广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)：广东省三水市华润实业有限公司(下称“华润公司”)。住所地：佛山市三水区X街道南丰大道鲁村路口。
法定代表人：崔某某，该公司经理。
委托代理人：林桂有、张某，均系广东南岭律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：佛山市三水丰达电池配件有限公司(下称“丰达公司”)。住所地：佛山市三水区X街道南丰大道鲁村路口。
法定代表人：余某某，该公司经理。
委托代理人：黎耀斌，广东务正律师事务所律师。
上诉人华润公司因与被上诉人丰达公司房地产买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院(2004)三法民肆初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。
原审判决认定：2001年10月27日，原、被告签订《转让合同》一份，约定原告将位于佛山市三水区X镇X村路口的部分土地及地上的房产转让给被告，转让款为162万元。签订合同之日，被告先付140万元，余某22万元待办证过户后三个月内一次结清。合同签订后，被告先后付款142万元。2002年2月10日，双方又签订了《转让合同补充》一份，对财产的移交及产权证的办理问题进行了补充约定。在办理产权证的过程中，被告为原告垫支了办证税款（略）.29元。原、被告在合同附有所转让土地的草图，并约定所转让的厂房、土地面积按草图已定，但草图中并没有写明所转让土地的面积，亦没有列出四至状况。2001年11月，双方因办理土地过户手续，由原告委托国土资源局对所转让的土地进行测绘，测绘费由原、被告共同承担。经测绘，该土地的面积为4435.125平方米。在原、被告办理土地过户手续过程中，经佛山市三水区建设局及佛山市房产管理局审批，发现该测绘的土地有部分原告并没有使用权。在佛山市房产管理局于2003年7月16日发给被告的《房地产权证》上，明确记录被告取得的土地使用面积为4196.901平方米。本案所涉土地于1997年的评估价为280.8元/平方米、2001年10月的评估价为278元/平方米、2003年9月的评估价为267.51元/平方米。
原审判决认为：关于原、被告约定的土地转让面积为多少的问题。虽然双方在合同中并没有明确列明土地的面积，草图中亦没有明确土地的四至情况，但从合同中附有草图，并在合同条款中明确土地面积按图已定这一事实来看，实际上双方所转让的土地面积是明确的。同时，在合同签订后第二个月，双方为了办理土地过户手续，由原告委托国土资源局对有关土地进行测绘，测绘费由原、被告共同负担。根据双方的这一法律行为可知，双方已就土地转让的面积达成了一致的意思表示，即国土资源局测绘所得的面积就是原、被告所约定的转让面积。原告提出合同中并没有约定转让土地的面积，应按被告实际取得的面积为准的理由，因该理由与合同的约定及双方所实施的法律行为相悖，不予采纳。从本案可知，国土资源局测绘所得的土地面积为4435.125平方米，但被告实际上取得的土地使用面积为4196.901平方米。对超出的238.224平方米的土地，原告并没有土地使用权。原告将没有取得土地使用权出让的行为违反了我国有关法律的规定，其转让当然无效。被告提出应在总价款中扣减该部分的土地价款，合法合理，予以支持。被告在诉讼中提出按238.215平方米计算，属当事人处分自己权利的意愿，予以准许。至于该部分的土地价款应按何种标准计算的问题。由于双方所转让的标的中包含房产和土地，而只明确了总价款，并没有就土地的单价和总款作出约定，因此，只能按该土地于2001年10月，即双方签订转让合同时的单位面积土地评估价格278元/平方米为标准计算。因此，扣除被告已支付的价款和垫支的办证费用及该部分土地的价款，被告尚欠原告的土地价款为：（略）元-（略）-（略）.29元(238.215平方米×278元/平方米)=（略）.94元。被告应将尚欠的价款支付原告。由于原告将没有取得土地使用权的土地转让给被告，引发了双方对给付价款的争议，而在法院判决前。被告应付原告的价款数额尚未明确，因此，被告并不属于迟延履行的情况，故原告请求被告支付迟延履行的债务利息，无理，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百零九条的规定，判决：一、被告丰达公司欠原告华润公司房地产转让款（略）.94元，于判决生效之日起十日内清偿。逾期给付，则按中国人民银行同期商业贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4377元、土地评估费500元，合共4877元，由原告负担3059元，被告负担1818元。
