原告高某，女，汉族，住（略）。
委托代理人宋梦清，系河南陈州律师事务所律师。
被告方园，男，汉族，住周口市川汇区。
委托代理人张志刚，系河南众望律师事务所律师。
委托代理人宋军魁，系河南众望律师事务所实习律师。
原告高某与被告方园其它合同纠纷一案，原告于2007年9月6日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2007年12月20日作出（2007）川民初字第X号民事判决书，判决：被告方园于本判决生效后七日内协助原告高某办理所争议房屋的房产证的过户手续。被告方园不服此判决，上诉至周口市中级人民法院，该院审理后于2009年3月6日作出（2008）周民终字第X号民事裁定书，裁定：一、撤销川汇区人民法院（2007）川民初字第X号民事判决；二、发回川汇区人民法院重审。本院重审此案后，依法另行组成合议庭，于2010年1月15日公开开庭审理了本案。原告高某及其委托代理人宋梦清、被告方园的委托代理人张志刚、宋军魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高某诉称：1997年8月26日原告高某购买了被告方园位于周口市X路X号原某干校旧楼第X幢第X单元X层X号的住房一套，双方签订了书面购房协议并交付履行，但原告未及时办理房产变更登记手续。2007年8月，被告擅自将该房屋的门锁更换，将租房户撵走，损害了原告对该房屋的所有权及相关权益，故诉至法院要求被告履行1997年8月26日的购房协议，变更房产证至原告名下并承担本案诉讼费用。
被告方园辩称：原、被告所签订的协议属于调换住房协议，对调的是房屋的使用权，因原告居住的是学校的公房，被告方园所有的房屋为房改房，所有权归方园和原某干校共同享有。因此，双方对调是房屋的使用权，现原告用于调换使用权的房屋已经灭失，对调房屋使用权协议早已不能履行，被告因此收回自己的住房理所当然。如按原告诉称的该协议是房屋买卖协议，那么该协议是无效的，被告方园的房屋所有权由被告和原某干校共同享有，该协议未经另一房屋所有人书面同意，理应归于无效。现争议房屋的产权仍属于被告方园。因此，原告所诉无事实根据，要求法院驳回其诉讼请求。
原告高某向本院提交的证据材料有：1、1997年8月26日的协议一份，用以证明原、被告双方签订的系房屋买卖协议；2、1997年8月26日被告方园出具的收到条一份，用以证明被告收到原告的购房款7750元；3、被告方园1994年8月23日向原周口地区某干校交纳房改款收据一份和工本费的收据一份，用以证明被告将所有权的收据交给了原告，权利发生了转移；4、2000年6月27日原周口地区某干校出具的收款收据一份，用以证明根据房改政策此次房改过渡款是原告支付的费用；5、周地直房字第x号房屋所有权证一份，用以证明被告在收到原告的购房款后，被告将房屋所有权证书交付给了原告。
被告方园向本院提交的证据材料有：1、王某某的证言一份，用以证明2000年6月27日的房改过渡费1200元是由原告高某的妹妹高某代交的；2、蒋某某的证言一份，用以证明原告高某不是该学校的职工，对该学校的平房没有居住权、所有权；3、证人梁某某的证言一份，用以证明原、被告之间所签订的协议未经学校同意，原告高某没有占有学校房产的权利；4、周口市某高某中学的证明一份，证明原周口地区某干校于2000年改制后更名为周口市某高某中学；5、2003年7月周口市某高某中学出具的票据一张，用以证明被告方园曾交房改过渡费1206.7元的事实；6、本校职工集资暂行规定一份，证明原告不是学校职工，平房是高某居住的，高某集资学校房子时平房应该交出；7、工资表，用以证明1997、1998年没有原告的工资，原告不是该校职工，无权拿学校的房子与被告进行交易。
经庭审质证，被告方园对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，但对证据1、2、4的证明目的有异议，认为双方签订协议时学校领导并不知道且双方签订的是调住房协议。至于证据2被告方园出具的购房款7750元购买的是原告房屋的居住权，而不是所有权。对于证据4被告认为该1200元是在其不知情的情况下，原告私自交的钱。经本院审查，原告提交的证据1、2、3、4、5形式合法，与本案事实有关联，可以作为认定本案事实的依据。原告高某对被告提供的证据1、2、3有异议，认为三个证人均和被告是同一所学校的同事，证人王某某也证实了2000年6月27日的房改过渡费是原告的妹妹代交的，而且证人梁某某的证言中明确说明了2004年被告方园所住的平房拆迁后，学校对在外租房的人员给的有租房补助费。原告对被告提交的证据4无异议。原告对被告提交的证据5有异议，认为该收据是2000年6月27日原告所交房改费重复出具的票据，是学校为了换发新房屋所有权证出具的行政事业性收费基金专用票据。另外，房改过渡费不应该重复交纳，原告对被告提供的证据6、7的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为证据6与本案无关。对于证据7原告认为在原、被告双方签订的协议后的第一个月学校就收取了被告方园的房租金表明学校同意并知道双方买卖房屋的事实。经本院审查，被告提供的证据4、5、7形式合法，与本案事实有关联，可以作为认定本案事实的依据。
