原告（反诉被告）洛阳市南山机动车驾驶员培训学校。
法定代表人王某某，校长。
委托代理人张卫军，河南润洛律师事务所律师。
被告（反诉原告）张某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人李拴喜，洛阳市涧西工农法律服务所法律工作者。
上列原告洛阳市南山机动车驾驶员培训学校（以下简称南山驾校）诉被告张某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告张某某依法提起反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人王某某及委托代理人张卫军，被告张某某及委托代理人李拴喜，证人刘Ⅹ、王ⅩⅩ、张ⅩⅩ和李ⅩⅩ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南山驾校诉称，2006年8月15日，南山驾校与张某某签订了房屋场地租赁合同，合同规定租期为五年，每年租金x元。合同签订当日，南山驾校支付给张某某x元租金和5000元保证金。随后，南山驾校依约对所租场地进行了清理，修建了水泥路和硬化了场地，建造了厕所和专用水泥墩，安装了电话，制作了广告牌，开始培训学员。2007年8月，张某某收南山驾校2007年9月至2008年9月租金x元，分别于2007年8月21日和9月5日出具相关收据。但是在2007年8月30日，南山驾校所租赁的场地就被洛阳高新开发区征用。第二天，南山驾校就搬离该场地。2007年12月31日，洛阳高新开发区就该场地赔付张某某x.73元，其中南山驾校所修建的相关设施赔付x.20元。依据租赁合同第十二条的约定，南山驾校应当得到自己承建的所有建筑设施的经济补偿。而且，由于合同不能履行，张某某应当返还预交的租金和保证金。在南山驾校的多次要求下，2008年下半年，张某某才支付了x元，此后拒绝支付剩余款项。故状诉请求，1、解除原被告之间的租赁合同；2、判令被告返还租金及保证金x元，以及利息（从2007年9月1日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日，暂计算到起诉之日为5600元）；3、判令被告支付赔偿款x.20元及利息（从2008年1月1日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日，暂计算到起诉之日为2447元）；4、由被告承担本案诉讼费用。
针对诉称，南山驾校提交如下证据：1、2006年8月15日《房屋场地租赁合同》；证明双方存在租赁关系，合同约定因政府拆迁导致合同不能履行，双方可以解除合同，南山驾校投入的财物归南山驾校所有。2、2006年8月16日和12月25日的两张收条；证明南山驾校已经支付了第一年的租金x元。3、2006年8月16日的一张收条；证明张某某收到南山驾校租赁保证金5000元。4、2007年8月21日和9月5日的两张收条；证明张某某收到南山驾校支付的第二年的租金x元。5、2007年8月30日联合通告；证明租用场地被征用，属于合同约定的不可抗力，双方合同已于此日在事实上截止。6、2009年2月19日，洛阳高新开发区X镇X村委会证明；证明南山驾校因租赁场地被拆迁，自2007年8月已撤离。7、2007年12月31日两份拆迁补偿协议书；证明张某某共获得补偿57万余元。8、拆迁补偿登记表和附属物调查登记表、纠错补漏登记表；证明张某某应当返还南山驾校投入财物的补偿款是x.20元。9、中国人民银行利率表。10、刘Ⅹ和王ⅩⅩ证言，证明是南山驾校修建的水泥地坪。
被告张某某辩称，双方的租赁合同已于2008年3月协商解除，就租金及保证金等已经清算完毕。就征地一事，张某某无任何过错，不应赔偿南山驾校。
针对辩称，张某某提交如下证据：1、2006年8月15日《房屋场地租赁合同》；证明双方租赁关系成立，南山驾校若建设施必须有张某某的同意书，租金应当按年缴纳。2、2008年3月6日租赁场地的录像；证明铝合金门窗、电线被盗。3、2008年3月4日一份收条，证明双方终止合同后，张某某退给南山驾校租金x元。4、2009年12月7日，洛阳高新开发区X镇X村委会证明；证明辛店村委会在2009年2月19日为南山驾校出具证明的原因，是南山驾校负责人说为办理营业执照，原证明内容与实际不符，实际情况是南山驾校到2008年10月拆迁才搬离。
被告张某某反诉称，双方2006年8月15日签订的《房屋场地租赁合同》，约定租金按年缴纳，每年x元，先付租金后使用。合同生效后，南山驾校因管理不善，租赁期间晚上无人看护学校，造成铝合金窗户，三项电线四档240米和一个水泵被盗，给张某某造成损失x元。2008年3月4日，双方达成终止协议，但南山驾校一直不搬走，直到2008年10月拆迁，也不与张某某进行移交，应支付超期占用的租金及利息。故状诉请求，1、判令反诉被告支付超期占用的租金5000元及利息383.25元（利息自2008年3月4日至2008年10月）；2、判令反诉被告赔偿物品被盗损失x元；3、由反诉被告承担本案本诉和反诉诉讼费。