华润公司不服上述判决，向本院提起上诉：一、本案的纠纷属于欠款纠纷，不属于房地产买卖合同纠纷。上诉人向原审法院提起诉讼，要求被上诉人承担支付余某（略）.91元及利息9951.67元的民事责任。从上诉人的诉讼理由可知，上诉人主张的诉讼请求是被上诉人应承担支付余某转让款的民事责任。依这一诉讼请求和理由及双方所约定的转让标的物，本案的案由应属于因财产转让合同所引起的欠款纠纷，并非是单纯的房地产买卖合同纠纷。因此，上诉人认为，一审判决认定本案的性质属于房地产买卖合同纠纷是缺乏根据的。二、一审法院把“土地转让面积的多少”作为本案的争议焦点是违反民事诉讼的“不告不理”原则的。本案的争议焦点问题转让合同的法律效力及被上诉人在客观上有无违约行为和其依法应承担的违约责任等。依上述法律原则，一审法院应就上诉人的诉讼理由和事实是否客观存在予以审查，即一审法院应审查上诉人与被上诉人之间的转让行为是否合法有效、双方是否依约履行合同的相关义务，包括上诉人是否已将转让标的物交付被上诉人、被上诉人是否已依约履行了支付转让款的义务等。但是，从一审判决内容可知，一审法院并没有对原告诉讼请求和理由予以审查，而是以被上诉人抗辩意见即转让的土地面积是多少作为争议焦点问题予以审查，对上诉人所主张的请求给付之诉的理由和相关证据等均置之不理。因此，上诉人认为，一审判决是完全缺乏法律根据的错误认定。何况，被上诉人在一审诉讼中并没有对上诉人的诉讼请求提出反诉，而只是提出“少交部分的土地面积应在转让总价款中扣减”的抗辩意见。但是，从上诉人和被上诉人双方约定来看，双方并没有对转让的土地面积数量作出约定，而是将土地、地上建筑物及部分设备的使用权等作为一个整体，以总价款人民币162万元转让给被上诉人。很显然，土地使用权只是合同转让标的物的一部分，并非转让标的物的全部。因此，本案的事实已充分说明上诉人在客观上不存在少交土地面积的可能，一审判决就此问题作为争议焦点予以审理明显是缺乏根据的。三、一审判决认定本案转让土地的价格为278元/平方米同样缺乏根据的。一审判决认定：由于双方所转让的标的物中包含了土地和地上建筑物等，而双方只约定了转让的总价款，故以该土地转让时(即2001年10月)土地单位面积的评估价格278元/平方米为计算标准。对此认定，上诉人认为是完全缺乏事实根据和法律依据的。1、从上诉人和被上诉人双方所签订的《转让合同》可知，双方并没有对转让的土地面积及地上建筑物等分别作出约定，而是将土地及其地上建筑物等作为一个整体转让给被上诉人，因此，双方在客观上根本没有对转让土地的面积及价格作出明确约定的必要；2、佛山市三水正创房地产评估所有限公司于2004年10月10日作出的三正评(土)【2004】第X号《土地估价报告》与本案缺乏关联性。因为本案的争议焦点问题不是土地面积的多少或者土地的价格，而是被上诉人在客观上有无拖欠上诉人财产转让款的行为，因此，该土地的价格是多少，与本案并没有关联性。何况，转让土地使用权只是上诉人与被上诉人所约定的转让标的物的其中一部分，双方当事人之所以没有对转让的土地面积、价格作出约定，是因为双方都已明确将土地、地上建筑物等作为一个整体予以一并转让。因此，上诉人所转让的部分土地使用权价格在客观上根本没有评估的必要，一审法院准许被上诉人的申请，并委托相关的部门对所转让的土地价格进行评估是于法无据的。3、上诉人主张被上诉人承担支付转让款人民币（略）.71元及利息9951.57元的诉讼请求合理合法，依法应予以支持。根据原告所提供的证据和诉讼理由，双方于2001年10月27日签订的《转让合同》约定，上诉人将位于佛山市三水区X镇X村路口的部分土地及地上建筑物和有关水电设备的使用权等转让给被上诉人，转让价款为人民币162万元，被上诉人应在办证过户完毕后三个月内将转让款支付完毕。合同签订后，被上诉人支付142万元转让款，并为上诉人垫支办证费用人民币（略）.29元，即被上诉人共支付转让款（略）.29元。很显然，被上诉人拖欠上诉人转让款人民币（略）.71元及利息9951.57元的事实清楚，证据充分。因此，上诉人主张被上诉人应承担支付转让款人民币（略）.71元及利息9951.57元的诉讼请求合理合法，依法应予以支持。据此，上诉请求：1、撤销(2004)三法民肆初字第X号民事判决书，并依法直接改判；2、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
