上诉人（原审被告）袁某。
委托代理人袁XX。
被上诉人（原审原告）中国银行股份有限公司榆林分行。
法定代表人王XX。
委托代理人葛XX。
上诉人袁某因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2012）榆民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年2月17日公开开庭审理了本案。上诉人袁某委托代理人袁XX、被上诉人委托代理人葛XX到庭参加诉讼。上诉人袁某，被上诉人法定代表人王XX经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年5月1日，原告与榆林剧院签订房屋租赁合同，租赁榆林剧院位于榆林市新建南某榆林剧院一楼门面房（112.35平方米），租赁期限为30年，即从2002年6月1日起至2032年5月31。2002年7月30日原告中国银行榆林分行与被告袁某签订房屋租赁合同，将原告租赁榆林剧院的上述房屋转租给被告，租期为五年，从2002年8月15日起至2007年8月14日止。第一年租金为120000元，以后一年一定，房租上调幅度不超过上年房租的20%，于每年的8月14日前协商确定后3日内缴清。2004年4月5日，原、被告签订了房屋租赁合同补充协议，将租赁期限延长三年，即租赁到期日由原2007年8月14日延长到2010年8月14日，其他条件不变，作为原合同的有效组成部分。在2010年8月14日房屋租赁合同补充协议到期前，因原告对所出租房产另有用途，通知被告到期终止租赁合同，退出所租赁房产。但被告在租赁合同到期后并未退出。经原、被告双方协商，被告在2011年3月31日前退出所租赁的房产。2011年3月31日到期后被告仍未退出所租赁房产，也未缴纳租赁费。
另查明：2010年年度被告给原告缴纳了185000元的租赁费，双方均同意超期使用期间的房屋租金按上年度的租赁费185000元上浮20%执行。
原审法院判决认为：原告基于其与榆林剧院签订的房屋租赁合同，将其租赁榆林剧院的房屋转租给被告，双方所签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》体现了双方当事人对转租行为的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的书面租赁合同到期后，原、被告又口头约定将租赁期限从2010年8月14日延长至2011年3月31日，超过了6个月，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁的规定，双方达成的口头协议为不定期租赁合同，双方当事人均可随时提出解除租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方约定的租赁期限到期后，原告要求被告腾交房屋，被告拒不腾交，已构成违约，依法应当解除原、被告的租赁合同，被告应当承担腾交房屋、支付超期使用期间的房屋占有使用费的违约责任，故原告要求被告腾交房屋及支付租赁费的请求应当支持。超期使用期间的房屋占有使用费应当按照双方约定的租金计算方式即按上年度租赁费上浮20%，2010年度租赁费为185000元。原告关于要求被告承担经济损失300000元的请求，由于原告未提供相关证件证明被告给原告造成了损失，故对原告的该项请求依法不予支持。被告称其对房屋进行了重新装修，当时原告承诺租赁合同到期后继续给被告租赁，被告投入了大量的资金，导致被告与供货商签订的供货合同未到期、存货很多，被告无法给原告腾交房屋的辩解，由于被告未提供证据证明原告同意其对房屋进行装修，原告也未认可被告的辩解理由，故被告拒不腾交房屋没有法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百一十五、第二百三十二，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、原告中国银行股份有限公司榆林分行与被告袁某琴签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及不定期租赁合同有效，对双方签订的不定期租赁合同依法予以解除。二、本判决生效后五日内，被告袁某琴应将租赁原告中国银行股份有限公司榆林分行的房屋交付原告中国银行股份有限公司榆林分行管产。三、本判决生效后五日内，由被告袁某琴支付原告中国银行股份有限公司榆林分行从2011年4月1日起至腾交之日止的房屋占有使用费（按上年度的租赁费185000元上浮20%）。四、驳回原告中国银行股份有限公司榆林分行的其他诉讼请求。案件受理费共计9540元，由原告中国银行股份有限公司榆林分行负担5740元，由被告袁某琴负担3800元。
二审与一审查明的事实基本一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
宣判后，袁某上诉认为，双方签订租赁合同履行后，2009年3月上诉人对租赁房屋进行重新装修，当时被上诉人法定代表人口头承诺租赁合同到期后继续租赁给上诉人，故被上诉人在不合理的期限内要求上诉人腾房违背实际情况。同时原审法院判决上诉人在判决生效后五日内腾出房屋是错误的，时间太短，是不合理的判决。综上请求，撤销原判第2项，依法改判或发还重审。
被上诉人答某，原判事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为，双方签订房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议及口头达成不定期租赁合同属双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故原审法院认定合同均有效正确。根据合同法215条之规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除，故原审判决解除该合同正确。根据合同法第97之规定，合同解除后未履行的终止履行，根据合同性质或当事人的约定应恢复原状，故原审判决上诉人交付被上诉人房屋及租赁期间的租赁费正确。至于上诉人袁某认为，被上诉人法定代表人曾口头承诺租赁合同到期后继续将房屋租给上诉人使用，故请求继续租赁该房屋的理由，因无相关证据印证，且被上诉人明确表示拒绝与上诉人签订续租赁合同，故该上诉理由依法不予支持。原审法院判决认定事实清楚，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4000元，由上诉人袁某承担。
本判决为终审判决。
审判长韩燕妮
审判员杜波云
代理审判员冯某贤
二0一二年二月二十二日
书记员李珍
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