上诉人（原审被告）张某，男，汉族，1968年出生。
上诉人（原审被告）胡某，女，汉族，1968年出生。
二上诉人委托代理人宋某某，男，汉族，1982年出生。
被上诉人（原审原告）方某，男，汉族，1962年出生。
上诉人张某、胡某因与被上诉人方某租赁合同纠纷一某，召陵区人民法院于2010年6月30日作出（2010）召民一某字第X号民事判决，判后张某、胡某不服向本院提起上诉。本院于2010年11月3日作出（2010）漯民四终字第X号民事裁定，撤销原判，发回召陵区X区人民法院重审后又作出（2011）召民二初字第X号民事判决书。判后，张某、胡某仍不服又向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人张某及张某、胡某的委托代理人宋某某，被上诉人方某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告张某和被告胡某系夫妻关系，2009年2月5日，原告方某与被告张某在证明人郜国宪在场的情况下，共同签订《房屋租赁协议》一某。该协议约定，出租房张某作为甲方，承租方某某作为乙方，该协议主要内容为：一、甲方某将珠江路X村南一某院租赁给乙方某年（独院、包括两间门面房、一某、只有房子没有任何物品），租金为一某20000元，付款方某为先付款后租房。二、房屋装修由乙方某担，甲方某责水电设施供应与维修（如水电出现异情，由甲方某面解决），电费乙方某担。三、房屋维修由甲方某责，乙方某能随意破坏房屋结构。四、如国家拆迁房屋赔偿费归甲方某有，设施物品赔偿费由乙方某得。五、乙方某款后，房屋经营权归乙方，甲方某权干扰。六、本协议为十年协议，前五年租金不变，每年为贰万元，后五年根据发展形势，双方某协商增加或不增加部分租赁金价格（但必须共同协商，乙方某接受）。双方某同遵守，如乙方某特殊情况无法运营时，乙方某可将设施物品搬走或转让，所装修的应归甲方某得。七、本协议甲乙双方某同遵守，在无任何条件的情况下，不管哪一某都不能私自作出决定，必须在双方某可的条件下进行；否则，不管哪一某违约，必须给对方某济补偿（拾万元）。八、本协议一某三份，甲乙双方某一某，证明人一某，在本协议履行中，双方某以真诚、求实、相互协商友好的条件下进行。如协商无果，可通过法律解决。双方某字后方某生效。该协议甲方某名张某，乙方某名方某，证明人郜国宪，时间为2009年2月5日。
原审法院另查明，该房屋租赁协议签订后，原、被告已实际履行了两年，原告按协议约定已向二被告支付了两年的房屋租赁费共40000元。原、被告双方某履行协议期间，二被告一某居住在原告的租赁房屋其中的中堂屋3间、客厅一某、厨房一某。并在2010年5月7日将租赁房屋的电表摘掉导致原告开办的旅社全部停电，还将水管切断让原告不能正常经营。并占用租赁给原告的门面房中的其中一某准备开饭店，原告不同意，被告将原告所开的旅社玻璃门砸坏，导致了原告胳膊受伤。并将原告的顾客赶走让原告无法营业现已停业。
原审法院再查明，被告已经将租赁房屋开办成漯河农家旅店，致使原、被告的租赁合同无法继续履行。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方某签订的《房屋租赁协议》，是双方某事人真实意思的表示，本院予以确认。该协议签订后，双方某实际履行了两年，有二被告分别于2009年2月6日和2010年1月24日，向原告出具的收到40000元房租在卷作证，本院予以确认。故该协议为有效协议。二被告阻碍原告经营的行为已违反了双方某订的《房屋租赁协议》，二被告将租赁物占为己有，致使合同目的不能实现，应承担相应的违约责任，并且赔偿原告相应的损失。原告要求解除与被告的《房屋租赁协议》，本院予以支持。
