原告陈某。
委托代理人宁岳峰，湖南某涛律师事务所律师。
被告钱某。
被告范某。
原告陈某诉被告钱某、范某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月10日立案受理。依法由审判员肖美妮适用简易程序于2011年9月9日公开开庭进行了审理。书记员杨争艳担任记录。原告及其委托代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某诉称：2008年5月19日，被告范某与其合伙人阳国保租赁原告在隆回县X路X号X栋X号门面一、三楼经营世纪新娘婚纱影楼，租赁期为5年（承租至2013年6月5日止），前三年年租金18800元，一年一交，从第三年起，每年增加6%。后阳国保退出合伙。2009年4月29日，被告范某又与另一合伙人梁云鹏同时承租该门面的第二层（承租至2013年6月5日止），年租金3800元。2010年7月13日梁云鹏退出，该店由被告范某一个经营，并更名为隆回县蝴蝶树婚纱影楼，2010年8月后被告范某与被告钱某合伙继续经营隆回县蝴蝶树婚纱影楼。2011年5月初，二被告将隆回县蝴蝶树婚纱影楼搬至恒丰对面，但仍有大量物品占据着原告门面及二、三楼至今。2011年6月初，原告催促被告于6月5日前及时交清下年度房租，未果。被告范某在租赁期间，未经原告同意，拆除了三楼一主墙作为摄影棚，在二、三楼钻了110余个膨胀螺丝固定衣架，用于挂婚纱，毁坏三楼套装门一扇，影响了房屋质量和装修。被告另自2010年10月1日至2011年6月17日恶意拖欠水费及滞纳金905元。综上，被告在与原告签订房屋租赁合同，在合同未到期的情况下，单方终止合同，现既不腾空门面，恢复原状，致使原告房屋无法出租恶意拖欠房租和水费，经原告多次催收未果。因此，特依法提起诉讼，请求判决：1、依法解除原、被告之间的《门面租赁合同》、《租赁合同》；2、判令被告告补交租金5400元（至2011年8月5日，以后租金顺延计算至被告将所租房屋恢复原状、全部腾空日止）；3、判令被告支付违约金25400元（按一年房租计算），支付滞纳金2490元，将下欠的水费905元转交给原告；4、判令被告将损坏的墙体、墙面及三楼套装门一扇恢复原状，并判令被告立即将室内物品全部搬走，腾空租赁房屋交给原告。在审理过程中，原告以被告已搬走腾空房屋为由，将第2项请求中的租金变更为7098元，对第3项请求中的滞纳金变更为5182元。
被告钱某辩称，被告钱某没有与原告方签订合同，本案与被告无关。
被告范某辩称：墙面上打了螺丝钉属实，墙体及套装门的损坏是被告范某在正常装修、使用过程中造成的，不是故意损坏的。2011年5月底的时候，原告问被告范某是否还要承租房屋，被告答复说可能会租。后房屋到期的时候，被告告诉原告不租房屋了。但是后来被告的钥匙丢了，就没有把东西搬出来。房租只应计算至2011年6月8日。因为被告没有钱某房租，租不起，合同就自动解除。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、原告及被告范某、钱某的户籍资料，用以证明当事人的基本情况；
2、《门面租赁合同》及《租赁合同》，用以证明原、被告之间存在租赁合同关系；
3、《转让协议》，用以证明梁某将婚纱影楼转让给了范某，退出合伙；
4、隆回县蝴蝶树婚纱影楼的企业注册登记资料，用以证明被告钱某在被告范某承租原告房屋期间共同参与经营隆回县蝴蝶树婚纱影楼；
5、《房屋租赁证》，用以证明被告承租原告房屋时已将婚纱影楼更名为蝴蝶树。对该证据的来源原告说明为系从被告租赁的房屋一楼找到的。
6、隆回县自来水公司下发原告的停水通知，用以证明被告在租赁期间拖欠自来水公司水费623.54元，滞纳金281.15元；
7、门面一至三层实物照片及中国移动通信集团湖南某限公司业务收费收据、中国电信邵阳分公司账单，用以证明被告仍留有物品在原告房屋内、房屋被毁坏、被告方在原告房屋处悬挂婚纱影楼已搬迁的广告横幅且横幅上所留电话系范某所有的情况；
8、证人罗X、范X所出具的清单及销货卡，用以证明被告损坏原告物品的折抵价格。
对原告提供的证据，被告钱某质证认为：证据1无异议；证据4有异议，被告钱某没有于2010年2月23日在美食城内注册蝴蝶树婚纱影楼。被告范某质证认为：证据1-3没有异议。证据5有异议，被告不知道这是谁的，被告没有办理房屋租赁证，也没见过该房屋租赁证；证据6无异议，但是被告要将钱某给自来水公司；证据7中的墙面螺丝钉情况，门、墙体损坏情况属实，但都是被告正常装修、使用造成的，广告是房屋到期之前悬挂的，后来被告退房了，原告方可以自行扯掉；证据8有异议，对于修复的价格，被告不清楚。
