抗诉机关：江苏某人民检察院。
申诉人（一审原某、二审被上诉人）：谢某。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：陈某甲。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：董某。
以上二被申诉人的委托代理人：白某。
原某诉人（一审第三人）：陈某乙。
委托代理人：白某。
申诉人谢某因与被申诉人陈某甲、董某、原某诉人陈某乙财产权属纠纷一案，江苏某新沂市人民法院于2006年10月10日作出（2005）新民一初字第X号民事判决。陈某甲、董某、陈某乙不服，提出上诉。2007年5月11日，本院作出（2006）徐民一终字第X号民事判决，撤销新沂市人民法院（2005）新民一初字第X号民事判决，改判驳回谢某的诉讼请求。谢某不服，向检察机关申诉。江苏某人民检察院于2011年3月2日作出苏某民抗[2011]X号民事抗诉书，向江苏某高级人民法院提出抗诉。江苏某高级人民法院于2011年4月19日作出（2011）苏某抗字第X号民事裁定书，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。徐州市人民检察院指派检察员李炜、王传华，申诉人谢某、被申诉人陈某甲、原某诉人陈某乙及其共同委托代理人白某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2005年9月6日，一审原某谢某起诉至新沂市人民法院称，2003年6月10日，原某与新沂市新苑房地产综合开发有限公司（以下简称新苑公司）签订了商品房销售合同，同时交清了房款，开发公司在当日向原某交付了房屋产权证明书，原某由此取得位于新沂市X路X号糖酒公司综合楼西部三单元X室房屋所有权，原某便在该处房屋加装了房门。由于原某身患疾病，于2003年10月前往北京治疗。2004年底，原某抽空去三单元X室去查看房屋情况，发现该房屋已被两被告实际占有并居住至今。原某与被告协商未果后，又向公安报警，也没有处理结果。无奈之下，原某诉至法院，请求法院判今两被告停止侵权行为，从所占房屋迁出。
被告陈某甲、黄敏辩称，本案中原、被告主体均不适格。原某所持有的是产权证明书而不是房屋产权证，故原某要求被告迁出，不具备诉讼主体资格。原某向开发商购买房屋，应由开发商将房屋交付给原某，而不是本案被告，故本案被告的主体亦不适格。本案二被告现在所居住的房屋是由案外人巩绪同于2001年8月先从房屋实际产权人吴国粉处所购买，而吴国粉在2003年6月又违法将同一房屋卖给原某。因此原某要求二被告让出房屋没有事实和法律依据。
第三人陈某乙辩称，我于2001年通过于学安介绍从吴国粉处购买该房屋，当时房屋才刚建好基础。房屋买卖合同是在吴国粉的办公室签订的，我当时签订的是X号房屋，巩绪同签订的是X号（现编号3-X室）房屋，签合同时先给付房款35000元，后来巩绪同不要X号（现3-301）房屋了，我付给巩绪同35000元，巩绪同将房屋转让给我。我们购买房屋时间比原某早，原某要求我的子女搬出房屋不合情理。请求驳回原某的诉讼请求。
新沂市人民法院一审查明，二被告陈某甲、董某系夫妻关系，被告陈某甲系第三人陈某乙之子。2001年初，吴国粉挂靠新沂市华厦建筑安装工程有限公司（以下简称华厦建筑公司），作为该公司项目经理，承建新沂市X路X号新沂市糖酒副食品公司商住楼。由华厦建筑公司作为承建方与新沂市糖酒副食品公司签订建筑施工合同，吴国粉再与华厦建筑公司签订内部承包合同。（房屋出售后，向吴国粉拨付工程款）。