针对反诉，张某某提交的证据1、2和3，同本诉证据1、2和4，证明内容也同本诉意见。反诉证据4是张ⅩⅩ和李ⅩⅩ的证言，证明铝合金门窗、电线被盗，及水泥地坪为张某某所建。
原告南山驾校反诉辩称，一、双方的租赁合同已于2007年8月30日事实解除，南山驾校不应再支付合同解除后的租金，张某某应当返还南山驾校预交的2007年9月至2008年8月的租金和保证金共计x元。二、依据租赁合同第十二条的约定，南山驾校投资设施的赔偿款应归南山驾校所有。三、没有证据证明存在被盗的事实，政府是真正的权利人，张某某没有资格提出索赔，南山驾校不应赔偿张某某被盗物品的损失。
针对反诉辩称，南山驾校提交的证据1、2和3，同本诉证据1、5和6，证明内容也同本诉意见。
经审理查明，2006年8月15日，张某某（甲方）与南山驾校（乙方）签订一份《房屋场地租赁合同》，合同约定：1、甲方同意乙方承租位于洛阳高新开发区X镇X村南约15亩的围墙场地和一栋办公楼。2、乙方租赁用途为建立驾驶员培训学校。3、租赁期限5年，从2006年9月16日至2011年9月15日止。4、租金每年x元。5、租金支付期限和方式为先付租金后使用。租金支付按期限一年一次付清，如遇不可抗拒因素导致该合同无法履行时，甲方应按乙方实际使用租赁时间收取租金，剩余租金全额退还乙方。甲方在首次合同执行前应给乙方一个月的土地硬化平整装修施工时间，此月不列入租赁时间之内。6、初次签订房屋场地租赁合同时，甲乙双方应确定所租房屋场地建筑面积无误，合同执行和续签同时，甲乙双方应照此执行。7、租赁房屋维修：甲方维修的范围和应承担的费用是房屋的主体结构（门窗），提供基本的供水、供电、下水设施。乙方维修的范围和应承担的费用是承租以后房屋的地面以上、墙体表面、房屋以下装修部分及乙方增设的设备。8、乙方提供的施工图纸，经甲方同意后施工。甲方允许乙方对租赁房屋场地内部地表、墙表及屋顶以下进行装修或改造增设经营性设施，院墙外围可标有乙方经营范围的广告标识。但乙方不得改变或破坏原房屋院墙主体结构。9、在乙方租赁经营期限内，甲方有义务配合乙方开展正常经营工作，并负责协调解决与当地政府和村民之间所产生的工作纠纷。10、乙方不得在租赁场地内进行违法活动，否则甲方有权解除合同。11、本合同在履行过程中如发生争议，由双方协商解决，协商不成的，可依法向本合同履行地人民法院起诉。12、在本合同有效期内，如遇不可抗拒因素使本合同不能履行的，可解除合同。但由于上述原因政府给予赔偿的经济损失，乙方应得到在原租赁房屋场地内承建的所有建筑设施的经济补偿，由乙方投入的全部经济财物归乙方所有。13、乙方租赁期满，应保证所有租赁房屋的主体结构、水电系统等主要设施完好无损，并交甲方验收。14、本合同不得转租或转包，不得改变本合同标明的使用用途。本合同未尽事宜，双方可协商解决或以补充协议方式说明。15、本合同一式二份，经双方签字（盖章）后生效。甲乙双方各执一份。合同条款还备注：甲方收到乙方5000元土地使用保证金，两年后此款项折现为第三年的土地使用租金。
另查明，第一年的租金x元，以及5000元的保证金，南山驾校于2006年8月16日和12月25日分别支付给张某某。张某某在保证金收条中写明系保证租用场地两年，如租期不超过两年，此5000元归张某某所有赔青、清理场地费用。如租期超过两年，此5000元冲抵第三年租金。第二年的租金x元，南山驾校于2007年8月21日和9月5日分别支付给张某某。
又查明，2007年8月30日，洛阳市公安局高新技术产业开发区公安分局、洛阳高新技术产业开发区土地规划管理局和洛阳高新技术产业开发区X镇人民政府发出联合通告，通告包括该租赁场地范围内的土地已被征用，要求从即日起进行调查登记，停止一切新建、改建和增加新的附着物。2007年12月31日，张某某和洛阳高新技术产业开发区X镇人民政府就本案涉及的租赁场地达成拆迁补偿协议，张某某就拆迁范围内的建筑物、附着物等共获得补偿x.73元。其中，附属物中水泥地坪补偿x.20元，铝合金门窗补偿5062.50元，水泥路面补偿x元，水泥基墩714元，广告牌补偿375元，电话补偿158元，旱厕补偿200元。协议约定张某某在签订协议后必须在十五日内拆迁完毕。张某某所称被盗的铝合金窗户在附属物拆迁补偿登记表中有记载，并包含在补偿款项中，动力电线和水泵没有记载。2008年3月4日，张某某通过南山驾校法定代表人王某某的弟弟王ⅩⅩ退给南山驾校x元。2008年10月，该场地被拆迁。
在本案审理中，张某某提出鉴定申请，要求对铝合金窗户23个、三相电线四档240米和水泵1个进行价值鉴定，洛阳市中级人民法院司法技术处委托洛阳天幸资产评估有限公司进行了鉴定。2009年11月11日，洛阳天幸资产评估有限公司做出洛天幸司鉴所（2009）估鉴字第X号司法鉴定意见书，认为铝合金窗户23个价值6110元，三相电线四档240米价值1820元，水泵1个价值1260元。但鉴定报告在特别事项说明：受客观条件限制未能对委托鉴定资产进行实地查勘，鉴定标的物外观和使用状况依据当事人提供的2008年3月6日现场录制光盘分析估测，鉴定是在当事人提供委评资产现场录制光盘的基础上进行的，评估人员不承担对鉴定标的物的内部结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。
