广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民三终字第X号
上诉人(原审原告)深圳东海房地产发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道X号招商银行大厦第X层。
法定代表人黄某某，任董事长。
委托代理人刘军，系广东国欣律师事务所律师。
委托代理人胡某某，女，汉族，X年X月X日出生，身份证号（略），住所（略），系广东国欣律师事务所律师助理。
被上诉人(原审被告)佛山市南海区长信房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城南海大道58街区。
法定代表人潘某某，任经理。
委托代理人莫灿，系广东中信致诚律师事务所律师。
委托代理人罗某某，女，汉族，X年X月X日出生，身份证号（略），住所（略），系广东中信致诚律师事务所职员。
上诉人深圳东海房地产发展有限公司(以下简称深圳东海公司)因与被上诉人佛山市南海区长信房地产有限公司(以下简称南海长信公司)商标侵权纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2004)南民四初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：原告深圳东海公司是1994年12月3日成立的港资合作经营企业，原名深某东海爱地房地产发展有限公司，2003年1月7日经工商行政部门核准变更企业名称为深圳东海房地产发展有限公司，其经营范围包括在合法取得土地使用权范围内从事房地产开发经营业务等。2002年4月7日和5月7日，深圳东海爱地房地产发展有限公司经国家工商行政管理总局商标局核准注册了第（略）、（略）号中英文图形组合商标，标识如下：
其中对“花园”和“（略）”放弃专用权，第（略）号商标注册证核定服务项目为第37类，注册有效期限自2002年4月7日至2012年4月6日止，第（略）号商标注册证核定服务项目为第36类，注册有效期限自2002年5月7日至2012年5月6日止，其中，核定第36类服务项目包括：办公室(不动产)出租、不动产出租、不动产代理、不动产管理、不动产中介、公寓出租、公寓管理、住房代理、住所(公寓)；核定第37类服务项目包括：建筑信息、建筑、商业摊位及商店的建筑、室内装潢、清洁建筑物(内部)、工厂建设。2004年7月22日，国家工商行政管理总局商标局核准上述注册商标变更注册人名义和地址，变更后注册人名义为深圳东海房地产发展有限公司即原告深圳东海公司。原告深圳东海公司将上述注册商标中的中文部分“东海花园”作为其在深圳市开发销售的楼盘小区的名称，该“东海花园”小区曾于1999年11月获得国家建设部颁发的“国家小康住宅示范小区”称号、物业管理优秀奖、工程质量优秀奖，于2001年8月17日获得国家建设部颁发AAA级住宅等级证书，于2001年11月23日获得中国房地产业协会推界为中国明盘和2001最适宜深圳人居住十大示范小区。到本案成讼时止，原告深圳东海公司只在我国深圳市开发销售“东海花园”楼盘。
被告南海长信公司是2001年3月6日成立的有限责任公司，原名南某市长信房地产有限公司，2004年2月26日经工商行政部门核准变更企业名称为佛山市南海区长信房地产有限公司，其经营范围包括东海花园小区房地产经营、销售、建筑材料、普通机械。2000年12月14日，原南海市规划局核发南地证(2000)X号建设用地规划许可证，许可南海市长信房地产有限公司在南海市桂城区南海大道海七路X街区用地面积35.75亩的土地办理征用划拨土地手续，用地项目名称为东海花园(商品楼宇)。2001年3月16日，原南海市建设局核发南海市长信房地产有限公司具有经营“东海花园”小区项目的房地产开发资质证书。2001年7月25日、26日，原南海市规划局核发南建证(2001)0746、0779、0780、0782、X号建设工程规划许可证，准予南海市长信房地产有限公司在南海市桂城区南海大道海七路X街区建设“东海花园”。2002年11月1日，原南海市民政局作出南民区(2002)X号批复，同意南海市长信房地产有限公司在南海市桂城区南海大道58街区(总用地面积（略）平方米)的住宅小区命名为“东海花园”，并批准按标准名称设置地名标志牌。2002年1月14日、4月15日、2003年1月10日、22日，原南海市房地产管理局核发南海市长信房地产有限公司开发的“东海花园”住宅的商品房预售许可证，准许预售。2002年8月12日和2003年8月17日，南海市长信房地产有限公司将竣工的“东海花园”小区共X幢楼及地下停车场移交予南海市长信物业管理有限公司管理。“东海花园”的住宅已全部销售完毕。自2004年初起，佛山市房产管理部门已开始核发“东海花园”小区的房地产权证，业主已陆续入住并迁移户口入内。在东海花园小区的出入口、楼宇墙体等地方标有“东海花园”的标志。