2001年8月27日，吴国粉与巩绪同签订了商品房销售合同。合同约定巩绪同向吴国粉购买糖酒公司商住楼一号楼X层X室房屋(现3-X室)，房款总额为73000元，巩绪同预交房款25000元，交房时间预计2002年1月30日。后巩绪同实际交付吴国粉房款35000元。2003年3月18日，巩绪同将与吴国粉处原某购的X室（现3-X室）转卖给陈某乙,陈某乙向巩绪同交付房款35000元。2002年8月8日，吴国粉隐瞒X室（现3-X室）已经出售的事实，将X室（现3-X室）再次卖给苏某，并签订合同，骗取苏某房款62000元。吴国粉诈骗苏某房款62000元的行为构成诈骗罪，吴国粉因此已由新沂市人民法院作出（2006）新刑初字第X号刑事判决，吴国粉承担相应的刑事责任。该刑事判决书没有涉及原某购买X室（现3-X室）的情况。
2002年华厦建筑公司委托新沂市新苑房地产综合开发有限公司（以下简称新苑公司，两公司的法定代表人系同一人朱继刚）对糖酒公司商住楼二至五层商品房进行出售。2002年2月3日，新苑公司在新沂市房产管理局对糖酒公司商住楼二至五层商品房进行了权属登记，并取得了销售糖酒公司商住楼二至五层商品房的售房资格，新沂市房产管理局向新苑公司颁发了商品房预售许可证。
从2002年7月起新苑公司多次对外进行公告，公告内容为：关于新沂市糖酒副食品公司商住楼X至X层我公司是唯一的合法售房单位，我公司从未授权吴国粉与他人签订购房、收某、抵帐合同或协议。凡与吴国粉和其他任何人签订的购房、收某、抵帐合同的，一律无效，属非法个人行为。现有非法侵占房屋户，请立即搬出，否则所出现的一切后果与本公司无关。
2003年6月20日，新苑公司与吴国粉均同意将此房卖给原某，新苑公司（甲方）与谢某（乙方），双方签订了商品房预（销）售合同。双方约定甲方将位于新安路糖酒商住楼X单元X层X室（现3-X室）出售给乙方。房款价值为95000元，建筑面积为108.62平方米。吴国粉作为甲方委托负责人在合同上签名。原某交清了房款95000元，原某并于2003年6月取得了该房屋产权证明书。2003年，二被告在未经新苑公司同意的情况下占有并居住该房屋。
新沂市人民法院一审认为，吴国粉挂靠华厦建筑公司承建新沂市糖酒副食品公司商住楼，其个人没有售房资质，不能对外销售商品房。新苑公司取得售房资格，其具有合法的销售权。吴国粉擅自将X室（现3-X室）出售给巩绪同的行为系无权处分行为，吴国粉将此房屋出售后亦没有取得新苑公司的追认，故巩绪同不能取得该房屋的所有权，巩绪同亦没有权利再行转卖该房屋。陈某乙从巩绪同手中购买房屋时，未向新沂市房产局了解吴国粉有无售房资质，对新苑公司的公示视而不见。陈某乙将房屋让与子女居住的行为不构成善意取得，陈某乙不能取得该房屋的所有权。2003年原某与吴国粉、新苑公司协商签订的商品房买卖协议不违反法律规定，是当事人真实意思表示，合法有效，且谢某已取得了该房屋的产权证明书，故该房屋应由原某取得。陈某乙仅预付房款35000元，尚未付清房款，而原某已交清了房款95000元，该房屋虽然一房多卖，依照公平原某，该房屋亦应由原某取得为宜，故被告及第三人应从该房屋中迁出。陈某乙依据买卖合同可要求对方返还购房款并承担相应的违约责任。遂判决：被告陈某甲、黄敏，第三人陈某乙从新沂市X镇X路X号新沂市糖酒副食品公司西部X单元X室房屋中迁出，并将该房屋恢复原某让与原某谢某。
陈某乙、陈某甲、董某不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定陈某乙购买巩绪同无权转卖房屋是错误的。陈某乙经吴国粉同意后买下了X室（现3-X室），并由吴国粉交付房屋后居住至今。（2006）新刑初字第X号刑事判决书已确认吴国粉具有售房权利。吴国粉与华厦建筑公司签订的协议书，已约定本案诉争房屋给吴国粉抵付工程款，新苑公司应当将该房的产权证明书交付陈某乙。一审认定谢某与新苑公司的商品房买卖协议合法有效错误。从吴国粉诈骗案刑事判决书认定的事实看，并未涉及上诉人购买的X室（现3-X室）已出卖给被上诉人的事实。新苑公司的代理人陈某在和上诉人的谈话录音中已明确说明，合同时间及产权证明书的填写时间是虚假的，而该录音证据却未被一审法院采信。上诉人已付的房款为7万元，而不是3.5万元。上诉人另认为一审法院程序严重违法，在将案件移送公安机关审查时又收某被上诉人提供的证据，并且未将证据质证即作为定案依据。