期间，本院委托漯河市鑫诚价格事务所有限公司对韩城宾馆的财产及营业损失进行价格评估。漯河市鑫诚价格事务所有限公司出具漯鑫评估字【2011】X号价格评估结论书，该价格评估意见书认定，营业损失价值为156900元，物品损失价值为59656元，维修、装修价值为82300元。原告认可该鉴定意见书，被告称该意见书的鉴定人员没有到现场，对财物的评估不认可。本院认为，被告损害原告财物的事实有公安机关的报警记录、原告提供的照片及相关票据为证，被告的辩称不能成立。【2011】X号价格评估结论书，客观真实，本院予以确认。原告请求赔偿与绵阳双汇租房损失70200元和按照每个月赔偿原告可得利益损失12000元，系重复请求，与鉴定结论有明显冲突，本院不予支持，应以鉴定结论认定营业损失为准。关于装修损失，原告请求损失为8万元，没有超过鉴定结论认定的数额，本院予以支持。关于物品损失，应以鉴定结论为准。二被告共计赔偿原告损失156900+59656+80000=296556元。关于违约金，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，“当事人主张某定的违约金过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决”。双方某同约定的违约金是100000元，但是由于对于原告的损失本院已经支持，如果再按原、被告双方某定的违约金100000元要求被告赔偿，明显显失公平，故对于违约金本院酌定支持10000元。本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一某零六条第一某、《中华人民共和国合同法》第一某零七条、第一某一某三条之规定，原审法院判决：一、解除原告方某与被告张某签订的房屋租赁协议；二、被告张某、胡某在判决生效后十日内支付原告损失296565元；三、被告张某、胡某的行为已构成违约，应承担违约金10000元，在判决生效后十日内支付；四、驳回原告方某的其他诉讼请求。本案诉讼费5300元，原告方某负担1300元，被告张某、胡某负担4000元。
张某、胡某不服原审判决上诉称，一、原审法院认定事实错误。首先，原审未查明双方某赁合同的内容，在双方某赁合同未约定清楚的情况下，错误认定租赁物（详见租赁合同第一某）即双方某赁标的物不包含该处房屋的二、三层。其次，原审对上诉人提供的证据不予理睬，并且被上诉人未按双方某定使用租赁标的物，非法占有使用，且非法经营，导致双方某同无法履行。二、原审法院程序违法。原审法院委托评估机构程序不合法，该评估机构未现场进行勘验及测算，未曾见到实物，更没有市场调查依据，该评估结论不合法，原审直接认定该评估报告程序违法。首先评估对象错误，双方某赁标的物不含二楼、三楼，仅一某的大门及院子几间房屋，并且被上诉人的旅社是自己不再经营的，上诉人从未阻碍其一某正常的业务经营。原审认定被上诉人的物品损失更是无事实依据，被上诉人的各种物资上诉人从未持有或破坏，何谈物品损失，明显是故意偏袒，违法判决。关于被上诉人的装修损失也无任何法律及事实依据，被上诉人擅自装修，破坏房屋结构属违法违约行为，其违法行为不应受法律保护。请求二审法院作出公正的裁决。
方某辩称：一、原审法院审定事实清楚。1.答辩人与上诉人签订的《房屋租赁协议》，系双方某实意思表示，该协议第一某约定：甲方（上诉方）愿将珠江路X村南一某院租赁给乙方（答辩人）十年（独院，包括两间门面，一某，只有房子，没有任何物品）。租金为一某20000元，付款方某为先先付款后租房。该协议明确约定租赁物包括房屋的二、三层。双方某定的租赁物是确定的。2.上诉人在履行协议期间，二上诉人一某居住在该租赁房屋其中的中堂屋3间、客厅一某、厨房一某。并在2010年5月7日强行将租赁房屋的电表摘掉导致答辩人开办的旅社全部停电，还将水管切断，答辩人不能正常经营。上诉人将旅社的玻璃门砸坏，导致了答辩人的胳膊受伤。