对原告提供的证据，本院结合被告方的质证及庭审情况，认证如下：证据证据1-3、6，被告方无异议，予以认定；证据4，即隆回县蝴蝶树婚纱影楼的企业注册登记资料，被告钱某虽提出异议，但该登记资料系对各类市场主体进行登记注册并进行监督的职权机关工商行政管理局出具，来源合法，内容具有客观真实性，同时被告钱某亦未提供足以推翻该登记资料的相反证据以支持其异议主张，故对被告钱某提出的异议不予采纳，对该证据予以认定；证据5，该证据能与证据4及被告范某当庭陈某的在租赁原告房屋期间已将影楼更名为蝴蝶树的内容相互印证，予以认定；证据7的真实性被告方无异议，予以认定；证据8，即证人罗长云、范某平所出具的清单及销货卡，因原告的诉讼请求中并未要求被告赔偿损失，故该份证据与本案无关，不予认定。
根据本院采信的证据及当事人的陈某，本院确认如下案件事实：
2008年5月19日，原告陈某作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告范某及案外人阳国保签订了《门面租赁合同》，合同约定，原告陈某将位于隆回县X镇X路X号华都美食城的第一层门面及商住房第三层租赁给被告范某及阳国保，用于经营世纪新娘影楼，合同第一项及该项下第1、2条约定，租赁时间为五年，即从2008年6月6日至2013年6月5日止，租赁期第一、二年内门面租金每年为15000元，商住房第三层每年租金为3800元，年租金在租赁期限内每年前一天一次性付清，该项下第3条约定，从第三年至租赁期限结束，门面和商住房每年租金在前一年租金的基础上增加6%，当年增加的6%计入当年的租金作为下一年度租金的基数，第二项第5条约定，需改变房屋结构，须先征得原告（甲方）、县设计院同意，否则终止合同，赔偿损失，该项下第9条约定，该合同生效后，若有一方违约给对方造成损失的，按损失大小追加相应的违约金，并终止合同等事项。合同签订后，双方按合同约定交付、承租了房屋。后阳国保退出与被告范某的合伙，将合伙的股份转让给案外人梁云鹏。2009年4月29日，被告范某与案外人梁云鹏又与原告签订《租赁合同》，约定将上述位置房屋的第二层租赁给被告范某及案外人梁云鹏，租赁时间同样至2013年6月5日，该层房屋租金为3800元，并于第3条补充约定，该层楼及以前租赁的一、三楼租金统一于每年6月3日前付清给原告，如拖欠房租，每天收取拖欠金额的2‰的滞纳金，同时其余条款约定水电费等由范某及案外人梁云鹏支付给相关单位，未尽事宜，以一、三楼合同为准等。2010年7月31日，案外人梁云鹏将其在世纪新娘影楼的所有股份转让给被告范某。后被告范某将影楼的名称变更为蝴蝶树，并与被告钱某合伙经营。2011年2月23日被告方将该影楼在隆回县工商行政管理局进行登记注册，组成形式为个体工商户（个人），经营者登记为被告钱某，2011年5月，被告方将该影楼搬迁至恒丰斜对面，并在所承租原告房屋的原招牌“蝴蝶•树艺术摄影”下悬挂“隆回县蝴蝶树已搬迁恒丰大酒店对面5月1日盛大开业”的横幅，横幅上并留有被告范某的固定及移动电话。2011年6月10日被告方在隆回县工商行政管理局对经营地址由“湖南某隆回县X镇X路（华都美食城内）”变更登记为“湖南某隆回县X镇X路AX栋X-X号（恒丰斜对面）”。
另查明，租赁期间的第三年度即2010年6月6日至2011年6月5日的房租被增加为24000元，被告的房屋租金已支付至2011年6月5日。在续交2011年至2012年房租前，原告征询被告是否还承租时，被告范某表示商量后再决定。在庭审时，原告陈某，被告范某先表示要租赁，后直至2011年6月15日左右才表示不再租赁，被告范某陈某，2011年6月8日左右已告知原告不再租赁。对此，原告即提出要求被告方赔偿相关损失，双方协商未成，因此未进行房屋交接手续，被告方除陆续搬离一些贵重物品至恒丰斜对面的蝴蝶树婚纱影楼外，现在原告租房内仍遗留有被告方的物品，原告租房处仍留有被告方所悬挂的招牌及横幅。同时，被告方在装修、改善原告房屋的时候，拆除了三楼一墙体变为拱门，在二、三楼嵌入膨胀螺丝固定衣架，用于悬挂婚纱，同时在搬迁过程中毁坏了三楼套装门一扇。