谢某辩称，原某决认定事实清楚，适用法律准确。被上诉人系争议房屋的合法所有人，被上诉人不仅与新苑公司签订了商品房销售合同，而且取得了有权机关颁发的房屋产权证明书，故被上诉人为诉争房屋的合法主人。综上，请求驳回上诉，维持原某。
二审中查明的事实有，吴国粉挂靠在华厦建筑公司名下承建糖酒公司综合楼工程，该工程建设资金由吴国粉全额投入，由于资金紧张，吴国粉边盖楼边卖房，卖房款也用于工地施工。2001年8月28日陈某乙和吴国粉签订了商品房销售合同，约定将糖酒公司综合楼X室出售给陈某乙，陈某乙向吴国粉预交了房款35000元。后由于原某买X室（现3-X室）房屋的巩绪同要退房，陈某乙遂于吴国粉、巩绪同三方协商，由陈某乙购买该房，并由陈某乙将巩绪同已交付吴国粉的房款35000元，退还巩绪同。由此，陈某乙取得该房，并间接支付吴国粉70000元购房款。
2002年3月8日（后改为2003年12月23日）华厦建筑公司与吴国粉签订协议，双方约定对于吴国粉已施工完的工程量，以糖酒公司综合楼中的23套房屋抵付工程款给吴国粉（包括本案诉争房屋）。
对于糖酒公司综合楼，新沂市房产管理局于2002年2月3日向新苑公司颁发了商品房预售许可证。由于吴国粉在盖房期间已出卖多套房屋，而且卖房款被吴国粉掌握，华厦建筑公司得不到管理费等，华厦公司与新苑公司从2002年7月开始多次在报纸上刊登公告，否定吴国粉的对外售房等行为。2003年6月20日，新苑公司与谢某签订了商品房预（销）售合同，吴国粉在新苑公司委托负责人处签字。根据二审期间对吴国粉所作的调查，吴国粉陈某是因为欠谢某钢模钱，谢某提出用X室（现3-X室）抵款，吴国粉就在空白某同上签了字。至于新苑公司给谢某签合同的是哪套房子不清楚。二审中查实，谢某实际未向新苑公司缴纳购房款，二审期间谢某从新苑公司拿来一份吴国粉欠租金26万元的条子，陈某是用钢模款抵的购房款，对新苑公司如何走帐，谢某称不清楚。谢某在2003年6月10日从新苑公司取得了诉争房屋的产权证明书。
对于谢某与新苑公司签订的合同，上诉人在二审期间提出对合同上吴国粉的签字以及合同上新苑公司印章的加盖时间进行鉴定，经本院委托西南某法大学司法鉴定中心进行鉴定，结论是倾向性认定合同上新苑公司的印章加盖时间为其落款时间同期盖印形成，对吴国粉署名字迹与其他手写字迹是否在同一时间形成不能确定。根据鉴定结论，上诉人主张谢某与新苑公司的合同系在2005年以后形成的说法未得到证实。为此，上诉人支付鉴定费等费用5832元。
本院二审认为，本案诉争房屋实质上系一房二卖，陈某乙从吴国粉处购买了诉争房屋，华厦公司与吴国粉达成的协议书中也明确了诉争房屋是抵给吴国粉的，可见，吴国粉有权对诉争房屋行使处分权。谢某也与新苑公司签订了房屋买卖合同，经鉴定，也并非是事后与新苑公司恶意串通。因此这两份房屋买卖合同均有效。由于房屋只有一处，必定有一人不能实现合同目的。对于此类问题，解决纠纷的规则是：已经不动产物权公示登记的优于未登记的；在均未登记的情况下，先占有使用的优于未占有使用房屋的。未取得房屋的买方，可以向卖房人请求不当得利返还或要求追究违约责任。本案中，陈某乙在合同成立并支付购房款后，已由其子在诉争房屋中实际居住多年，谢某在未取得对诉争房屋所有权的情况下无权要求陈某乙之子迁让房屋。吴国粉有权处分X室（现3-X室），对此新苑公司是明知的，但又将该房屋卖与谢某，新苑公司的行为是不诚信的，是引起纠纷的症结和原某，谢某不能实现合同目的，可另行与新苑公司解决。