广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)杨某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上诉人(原审原告)蔡某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
被上诉人(原审被告)佛山市佛房置业有限公司(以下简称：佛房置业)，住所：佛山市禅城区X路X号。
法定代表人：许某某。
委托代理人：杨某明，广东天地正律师事务所律师。
委托代理人：徐某某，男，汉族，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上诉人杨某某、蔡某某因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2004)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院认定，2001年1月12日，原告与被告签订了一份《商品房购销合同》，由原告购买被告佛房置业开发的座落于佛山市禅城区X路的锦荣楼三层X号商品房一套，建筑面积共130.34平方米(其中实得建筑面积112.78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.56平方米)，每平方米单价为3207.05元，总价款（略）元(130.34平方米×3207.05元/平方米)。合同约定房屋交付时，实际面积与暂测面积的差别不超过±1％(不含本数)时，房屋价款不变，超过时，房屋价款按实际面积调整。合同还约定被告须在2000年12月31日前将房屋交付原告使用，并在房地产产权登记机关规定的期限内协助原告办理权属登记手续，如因被告过失致使原告不能在房屋交接之日起360日内取得房地产权属证的，原告有权提出退房。被告须在原告提出退房要求后30日内将原告已付款退还。合同签订后，原告分别于2001年1月12日和同年2月12日支付了全部购房款，被告也依约将房屋交付原告使用。2004年6月4日，被告通知原告等锦荣楼各业主到被告处领取“商品房过户证明书”，原告于6月28日领取了“商品房过户证明书”，同时支付了房屋测量费120元。根据佛山市房产测绘所测制的《房屋分层分户平面图》记载，原告所购房屋的实际建筑面积为129.38平方米(套内面积109.96平方米，共有分摊面积19.42平方米)，较合同约定面积少0。96平方米。另查明，原告所购买的房屋属被告开发的燎原四巷商住楼一期工程(A、B座商住楼)，二期工程为C座商住楼及幼儿园。根据规划要求，两期工程须统一进行规划验收。由于二期工程涉及到旧城区的文物保护，被告原设计方案未通过审批，被告根据要求，对原设计进行了修改并重新申报，佛山市建设局于2001年11月5日作出了《关于佛山市佛房置业有限公司申请更改燎原四巷商住楼二期工程设计方案的审批意见》，要求被告“仍应按规划要求进行征拆，幼儿园的用地要预留，先作临时绿化，符合条件再上马。”2003年8月22日，佛山市文物保护单位佛山市文化局对被告要求拆除石巷当楼周边居民的问题作出了批复，佛山市禅城区建设市政局于同年9月8日据此作出了《关于佛房置业有限公司燎原四巷一期工程周边旧建筑拆除问题的意见》，要求“建设单位应按要求拆除石巷51、53、X号后期加建的二、三层以及石巷65、X号，并实施环境绿化后，方可办理燎原四巷一期工程的规划手续。”2003年12月25日，佛山市人民政府发布了《关于公布佛山老城历史文化核心保护区的通告》，将佛山市老城区确定为历史文化核心保护区。二期工程没有上马。原告所购买的B座二层原设计为商铺，经被告向佛山市建设局申请许某后更改为住宅，并在二楼楼梯墙开门。
