重庆市第五中级人民法院
民事判决书
(2011)渝五中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：邱XX，男，X年X月X日生，汉族，住重庆市綦江县X街道九龙大道X号X幢X-1，身份证号码：（略）。
委托代理人：谢XX，男，生于X年X月X日，汉族住重庆市綦江县X街X路X号8-1，身份证号码：
（略）。
被上诉人（原审原告）：徐XX，女，lX年X月X日生，汉族，住重庆市綦江县X街道九龙大道X号X幢X-1，身份证号码：（略）。
委托代理人：谢XX，重庆XX律师事务所律师。
原审被告：王XX，女，lX年X月X日生，汉族，住重庆市綦江县X街道九龙大道X号X幢X-1，身份证号码：（略）。
上诉人邱XX因与被上诉人徐XX及原审被告王XX房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市綦江县人民法院（2010）綦法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：邱XX与王XX原系夫妻，于2005年8月登记离婚，离婚后虽未复婚，但仍然同居生活。2008年綦江房交会，二人以按揭抵押贷款方式购得了诉争房屋即綦江县X镇)九龙大道X号X幢X单元X-X号房屋(房地产权证字号为207房地证2008字第X号)，成为该诉争房屋的共同权利人。2010年4月12日，徐XX与邱XX、王XX达成了买卖诉争房屋的合意，双方一同在工商行綦江支行立交桥营业部取款时，王XX作为甲方(卖方)，徐XX作为乙方(买方)，签订了《房屋买卖协议合同》，后王XX将自己在合同上签名的情况告知了随行的邱XX，邱XX当即表示“哪个签都一样”。合同约定：“一、甲方自愿将重庆市X镇九龙大道X号X幢X单元X-1房屋壹套，该房屋建筑面积123．84平方米，出售给乙方，乙方充分了解该房地产的基本情况，决定购买。二、房屋总价为人民币30万整(叁拾万元整)，乙方于2010年4月12日支付给甲方购房款人民币249000元整(贰拾肆万玖仟元整)，还欠甲方51000元整(伍万壹仟元整)，乙方付完屋款，甲方房产证解押后将该房子和房产权过户给乙方。三、甲方保证交房给乙方时，房屋中所有家某、家某、房屋设施完善，水、电、气物管费完清交付给乙方。四、以上协议甲乙双方必须遵守，如有违约，违约方需向守约方支付违约金人民币50000元整(伍万元整)。五、自签字日起立即生效，具有同等法律效力。”当日，双方就一同到建行綦江支行还清了邱XX在该行的尚欠按揭抵押贷款本金及利息136690.15元，并通过债务转移补足了合同约定的徐XX首次付款数额249000元，邱XX当即出具“收条”一份，载明“今收到徐XX购买房款(德信花园X-X-X)249000.00元．贰拾肆万玖仟元正，还欠51000元．伍万壹仟元正。收款人：邱XX、王XX。2010、4、12、”同月l6日，徐XX以现金方式向邱XX、王XX支付了合同约定的最后一笔房款51000元，邱XX收款后亦出具“收条”一份，载明“今收到徐XX购房尾款51000.00(伍万壹仟元正)，全款已付清。王XX、邱XX。2010、4、16、”二份“收条”上的收款人签名均为王XX、邱XX亲笔书写。2010年8月11日，王XX、邱XX持房地产权证到房地产主管部门办理了抵押注销登记。此后，徐XX多次催促邱XX、王XX履行合同约定的交房和办理产权过户登记手续的义务，王XX愿意配合和协助，并要求邱XX积极按约履行，而邱XX却明确予以反悔、拒绝，承认只返还已收购房款30万元。徐XX因交易目的不能实现，遂诉至重庆市綦江县人民法院。另查明，原告徐XX在父亡后，由被告王XX的母亲郭才书抚养长大。
原告徐XX诉称，双方签订的《房屋买卖协议合同》真实有效，自己按照合同约定履行了支付款项的义务，被告应该将房屋过户给原告。现被告拒不履行合同义务，请求依法判令二被告继续履行合同，立即为原告办理产权过户手续、交付房屋并承担违约5万元，诉讼费由被告承担。
被告邱XX辩称，原、被告之间的房屋买卖关系不成立，被告愿退还原告已付购房款30万元元。
被告王XX辩称，自己不同意退还购房款，愿意按照原告诉讼请求继续履行合同。
一审法院认为，公民合法的民事权利受法律保护。被告邱XX实际一同参与卖房、收款并亲自出具收条的行为，以及在房屋买卖合同的签订事宜上，向被告王XX作出“哪个签都一样”的表示，足以认定被告邱XX对被告王XX所签订的房屋买卖合同的认同，且被告邱XX出具的收条上载明的房价款内容与房屋买卖合同的房价款内容一致，由此可见，二被告以30万元价格向原告出卖诉争房屋的买卖关系成立，合同系双方的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方均应当按照合同的约定诚信、全面地履行自己的义务，否则，应承担相应的法律责任。合同签订后，原告如约履行了自己的全部付款义务，而被告邱XX于诉争房屋注销抵押登记后，在约定的履行条件成就的情况下，明确予以反悔，拒不履行交付房屋和办理产权过户登记手续的义务，是不诚信的表现，依法应当按约承担相应的违约责任；被告王XX作为诉争房屋的共有权人，也是合同约定的共同义务人，其尽管以积极的态度和行为守约，但对原告诉请继续履行合同、承担违约金的后果，依法应承担共同责任。由此，原告要求二被告继续履行合同，立即交付房屋、办理产权过户手续、承担违约金50000元的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。