原告马某。
委托代理人赵XX。
委托代理人王XX。
被告南通天鑫房地某开发贸易有限公司。
法定代表人陈XX。
委托代理人杨XX。
委托代理人崔XX。
原告马某与被告南通天鑫房地某开发贸易有限公司（以下简称天鑫房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告马某于2011年8月15日向本院提起诉讼，本院于2011年8月17日作出受理决定。2011年8月17日将受理案件通知书及举证通知书送达原告马某，2011年10月21日将应诉通知书及举证通知书送达被告天鑫房开公司。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年11月28日、12月16日、12月23日对本案公开开庭进行了审理。原告马某及其委托代理人王XX，被告天鑫房开公司的委托代理人杨XX、崔XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马某诉称，2010年2月2日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告锦祥花园海棠苑X号楼X单元X-X层X号商品房一套，总价款为x元。付款方式及期限为按揭贷款，首付x元，贷款x元整。合同签订后，原告积极履行合同义务，支付了房屋首付x元，缴纳了水电表初装费1600元，并提供个人的相关材料配合被告办理按揭贷款手续。然而被告未能按照合同约定于2010年2月28日之前交房给原告，而是延期至2011年7月23日，并且至今没有给原告办理房屋所有权证。双方签订的《合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的，逾期超过180日，每日按已付房款的万分之十计算违约金。”被告逾期交房503天，给原告带来严重的损失，因此原告有权根据合同的约定要求被告支付相应的违约金。同时，合同约定在交付房屋后180日内，被告应为原告办理房屋权属登记，但至今被告仍没有给原告办理。据此，请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证。2、判令被告向原告支付逾期交付违约金x.3元。3、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金x.1335元。4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告天鑫房开公司辩称，一、房产证在2011年1月24日已经办好交给原告，原告拿着房产证到银行办理的抵押贷款手续。二、被告出售给原告的房屋为现售房，交房的行为和交付房款的行为应当同时履行，在约定的2010年2月28日交付房屋的日期，原告连办理按揭贷款的手续都没有准备齐，双方不办理房屋的交接手续均属正常，均不构成违约。交房和交房款应同时履行。三、交付房屋是双方的行为，只有双方同时到场，同时履行时，交房行为才能完成。直到2011年7月份，原告才有时间办理房屋交接手续，对此被告没有主观过错。四、被告没有违反办理房屋权属登记的约定，不应当支付所谓的逾期办理房屋所有权证违约金。五、约定的交房期限为房款交清后三个月内交房。原告原来选购的是另外一套房产，因房款高达200多万元，原告无力购买，所以又调换为现在这套房，经被告特批，为原告优惠房款x元，在换房单上批示房款全部交清后三个月内交房。原告在2011年5月17日将房款全部交清，被告在2011年8月17日之前交房都不算逾期交房。六、双方所签《合同》约定的违约金过高。综上，被告不存在逾期交房和逾期办理房产证的问题，原告提出的被告违约之诉不能成立，应驳回原告的全部诉讼请求。
本院根据原、被告的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、被告是否存在逾期交房的违约行为；2、被告是否存在逾期办理房屋所有权证的违约行为。
原告马某为支持自己的诉讼主张，提交如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告存在商品房买卖合同关系。2、2010年2月2日收据两张、2010年3月1日收据1张、契税完税证1张、2011年5月7日收据1张，以此证明房屋的总价款为x元支付方式及期限为按揭贷款，首付x元，贷款x元。房屋的交付期限为2010年2月28日前，被告逾期交房超过180日，每日按原告已付房款的万分之十计算违约金，被告应在交房后180日内即截止到2010年7月29日前协助原告办理房屋所有权证书。《合同》签订当日原告就支付了开户水电费，2010年3月1日原告将首付款x元全部交给被告，原告于2010年5月7日缴纳了契税，2011年5月7日被告将按揭贷款办理完毕，并为原告出具收款收据。3、交房单1份及物业收据1份，证明被告2011年7月23日才履行了交房义务。4、录音材料1份，证明原告向被告提供了两份材料，按揭贷款应由被告办理。5、担保合同1份，证明被告提供全程担保。被告天鑫房开公司对以上证据质证后，发表如下质证意见，证据1、证据2、证据3的真实性无异议，但对证据指向有异议，原告并没有按约支付首付款，原告知道按揭贷款到帐的日期，原告应到被告处领钥匙。物业费收据与本案无关。证据4录音不显示时间、地某、画面，录音不清楚、不完整，不能证明原告的证据指向。证据5担保合同被告作为担保人，但所有手续都是原告签字办理的。