原审判决认为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》，是双方真实意思的表示，没有违反有关法律法规，为有效合同，受法律保护。根据合同的约定，被告交付给原告的房屋面积应为建筑面积130.34平方米，购房款也是按照该面积计算，现被告实际交付的房屋建筑面积为129.38平方米，较暂测面积少0。96平方米，但按照双方合同的约定，其误差没有超过1％，被告无须对房价总款作调整。原告认为被告应当交付的房屋面积是指套内面积，而要求被告按照套内面积计算单价，退回部分购房款的请求缺乏事实根据，法院不予支持。被告开发的燎原四巷旧城改造工程分一、二期工程，根据规划要求须两期工程完工后，方统一规划验收。由于二期工程涉及到旧城区文物的保护问题需有关行政部门许某而未能进行改造，致使整个工程未能及时得到规划验收，从而影响了房地产权属证的办理，非被告自身原因所致。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告对迟延办证不应承担违约责任。土地登记宗地平面测量费及房屋测绘费是被告代测量部门收取的费用，原告要求退回该项费用的请求于法无据，不予支持。被告经城市规划部门许某，将二楼改为住宅用途，其手续合法，原告未能提供证据证明被告在二楼开门后，对其卫生环境及安全造成影响，其要求被告恢复二楼楼梯墙的请求理据不充分，法院不予支持。综上，原告杨某某、蔡某某的诉讼请求没有事实根据和法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨某某、蔡某某的诉讼请求。本案受理费3209元由原告负担。
宣判后，上诉人杨某某、蔡某某不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人逾期办理房产证。佛山市人民政府早于1998年5月8日就下发了《关于公布第三批佛山市市级文物保护单位的通知》，列明“石巷当楼”已在该批文物保护范围，被告也早在1999年2月10日取得该地块土地使用权之前就已知道在本楼盘中有须保护而不得清拆的文物，从被上诉人提供的盖有国土局、城乡规划处和被上诉人公章的原地貌平面图里也可以非常清楚地看到“当楼”、“当楼附设”及其他需要保留的文物的标记，所以被告把逾期办证说成是政府行政行为，把自己的责任往政府部门身上推是行不通的。1、关于一、二期工程的划分，被上诉人在1999年2月10日与佛山市国土局签订的99[J]X号《国有土地使用权出让合同》第十三条中是允许某上诉人对该地块分二期工程完成，但在合同附件《土地使用条件》中另有规定“地块的建设时限为二年，用地者必须在建设时限内，完成合同规定的建筑物、构筑物的建设，地块的动工时限建设时限从1999年2月18日起计，如非乙方责任造成动工时限或建设时限的延误，乙方在时限满前120日内向甲方申请延期”，可见该地块的项目工程，不论分多少期，都必须在2001年2月17日前完成。同时，被上诉人提供的佛山市建设局《关于佛山市佛房置业有限公司燎原四巷一期工程周边旧建筑拆除的意见》也强调：因原规划中要求两期工程统一进行验收，故一期工程目前尚未办理规划验收，这也印证了上述合同的规定。被上诉人向法庭提交的《关于对燎原四巷幼儿园兴建的保证书》也印证了被上诉人在该地块的建设工程可分二期进行，证明了规划在前，“文物保护”在前，其余的工程进行在后，建筑物的先后次序安排，是被上诉人公司运作的事情，如果是行政部门的原因，为何被上诉人在规定的时间内不向国土局申请延期呢。被上诉人之所以要将工程分一、二期的真正目的是利欲熏心，被上诉人故弄玄虚，避开国土局而兜兜转转、反反复复地经过文化局、建设局等，几经周折，最后才在2004年4月28日与国土局签订了2004[J]补X号《佛山市国有土地使用权出让补充合同》。所以上诉人认为逾期办证绝非行政部门原因所致，而恰恰是被上诉人的行为。2、逾期办证的另一个原因是被上诉人违章建筑。《土地出让合同》规定：属乙方所得6601平方米建筑面积所对应的土地共有使用权分摊面积；《土地出让补充合同》规定：出售建筑面积8349.88平方米扣除原出让合同出让建筑面积6799.03平方米(含3%允许某差)后，剩余建筑面积1550.85平方米按佛府[2003]X号文补缴土地出让金。应补缴土地出让金为（略）.5元。根据《土地出让合同》规定：在出让期内，如需改变本合同规定的土地用途或增加建筑面积应当取得甲方和城市规划行政主管部门的批准，依据有关规定重新签订土地使用合同，调整土地使用金，并办理使用权登记手续。所以这1550.85平方米的建筑面积是违章建筑。