海南省高某人民法院
民事判决书
(2001)琼民终字第24－X号
上诉人(原审第三人)海口市天润典当行，住所地海南省海口市X路X号农银大厦X楼。
法定代表人陈某，总经理。
委托代理人朱春堂，海南国星律师事务所律师。
委托代理人邹祯林，海南国星律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)海南富兴物业公司，住所地海南省琼山市X镇泉水山庄。
法定代表人金某某，董事长。
被上诉人海南晋亿房地产有限公司，住所地海南省海口市X村X号。
法定代表人李某某，董事长。
被上诉人(原审原告)海南光大国信租赁(联合)有限公司，住所地海南省海口市X路X号华能大厦X层。
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人胡某某，中国光大国际信托投资公司海南代表处副主任。
委托代理人高某，中国光大国际信托投资公司海南代表处资产保全部经理。
上诉人海口市天润典当行(以下称天润典当行)因房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海南中级人民法院(2000)海南民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天润典当行的委托代理人朱春堂、被上诉人海南光大国信租赁(联合)有限公司(以下称光大公司)的委托代理人胡某某、高某到庭参加诉讼，被上诉人海南富兴物业公司(以下称富兴公司)、海南晋亿房地产有限公司(以下称晋亿公司)经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原判认定：光大公司与富兴公司签订的《房屋购销合同书》，双方意思表示真实，内容合法。因此，应认定该《房屋购销合同书》有效。天润典当行与富兴公司签订《房屋抵押贷款合同》时，不具备抵押贷款的主体资格。同时富兴公司隐瞒用于抵押的房屋已预售且交付光大公司使用近两年的事实，采取欺诈手段与天润典当行签订《房屋抵押贷款合同》，违反了诚实信用原则，严重损害了光大公司的权益。故应认定该《房屋抵押贷款合同》无效。天润典当行主张对抵押财产应享有优先受偿权，理由不成立，不予支持。据此判决：一、光大公司与富兴公司、晋亿公司于1992年6月26日签订的《房屋购销合同书》有效，富兴公司应在判决生效后一个月内将＂泉水山庄＂A1、B1、B2、C2、D4、E1、E2、E3、E4等X幢别墅产权过户到光大公司名下。二、富兴公司与天润典当行于1994年11月2日签订的《房屋抵押贷款合同》无效。三、驳回光大公司的其他诉讼请求。案件受理费（略）元和保全费（略）元由富兴公司负担。宣判后，天润典当行不服，上诉称：1、富兴公司与天润典当行签订抵押贷款合同时，富兴公司已取得了该抵押房屋所有权证，是本案讼争房屋的所有权人，因此，富兴公司与天润典当行之间的抵押贷款合同是合法有效的，应受法律保护。2、富兴公司与光大公司所签订的房屋购销合同由于没有办理预售登记及产权过户手续，双方所形成的仅仅是依据买卖合同成立的债权债务关系，光大公司对讼争的房屋并不具有所有权。而富兴公司与天润典当行之间形成的是一种担保债权，天润典当行应当对讼争的房屋优先受偿。据此请求认定天润典当行与富兴公司签订的房屋抵押贷款合同有效。
经审理查明：1992年6月26日，海南亚美晓峰工贸公司(后更名为海南富兴物业公司)、海南和泰房地产有限公司(后更名为海南晋亿房地产有限公司)与光大公司签订《房屋购销合同书》，约定富兴公司、晋亿公司将位于海口市X路西侧金某商住开发区内＂泉水山庄＂共X幢别墅预售给光大公司，建筑面积10，682．36平方米，每平方米5，050元，共计总价款53，945，918元。1992年8月31日，海南省经济合作厅以琼经合(1992)X号批复，同意海南省亚美晓峰工贸公司更名为海南富兴物业公司，海南亚美晓峰工贸公司的一切债权债务由富兴公司承接，公司经营范围增加了房地产开发经营项目。1992年9月28日，富兴公司向光大公司发出《关于海南亚美晓峰工贸公司更名的通知》，通知称原海南亚美晓峰工贸公司和海南和泰房地产有限公司经营部与光大公司签订的＂泉水山庄＂别墅购销合同的权利义务全部由富兴公司承接。对此各方均无异议。该合同签订后，光大公司分别于1992年6月27日向富兴公司支付购房款12，984，237．20元，同年7月2日支付21，001，691元，1993年3月27日支付5，000，000元，1993年5月4日支付7，000，000，1993年11月16日支付2，000，000元。至此，光大公司向富兴公司支付购房款共计47，985，928．20元。富兴公司同时给光大公司出具收到上述款项的收据5张。1993年3月，富兴公司将预售中的X幢别墅交付给光大公司，另外的C1、E11、EX栋别墅，富兴公司已于1992年6月6日出售给海口华丰实业公司。该X幢别墅房款共计3，732，750元。按X栋计，光大公司已向富兴公司支付了全部购房款。1993年8月18日，富兴公司以自己的名义在琼山市房管所办理了＂泉水出庄＂E1、E2、E3、E4、B1、B2六幢别墅的房屋所有权证(房产证号分别为C公（略）、C公（略）、C公（略）、C公（略）、C公（略）、C公（略）)。
