广西壮族自治区X区人民法院
民事判决书
（2011）兴民一初字第X号
原告(反诉被告)邹某
委托代理人李启泽，南某市X区X街道法律服务中心法律工作者。
被告(反诉原告)杨某
原告邹某诉被告杨某租赁合同纠纷一案，本院于2011年9月6日受理后，依法适用简易程序，于2011年10月24日公开开庭进行了审理，原告邹某及其委托代理人李启泽，被告杨某到庭参加诉讼。因案情复杂，于2011年11月7日转为普通程序，依法组成合议庭，于2011年12月29日公开开庭进行了审理，原告邹某及其委托代理人李启泽，被告杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹某诉称：2010年3月5日，原告租用被告位于南某市X区X路XX号新和平商住楼XX栋XX单元XX号房，由于是熟人，当时双方没有签订租赁合同，只是口头约定租期一年，每月租金2300元，房屋押金3000元，交付方式为按季交。当日，原告付给被告第一季度租金6900元、押金3000元。以后的三个季度按被告要求将每季租金存入其工行账户，每次均为6900元。
2011年3月3日，原告叫搬运工把东西搬离了该房，并电话通知被告来办理退房手续，但被告没有过来，而是叫原告到物业管理处帮其办理该房的招租广告，原告照办了，并帮其支出了50元的广告费，后来，有很多人过来想租该房，但被告要求的房租太高（月2800元），故暂时未能租出去。今年4月初的一天，被告来原告的铺面问原告妻子拿了该房钥匙，但没有将押金退还给原告。5月7日，原告再次打电话给被告，要求其退还押金，被告则以房屋2个月未能租出去的责任在原告方为由拒绝退还。其实当时被告已将房屋租出去了，即使其没有租得出去，也没有理由扣原告的押金。
后来，原告多次与被告协商要求其退还押金事宜，均被拒绝。原告无奈，先后又向商场物业、业主委员会、民生司法所、公安解放派出所反映，要求调解，经工作人员调解，被告拒仍不退还押金给原告。
综上所述，被告所作所为严重侵害了原告的合法权益，也给原告蒙受了经济损失和精神损害。为此，请求法院判令：1、被告归还原告房屋押金3000元和广告费50元；2、案件受理费由被告承担。
被告杨某答辩并反诉称：一、被告与原告于2010年3月达成口头协议，约定：被告将位于南某市X路新和平XX栋XX号房租给原告使用，租期暂定一年，月租金2300元，押金3000元，租金按季交，每季提前7天交清，其余一切费用（物业、水电等）均由原告负担，原告要保持屋内设施完好；如到期需续租的，原告有优先承租权，但至少提前一个月告知被告；如有一方违约，则支付对方两个月的租金作为违约金。2011年2月，原告打电话给被告要求续租一年，并约定月租金2500元，租金支付方式与以前相同。2011年3月5日，原告又告知被告其不续租了，致使被告未能将房屋及时租出去，导致被告经济损失。原告在租用期间，还经常推迟交租金，故被告要求原告赔偿违约金。二、2011年4月，被告向原告索取房屋钥匙后，打开房门，发现房内灯具均损坏，部分洗浴设施已损坏，煤气管被割断，煤气压阀丢失，电费也一整年不交，不知道是不是由于被告要求原告付违约金，致使原告蓄意破坏，被告想去质问原告，被被告丈夫劝阻，便作罢了。但原告见被告好欺负，得寸进尺，在被告房屋大门贴不许出租该房的字条。并扬言，如果被告不退还押金，就要炸毁被告的房屋。按常规，原告如没有违约，押金应在2011年3月5日前结清，为什么在被告将房屋出租后，于5月中旬才来找被告要求退还押金，这是什么意思呢。由于原告违约，造成被告损失，如原告赔偿原告租金和房内设施等损失，被告可退还押金给原告。
综上所述，现被告提起反诉，请求法院判令：1、原告给付被告房屋租金损失5000元；2、原告给付被告其欠交的电费约800元；3、原告给付被告屋内设施损坏维修费548元；4、本案诉讼费，由原告负担。
原告邹某对被告杨某的反诉辩称：1、被告称原告于2011年2月给被告电话，表示要求续租该房不是事实；2、2011年3月3日，原告搬离了该房，故被告称原告于2011年3月5日又告诉其原告不再续租该房不是事实；3、被告称其于2011年4月向原告索要钥匙时，才发现房屋内的水龙头等设施损坏，认为是原告造成的，纯属诬告，不是事实。综上所述，被告的反诉无事实和法律依据，应予以驳回。
经审理查明：2010年3月5日，被告将位于南某市X区X路XX号新和平商住楼XX栋XX单元XX号房（以下简称和平商住楼XX号房）出租给原告使用，当时双方口头约定租期一年和月租金2300元及租房押金3000元等，但没有签订书面合同。当日，原告将房屋租金6900元及押金3000元交给了被告，被告也将该房交给原告承租。2011年3月3月，原告征得被告同意委托他人登广告将该房另行出租，支付了广告费50元，但未能将该房及时租得出去。2011年4月10日左右，被告到原告处拿回了该房的房门钥匙，并收回了该房。后来，原告要求被告退回房屋押金及广告费，被告要求原告给付租金损失和拖欠的电费及房内设施损坏维修费，双方为此发生纠纷，双方协商未果。原告遂于前述时间向本院提起前述诉请。
另查明，原告承租该房后所发生的电费至今未付给被告（该电费，供电单位已从被告银行账户扣缴），原告主张其尚欠电费是596.19元，提供广西电网公司南某供电局电费清单（2010年2月3日至2011年2月8日用电清单6张，载明应收电费合计596.19元）予以证实，并表示愿付给被告电费600元（取整数）。被告主张原告拖欠其电费约800元，被告提供其建行个人活期存折，但原告不认可其欠电费为800元。
