上诉人（原审被告）：任某。
被上诉人（原审原告）：金某。
原审被告：李某。
上诉人任某因与被上诉人金某、原审被告李某转让房屋认购合同一案，不服北海市X区人民法院（2010）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年3月31日立案受理，于2011年4月25日依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结
一审法院审理查明，被告任某与李某是夫妻关系。2007年3月15日，被告任某代理被告李某与北海市强远房地产开发有限责任某司（以下简称强远公司）签订认购书，约定被告向强远公司认购强远世纪度假村三期工程A栋X号房屋。2008年3月29日，在温艺健的见证下，被告任某代理被告李某与原告签订协议一份，约定被告李某将其认购的位于北海市X路与新世纪大道交汇处强远世纪度假村A栋X号95平方米的房屋转让给原告，协议签订之日付人民币80000元，并约定办理全部进户手续及相关事宜。合同签订当日，原告通过刘某华将80000元转入被告李某的交通银行账户内。2009年初，强远公司电话通知被告前来签订商品房买卖合同。2009年2月28日，强远公司通过北海日报发出通知，要求购买强远世纪度假村的客户自通知见报之日起七天内到强远公司签订商品房买卖合同。由于原告没有在强远公司公告指定的期限内与强远公司签订商品房买卖合同，强远公司将该房屋另行出售。原告认为，双方签订协议实质是合同权利义务的转让，两被告没有履行协议约定的义务，致使原告签订协议的目的无法实现，损害了原告的合法权益，两被告应承担连带责任，故提起诉讼，请求法院判令：l.解除原、被告于2008年3月29日签订的协议；2.被告任某返还已付的转让款80000元及利息x元(按银行同期贷款利率从2008年7月8日，以后另计)；3.被告任某赔偿房屋升值损失x元；4.被告李某对原告的损失承担连带赔偿责任；5.诉讼费用由两被告承担。
一审法院认为：原、被告签订的协议是双方当事人真实意思表示，内容符合法律法规规定，合法有效，应予认定。合同签订后，由于原告没有在强远公司公告指定的期限内与强远公司签订商品房买卖合同，强远公司已将强远世纪度假村A栋X号另行出售，致使双方签订协议的目的无法实现，既然双方签订的协议已无法履行，原告请求解除原被告双方于2008年3月29日签订的协议应予准许，被告收取原告的转让款80000元应返还给原告。由于原告怠于行使权利，致使双方签订协议的目的无法实现，被告没有过错，故原告主张被告赔偿升值损失x元和转让款的利息没有事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》的第九十六条第一款、第九十七条的规定，一审法院判决如下：一、被告任某返还转让款80000元给原告金某；二、驳回原告金某的其他诉讼请求。案件受理费4116元，专递费100元，合计4216元，由原告负担2416元，被告负担l800元(该费用原告已预交，被告在偿还上述款项时一并付还给原告)。
判决后，任某不服，提起上诉。其上诉认为，一审判决既认定由于被上诉人金某英怠于行使权利，致使双方签订协议的目的无法实现，上诉人无过错，却又判决上诉人返还转让款8万元给被上诉人，判决理由前后矛盾，不能成立。1.上诉人与强远公司签订《房地产内部认购书》第四条第二款约定“超过时间不来签订《商品房买卖合同》的，甲方(强远公司)取消乙方购房资格……”上诉人从强远公司取得的是购买强远世纪度假村三期工程A栋X房的资格。2008年3月29日，上诉人与被上诉人签订《协议》收取转让款8万元，上诉人将认购书和定金某据原件交给被上诉人，已将该购房资格转让给被上诉人，被上诉人从上诉人处享有并承受认购书上乙方的权利义务，上诉人己将购房资格完整地提供给被上诉人，协议履行完毕；2.被上诉人怠于行使权利导致购房资格被开发商收回，责任某由其自行承担，上诉人不应返还8万元。上诉人一审时提供的证据证实，在与开发商强远公司签订正式《商品房买卖合同》前，购房者一方允许更名不收费，因此强远公司允许在售楼部处将上诉人名字变更为被上诉人。办理预售证后售楼员多次与被上诉人一方联系的行为也表明，强远公司认可和同意上诉人与被上诉人2008年3月29日签订的《协议》，双方的协议合法有效并得到开发商的认可。在双方签订协议过程中，被上诉人金某并不出面，而是以中间人王松或者其母刘某华出面(转让款8万元即是通过刘某华转给李某)，通过强远公司售楼员再与上诉人接触，金某与上诉人根本无联系，也不认识。协议签订后，在强远公司售楼部也是将上诉人名字变更成王松名字和联系电话，但在办理预售许可证后，售楼部多次通过打电话、发短信等方式均联系不上被上诉人一方。被上诉人自拿到认购书原件后，对第四条约定“甲方(强远公司)办好商品房预售证网上公布并通知乙方之日起20天内乙方须与甲方签订商品房买卖合同……超时不来签订的甲方取消乙方购房资格”的后果十分清楚和了解，但其消极、怠于行使权利，不仅不主动与开发商或者售楼部保持联系，关注楼盘进展，在预售证办理后，开发商多次努力仍无法联系上被上诉人，致使购房资格被开发商收回。