原告信阳新宇置业有限公司。
法定代表人李某，该公司经理。
地址：信阳市X路X号。
被告信阳市南某水库渔业开发有限公司。
法定代表人刘某乙，该公司经理。
地址：信阳市X街X号。
委托代理人吴某某，水产站副站长。
委托代理人刘某乙章，河南某风律师事务所律师。
原告信阳新宇置业有限公司诉被告信阳市南某水库渔业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信阳新宇置业有限公司法定代表人李某、被告信阳市南某水库渔业开发有限公司法定代表人刘某乙、委托代理人吴某某、刘某乙章到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。
原告信阳新宇置业有限公司诉称，被告于2006年5月4日与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告位于信阳市X路X号《新宇.明珠城》一号楼商铺X号、X号、X号X号。合同约定：原告于2006年5月30日交付房屋，被告一次性付清房款（略）元，原告按期交付房屋，但被告只支付了200000元房款，余款978793元经多次催收至今未付。根据合同补充条款“如买受人不能按期支付房款，则买受人除承担逾期付款的违约责任外，将不享受价格优惠，并按付款时该房的最新价格计付购房款”的规定，被告应按房屋现价每平方10000元支付房款，总价为（略）元。同时承担逾期违约金为893148元。扣除被告已支付的200000元房款外，截止2011年5月30日，被告应支付房款本金及违约金共计（略）元。故请求被告立即支付房款及违约金（略）元。诉讼费由被告负担。
被告信阳市南某水库渔业开发有限公司答辩称，1、被答辩人的起诉早已超过法定诉讼时效期间，人民法院对其权益不应保护。其于2006年5月4日与被答辩人签订的“商品房买卖合同”，合同约定的交付房屋和付清全部房款的期限为2006年5月30日前。按此约定，双方因“商品房买卖合同”项下的权益受损时，必须在2008年5月30日前主张权利。但自答辩人于2006年5月9日支付被答辩人200000元房款后，余款至答辩人起诉时的2011年5月25日间，在这长达5年的时间内，被答辩人从未向答辩人主张过权利。被答辩人向人民法院起诉要求保护其民事权益早已超过诉讼时效，应依法不予保护。2、被答辩人的诉讼请求不能成立。被答辩人在其诉讼请求中要求答辩人付其（略）元，不是合同约定的余款979793元，其依据是双方所签订合同的补充约定。但即便合同补充条款是双方当时的真实意思表示，被答辩人的这一诉讼请求也不能成立。一是不管双方合同约定的价格是否优惠价格，也不论是否有所谓的“该房的最新价格”，但由于被答辩人的起诉早已超过法定的诉讼时效期间，被答辩人的权益是否受损，人民法院都依法不予保护。二是双方签订的“商品房买卖合同”所约定的价格原本就是当时的市场价格，而不是国家定价；就一套执行市场价格的房屋而言，在买卖合同生效后，其价格就已固定，不存在合同之外的所谓新价格之说。三是双方签订的“商品房买卖合同”中根本就没有约定每平方米4900元的这一单价是签订合同时的优惠价格，也就是说，答辩人在购买该房屋时根本不存在享受了优惠价格一说：既然不存在每平方米4900元是优惠价格一说，也就不存在所谓的新价格。故请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。
综合双方诉辩，本案归纳焦点为：一、被告是否应按每平方10000元的价格支付原告购房款（略）元、违约金893148元；二、原告起诉是否己过诉讼时效。
经审理查明：信阳市X路X号《新宇.明珠城》系原告信阳新宇置业有限公司开发所有，2006年5月4日被告信阳市南某水库渔业开发有限公司与原告信阳新宇置业有限公司签订一份《商品房购销合同》由被告购买原告位于《新宇.明珠城》一号楼X号、X号、X号、X号商铺，建筑面积245.57平方米，优惠价格每平方米价格为4900元，合计价款为（略）元整，其中合同第七条约定，1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五；合同第八条规定，出卖人应当在2006年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格后交付买受人使用，买受人付清全部房款；合同还补充约定，如买受人不能按期支付购房款，则买受人除承担逾期付款的违约责任外，将不享受价格优惠，并按付款时该房的最新价格计付购房款。合同签订后，原告按合同约定将房屋交付被告使用，被告于2006年5月18日付给原告房款200000元，下欠978793元，原告多次催要未果，原告诉至本院，请求判决被告支付房款本金及违约金（略）元。另查明，原告为证明卖给被告的商品房现在的价格，委托信阳市X区价格认证中心对该房价格进行鉴定，Im河区价格认证中心于2011年5月20日作出鉴定结论，结论为每平方米10000元。被告对此不予认可，也不同意重新鉴定。
以上事实有商品房买卖合同；付款收据；价格鉴证结论书；商品房销售价格表；证人证言等证据佐证，足以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《GU品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反国家强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同的约定，按时交付房屋、支付房款，但原告在2006年5月30日前按合同约定将房屋交付被告后，被告于2006年5月18日付给原告200000元后，下余购房款经原告催要，被告未付。合同的补充条款即“如买受人不按时支付购房款，则买受人除承担逾期付款的违约责任外，将不享受价格优惠，并按付款时该房的最新价格计付购房款”，该补充约定实际是对买受人逾期付款时对价格的约定，原告单方委托有关部门对该房进行价格评估，每平方为10000元，被告虽不认可，但也没有要求重新评估，故原告请求按补充条款约定按最新价格每平方10000元支付房款，本院应予以支持。原告依据合同的约定，请求被告承担违约责任的理由正当，鉴于该房已按现在最新价格计付房款，填补了原告的损失，违约金以补偿性为主、惩罚性为辅，原告请求被告承担违约金893148元数额过高，应调整为被告承担违约金893148元的20%即178629.6元较为适当，被告辩称双方签订的“商品房买卖合同”所约定的价格原本就是当时的市场价格，而不是国家的定价，每平方4900元不是优惠价格，合同生效后，其价格已固定，不应按合同之外的所谓新价格付款的抗辩理由不成立；关于被告抗辩原告起诉已过诉讼时效的理由，因被告欠原告房款，原告一直在向被告索要，故原告起诉未过时效。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
被告信阳市南某水库渔业开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告信阳新宇置业有限公司购房款（略）元、违约金178629.6元，合计（略）.6元。
本案受理费31591元由被告负担
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南某高级人民法院。
审判长徐贵瑛
审判员李某本
审判员刘某乙成
二○一二年一月十二日
书记员李某（兼）
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