还查明，原告提供李XX、梁XX等三人书面证言，证明三证人于2011年3月3日应原告的请求，把和平商住楼XX号房（被告房屋）内原告的家具等物搬家到南某市X路XX栋XX单元XX号房内（案外人房屋），但三证人未出庭作证。原告为证明其已于2011年3月3日搬离和平商住楼XX号房（被告房屋），提供了南某市X路XX栋XX单元XX号房房主的房产证复印件和中国农行转款单（转到户名陈XX账户3900元）及陈XX收到房租3900元的收条复印件各一份，但被告认为原告提供的这些证据不真实，与本案也没有关联。原告提供物业管理费发票二张，证明其使用和平商住楼XX号（被告房屋）房发生的物业管理费已于2011年3月5日交清，且此后已不再使用该房，被告承认该物业管理费发票的真实性，但认为当时原告未将房门钥匙退回被告，也没有叫被告验收房屋，故原告应承担被告从2011年3月至同年5月共二个月未能将此房出租的房租损失。
被告提供其与石XX签订的租赁合同一份，证明因原告于2011年2月已同意续租，后来又反悔，致使被告于2011年5月4日才能将和平商住楼XX号房（被告房屋）出租出去，造成被告租金损失，但对此，原告认为其从来没有表示过同意续租，认为被告租不出去的原因是被告要求的租金过高造成的，不是原告过错。被告提供采购单和出库单各一份，证明其为维修该房内被损坏的设施而支出购买水龙头和电灯等的维修物品的货款548元，但对被告的这一主张，原告不认可。
以上事实，有房租押金收条、广告费收据、电费清单及庭审笔录等证据证实。
本院认为：原、被告于2010年3月5日达成的口头租赁协议，是双方真实的意思表示，该协议不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方应恪守履行。租赁合同期满后，原告要求被告退还押金3000元，理由成立，本院予以支持。原告要求被告给付广告费的问题，因原告办理刊登出租和平商住楼XX号房（被告房屋）的广告是征得被告同意，并提供有广告费收据，故原告要求被告给付广告费50元，理由成立，本院予以支持。被告反诉要求原告赔偿房屋租金损失5000元的问题，因为租期届满后（即2011年3月5日后）原告未及时将房门钥匙及房屋退还被告，被告于2011年4月10日左右才到原告处索回房门钥匙并收回房屋，据此，能认定该房在被告索回房门钥匙之前仍在原告控制之下，但因原、被告双方未能确认被告取回房门钥匙及收回房屋的具体日期，故本院酌情认定租期届满后原告仍控制和使用该房一个月，参照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合继续有效，但租赁期为不定租期”的规定，被告在租期届满一个月后才收回房门钥匙及房屋，此时双方的租赁协议才解除，故原告应赔偿被告一个月的租金损失2300元（按原、被告于2010年3月5日达成的口头租赁协议约定的租金数额确定），被告反诉请求的过高部分，理由不充分，本院不予支持。关于被告要求原告给付拖欠的电费（约800元）问题，因原告提供广西电网公司南某供电局电费清单6张载明应收电费合计为596.19元，但原告愿意给付被告电费600元，故本院对原告的该意愿予以准许，被告请求的过高部分，因无充分证据证实，故本院不予支持。关于被告要求原告赔偿损坏房内物品维修费548元的问题，因为原告对被告所举的证据不认可，且无其他证据证实，故本院对被告的该请求不予支持。关于原告提供李XX、梁XX等三人书面证言的真实性问题，因被告不认可，且该三证人不出庭，故本院不予认定。关于原告提供南某市X路XX栋XX单元XX号房房主的房产证和中国农行转款单及陈XX收到房租收条各一份的真实性问题，因被告不认可，且从这些证据来看并不能必然证实原告当时是否还控制和平商住楼XX号房（被告房屋），另外，原告提供的该房产证及收条是复印件，故本院不予认定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告杨某退还原告邹某租房押金3000元；
二、被告杨某给付原告邹某办理房屋出租广告费50元；
三、原告邹某赔偿被告杨某房屋租金损失2300元；
四、原告邹某给付被告杨某电费600元。
案件受理费50元，反诉费25元，共计75元，由原告邹某负担50元，由被告杨某负担25元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十二九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南某市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南某市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南某市竹溪分理处，账号：（略）），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长李永利
人民陪审员谭添芝
人民陪审员潘伟
二○一二年一月九日
书记员姚蕴珊
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