1994年11月2日，富兴公司与天润典当行(原名海某天润典当拍卖公司、海口天润典当行)签订《房屋抵押贷款合同》，，约定富兴公司以＂泉水山庄＂X幢别墅作抵押向天润典当行借款600万元，期限3个月，月利率为3．6％，利息共计648，000元，应于签约当天一次性付清，合同还约定抵押物在抵押前保证没有出租、出售、转让等处置，保证产权明确。该合同并经琼山市公证处公证。1994年11月5日，天润典当行向富兴公司支付了5，352，000元，同日，富兴公司给天润典当行出具了收到600万元的收据，天润典当行与富兴公司在合同签订的当天对X幢别墅办理了房屋抵押他项权证。所抵押的X幢别墅中的E1、E2、E3、E4、B1、B2别墅即为光大公司与富兴公司1992年6月26日签订《房屋购销合同书》所购买的X幢别墅中的六幢。后因富兴公司逾期未能偿还借款，天润典当行取得了琼山市房管所《抵押物批准书》和琼山市公证处的强制执行公证书后，于1995年10月11日向海南省海南中级人民法院提出执行申请。该院于1996年11月27日做出(1995)海南法执字第68－X号民事裁定书，将以上X幢别墅执行抵债给天润典当行，冲抵债务（略）．6元，并于1997年10月20日以(1995)海南法执字第68－X号民事裁定书终结该案执行。光大公司于1997年12月19日对该裁定向海南省海南中级人民法院提出执行异议，对泉水山庄的E1、E2、E3、E4、B1、B2六幢别墅主张权利，海南省海南中级人民法院未给予答复。2001年9月5日，光大公司对该裁定书向本院提出执行异议。2002年2月28日，海南省海南中级人民法院作出(1995)海南法执字第68－X号民事裁定书，撤销海南省海南中级人民法院(1995)海南法执字第68－X号民事裁定书。
一审期间，光大公司向海南省海南中级人民法院提出财产保全申请，请求查封＂泉水出庄＂E1、E2、E3、E4、B1、B2六幢别墅(房产证号为C公（略）、C公（略）、C公（略）、C公（略）、C公（略）、C公（略）)并提供担保，该院以(2000)海南民初字第X号民事裁定查封了＂泉水山庄＂上述六幢别墅。
上述事实，有富兴公司与光大公司签订的《房屋购销合同书》、收款收据，富兴公司与天润典当行签订的《房屋抵押贷款合同》、公证书、房屋他项权证、公司更名通知以及各方当事人的陈某等证据为证。上述证据经庭审质证，具有证明效力。
本院认为：光大公司与富兴公司签订的《房屋购销合同书》，双方意思表示真实，内容合法，富兴公司在诉讼前已取得了预售房屋的所有权证。光大公司依约向富兴公司支付了90％购房款(按X幢计，光大公司已向富兴公司支付了全部购房款)，富兴公司也已交付X幢别墅给光大公司管理使用。因此，原判认定该合同有效正确。富兴公司隐瞒已将房屋预售且已交付光大公司使用的事实，将已预售给光大公司的X幢别墅抵押给天润典当行，违反了诚实信用原则，构成欺诈，侵害了光大公司的合法权益，应认定富兴公司与天润典当行签订的《房屋抵押贷款合同》中已预售给光大公司的X栋别墅的抵押部分无效。天润典当行主张房屋抵押有效，其应当对讼争的X栋别墅享有优先受偿权，理由不成立，本院不予支持。但原审判决认定《房屋抵押贷款合同》全部无效不当，因该合同涉及的贷款部分，不属本案的审理范围，应予纠正。二审期间，原审法院已作出裁定，撤销了原执行讼争的X栋别墅给天润典当行的民事裁定，故光大公司要求富兴公司将该X栋别墅过户到其名下，理由成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项和第一百三十条之规定，判决如下：
一、撤销海南省海南中级人民法院(2000)海南民初字第X号民事判决书；
二、海南光大国信租赁(联合)有限公司与海南富兴物业公司、海南晋亿房地产有限公司于一九九二年六月二十六日签订的《房屋购销合同书》有效。海南富兴物业公司应在本判决生效后一个月内将＂泉水山庄＂B1、B2、E1、E2、E3、E4等六幢别墅产权过户到海南光大国信租赁(联合)有限公司名下。过户的税费按国家有关规定负担。
三、海南富兴物业公司与海口市天润典当行于一九九四年十一月二日签订的《房屋抵押贷款合同》中关于房屋抵押部分无效。
一审案件受理费和保全费按一审判决执行。二审案件受理费（略）元由上诉人海口市天润典当行负担。
本判决为终审判决。
审判长周一龙
审判员王某勇
代理审判员吴素琼
二○○二年五月十三日
书记员王某峰
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