湖南省宜章县人民法院
民事判决书
（2011）宜民一初字第X号
原告李某，男，X年X月X日出生。
委托代理人张勇，湖南莽源律师事务所律师。
被告胡某，男，X年X月X日出生。
第三人黄某，男，X年X月X日出生。
原告李某与被告胡某、第三人黄某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月9日立案受理，2011年12月26日依法由审判员高永啸担任审判长，与审判员邓勤学、人民陪审员李某红组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及代理人、被告及代理人到庭参加了诉讼，第三人黄某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李某诉称，2009年9月1日，我与被告胡某签订了房屋租赁合同，把我在宜兴路（城关三完小对面）的一个门面出租给被告，租期四年，即从2009年9月1日至2013年8月31日止，约定第一年每月租金为2000元，后三年每月租金为2500元，协议特别约定租金由当时的门面租赁人刘某交纳。但在2009年9月1日以后，刘某仍按2000元交纳了二个月的租金，此后再未交纳原告租金，2011年4月，刘某没有交清我的尾欠房租就退掉了门面，被告又将门面转租给第三人黄某，被告也未按协议交纳租金给我，我请求解除与被告签订的租赁协议，收回此门面以维护我的合法权益。
原告为支持其诉请，提供的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告身份情况；2、被告身份证复印件，证明被告的身份情况；3、《企业注册登记资料》，证明宜章诗萌服装店是个体工商户及业主的基本情况；4、第三人身份证明，证明宜章诗萌服装店业主黄某的身份情况；5、宜房权证城关字第（略）号房屋产权证，证明原告系该房屋的所有人；6、《协议》，证明2009年9月1日刘某、胡某、李某三方签定了门面租赁协议事实；7、（2011）宜民一初字第X号民事判决书，证明原来刘某所欠租金，法院已经判决的情况。
被告胡某辩称，这个门面本来就是我的，一直由我在发租，不存在欠他的租金问题，我开始是把门面租给了刘某，现在是把门面租给了李某凤，而不是他所讲的租给了第三人黄某。
被告为支持其主张，提供如下证据：1、门面租赁合同，证明2011年4月20日，胡某与李某凤签订了门面租赁合同；2、门面租赁合同，证明2008年11月1日，胡某与刘某签订了门面租赁合同。
第三人黄某未到庭也未提供书面意见。
被告对原告提供的证据质证意见是；1、原告身份证复印件，无异议；2、被告身份证复印件，无异议；3、《企业注册登记资料》，无异议；4、第三人身份证明，有异议，我把门面租给了李某凤，没有租给黄某，我也不认识黄某；5、宜房权证城关字第（略）号房屋产权证，有异议，这个门面是被告的；6、《协议》，有异议，我与刘某就签订合同后，李某才在上面签字的；7、（2011）宜民一初字第X号民事判决书，有异议，与刘某无关。
原告对被告证据的质证意见是：对证据1（与李某凤的门面租赁合同）有异议，该证据与本案无关，不是本案所争议的门面；对证据2、有异议（与刘某的门面租赁合同），与本案无关。
经对原、被告证据审查和双方的质证意见，本院认为原告的6份证据及被告证据2具有合法性、关联性，本院予以采信，作为确定本案事实的依据。
根据原告证据和双方当庭陈述，本院确认如下法律事实：2008年3月，因被告胡某无力偿还原告借款，遂同意将其所有但尚未登记的宜兴路三完小对面的一个门面（办证后该门面房产证号为；宜房权证城关字第（略）号，丘号125—1，幢号045），落户到原告名下，附条件归原告所有，并由原告本人出租。与原告门面隔壁，是被告的一个门面。2008年9月1日，原、被告签订协议，把原告的门面与被告门面之间的隔墙打掉，将两个门面合二为一以便出租，改造期间的门面租金由被告交纳。2008年11月1日由被告将合并后的门面出租给刘某，租期三年。2009年9月1日，原告与被告以及承租人刘某签订门面出租协议：原告将门面出租给被告胡某，租期为四年（2009年9月1日——2013年8月31日），第一年每月租金为2000元，后三年每月租金为2500元。因当时刘某在租用被告胡某门面时，已将原告的门面一并租用，签订合同时，刘某也一起到场签字，约定原告门面租金由承租人刘某交纳。承租人刘某按约足额交纳了从2009年9月1日到2010年9月1日租金，从2010年9月1日之后，按租赁合同应当以每月2500元交纳租金，但刘某仍按2000元交纳了2010年9月、10月的租金后，便再未交纳租金。2011年4月8日，原告起诉承租人刘某返还门面和支付11000元租金，本院（2011）宜民一初字第X号民事判决书判决承租人刘某支付原告李某门面租金11000元（2010年9月、10月余欠1000元，2010年11月2日—2011年3月1日共欠10000元）。2011年4月原告起诉刘某后不久，原承租人刘某在未交清原告租金的情况下，退出了原、被告合并的门面，被告也未将门面归还给原告，该门面此后一直由被告出租，但未交纳租金给原告。2011年11月原告诉到本院，要求被告支付其2011年4月—10月的租金22500元，解除原、被告之间的租赁协议并返还其门面。
本院认为，公民的物权受法律保护，合同双方应当全面及时履行合同义务。原告证据5（产权证）足以证明原告李某对房产证号为宜房权证城关字第（略）号门面享有所有权。原、被告及刘某共同签订的租赁合同，是合同三方当事人真实意思表示，合法有效。租赁人刘某实际使某原告门面期间的租金依约应由刘某承担；刘某退出原告门面后，被告在接收原告门面时，原、被告约定租赁期间还未到期，被告有权继续租用原告门面，被告将原告门面转租给他人，被告应当按照约定交纳门面租金给原告；被告以“门面本来是我的”而拒付原告租金是不履行合同的主要义务，原告要求解除租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付从2011年4月—2011年10月的租金22500元，而2011年4月—2011年10月的实际租金应该为17500元（7个月，每月租金2500元），超过约定租金，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告胡某向原告李某支付从2011年4月—2011年10月的实际租金17500元。此款限判决书生效后十五日内付清。
二、解除原告李某与被告胡某的门面租赁协议，被告胡某在判决书生效后十五日内将宜房权证城关字第（略）号门面交还原告李某。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1462元，由被告胡某负担。
如不服本判决，可在判决收到之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判长高永啸
审判员邓勤学
人民陪审员李某红
二0一二年三月二十日
书记员胡某文
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十九条、所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使某、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
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