有违章建筑的存在，而未补办相关手续，就不能通过规划验收，也是逾期办理房产证的主要原因。二、退回多收购房款及利息。《商品房购销合同》第二条明确约定了建筑面积是130.43平方米，实得面积是112.78平方米，分摊面积是17.56平方米。而实际测量结果是建筑面积129.38平方米，少了0.96平方米比率为0.7356%，共用分摊面积却多了1.86平方米，实得面积只有109.96平方米，少了2.95平方米，误差率是2.5%，在《商品房购销合同》中有三个面积标准，一审法院只按建筑面积计算，实属不当。《商品房销售管理办法》第二十一条规定：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。上诉人认为该条的立法精神在于保护消费者的合法权益，由于双方在合同中并没有约定面积误差处理方法，依照《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被上诉人应向上诉人退回多收购房款9043.88元及利息2396.81元。三、国土测量费问题。一审法院认定被上诉人代测量部门收取费用，上诉人不知一审法院如何认定的。自始至终，双方当事人均没有说是代收费用。至于被上诉人辩称多收费用是因为有关土地部门的行为与被上诉人无关，没错，这的确是行政行为的改变，这个改变是从2004年4月26日开始，之前按事业性收费一宗13元，之后改为经营性收费，一宗300元。问题是由于被上诉人逾期办证，造成上诉人要多支出287元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条的规定，被上诉人应向上诉人赔偿287元差价损失。四、无理收取房产测量费。根据被上诉人提供的证据《委托书》，2001年8月23日被上诉人委托市房地产交易中心对建设项目进行面积测绘，测绘费的发票开出人和支票收款人都是佛山市房地产咨询服务中心，单位不一致，金额也不对(按339个单元每个120元计算是（略）元而非发票上的（略）元)，况且时间相隔两年多。而且法律法规没有对购房业主收取房产测量费的规定，楼盘测量是对开发商的收费。况且被上诉人也在其售楼宣传广告资料中注明“除楼价外不收任何费用”，故此被上诉人应向上诉人退回已收的房产测量费120元。五、被上诉人的侵权。被上诉人称其在二楼开门是根据实际需要并报规划部门批准后而为，现被上诉人不单只是在二楼众墙开门，还在二楼南面墙体改开大窗户，更把新建两个厕所的排泄物直接排放到没有经过化粪池的下水道中，直接影响了周边住户的环境卫生。被上诉人所开门口并非如其所说“采取了相应的安全措施”，自从增设门口并改为小单元出租后，由于其原设施不是在1梯出入上落，二楼没有安装大门对讲机，出租屋人多杂乱，为图方便进出，更把大门锁搞烂，造成本楼多次被贼人入屋盗窃的现象发生。被上诉人应立即停止侵权行为，把公共部位恢复原状。上诉请求：1、撤销一审判决，2、依法判令被上诉人赔偿逾期办理房产证违约金（略）.51元。3、依法判令被上诉人退还多收购房款9043.88元及利息2396。81元。4、依法判令被上诉人赔偿土地登记宗地平面图测量费287元。5、依法判令被上诉人退还房产测量费120元。6、依法判令被上诉人停止对上诉人的侵权行为，立即恢复共同财产的原貌。7、依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人佛房置业答辩称：一、逾期办证是行政部门原因所致，非答辩人自身过错。1、行政部门原因导致办证迟延。为方便开发并经有关部门审批，答辩人对燎原四巷的开发原分为一、二期，本案所涉A、B座为第一期，幼儿园和C座为第二期，答辩人与国土局签订的《国有土地使用权出让合同》第十三条、《关于对燎原四巷幼儿园兴建的保证书》均证明了此点，而《建设工程初步设计审批表》对此也给予承认，但写明要求与幼儿园及周边环境同时验收。一期工程2000年12月完工并经竣工验收合格后交付上诉人使用，但因二期工程改造范围内存在市级文物保护单位，改造审批手续烦琐，虽经答辩人多次申请，有关部门还是迟迟未予审批。