本院经审理查明：1997年8月26日，原告高某与被告方园签订了书面协议一份，协议的主要内容为：“甲方高某，住西平房公房（自东往西第6套房）。乙方方园，住人民路X号，某校旧楼X单元X层X号房（私房）。经校领导同意，甲乙双方自愿对调住房，具体事项如下，1、甲方付给乙方现金柒千柒佰伍拾元（7750元）购买乙方的住房权（以收据为证）。2、甲方现住的平房无偿转让乙方居住。3、调房后各自负担各人（甲付楼房，乙付平房）住房的一切费用（按学校现行规定）。4、房产证在甲付乙现金后即为甲所有。5此协议从甲付乙房款后即生效，以后不得以任何借口再节外生枝”。协议签订后，原、被告均履行了协议，并将房屋相互交付使用，同时被告方园将其持有的1994年7月份颁发的楼房房屋所有权证（周地直房字第x号）交给原告高某持有，被告方园于1997年8月26日向原告高某出具了收到购房款7750元的收款条。原周口地区某干校于1998年开始从被告方园的工资中扣收其所住平房的房租。2000年6月27日，原告高某向原周口地区某干校补交了某校旧楼第X幢X单元X层X号房房改过渡费1200元。2000年原周口地区某干校更名为周口市某高某中学。2003年3月，被告方园也向周口市某高某中学交纳了该楼房的房改过渡费1206.7元。由于协议履行后原、被告就某校旧楼第X幢X单元X层X号房未办理房产过户登记手续，该房屋一直登记在被告方园名下，2003年6月4日，被告方园在房产部门换发了该楼房新的房屋所有权证。2004年被告方园居住的平房在周口市某高某中学扩建时进行了拆迁，拆迁后学校对在外租房的人员给付有租金补助。后被告持已换发的新的房屋所有权证将由原告出面租出的租房户撵出，一直在外地随军生活的原告认为其已从被告手中购得房屋，被告的行为已构成侵权，故而引起本诉。又查明：原告高某不是原周口地区某干校职工，但因其是部队家属没有住房，故与当时任该校领导的父亲一起在该校平房中居住，其父于1991年去世后原告高某仍一直在该平房中居住。而被告方园用以与原告对调的楼房是原周口地区某干校的集资房即有限产权房，面积50平方米，当时被告于1994年8月23日向该校交纳了集资建房款6838元后，取得该楼房有限产权，调房时原告所住平房面积大于被告的楼房面积。在庭审过程中，被告方圆承认自1998年起原周口地区某干校从其工资中扣收了其所居住平房的房租金。
本院认为：原、被告双方签订的协议是双方真实意思的表示，双方所签书面协议上已经注明原告的为公房，被告的为私房（实际为集资房即有限产权房），且被告方园系该校职工，双方对各自房屋的性质是清楚和了解的，在原告用面积较大的房屋与被告面积较小的房屋交换并支付给被告方园房款7750元后，被告又为原告出具了购房款收据并交付了房屋，同时在某校旧楼第X幢X单元X层X号房的有限产权变更为所有产权后至被告在所住平房被拆迁前这一期间，被告对原告占用该楼房未提出异议，而被告方园在平房中一直居住至该平房拆迁，从以上事实以及对双方协议中第4条即房产证在甲付乙现金后即为甲所有的理解，足以确认双方协议的真实意思是原告高某用平房的居住权以及现金7750元换取被告方园某校旧楼楼房的有限房屋所有权。原、被告双方调房后，原周口地区财贸干校于1998年开始从被告方园的工资中扣收其所住平房的房租，后又收取了原告高某交纳的某校旧楼第X幢X单元X层X号房房改过渡费1200元，应视为该校对两家调房行为的追认。综上，原、被告签订的书面协议是双方真实意思表示，在该校对双方换房行为未提出异议后又从事实上予以追认的情况下，该协议并未损害国家、集体和第三人利益，应为有效合同。对原告要求被告履行协议，协助原告将楼房房产证变更登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称双方协议仅是双方对房屋居住权的调换以及如果认定是房屋所有权买卖合同也因楼房属有限产权，未经校方同意进行买卖应属无效合同的理由均不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定判决如下：
被告方园于本判决生效后三十日内协助原告高某将位于周口市X路X号原某干校旧楼第X幢第X单元X层X号（房屋所有权证号：周房字第x号）的房屋所有权变更登记在原告高某名下。
案件受理费100元，由被告方园承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长郭勇
审判员闫海
审判员董瑞
二○一○年五月二十五日
书记员卢俊杰
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