本案双方争议的焦点：一是租赁合同是否已经解除，南山驾校是什么时间搬离的。南山驾校认为，2007年8月30日公告发布第二天，南山驾校就搬离了，双方的租赁合同已于2007年8月30日事实解除，此事实有辛店村委会的证明可以证实。张某某认为，2008年3月4日，双方达成了口头的终止协议，但南山驾校一直到2008年10月拆迁才搬走，我方提交的辛店村委会的证明可以证实辛店村委会给南山驾校出具的证明，是南山驾校骗取的。二是南山驾校在租赁期间是否添加过附属物。南山驾校认为，南山驾校对所租场地进行了清理，修建了水泥路和硬化了场地，建造了厕所和专用水泥墩，安装了电话，制作了广告牌，这些事实有证人刘Ⅹ和王ⅩⅩ证明，所以上述物品的拆迁补偿费应当归南山驾校所有。张某某认为，水泥路面和水泥地坪都是原来自己所建，南山驾校仅添加了电话和广告牌，证人张ⅩⅩ可以证实。三是是否曾经发生过被盗事实以及责任如何承担。南山驾校认为，租赁期间未发生过被盗，张某某没有证据可以证实。在搬走之后也不知道发生过被盗，即使发生也是张某某自己的责任，南山驾校不应承担任何责任。另外，政府已经支付了铝合金窗户的补偿款，即使被盗张某某也没有权利主张赔偿。张某某认为，录像和证人李ⅩⅩ的证言可以证实，2008年3月6日，南山驾校在租赁期间，由于无人看管，导致23个铝合金窗户、240米三相电线和1个水泵被盗。政府虽然支付了补偿款，但只是补偿，这些东西的所有权还是自己的，所以有权要求赔偿。
本院认为，2006年8月15日，张某某和南山驾校签订的《房屋场地租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，合同成立有效。2007年9月5日，南山驾校还向张某某支付租金，故南山驾校有关搬迁公告发布第二天，南山驾校就已搬离的陈述，本院不予采信。而且，解除有效合同应当依照合同约定或法律规定进行，才能产生法律效果，所以其已经搬离，租赁合同已事实解除的诉辩意见，本院不予支持。根据2008年3月4日，张某某退给南山驾校x元的事实，可以确定张某某所述当日双方就解除租赁合同口头达成一致的情况属实。合同是协商解除的，而且是由于政府的拆迁，属不可抗力，双方均不存在违约问题，故合同约定的5000元租期保证金，张某某应当返还给南山驾校，双方诉求的违约损失，本院均不予支持。张某某要求南山驾校支付合同解除后的租金的诉求，本院也不予支持。租赁合同明确约定如遇不可抗拒因素导致该合同无法履行时，应按实际租赁时间收取租金，剩余租金全额退还，张某某也没有证据可以证实双方已清理结算完毕，故在扣除实际租赁期间的租赁费后，张某某应当将南山驾校预付的剩余租赁费予以返还。张某某对物品是否被盗的事实负有举证责任，但其目前仅提交了个人的录像和证言，特别是缺少公安机关的相关材料，不足以证实，故其要求南山驾校予以赔偿的反诉请求，本院不予支持。租赁合同中虽有添附设施补偿款归属的约定，但除张某某认可的电话和广告牌外，南山驾校对其主张的其他设施负有举证是其添附的义务，现仅能提供证人刘Ⅹ和王ⅩⅩ的证言，没有其他证据予以印证，并且证人王ⅩⅩ还与南山驾校法定代表人王某某系兄弟关系，其证据证明力明显不足，故其该项诉求本院予以部分支持。张某某有关合同解除后，分两次支付给南山驾校x元的辩称，仅能提供一张x元的收条，南山驾校又不予认可，故其辩称本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款和第九十八条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告（反诉原告）张某某返还原告（反诉被告）洛阳市南山机动车驾驶员培训学校租金x.55元（已扣除已经支付的x元）。
二、被告（反诉原告）张某某返还原告（反诉被告）洛阳市南山机动车驾驶员培训学校保证金5000元。
三、被告（反诉原告）张某某返还原告（反诉被告）洛阳市南山机动车驾驶员培训学校广告牌和电话的拆迁补偿款533元。
四、以上给付限本判决生效后十日内履行完毕。
五、驳回原告（反诉被告）洛阳市南山机动车驾驶员培训学校的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）张某某的反诉请求。
如果上列被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费1999元，由南山驾校承担1404元，张某某承担595元。反诉诉讼费50元，由张某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状一式九份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长马杰
审判员郭艳莹
代审判员黄某莎
二0一0年三月五日
书记员韩倩倩
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