本案中判断陈某乙与谢某谁应取得诉争房屋，不能以华厦建筑公司以及新苑公司的公告作为依据。谢某虽持有新苑公司给其的产权证明书，但该证明书是新沂市房产管理局发给新苑公司以代替新苑公司的初始登记的，它仅能证明谢某与新苑公司之间的买卖关系成立，而不能作为谢某对诉争房屋享有所有权的物权凭证。在陈某乙与谢某均未取得诉争房屋所有权的情况下，陈某乙的家人已先在诉争房屋中实际居住，故从解决此类纠纷的规则及维护物权稳定的角度出发，谢某要求陈某甲等房屋迁让不应支持。其与卖方之间如有纠纷可另行解决。原某人民法院对一房两卖情况下物权的归属问题处理规则不当，应予改判。遂判决：1、撤销新沂市人民法院（2005）新民一初字第X号民事判决；2、驳回谢某的诉讼请求。
检察机关抗诉认为，（2006）徐民一终字第X号民事判决书认定的事实缺乏证据证明，适用法律错误，判决不当。
一、吴国粉无权处分本案诉争房屋，其与巩绪同之间的房屋买卖合及巩绪同与陈某乙之间的房屋买卖合均为无效合同。
1、华厦建筑公司与新沂市糖酒副食品公司所签订的联合开发协议约定，该商住楼二至五层住宅产权归华厦建筑公司。吴国粉与华厦建筑公司所签订的内部承包协议约定，房屋出售后，向吴国粉拨付工程款。因此，吴国粉仅拥有对华厦建筑公司的债权，并不拥有房屋所有权，故其出卖行为无效。
2、即使2003年12月23日，华厦建筑公司与吴国粉签订以23套房屋抵付工程款的协议，吴国粉也只是享有获得购房款的权利，房屋的销售权仍为新苑公司所有。2002年3月5日，新苑公司将诉争房屋与案外人邱某某签订商品房预售合同，后该房屋退还新苑公司。新苑公司退款后，又于2003年6月20日出售给谢某。因此，即使有后来的23套房以房抵款的协议，吴国粉仍不具有诉争房屋的所有权。
3、吴国粉未取得商品房预售许可证，依照有关法律规定，其对外销售行为无效。只有取得许可证的新苑公司是合法销售单位。
二、谢某与新苑公司所签订的商品房预售合同合法有效，其依法应取得房屋所有权。该合同盖有新苑公司及法定代表人朱继刚印章，并经吴国粉签字确认，该份合同是当事人真实意思表示。且谢某全额支付了购房款，缴纳了相关税费，取得了房产管理部门颁发的产权证明书和国土部门颁发的土地使用权证，故谢某应取得诉争房屋的所有权。
本院再审查明，本案诉争的X单元X室（或称作X室），吴国粉曾出卖多人、多次。一是最早的买受人为巩绪同。2001年8月27日，吴国粉以江宁县汤山建筑工程总公司新沂分公司的名义将该房屋出卖给巩绪同，约定房款73000元，该分公司并未在工商机关注册。后由于巩绪同退订，在2003年3月经吴国粉同意，巩绪同将该房转给陈某乙，陈某乙成为第二位买受人。陈某乙将其2001年8月28日原某订的三单元X室退还吴国粉。吴国粉已收某巩绪同X室（现3-X室）预付款35000元、陈某乙X室预付款35000元。巩绪同退房时，吴国粉并未将预订房款退还巩绪同，而是由陈某乙退还巩绪同35000元，陈某乙实际支付吴国粉诉争房款70000元。该房现由陈某乙之子陈某甲实际居住。第三位买受人为苏某。2002年8月8日，吴国粉将诉争房屋X室以8万元价格再次出卖给苏某，骗得苏某购房款62000元。该事实已被新沂市人民法院（2006）新刑初字第X号刑事判决书所确认。第四位买受人为邱某某，该次买卖吴国粉仅出具过合同，并未收某任何款项。2005年5月28日，公安机关就吴国粉一房多卖的有关事实，对其进行询问，吴国粉自认因欠新苑公司副经理陈某款，陈某在2002年3月找到吴国粉，让其出具一份购房合同，想买一套住房，吴国粉遂将诉争房屋X室（现3-X室），以8万元价格出卖给陈某的朋友邱某某（陈某自述邱某某是其表弟），该份合同上邱某某的签名为陈某代签，吴国粉并未收某邱某某的房款。公安机关对华厦公司法定代表人朱继刚和公司会计陈某的询问笔录与吴国粉的陈某相一致。