原审判决认为：原告核准注册的商标是服务商标，原告在商标注册的有效期内对核准注册的商标和核定使用的第36、37类服务范围内依法享有商标专用权。依照《中华人民共和国商标法》第四条第三款、第五十一条、第五十二条第(一)、(二)项的规定，商品商标的规定适用于服务商标；注册商标专用权以核准注册的商标和核定使用的商品为限；未经商标注册人的许可，在同一种商品或者类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标的，销售侵犯注册商标专用权商品的行为，属侵犯注册商标专用权。在本案中，被告开发销售名称为“东海花园”的商品房楼盘的行为是否构成侵权，其关键在于判定被告对“东海”二字是否作为商标使用和能否足以造成相关公众对服务来源产生混淆。首先，商标的基本功能是标识商品或服务的来源。被告开发销售名称为“东海花园”楼盘，其使用“东海花园”的行为只是说明自己的商品或服务的名称，并非以区别商品或服务来源为目的，应认为只是作为地名使用，不是作为商标使用，这种使用行为属于合理使用。其次，不动产作为特殊的商品，其销售区别于普通商品，其价格较高和具有地域性、不可流动性的特点，即使同一种建筑因地理位置的不同而明显不同。购房者在购房时首要选择和确定的是开发商的信誉、地理位置、规划配套等因素，且商品房买卖需要签订书面购房合同，购房者在购房时较谨慎，注意程度相对较高，购房者应清楚谁是开发销售商，造成混淆的可能性较小，购房者不会因为只看楼盘名称就会对楼盘开发商的信息产生混淆，从而导致误认或误购。原告开发的“东海花园”位于深圳，相关的服务行为也发生在深圳，由于深圳与南海在地理位置上的差距，即使考虑原告开发销售的“东海花园”具有一定的知名度，但也不足以造成购房者认为原告开发销售的“东海花园”和被告开发销售的“东海花园”可能会存在特定联系，被告将“东海花园”作为楼盘名称的行为，客观上不会造成购房者对服务来源的混淆，不会导致购房者误认是原告在提供相关服务的结果。而且，原告核准注册的是服务商标，其商标权保护的范围是提供的相关服务，并不包括楼盘名称和楼盘本身。因此，被告的行为不构成对原告注册商标专用权的侵犯，原告认为被告侵权缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。被告认为原告起诉时不具有诉权的理由不成立，原审法院亦不予支持。综上，原审法院判决如下：驳回原告深圳东海房地产发展有限公司的诉讼请求。本案受理费（略）元(原告已预交)，由原告负担。
上诉人深圳东海公司不服上述判决，向本院上诉请求：1、撤销(2004)南民四初字第X号判决；2、改判支持上诉人的全部上诉请求；3、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。其理由是：一、原审判决回避了被上诉人使用商标的图样及具体使用场合等侵权行为的重要事实，错误认定被上诉人的行为构成商标的合理使用。二、对于地名使用权是否能对抗注册商标专用权的问题，原审判决以下位法对抗上位法，适用法律错误。三、根据国家工商行政管理局(2003)X号《关于“商品房”如何确定类别问题的复函》，被上诉人侵权行为所涉及的商品、服务与原告商标核定使用的商标服务相同，相类似，原审判决认为不相类似错误。四、上诉人商标权产生时间早于被上诉人地名权产生的时间。
被上诉人南海长信公司答辩称：一、被上诉人使用“东海花园”的名称只是作为地名使用，没有作为商标使用，没有侵犯上诉人的商标专用权。二、地名使用权没有对抗注册商标专用权。三、被上诉人的商品房名称的标示并不以区分商品或服务来源为目的，不构成对上诉人商标专用权的侵犯。四、被上诉人使用“东海花园”名称不会造成消费者的误认与误购，对上诉人商标不构成侵权。被上诉人认为原审判决是正确的。
经审理查明：上诉人深圳东海公司没有向本院提供新的证据，被上诉人南海长信公司提供广州市中级人民法院民事判决书一份【(2004)穗中法民知初字第X号】作为新证据，因该判决为一审判决，本案上诉人为该判决中的当事人并已经对该判决提出上诉，该判决还未生效，故本院不将该判决作为本案定案的依据。原审查明的事实属实，本院予以认定。
本院认为，上诉人深圳东海公司于2002年4月7日被核准注册的第（略）号商标和于2002年5月7日被核准注册的第（略）号商标均是由中英文及图形组合构成的服务商标，第（略）号商标注册证核定服务项目为第37类，第（略）号商标注册证核定服务项目为第36类，根据《中华人民共和国商标法》的规定，两商标合法有效，应受法律保护，因有关商品商标的规定适用于服务商标，故两注册商标的专用权，各以核准注册的商标和核定使用的商品为限。在二审复核笔录中，上诉人深圳东海公司明确被上诉人南海长信公司的侵权行为主要存在于三方面：销售、建造并在商品上使用涉案标志，故本案焦点问题在于：被上诉人南海长信公司销售、建造并在该住宅小区中使用“东海花园”标志的行为是否侵犯上诉人深圳东海公司的注册商标专用权。
