庭围绕双方争议的焦点问题，审理查明的事实如下：
1997年3月10日，被上诉人与原审被告富仁公司签订《富虹大厦买卖合同书》一份，约定被上诉人购买富仁公司位于海口市椰林某X号的富虹大厦后幢第X层805房，建筑面积129．25平方米，房价每平方米1000元，总房价款人民币（略）元，付款方式为一次性支付，富仁公司应于1997年3月10日之前将该房交付被上诉人使用，被上诉人在交清全部房款后，富仁公司负责为被上诉人办理房屋产权证。签约当日，被上诉人向富仁公司付清了购房款人民币（略）元，富仁公司向被上诉人出具了收到该款项的《收据》，并于当天将房屋交付给被上诉人使用，但富仁公司一直未依约给被上诉人办理房屋产权过户手续。1997年7月富仁公司以其公司名义对富虹大厦后幢第X层X号房办理了《房屋所有权证》(房证字第（略）号)，1997年9月8日上诉人与富仁公司、海南华隆贸易发展有限公司签订了一份《房屋抵押贷款合同》，约定海南华隆贸易发展有限公司向上诉人借款人民币100万元，富仁公司以其海口市椰林某X号富虹大厦3个房产证(其中包括被上诉人购买的X号房在内)，建筑面积512．27平方米，作为海南华隆贸易发展有限公司的借款担保，并于1997年9月在海口市房产部门办理了房产抵押的他项权登记手续。后被上诉人对富虹大厦后幢第X层805房申请办理房产证时发现富仁公司已将该房产权抵押给银行贷款，便向富仁公司提出异议。遂引起讼争。
上述事实以及相关证据经过各方质证，法庭予以确认。
本院根据查明的事实，处理意见如下：
被上诉人与富仁公司在平等互利、等价有偿的原则下签订的《富虹大厦买卖合同》意思表示真实，未违反国家法律规定，原审判决认定为有效正确，双方应严某执行。签约后，被上诉人依约付清了购房款，履行了合同义务，但富仁公司除依约将房屋交付给被上诉人居住使用外，未依约给被上诉人办理房屋产权过户登记手续，且将被上诉人所购买的房屋所有权证办理至其公司名下后，又将该房屋为他人向上诉人借款提供担保，富仁公司的上述行为已经构成严某违约，应承担相应的违约责任。被上诉人诉请富仁公司办理房屋产权过户手续的理由成立，应予支持。我国法律虽然规定不动产的转移以＂登记＂为准，但被上诉人已经付清全部购房款，亦入住使用该房多年，办理房屋产权过户登记的实质要件已经具备，富仁公司未将被上诉人所购买的房屋过户至被上诉人名下只是形式要件未完备，从保护消费者权益和稳定海南省房地产市场经济出发，该房屋的产权应认定归被上诉人所有。富仁公司明知富虹大厦后幢第X层805房已经出售给被上诉人，但却隐瞒此真实情况，与上诉人及海南华隆贸易发展有限公司签订《房屋抵押贷款合同》，以其已不享有产权的房屋作为为他人借款的抵押物，富仁公司的行为侵犯了被上诉人的合法权益。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十三条第一款＂以自己不享有所有权或者经营权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效＂的规定，富仁公司与上诉人、海南华隆贸易发展有限公司在《房屋抵押贷款合同》中所设定的涉及被上诉人房屋部分的抵押担保关系应认定为无效。上诉人以该抵押是经过房产部门登记其已经依法取得了《他项权利证书》，主张该抵押有效的理由不充分，本院不予支持。被上诉人作为权利被侵害的第三人，其具有请求确认该抵押关系无效的请求权。至于诉讼时效问题，应从被上诉人知道或应当知道其权利被侵害之日起计算。上诉人未能举出有效证据证明被上诉人知道或应当知道其权利被侵害之日已超过两年的期限，故被上诉人的诉讼时效的起算日期应从2002年2月4日其到海口市房产局查询档案时起算，因此被上诉人起诉并未超过诉讼时效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4095元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长蔡红曼
审判员胡曙光
审判员李某
二○○二年八月九日
书记员陈杨丽
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