被上诉人明显存在过失，造成的损失应由其自己负责。综上，一审判决机械、僵化认定“房子被收回，签订协议目的无法实现，被告应返还转让款”，从而判决上诉人返还8万元错误。请求二审法院查明事实，撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人金某二审答辩称，本案上诉人存在过错，合同权利义务的转让应得到强远公司的认可和同意。合同应是上诉人与强远公司签订，强远公司只通知上诉人签合同，并未通知被上诉人。履行合同应该有交接，上诉人并未通知被上诉人到开发商处办理变更手续，因此，过错责任某于上诉人。一审判决只返还本金8万元，本来不能接受，但鉴于被上诉人在外地，诉讼成本高，才没有上诉。既然上诉人上诉了，被上诉人要求二审法院判令上诉人赔偿差旅费损失和补偿房屋增值后的差额损失。
本院二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。
根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为：1.被上诉人转让《房地产内部认购书》给上诉人，是否经过强远公司的同意。2.被上诉人与强远公司没能签订《商品房买卖合同》的原因。
关于第一个争议焦点问题。上诉人主张，与被上诉人转让《房地产内部认购书》经过了强远公司的同意，对此主张，上诉人一审提供了《强远世纪度假村高层A栋G栋内部认购方案》及两个证人证言。本院认为，上诉人提供的《强远世纪度假村高层A栋G栋内部认购方案》关于“签订《商品房买卖合同》之前更名不收费，之后更名费为2000元/套”的约定，只能说明“更名不收费”，并不能表明转让内部认购合同可以不经强远公司同意，而且该证据为复印件，其真实性无法确认，故该证据本院不予采信。关于两名证人所某证言，证实曾电话通知过被上诉人来强远公司签订《商品房买卖合同》，但亦说明电话通知的时候两人已不是强远公司的工作人员。据此，上诉人提供的书面证据和两个证人证言均没有证实双方转让认购房行为是经过了强远公司的同意，转让协议书亦没有强远公司签章认可，因此，应认定被上诉人转让《房地产内部认购书》给上诉人，并未经过售房人强远公司的同意。
关于第二个争议焦点问题。上诉人主张，与被上诉人签订协议后，认购书原件及押金某据都交给了被上诉人的代理人王松，并且将王松的电话留给售楼处，被上诉人应与强远公司签订《商品房买卖合同》，上诉人只是协助提供相关材料。没有签上合同的原因是被上诉人不积极主动联系开发商和关注楼盘进展，开发商也联系不到王松，责任某于被上诉人。本院认为，《房地产内部认购书》是上诉人与强远公司签订的意在购买强远公司所某发商品房的一份预约合同。该合同签订后，上诉人与被上诉人协商，将涉案房屋的购房人资格有偿转让给被上诉人。对该合同认购一方当事人发生变更的情况，上诉人在诉讼中没有证据证实是经过了强远公司的同意，因此，被上诉人自行无法与强远公司签订正式《商品房买卖合同》。强远公司获得商品房预售许可证后，发布了签订正式合同的通知，上诉人如想将双方转让意思促成事实，应在此期间通知被上诉人共同到强远公司协商确认认购方变更事宜，以便顺利签订正式《商品房买卖合同》。上诉人并未积极履行上述义务，只推脱己方没有被上诉人的联系方式而找不到被上诉人，或主张由开发商通知被上诉人均不符合客观事实，因此，导致被上诉人与强远公司没能签订《商品房买卖合同》的主要责任某于上诉人。
综上，本院认为，上诉人任某与强远公司签订的《房地产内部认购书》是合同双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同。任某一方欲将此合同中的权利义务转让给被上诉人金某，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条关于“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，应该征得合同另一方强远公司的同意。现上诉人没有证据证实该转让行为得到了强远公司的同意，因此，该转让行为无效。上诉人上诉请求不予退还被上诉人给其转让款8万元的理由不能成立，应依法予以驳回。因转让协议在缔约过程中双方均存在一定的过错，原审法院判决只由上诉人返还转让款本金某无不当，二审期间，被上诉人提出由上诉人赔偿差旅费损失和补偿房屋增值的差额没有法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4116元，由上诉人任某负担。
本判决为终审判决。
审判长张佩和
审判员汪海敏
代理审判员王雅新
二0一一年五月六日
书记员凌洋
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