本案在审理过程中，被告方于2011年9月15日将原告租房内的所有物品全部搬走腾空。本案经本院主持调解未果。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中双方当事人签订的《门面租赁合同》及《租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，故为有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。双方合同租期依约应至2013年6月5日终止，现因被告明确表示不再租赁原告的房屋，原告也起诉要求解除合同，故对原、被告之间的《门面租赁合同》、《租赁合同》予以解除。但是，被告方在表示不再租赁原告房屋后，未及时对租房内的东西进行全部搬走腾空，被告方提出的因丢失钥匙无法搬出租房内东西、房租只应计算至2011年6月8日的辩称意见因不符合常理也无法律依据不予采纳，故对其继续占有原告房屋的期间仍应按原合同约定支付房租。2011年度的房屋租金按照双方合同第一项第3条的约定，在2010年度24000元房租的基础上增加6%为25440元，截止至被告方腾空日即2011年9月15日止为6969元（25440元÷365天×100天）。同时，本案合同的解除系因被告不再租赁违约所致，原告要求被告支付违约金符合约定，应予以支持，但合同中约定的违约金数额按损失大小确定，故比照原告在被告擅自中途退租情形下可能招致之房屋空置损失、按原租赁合同约定之租金标准予以酌情确定为3个月房租，为6360元（25440元÷12个月×3个月）。因被告方已明确表示不再租赁原告房屋，故其不可能再预付下年度房租，对原告要求被告方支付房租滞纳金的诉讼请求因无事实依据不予支持。原告要求被告支付在实际使用房屋期间所产生的水费及滞纳金的诉讼请求，被告对数额无异议，仅表示由其自已向自来水公司交付，但因隆回县自来水公司是根据登记的用户情况向原告催缴费用，且现原、被告已发生争执，故该费用宜由被告方支付给原告，由原告向自来水公司缴纳，故对原告的该项请求予以支持。原告要求被告方将三楼拱门恢复原状的请求，被告方虽提出在改善前已征得原告同意，但未提供证据予以证明，故原告的请求因符合《门面租赁合同》第二项第5条的约定，予以支持。根据原告提供的照片所示，三楼套装门损坏脱落的部分仍遗留在原租房处，故原告提出被告方在搬迁时故意损坏的意见更符合常理，对被告方提出的三楼套装门的损坏系正常使用过程中造成的抗辩意见不予采纳，对原告的该项请求予以支持。对原告提出被告方未经原告同意，在二、三楼嵌入膨胀螺丝固定衣架，用于悬挂婚纱，毁损了房屋，应恢复原状的请求，因双方合同中未就此进行约定，同时原告对“未经同意”的诉讼主张，也未提供证据予以证明，且被告方的装修、改善未明显超出合同约定用途的合理范某，故对原告该项请求不予支持。对原告要求被告方将原租房内物品全部搬走，腾空租赁房屋交给原告的内容被告方已在诉讼过程中自动履行，无需再进行判决。
本案被告范某先与案外人共同承租原告房屋用于经营世纪新娘婚纱影楼，后随着合伙人的变更由其一人经营，并将影楼更名为蝴蝶树，2011年2月，根据工商行政管理部门的注册登记显示，蝴蝶树已由被告钱某经营，但是，根据被告范某当庭陈某的在2011年6月前，承租原告房屋期间其仍在经营蝴蝶树婚纱影楼的内容及庭审查明的蝴蝶树进行搬迁后，被告方在原告房屋处悬挂的广告横幅上所留电话也系被告范某所有的情况，可以认定蝴蝶树婚纱影楼系由被告钱某、范某共同经营，故被告钱某虽未直接与原告签订租赁合同，也应对因与被告范某共同经营该影楼拖欠原告房租等所产生的责任与被告范某共同承担。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、二百一十八条之规定，判决如下：
一、解除原告陈某与被告钱某、范某之间的《门面租赁合同》、《租赁合同》；
二、由被告钱某、范某连带支付原告陈某房屋租金6969元、违约金6360元、水费904.69元，共计14233.69元；
三、由被告钱某、范某将原告陈某房屋的三楼墙体、套装门恢复原状；
四、驳回原告陈某的其他诉讼请求。
以上第二、三项内容，限被告方在本判决生效后十日内履行完毕。对金钱某给付，由被告方直接支付给原告，或支付至本院标的款帐户（户名为隆回县人民法院标的款专户，开户行为华融湘江银行股份有限公司隆回县支行，账号为（略））。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱某务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费810元，依法减半收取405元，由原告负担50元，由被告钱某、范某负担355元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南某邵阳市中级人民法院。
审判员肖美妮
二0一一年九月二十三日
书记员杨争艳
附本案所涉法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。
合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
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