首先，自2000年12月14日原南海市规划局核发南地证(2000)X号建设用地规划许可证起，被上诉人南海长信公司即以“东海花园”作为项目名称建设涉案住宅小区，被上诉人的上述建设行为早于上诉人深圳东海公司的上述两份注册商标核准注册日。2002年11月1日，原南海市民政局作出南民区(2002)X号批复，同意将该住宅小区命名为“东海花园”，并批准按标准名称设置地名标志牌。根据《地名管理条例》第二条的规定，地名是包括自然地理实体名称，行政区划名称，居民地名称，各专业部门使用的具有地名意义的台、站、港、场等名称。根据《地名管理条例实施细则》第三条、《广东省地名管理规定》第三条，住宅小区或楼群名称是居民地名称，该名称的命名、更名、使用、设置等行为属于民政部门管理的范围。经民政管理部门批准的地名为标准地名，住宅小区或楼群必须使用标准地名。虽然民政部门审批“东海花园”为涉案小区名称晚于上诉人深圳东海公司注册商标核准注册日，但被上诉人南海长信公司使用“东海花园”作为项目名称早于该核准注册日。根据上诉人深圳东海公司提供的证据4公证书中的图片，被上诉人南海长信公司在该住宅小区内使用了“东海花园”字样的标志，但其使用该标志的方式和目的不是为了区别商品或服务来源，并且上述标志不具有作为商标应具备的标识商品或服务来源的基本功能。被上诉人仅将“东海花园”标志作为地名标志进行使用，没有作为商标进行使用。根据国家商标局《关于保护服务商标若干问题的意见》第七条第二款“他人正常使用服务行业惯用的标志，以及以正常方式使用商号(字号)、姓名、地名、服务场所名称，表示服务特点，对服务事项进行说明等，不构成侵犯服务商标专用权行为，但具有明显不正当竞争意图的除外。”的规定，被上诉人销售、建造并在该住宅小区中使用“东海花园”标志的行为属于对“东海花园”地名的合理使用。
其次，被上诉人南海长信公司将“东海花园”作为地名标志进行合理使用的行为与上诉人深圳东海公司合法行使其注册商标专用权的行为相互不产生冲突。根据《中华人民共和国商标法》第五十二条第一款“有下列行为的，均属侵犯注册商标专用权，(一)未经商标注册人的许可，在同一种商品或者类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标的。”的规定及《最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“商标法第五十二条第(一)项规定的商标相同，是指被控侵权的商标与原告的注册商标相比较，二者在视觉上基本无差别。商标法第五十二条第(一)项规定的商标近似，是指被控侵权的商标与原告的注册商标相比较，其文字的字形、读音、含义或者图形的构图及颜色，或者其各要素组合后的整体结构相似，或者其立体形状、颜色组合近似，易使相关公众对商品的来源产生误认或者认为其来源与原告注册商标的商品有特定的联系。”的规定，近似商标侵权的判断标准之一是相关公众对商品或者服务的来源构成混淆而产生误认或误购，其中相关公众是指与商标所标识的某类商品或者服务有关的消费者和与前述商品或者服务的营销有密切关系的其他经营者。对与不动产相关的商品或服务来说，相关公众对商品和服务的来源具有很高的注意程度，且根据《商品房销售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》的规定，在买卖商品房时，出卖方应将其名称、注册登记资料、预售许可证等证照及资料明示给买受人并签订书面合同，因此，相关公众不会仅根据住宅小区的名称就对其开发商的信息产生混淆而导致误认或误购。并且，根据《国家工商行政管理总局商标局关于“商品房”如何确定类别问题的复函》【商标函(2003)X号】，有关商品房的商标申请只能就建造服务与销售服务来分别申报37类、36类服务商标。而商品房作为不动产，就其本身不能申请商品商标。上诉人深圳东海公司的两个涉案注册商标均为服务商标，保护范围是相关的服务，上诉人所注册服务商标的保护范围不包括住宅小区的地名和作为不动产的住宅小区本身，故本案不存在住宅小区的地名与注册服务商标之间的冲突问题，被上诉人南海长信公司的被控行为不构成侵犯上诉人的注册商标专用权。
综上，被上诉人仅使用“东海花园”标志作为其开发小区的地名，并没有作为商标使用，也不存在侵犯上诉人的商标权问题，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元，由上诉人深圳东海房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长谭海华
代理审判员邱程辉
代理审判员赵明
二○○五年五月十六日
书记员李茵
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