湖南某永兴县人民法院
民事调解书
(2011)永民初字第X号
原告代某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南某永兴县人，教师，现住（略）。
委托代某人陈郁庆，湖南某瑞律师事务所律师。特别代某。
被告湖南某邦投资有限公司。
住所地：长沙市X区X路二段X号。
法定代某人：谢某，该公司董事长。
委托代某人，谢某，湖南某邦投资有限公司永兴分公司合约部经理。特别代某。
委托代某人邓建军，湖南某鸥律师事务所律师。一般代某。
被告湖南某邦投资有限公司永兴分公司。
住所地：湖南某永兴县X路。
负责人：谢某。
委托代某人，谢某，湖南某邦投资有限公司永兴分公司合约部经理。特别代某。
委托代某人邓建军，湖南某鸥律师事务所律师。一般代某。
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷。
原告代某诉称：2007年5月21日被告湖南某邦投资有限公司永兴分公司由被告湖南某邦投资有限公司出资设立，经营范围包括房地产投资、房地产开发等范围。被告为开发永兴县X镇X路土地，于2009年12月10日与原告签订了一份房屋拆迁安置协议书，后因被告未按该协议的约定全面履行。双方于2010年6月18日又重新签订了一份房屋拆迁安置协议书和补充协议（内容详见该协议书及补充协议），对双方的权利义务进行约定。2011年7月1日，原告要求被告按房屋拆迁安置协议及补充协议的约定交付四套多层住房，每套面积133，商铺三个，每个面积43，杂房三个，每个16-13，被告不能按照合同约定履行，后原告再找被告协商处理，要求被告安排四套面积133电梯房，被告仍不同意按照合同约定履行，为此，原告为保护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，要求法院判令被告：1、按2010年6月18日签订的房屋拆迁安置协议的约定继续履行合同；2、原告在汇邦新天地商贸城电梯房（10－X层）挑选4套130平方米的住房；3、原告在汇邦新天地商贸城多层区X栋楼下挑选杂房3间，每间面积16－18平方米；4、原告在汇邦新天地商贸城上湾入口处挑选3个商铺，每个面积40平方米；5、被告支付延期交房的违约金40000元，以后的违约金算到被告交房为止，及补偿损失50万元，租房过渡费2400元。
被告辩称：1、本案诉讼主体不适格，湖南某邦投资有限公司未与原告签订房屋拆迁安置补偿协议，不能成为本案被告；2、本案房屋拆迁安置协议及补充协议是无效协议。首先，原告代某是X年X月X日出生，签订协议时所用证号为X号房产证的所有权人在永兴房产管理局档案登记的代某是1964年出生，也即原告代某与房产证号009852的代某不能确定为同一个人，故本案原告代某无权提起诉讼。其次，本案涉诉协议未对房屋进行评估，违反了相关行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，故答辩人与原告代某签订的房屋拆迁安置补偿协议因违反了法律强制性规定是无效合同。同时，代某依房屋拆迁安置补偿协议获得超出法律允许范围内的巨大利益，会使国家税收减少，使国家利益受到损失。3、答辩人与代某签订的房屋拆迁安置协议显失公平，代某按房屋拆迁安置补偿协议获得的补偿大大超出正常范围，且拆迁的是房屋，不应有青苗费，代某要求支付青苗费无法律依据。4、代某要求将多层房换成电梯房无事实和法律依据。我公司并不是不能向代某交付多层房，只是交房时间要延迟一点，对延迟交房的违约责任我公司也愿在法律规定的范围内承担，所以我公司没有答应在不补差价的情况下用多层房换电梯房。5、补偿协议约定的违约金过高，请求法院驳回原告对违约金的请求。违约金的约定有一定范围和程度，违约金适用损失填补原则，代某因拆迁可得到巨大利益，根本不存在任何损失，延期交房的违约责任应按湖南某实施《城市房屋拆迁管理条例》相关规定执行。6、代某要求赔偿精神损失50万元无法律和事实依据。安置协议第六条：“甲方如在双方已签署的协议条款执行中恶意刁难乙方，应赔偿乙方相应经济损失和精神损失，如甲方再次违约，应在以上条款基础上补偿损失人民币50万元整。”而在执行协议过程中答辩人无意也无行为刁难任何人，如此50万元的请求不应得到法律支持。综上，答辩人认为代某的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法裁判。