随后，上诉人将答辩人的顾客赶走，有照片为证。上诉人无理取闹，致使答辩人无法营业被迫停业，不是上诉人称的答辩人自己不再营业。期间，上诉人已经擅自将租赁房屋用答辩人的设施和物品开办成漯河农家乐旅店，现在改为珠江路快捷宾馆，将其中一某门面房租赁为广源休闲洗面打背按摩店，上诉人的行为导致双方某租赁合同无法实际履行，上诉人构成了根本违约。上诉人的上诉理由不能成立。二、原审法院程序合法。原审法院委托有资质的评估机构对涉案的标的进行评估，符合法律规定。评估对象是按照双方某订的《房屋租赁协议》约定的范围进行的评估；损坏的财物由答辩人提供的照片及票据和公安机关的报警记录为证，足以证明上诉人的实际损失情况；答辩人装修是经过上诉人同意的，双方某订的《房屋租赁协议》第二条：房屋装修由乙方某担，甲方某责水电设施供应与维修（如水电出现异情，由甲方某面解决），电费乙方某担。答辩人并不是擅自装修的，并没有破坏房屋结构等，上诉人关于程序违法的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
本院经审理查明的事实与原审查明一某。
本院认为，上诉人张某与被上诉人方某于2009年2月5日所签订的房屋租赁协议是双方某真实意思表示，协议内容亦不违反国家法律法规的禁止性规定，且双方某经进入实际履行状态，双方某此也均无异议，故双方某签订的《房屋租赁协议》为有效合同，本院予以确认。根据双方《房屋租赁协议》第一某的约定，租赁物应为上诉人所有的位于“朱庄村南一某院（包括两间门面，一某，只有房子，没有物品）”。据此，租赁物应为两间门面房、大门及在该独院范围之内的所有房屋。故上诉人诉称“双方某赁物不包含该处房屋的二、三层”的上诉理由与双方某议约定及客观事实不符，依法不能成立，本院不予支持。按照双方某议的约定，作为承租人的被上诉人租赁“独院”的目的是为了“经营”，而被上诉人在此开办旅社当然属于“经营”的范畴，该行为并不违反双方某赁协议的约定及法律的规定，上诉人诉称“被上诉人未按约定使用租赁物是非法经营”的上诉理由，因缺乏事实根据和证据支持而不能成立，本院不予维护。根据协议约定，承租人有权对房屋进行装修，上诉人称“被上诉人是擅自装修，破坏了房屋结构”，与双方某同约定明显不相符，本院不予采信。在双方某议履行过程中，上诉人将被上诉人开办的旅社门砸坏并赶走旅社客人，事实清楚，证据充分，原审对该事实予以认定并无不当，故上诉人称“是被上诉人自己不再经营，上诉人无阻碍行为”的理由亦不能成立，本院不予支持。原审评估鉴定程序是依法进行，评估鉴定机构具备法定鉴定资质，且鉴定行为及过程并无明显违法之处，原审对鉴定评估结论予以采信符合法律规定，上诉人以“评估未现场勘验，无市场调查依据”为由主张某定结论不合法，亦无事实根据，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人张某、胡某的上诉理由不能成立，原审判决查明认定事实清楚，程序合法，关于被上诉人损失适用法律正确。但违约金部分，因被上诉人损失已经得到赔偿，根据公平原则和诚实信用原则，并结合本案案情综合衡量，违约金本院不再支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一某五十三条第一某第（二）项之规定，判决如下：
一、维持召陵区人民法院（2011）召民二初字第X号民事判决的第一某、第二项及诉讼费负担部分；
二、撤销召陵区人民法院（2011）召民二初字第X号民事判决的第三项。
二审案件受理费5300元，由上诉人张某、胡某负担。
本判决为终审判决。
审判长李强
审判员赵庆祥
审判员吴增光
二0一某年二月二十二日
书记员张某辉
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