第五位买受人为谢某。谢某提供的购房合同签订日期为2003年6月20日。而公安机关以吴国粉涉嫌私刻印章及诈骗开始对其进行刑事侦查时间是2005年4月，其诈骗行为主要是一房多卖，公安机关对吴国粉制作的多次侦查询问笔录中，吴国粉对X室（现3-X室）的出卖情况进行供述时，提到了巩绪同、陈某乙、苏某、邱某某等人的购房经过，没有一次提及将诉争房屋出卖给谢某这一情形。2005年5月23日，公安机关向朱继刚所作的询问笔录中，当被问及X室（现3-X室）的出卖情况时，朱继刚只是提到该房曾卖给邱某某，公司收某邱某某6万元，后又将房款退还邱某某，也未提及自己曾在2003年6月20日与谢某签订过售房合同，将房屋卖给谢某。只有陈某在2005年9月26日公安机关的询问笔录中陈某，X室（现3-X室）由陈某和吴国粉商量订给邱某某，邱某某给陈某6万元，后因该房由陈某乙住了，邱某某一直未上房，陈某又把这6万元退给了邱某某。之后，朱继刚将该房出卖给谢某，谢某有手续。
另查明，2006年8月18日，新苑公司向一审法院出具一份证明，其内容为：“谢某于2003年6月20日与我公司签订的三单元X室购房合同，其产权证明编号（略）-1，购房人谢某交纳的房款玖万五仟元已缴入我公司。”而法庭查明的事实是，谢某并未向新苑公司交纳一分钱，该房款为吴国粉欠付谢某钢模租金，吴国粉以房抵款。
再查明，本院再审审理中，谢某为证明吴国粉与华厦公司在2003年12月23日所签订23套住房分配协议所涉住房的签约情况，向法庭提供了新苑公司出售的含X室（现3-X室）在内的22套住房的购房合同，22套住房合同有五种格式，合同条款内容也不尽相同，与谢某两份住房合同格式相同的只有樊家坤一家。新苑公司取得商品房预售许可证的时间为2002年2月3日，谢某提供的22份合同中，新苑公司在此之前已与10家住户签订售房合同，只付部分预付款的有13家。
本院认为，本案是一起“一房多卖”而引发的房屋权属纠纷。新沂糖酒公司与华厦建筑公司签订的联合开发协议，约定综合楼二至五层住宅所有权为华厦建筑公司，再根据华厦建筑公司法定代表人朱继刚与该楼的实际施工人吴国粉所达成的以房抵偿建筑工程款的协议，包括本案争议房屋X室（现3-X室）在内的23套房屋，用于抵偿吴国粉个人投入的工程款，产权归吴国粉所有，故吴国粉对其所有的房屋有权处分。吴国粉与巩绪同所签订的X室（现3-X室）预售房协议及事后又将该房出售给陈某乙的协议均为有效协议。在华厦建筑公司与新苑公司签订委托售房协议后，由新苑公司、吴国粉与谢某签订的售房协议亦为有效协议。尽管谢某签订购房协议时，出售方向其提供了X室（现3-X室）的产权证明书，但该证明书只是对谢某与新苑公司签订买卖协议起到证明作用，并非法定的房屋所有权凭证，不能产生法定的物权效力。再从双方提供的现有售房协议可以确认，巩绪同、陈某乙所持有的协议签订时间在先，谢某所持协议签订时间在后。再从房屋实际占有使用情况看，陈某乙之子陈某甲自2004年起在争议房屋结婚并居住至今，对房屋进行了装修，有较大经济投入。事实上“一房两卖”出现后，必定有一人不能实现合同目的，解决此类纠纷应从维护物权稳定的原某出发，已经取得不动产物权登记的优于未登记的；在均未登记的情况下，先占有使用的优于未占有使用的。本院二审驳回谢某要求陈某甲、董某迁出的诉讼请求是正确的，所作判决应予维持。检察机关的抗诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2006）徐民一终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长郑友启
审判员李文武
审判员闫建民
二0一一年十一月十六日
书记员神威
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