经审理查明：被告湖南某邦投资有限公司永兴分公司（以下简称汇邦公司永兴分公司）系被告湖南某邦投资有限公司（以下简称汇邦公司）在永兴设立的分公司。因被告汇邦公司永兴分公司在永兴开发房地产，需拆迁原告代某两处房产。经协商，双方于2009年12月10日签订了一份房屋拆迁安置补偿协议书（以下简称12.10协议书），对双方权利义务进行了约定，由于该协议未得到全面履行，原、被告协商后于2010年6月18日又签订了一份房屋拆迁安置协议书和补充协议（以下简称6.18协议及补充协议）取代12.10协议书，重新对双方的权利义务进行约定。协议签订后，被告汇邦公司永兴分公司未按协议约定的时间将还应补偿给原告的四套住房、三个商铺、三个杂房交付给原告，双方遂酿成纠纷。原告代某即于2011年8月10日向本院提起诉讼。诉讼中，原告代某向本院提出财产保全申请，要求对被告汇邦公司价值60万元的财产及相关房产予以保全。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
一、两被告自愿在其开发的汇邦新天地商贸城用电梯房四套即2-1708A（面积148.3）、2-1701A（面积148.3）、2-1808A（面积148.3）、2-1810（面积94.93）安置补偿原告。本协议签订后5个工作日内被告必须为原告办理好该四套电梯房的相关手续，按永兴县房产局相关规定办理房屋产权登记（相关费用由被告承担），房屋面积以永兴县房产局测绘面积为准，如该协议约定的面积与测绘面积不相符，则从差价款中多退少补（面积和单价见附件），其相关办证费用由被告承担。
二、现原告同意由两被告用上述四套电梯房换四套楼梯房，原告应补偿给被告电梯房与楼梯房的差价383493元，该补差款在原告返租给被告的商铺租金中抵扣。
三、两被告应在本调解协议签订后5个工作日内在其开发的汇邦新天地商贸城多层区X栋楼下安置3间杂房给原告（每个面积16-13），并与原告办理好相关杂房交接手续，杂房安置面积与实际面积如有出入，则按杂房销售价格计算，双方多退少补。
四、两被告在汇邦新天地开发项目中的大桥路X街处门面安置原告一个，在广场步行街靠近入口处安置门面一个，在步行街X街中段安置门面一个。合计门面叁个，面积合计123（双方约定，实际安置面积如超出123，超出部分面积的单价按照临街门面的销售单价计算，并由原告代某向被告补缴超出面积差额款。实际安置面积如小于123，不足部分的面积单价按照靠近步行街入口处门面的销售单价计算，并由被告向代某退回不足面积差额款）。被告在取得上述门面的预售许可证后，须在30个工作日内书面通知原告代某，协商明确门面的位置、面积，签订正式的门面安置合同，其相关办证费用由被告承担。
五、两被告同意给原告代某每个户头两个月的装修补偿金共2400元，签订该协议当天以现金方式支付。
六、原告代某必须将安置的所有门面返租给被告。被告在工程竣工验收后5个工作日将门面交付给原告代某，并在7个工作日内，办理好门面的返租手续，租金按返租时市场价确定。返租期间，原告代某不得将门面的所有权和使用权再次转让给他人，并不得干涉两被告对门面享受的使用权和受益权，原告支付给被告的差价款从租金中抵扣完后，原告在保证被告有返租权的情况下有权处置自己门面的产权。
七、原告代某应补偿给被告多层房和电梯房成本的差额款和实际门面面积差额款项，从被告签订的返租协议中产生的门面租金中抵扣。返租开始前，代某必须配合被告一起到房产局，用安置所有的门面办理好抵押登记手续（作担保抵扣差价款之用）。
八、原告代某如违反本协议的第六、第七条的规定，则所有差额款项在违约后3日内代某以现金方式支付给被告。
九、本案案件受理费21588元，减半收取10794元，由两被告承担，诉讼保全费5000元由原告承担。
上述调解协议，不违反法律规定，本院予以确认。
本调解书经双方当事人签收后即具有法律效力。
审判长王学功
审判员刘某辉
人民陪审员刘某爱
二0一二年一月十二日
代某书记员邓洪超
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