被告天鑫房开公司为支持自己的观点，提交如下证据：1、焦作市房产管理局办的房权证1份（复印件），证明2011年1月24日已办好房产证。2、原告提交的收入证明、工商银行对原告的信用证明、申某、抵押合同、购房合同、银行汇款单，以此证明原告于2011年5月17日才将按揭贷款手续办理完毕，款才打到被告的帐上，在此之前，是因为原告提供的手续不合规定，才拖了15个月办理按揭贷款。3、换房单1份，证明该房被告为原告给的是优惠价，优惠了10多万元，并证明房款交清后三个月内交付房屋被告并未逾期交房。4、建设工程验收备案表，证明2011年1月18日手续已交备案，被告不存在违约。5、三份《商品房买卖合同》，证明被告所有的买卖合同约定的违约金都是万分之一。唯独只有原告所持的合同的违约金为万分之十。6、出借合同专用登记本，证明原告将被告留存的《商品房买卖合同》原件借走，至今未归还，《合同》上违约金万分之十系原告擅自添加的。原告对以上证据质证后，发表如下意见：对证据1房产证的真实性无异议，但对指向有异议，登记时间为2011年1月24日也已经超过合同约定。证据2的真实性有异议，抵押申某日期改过，由2010年改为2011年，不能证明是原告原因按揭没有办下来。证据3换房单和本案没有关联性，证据4验收备案表，原告取得房屋而不是备案。证据5与本案没有关联性。证据6真实性有异议，《合同》一式四份，如果说原告篡改只能改一份，原告没有借被告的《合同》。
原告马某向本院申某调取焦作市工商银行解放路支行与被告之间的《按揭贷款业务合作协议》及流程，本院依法调取。以此证明银行和被告之间存在合作协议，确定按揭贷款银行及联系按揭贷款银行均应由被告负责。原告马某对以上证据质证后，没有异议。被告天鑫房开公司质证后对证据的真实性没有异议。
被告天鑫房开公司向本院申某调取原告马某在工商银行股份有限公司焦作分行的贷款资料，本院依法调取（共计24页）。原告马某质证后，认为抵押申某日期改过，由2010改为2011，不能证明是原告的原因按揭没有办下来。2008年1月18日竣工验收备案表，原告取得房屋而不是备案。被告天鑫房开公司对该证据没有异议。
本院根据原、被告的举证、陈述及诉辩意见，对本案事实作如下确认：一、证据的分析与认定，原告马某提交的录音资料，因内容不清，本院不予认定；其他证据对方当事人没有提出实质性异议，本院予以认定。被告天鑫房开公司提交的三份《商品房买卖合同》和出借合同专用登记本，因前者缺乏关联性，后者没有原告的签名，且原告不予认可，对此，本院不予认定；其他证据对方当事人没有提出实质性异议，本院予以认定。原、被告双方申某本院调取的证据，原、被告双方均没有提出实质性异议，本院予以认定。二、本案事实为：2009年12月2日，原告马某向被告天鑫房开公司认购了被告锦祥花园海棠苑X号楼X号商铺，房价为（略）元，后因原告经济困难，原告要求换房至锦祥花园海棠苑X号楼X单元X号商铺，原告于2010年1月15日填写了《换房单》，被告方主要负责人在该《换房单》批示“可按此优惠价执行，房款付清后三个月内交房”。2010年2月2日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告锦祥花园海棠苑X号楼X单元X-X层X号商品房一套，《合同》约定，该房总价款为x元。付款方式及期限为：按揭贷款，首付x元，贷款x元。交付期限为：2010年2月28日前，逾期交房超过180日后，每日按已付房款的万分之十计算违约金。房屋交付使用后180日内，出卖人将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。《合同》签订后，原告于2010年3月1日将首付款x元交付给被告。后原告向中国工商银行股份有限公司焦作分行申某贷款x元，2011年2月23日，原告与该银行签订《借款／担保合同》，被告作为《合同》的保证人，原告同时将所购房屋作抵押，2011年5月17日贷款银行将x元借给原告同时将借款汇入被告账户。2011年7月23日被告将房交付给原告。原告所购房屋为现房，2008年1月18日竣工验收，同年3月12日备案。原告的房权证焦房权证解放字第（略）号于2011年1月24日登记，该房权证因以上贷款而抵押在银行。
本院认为，原告马某与被告天鑫房开公司于2010年2月2日签订的《商品房买卖合同》对原告付款方式及期限约定的方式为“按揭贷款，首付x元，贷款x元。”只对金额和方式予以明确，对何时首付、何时付清贷款没有明确日期，根据我国《合同法》第一百六十一条的规定，属于对付款期限约定不明的情形，对此，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。2010年1月15日原告申某换房时，被告明确“房款付清后三个月内交房”，这是双方当事人对付款和交房的明确约定，双方应按此约定各自履行自己的义务，否则，则构成违约。原告于2011年5月17日付清了全部房款，被告于2011年7月23日将房交给原告，根据“房款付清后三个月内交房”的约定，被告交房并没有超过双方约定的时间，因此，被告交房不构成违约。原、被告2010年2月2日签订的《商品房买卖合同》虽对交付房屋期限约定在2010年2月28日前，而此时原告没有支付首付款，根据房屋买卖合同的交易习惯，买受人在没有支付首付款的情况下，出卖人一般是不会交付房屋的；另根据权利与义务相一致的原则，原告没有履行付款义务，被告有权拒绝交付房屋，况且被告与原告有约定全部房款交清后三个月内交房。综上，被告交房的行为不构成逾期交房。关于原告要求被告立即办理房权证并支付逾期办证的违约金的问题，因原告的房权证已于2011年1月24日办理，只是因原告申某贷款而抵押在银行，原告的该诉讼请求缺乏事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告马某的诉讼请求。
本案受理费6556元，由马某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长苗晓霞
审判员黎兴中
审判员韩贵
二○一一年十二月二十九日
书记员张闪闪
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