上诉入(一审被告)：苏清富
上诉人(一审被告)：廖某
被上诉人(一审原告)：罗某
上诉人苏清富、廖某因与被上诉人罗某房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市X区人民法院（2010）银民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月20日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2002年7月11日，在位于北海市X镇X街X号房屋被告苏清富、廖某夫妻的家里，原告罗某与被告苏清富签订了一份《断卖房屋契约》。契约约定：苏清富因在1998年6月26日借欠到罗某人民币26200元，因无钱清还，愿将北海市X镇X街X号(房产所有权证上房号是：高德一街X号)抵偿这笔欠款；从2002年7月起该屋所有权属罗某所有，双方责任分明，按约履行，不得反悔。林光镇(已病故)作为“中间人”亦在契约上签名。契约签订后，被告苏清富将该房屋的桂房证字第（略）号《房产所有权证》原件交付给原告。同一日，原告罗某(甲方)与被告苏清富(乙方)另行签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于高德一街X号平房出租给乙方居住使用，月租金为人民币l00元；租用期限陆个月，从2002年7月11日起至同年12月11日止；在租赁期内，乙方必须按时交租金，若拖欠或拒付一个月租金时，甲方有权解除合同，收回房屋。合同签订后，原告随即将以房屋抵债取得的高德一街X号房屋出租给被告一家居住。租赁期满后，双方再行续约，被告一家继续租住该房屋直至2004年12月10日止，此后被告一家才搬离，该房屋由原告收回。随后，原告又将该房屋出租给其他人居住。此后，原告多次要求被告将高德一街X号房屋过户至原告名下，但被告置之不理。为此，原、被告发生纠纷，原告遂于2010年6月1日诉至该院。一审法院还查明，本案讼争的位于北海市X区靖海稹高德一街X号房屋，与被告苏清富领取的由北海市人民政府于l993年5月26日核发的桂房证字第（略）号《房产所有权证》上注明房屋“高德一街X号”系同一房屋；房屋产权人(单位或共有人)为苏清富个人。该房屋系被告苏清富与被告廖某婚后向他人购买。
一审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第四条规定的“民事活动应当遵循自愿、公某、等价有偿、诚实信用的原则”，是当事人进行民事活动所应当遵循的最基本要求。本案中，原告与被告苏清富签订的《断卖房屋契约》，实质上是一份以物(房屋)抵债的合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，该合同合法有效。虽然讼争房屋的《房产所有权证》上注明房屋产权人(单位或共有人)为苏清富个人，但该房屋系被告苏清富与被告廖某婚后购买，应属两被告夫妻的共同财产。作为房屋共有人，被告廖某虽然没有在《断卖房屋契约》上签名，但综观本案全过程，《断卖房屋契约》系在被告家中签订，有见证人(中间人)林光镇在场，契约签订后被告苏清富即将该房屋的《房产所有权证》原件交付给原告，随即，契约双方当事人另行签订了一份《房屋租赁合同》，由原告将以物抵债所取得的房屋反租给被告一家居住长达约二年半，期间由原告收取每月100元房租，从2004年12月被告一家搬离起算，原告将讼争房屋收回实际占有至今也已长达5年多等事实，因此可以推定被告廖某是知道或者应该知道以房屋抵偿债务的事实，而被告廖某从来没有提出过异议，对此应视为被告廖某已默认以房屋抵债。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，通常情况下合同一经签定即告生效，能否登记过户，属合同履行的问题，不影响合同本身的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)项之所以规定属于共有房地产，未经其他共有人书面同意的，该房地产不得转让，是为了防止共有人擅自处理共有房地产而侵害其他共有人的合法权益，该条规定是行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理权属变某登记问题上所作出的行政管理性规范，而非认定民事合同效力的强制性规范，该条规定不影响合同的效力。原告根据合同约定“从2002年7月起该屋所有权属罗某所有”而取得讼争房屋至今已长达8年之久，从原告收回出租给被告一家居住而实际占有讼争房屋算起至今也已长达5年多，此期间，两被告从没有提出过异议。综上所述，原告要求被告履行房产过户的义务，将房屋的所有权及土地使用权过户至原告名下，于法有据，该院予以支持。被告苏清富、廖某提出苏清富以房屋抵债其妻子廖某并不知情，也不同意，《断卖房屋契约》是一份无效合同，请求法院驳回原告诉讼请求的主张，理由及依据不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十二条、第八十五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条的规定，遂判决：被告苏清富、廖某应于本判决发生法律效力之日起30日内将位于北海市X镇X街X号的房屋(房产所有权证：桂房证字第（略）号；该证房屋座落：高德一街X号)所有权证及土地使用权证过户至原告罗某名下，过户费用由原、被告按法律法规规定各自负担。本案受理费2300元、法院专递费100元，由被告苏清富、廖某共同负担。
苏清富、廖某不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：