丰达公司答辩称：本案双方因履行《转让合同(含附图)》发生纠纷而诉至法院。上诉人要求答辩人支付清偿转让款。答辩人答辩上诉人隐瞒土地使用权，《转让合同》部分无效，应扣减转让价款。显然，本案是房地产买卖合同纠纷案。原审根据双方的起诉、答辩，审查双方履行合同的情况，确定本案双方争议的焦点：“原被告约定的土地转让面积”，并无不当。双方签订的《转让合同(含附图)》明确约定转让的厂房土地面积按图已定。该图虽是草图，但该图已表明，上诉人以其厂门口铺位北墙体至三层宿舍北墙体为界线，将南至铺位南墙体的厂房、土地转让给答辩人，因此，转让的厂房土地面积是确定的。2001年11月，双方因办理房地产过户手续，由上诉人委托国土资源局对所转让的土地进行测绘，测绘后，上诉人提供给答辩人的国土局测绘图用红线清楚确定转让的厂房土地范围，进一步引证确定双方约定转让的厂房土地。经测绘，该土地的面积为4435.125平方米。2003年6月，上诉人清偿借款本息解除抵押后，双方办理过户手续过程中，发现该测绘图确定转让给答辩人的厂房土地有部分上诉人并没有使用权。佛山市房产管理局发给答辩人的《房地产权证》确定答辩人取得的土地使用面积为4196.901平方米。上述事实证实：上诉人交付的标的物不符合《转让合同(含附图)》的约定，少交付了238.224平方米的土地；上诉人对少交付的238.224平方米的土地没有土地使用权。上诉人将没有取得土地使用权出让的行为违反了我国的有关法律规定，根据《合同法》第五十二条的规定，显属无效。故双方签订的《转让合同(含附图)》部分无效，无效部分的土地价款应从总价款中扣减。原审法院根据答辩人的申请，委托相关的部门对所转让的土地价款进行评估，符合相关规定。综上所述，原审定性准确，事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审查，对原审认定的事实，本院予以确认。
本院认为：关于本案的定性问题。由于本案当事人所讼争的款项系因双方签订转让合同进行土地使用权(含地上建筑物)交易而引起，而按照我国现行法律的规定，以土地使用权及其地上建筑物为标的整体转让或者分别转让所发生的纠纷，均属于房地产买卖纠纷，至于因房地产买卖而产生的转让款纠纷，只是房地产买卖纠纷的一种表现形式，而不同于一般的财产转让所引起的欠款纠纷。故上诉人关于本案应是一般欠款纠纷的上诉主张于法无据，本院不予支持。
关于一审法院将“土地转让面积的多少”作为本案争议焦点是否违反民事诉讼中“不告不理”原则的问题。虽然上诉人是以转让合同欠转让款纠纷而提起的诉讼，但由于双方的转让款欠款纠纷是因进行土地使用权(含地上建筑物)的转让而引起的，而欠款的实际金额是依双方所转让之土地的面积进行确定的。因此，原审法院要判断被上诉人是否应当偿还上诉人所诉请的款项及其具体金额，就必须查清与双方所讼争的标的相关的全部事实，而土地转让面积的多少与被上诉人应当向上诉人偿还的转让款的金额密切相关，故原审法院将“土地转让面积的多少”作为争议焦点并予以审理并无不当，与我国民事诉讼法所规定的不告不理原则并不相悖。上诉人的该项上诉请求无理，本院不予支持。
关于被上诉人尚欠上诉人讼争土地转让款数额的确定问题。根据双方当事人均予确认的签订时间为2001年10月30日的《转让合同》中的约定，由于双方并没有就土地的实际面积和四至范围进行明确，而是约定土地面积“按图已定”，那么双方当事人的真实意思应当理解为讼争的土地面积为合同所附草图中所示的面积。经国土资源局按照双方所签订的合同所附之草图进行实地测量，本案讼争土地面积为4435.125平方米，则可以认定双方在转让合同中所交易的土地面积即为4435。125平方米。但由于其中有238平方米的土地的使用权并不属于上诉人，故该238平方米土地在双方签订合同时所值的价款应当从总价款中予以扣减，即按上诉人拥有使用权的面积计算土地转让款。
关于讼争的238平方米土地的价格问题。按照佛山市三水正创房地产评估所有限公司依佛山市三水区人民法院的委托所进行的评估，本案讼争土地的价格为278元/平方米。由于该公司所进行的评估系按照法定的程序所进行的，该公司亦具有相关的评估资质，同时上诉人在本案一、二审期间均未能提供相反证据对佛山市三水正创房地产评估所有限公司所出具的评估报告予以反驳，故本院对该公司的评估结果的客观性和真实性予以采信。据此可以确定本案讼争地的价格为278元/平方米。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4377元，由上诉人佛山市三水市华润实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈秀武
代理审判员张雪洁
代理审判员余某珂
二00五年三月十八日
书记员肖建国
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