2003年8月22日，佛山市文化局才就第二期工程发出《关于拆除石巷当楼周边民居问题的批复》，直到2003年9月8日禅城区建设市政局才根据批复作出《关于佛房置业有限公司燎原四巷一期工程周边旧建筑拆除问题的意见》，并再次要求“建设单位应按要求拆除石巷51、53、X号后期加建的二、三层以及石巷65、X号，并实施环境绿化后，方可办理燎原四巷一期工程的规划手续”，可见，行政部门的原因导致了一期工程的迟延规划验收和迟延办证。2、答辩人一直积极奔走，已尽协助办证义务。对行政部门的迟延审批，答辩人已尽催促义务，且在此期间一直努力与相关部门沟通，准备相关申请文件：1998年10月9日，主管部门发出《建设工程初步设计审批表》批准答辩人一、二期工程并要求同时验收；一期工程竣工验收后，因二期工程涉及文物保护问题未能如期进行，答辩人在与有关部门协商后及时提出二期工程的更改申请，市建设局于2001年11月5日才对此作出审批意见，要求“幼儿园的用地要预留，先作临时绿化，符合有关条件再上马”；答辩人按照上述要求及有关部门关于文物保护的精神进行了相关的准备工作，但相关审批还是没有下来，答辩人遂再次提出修改二期工程规划，直至2003年8月22日，市文化局才作出《关于拆除石巷当楼周边民居问题的批复》；2003年9月8日，佛山市禅城区建设市政局才相应作出《关于佛房置业有限公司燎原四巷一期工程周边旧建筑拆除问题的意见》；2004年1月30日，答辩人取得佛山市建设局《建设工程规划验收合格通知》，该通知为办理《房地产权证》的依据之一，正是因为欠缺该规划验收合格通知而导致本案的迟延办证；随后，答辩人向各业主发出办理房产证通知，至此，包括上诉人在内的所有业主已具备办证条件，且大多数业主已领取《房地产权证》，对此，上诉人也当庭予以认可。3、上诉人称答辩人未交纳土地出让金导致迟延办证不成立。1999年2月10日，答辩人与佛山市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，约定：合同项下的地块位于市X巷，土地总面积为7970平方米(建筑基底总面积为2398平方米)，可建筑面积为（略）平方米，其中属乙方补偿给被拆除人的8858平方米建筑面积及负责兴建的小区配套幼儿园1100平方米建筑面积所对应的土地共有使用权分摊面积甲方以划拨方式提供，属乙方所得的6601平方米建筑面积所对应的土地共有使用权分摊面积，甲方以出让方式提供。该地块的土地使用权出让金的总额为（略）元人民币，根据市政府的批示，同意乙方用于兴建与该小区配套的幼儿园的投资概算费用（略）元人民币冲抵该出让金，但超出部分不再冲抵其他出让金。如果乙方不能在第二期工程保质保量完成幼儿园的建设，甲方将按乙方保证书的有关条款处理。《关于对燎原四巷幼儿园兴建的保证书》写明“我公司将保证按市建委规划处的规划要求兴建燎原四巷托儿所，如不能履行承诺兴建，我公司将补回应负担的土地出让金。”后因托儿所的兴建涉及文物保护问题，有关部门改变原计划，取消该工程故2004年4月28日国土局与答辩人重新签订《佛山市国有土地使用权出让补充合同》，其第三条约定：“该宗土地应承建的小区配套幼儿园未实施，因此应补缴原合同冲抵的土地出让金额（略）元人民币”合同签订后，答辩人依约补缴了该款项。上诉人在没有充分了解原合同及《保证书》的情况下，单凭《补充合同》断章取义，认为答辩人没有按合同的约定交纳土地出让金致迟延办证是错误的。答辩人在此过程中不存在任何过错，该《补充合同》是答辩人与国土局之间基于情势变更所作的更改，与本案所涉办证问题并无联系。且答辩人补缴土地出让金也是因为二期工程改造范围内存在市级文物保护单位所致，答辩人本身也是受害者。一审法院查明二期工程涉及旧城区文物保护问题需行政部门许某而未能进行改造，致使整个工程未能及时得到规划验收，从而影响房地产权证的办理，因此导致迟延办证非答辩人自身过错，答辩人不应承担责任是正确的。二、答辩人没有多收上诉人房款。双方签订的《商品房购销合同》第四条明确约定，该商品房的价格按建筑面积计算，上诉人提供的《销售房地产收入发票》也证明了房价是按建筑面积乘每平方米单价计算的，对于其中的面积差异应退回的房款，答辩人也依合同约定如数退回。上诉人主张按套内面积计并要求再多退房款无事实和法律依据，一审法院认为双方《商品房购销合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规，从而判决驳回其诉请正确。