一、原审法院对本案事实认定不清，证据不足。本案中，被上诉人明知位于北海市X镇(现为高德街道办)高德一街X号房屋是上诉人苏清富和廖某两人的共同财产，但被上诉人罗某却只与上诉人苏清富订立这份契约。亦即是说被上诉人罗某明知上诉人苏清富对高德一街X号房屋时没有处分权仍然与其订立转让协议。但原审法院却以《断卖房屋契约》是在上诉人家中签订等来推断上诉人廖某是知道或者应该知道上诉人苏清富以房屋抵偿债务的而又没有提出异议，视为上诉人廖某已默认以房屋抵债的事实。这个推断是没有任何证据证明的。因此，原审法院认定上诉人廖某对上诉人苏清富转让房屋之事知道或者应该知道是不符合事实的，也是不客观的。根据《中华人民共和国合同法》第132条“出卖标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）第三十七条第（四）项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”和《城市房地产转让管理规定》第六条第（四）向“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”规定，上诉人苏清富是不能私自转让位于高德一街X号房屋的，否则无效。因此，这份《断卖房屋契约》应是一份无效的协议。
二，被上诉人是恶意而非善意取得高德一街X号房屋的。本案中，被上诉人不具备善意取得上诉人的房屋的条件，根据《中华人民共和国物权法》第106条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的（二）以合理的价格转让（三）转让的不动产或者不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人…..”的规定，本案中的被上诉人要取得上诉人的房屋所有权，必须是善意取得的，而善意取得必须具备三个条件1、受让人需是善意的，不知道出让人是无处分权人2、受让人支付了合理的价款，3、转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案中，被上诉人明知高德一街X号房屋是两上诉人共同所有的财产即他应知道苏清富是无处分权人，而又与其订立转让协议，同时房屋产权是需要登记的，但被上诉人没有登记。以上说明被上诉人取得高德一街X号房屋是不善意的。
三、关于适用法律问题。原审法院主要是根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”来认定这份《断卖房屋契约》是有效的。但该规定中明确规定“除法律另有规定或者合同另有约定外”的情况，高德一街X号房屋属于两上诉人共同财产，根据全国人大常委会通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（四）项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，”规定，本案中的高德一街X号房屋不经上诉人廖某的书面同意是不得转让的，这是法律规定而非行政管理性规定。原审法院把该条法律规定理解是行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理权属变某登记问题上所作出的行政管理规范，这是错误的理解。因为《中华人民共和国城市房地产管理法》是全国人大常委会通过的法律而非其他行政部门制定的规范性的文件。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（四）项的规定和有关的法律规定，这份《断卖房屋契约》应是一份无效的协议。
综上所述，上诉人认为原审判决是错误的，请求依法撤销（2010）银民初字第X号民事判决书，并依法驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人罗某答辩称：上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖契约是合法有效的。从契约的签订地点及上诉人一家租住该诉争房屋长达两年之久、搬出房屋五年多时间里上诉人廖某都不提出任何异议等情形看，可充分证实上诉人苏清富以房屋抵债是经过上诉人廖某同意的，该处分房产的行为属有权处分，不适用善意取得的规定。上诉人认为廖某没有在契约上签名而导致合同无效的理由不成了。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项的规定是行政管理性规范，而非认定民事合同效力的强制性规范。上诉人的毁约行为，违背了诚实信用的原则，其上诉请求不应得到支持。
本院依法对一审查明的事实予以确认。
本案争议的焦点是上诉人苏清富与被上诉人罗某所签订的房屋买卖契约是否有效。
本院认为，上诉人苏清富与被上诉人罗某签订的《断卖房屋契约》，是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，该合同合法有效。从本案的事实来看，房屋买卖契约的签订地点在上诉人的家里；苏清富已将房产证原件交给罗某；苏清富与罗某签订了房屋租赁合同，租住房屋时间长达二年多，并且按时交纳租金；后又将房屋交付给罗某，罗某又实际占有房屋时间长达五年多。苏清富和廖某是夫妻关系，一家人长期在该房屋内居住，廖某辩解对交纳租金的情况不知晓，不合常理。且作为重要的夫妻共同财产，在搬离且将房屋交付给罗某的五年多时间里，廖某从未提出过异议，亦不合常理。因此，一审判决推定廖某是知道或者应该知道以房屋抵偿债务的事实，是正确的。作为夫妻共同财产，在处分时应由夫妻意思表示一致，苏清富签订以房屋抵债合同，廖某在知晓的情况下未表示反对且配合履行合同，可以认可该房屋抵债行为是苏清富和廖某意思表示一致共同实施的行为。由于本案的房屋抵债不存在无权处分的情形，因此，不适用善意取得的相关规定。上诉人关于罗某是非善意取得该房屋的上诉理由不成了。上诉人认为双方房屋抵债契约违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项的规定，因此无效。但该条规定是行政管理性规范，而非认定民事合同效力的强制性规范，上诉人的该点上诉理由不成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2400元，由上诉人苏清富、廖某负担。
本判决为终审判决。
审判长董新永
审判员魏岚
审判员张骥
二0一一年三月十五日
书记员龚安珍
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