被告王XX称其守约，本案是因被告邱XX违约所致，但因共同义务人中任何义务人的违约行为，均应由共同义务人共同承担责任，二被告不得以此为由对抗原告。至于二被告内部之间守约方的责任分担，应另案处理。被告邱XX辩论称“双方约定的成交价是40万元，首付30万元，其余10万元过户时交付，原告至今未付清房款，其义务未完成，交房和办证的条件未成就。原告徐XX与被告王XX是姐妹关系，在被告邱XX不知情的情况下，恶意串通订立房屋买卖合同，侵犯了被告邱XX的合法权益，且合同违反了《城市发地产管理法》、《合同法》和建设部《城市房地产转让规定》的相关规定，属无效合同，买卖关系未成立。”均无证据证明，且与查明的事实和有效证据不符，其辩称理由不能成立，法院不予采信。尽管原告徐XX与被告王XX之间存在特殊的关系，但不能以此否认原告与二被告之间房屋买卖关系的存在。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：1、被告邱XX、王XX继续履行合同，立即向原告徐XX交付綦江县X镇)九龙大道X号X幢X单元X-X号房屋，并协助办理产权过户登记手续；2、被告邱XX、王XX于本判决生效后三日内向原告徐XX支付违约金50000元(人民币)。本案案件受理费1050元，减半收取525元，由被告邱XX、王XX承担(此费原告已预缴，二被告在履行前述义务时一并支付原告)。
一审宣判后，邱XX不服上诉称：1、一审判决认定事实不清。虽然上诉人与原审被告王XX原系夫妻，但在2005年8月已离婚，双方此后没有共同生活在一起。2010年4月12日，被上诉人徐XX和原审被告王XX签订《房屋买卖协议合同》时，上诉人不知详细情况，没有听说房屋卖价30万元，也没有说过“哪个签都一样”的话。因证人郭才书是被上诉人徐XX和原审被告王XX的母亲，与当事人有亲属关系，其证言不应该得到采信。事实上，原、被告双方口头达成协议房屋总价是40万元，30万元只是第一期首付款，欠付的5.1万元是指第一期首付款中的5.1万元，自己出具的“全款已付清”的意思是指第一期首付款中的尾款及首付款30万元已全部付清，并不是指全款40万元已经付清，现被上诉人尚欠10万元的购房款，自不应该交付房屋和履行过户登记的手续；2、王XX和徐XX之间签订的合同是事后补签，故要求在二审中对该合同书写时间进行鉴定。并且因该合同是被上诉人徐XX和原审被告王XX恶意串通签订的，侵害了共有人即上诉人的合法权益，应当认定无效合同。上诉人与被上诉人之间的买卖关系不能成立。综上，一审认定事实不清、适用法律不当，上诉请求撤销一审判决，认定双方的买卖关系不能成立，由上诉人退还被上诉人交付的30万元。
被上诉人徐XX答辩称：2010年4月12日，上诉人邱XX与王XX将争议房屋以总价30万元的价格售予被上诉人，整个房屋买卖、收款及出具收条上诉人邱XX均全程参与，基于双方的特殊关系，邱XX虽未在合同上签字，但其对房屋买卖合同是认可的，双方签订的《房屋买卖协议合同》及收条是双方的真实意思表示，合法有效。同时，上诉人按照合同的约定履行了支付房款的义务：4月12日支付了24.9万元，4月16日支付了5.1万元。上诉人邱XX和王XX分别在收条上签名确认。上诉人邱XX违背诚信原则，明确表示拒绝履行合同，已构成严重违约，应该承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。
原审被告王XX陈述：一审认定事实清楚，予以维持。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，虽然上诉人邱XX对出卖争议房屋给被上诉人徐XX的房款金额有异议，但其与原审被告王XX对将争议房屋出卖给被上诉人徐XX的事实是予以认可的，故上诉人邱XX认为双方买卖关系不能成立的理由不充分。同时因即使签订合同的实际时间与合同上载明的时间不一致，也不能因此否认双方的买卖关系，且邱XX在一审对该份合同的形成时间没有提出异议，在二审中被上诉人徐XX也不同意鉴定，本院对上诉人邱XX要求进行《房屋买卖协议合同》形成时间的鉴定不予支持。由于上诉人邱XX出具的收条总金额与合同上载明的购房总额一致，上诉人邱XX上诉称“全款已付清”是指“第一期首付款已付清”的说法也没有充分证据予以支撑，本院对上诉人邱XX上诉称购房总额为40万元的说法不予采信。综观本案，《房屋买卖协议合同》约定的内容与上诉人邱XX出具的收条等内容能够相互印证，上诉人邱XX认为对买卖房屋事宜不知情，王XX侵害共有财产权利人的利益，要求认定《房屋买卖协议合同》无效的理由也不能成立。综上，本院认为《房屋买卖协议合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行各自的义务。现被上诉人徐XX已经如约将房款支付上诉人邱XX和原审被告王XX，邱XX和王XX就应该按照合同的约定交付房屋和办理相关的过户手续，反之就应该承担相应的违约责任。一审支持徐XX要求邱XX和王XX继续履行合同，立即交付房屋、办理产权过户手续，承担违约金5万元的主张并无不当。上诉人邱XX的上诉请求不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
本案受理费1050元，由上诉人邱XX承担。
审判长龙建强
代理审判员邓方彬
代理审判员罗德梅
二○一一年二月十六日
书记员张霁东
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