三、上诉人所称287元经济损失不成立。300元测绘费是佛山市禅城区土地登记宗地平面测量费，并非答辩人所收费用。上诉人称2004年4月26日前中需交纳13元而现在要交300元从而主张287元的损失不能成立，因该收费是行政机关所作的变更，属行政行为，非答辩人所能控制，与答辩人无关。四、上诉人要求退回房产测绘费无理。答辩人应房管部门要求，代一期工程所有住户交纳房产测绘费（略）元，其中包含上诉人房产测绘费240元，该笔费用为上诉人办证所需，理应由上诉人承担。答辩人代其向房管部门交纳后再向其收取合法合理。五、二楼改造没有损害上诉人利益。二楼原为商铺，后经有关部门批准改为住宅。依常理，作为住宅物业，必须有门供业主正常出入；依公平原则，作为该住宅楼的业主，二楼的住户有权且有必要从住宅楼梯进出，这是二楼住户的实际需要。答辩人的改造已报规划部门批准，且采取了相应的安全防范措施，并不存在上诉人所说的严重影响安全隐患和不良卫生状况问题。上诉人称答辩人在二楼楼梯墙开门影响其居住环境，侵犯其合法权益无事实和法律依据，其在一审诉讼中亦不能举证证明其损害的存在。六、上诉人请求已过诉讼时效期间。双方《商品房购销合同》约定的交楼时间为2001年2月19日，上诉人现请求迟延办证违约金已过两年诉讼时效期间，其请求应予驳回。另因上诉人已于2004年6月25日已具备办证条件，其要求违约金暂计至起诉日2004年8月4日并继续计至实际取得房产证之日止的计算方法错误。综上，一审判决程序合法，认定事实清楚，处理正确，上诉人上诉无理。请求驳回上诉请求，维护答辩人的合法权益。
经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。同时查明，2001年8月23日，被上诉人委托佛山市房地产交易所对讼争房产进行测绘。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》合法、有效，双方依约履行。该合同约定按建筑面积计价，可见，该合同条款“实际面积与暂测面积差异的处理”中的实际面积应为建筑面积而非套内面积，原审法院对此认定正确，应予维持。讼争房产所涉燎原四巷原规划要求一、二两期工程统一进行验收，但二期工程因改造范围内存在市级文物保护单位等问题而一直未能进行改造工作，造成一期工程逾期办理规划验收而使讼争房产逾期办妥房地产权证，可见，迟延办证非被上诉人自身原因所致，原审法院据此判定被上诉人无需承担迟延办证的违约责任适用法律正确，应予维持。因迟延办证非被上诉人自身原因所致，被上诉人无需承担迟延办证的违约责任，故上诉人请求退回因被上诉人的迟延办证致使上诉人多交的土地登记宗地平面测量费287元依法不应支持。房屋测绘费是向房屋测绘委托人收取的，本案房屋的测绘是被上诉人委托的，理应由被上诉人支付，其向上诉人收取无合法依据，应予退还，原审法院对此判定错误，应予纠正。二楼原为商铺，被上诉人经城市规划部门许某，将二楼改为住宅并开门，手续合法且上诉人未举证证明被上诉人的行为严重影响其居住环境，原审法院驳回其要求被上诉人恢复二楼楼梯墙原状的诉请符合法律规定，应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院(2004)佛禅法民一初字第X号民事判决。
二、被上诉人佛山市佛房置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将所收的房屋测绘费120元退还给上诉人杨某某、蔡某某。
三、驳回上诉人杨某某、蔡某某的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费合共6418元，由上诉人杨某某、蔡某某负担6318元，被上诉人佛山市佛房置业有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长陈秀武
代理审判员张雪洁
代理审判员余珂珂
二00五年四月二十日
书记员肖建国
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