上诉人（原审原告）刘某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人黎民，新蔡某法律援助中心法律工作者。
被上诉人（原审被告）周某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审被告）新蔡某爱家房产经纪有限公司。住所地新蔡某人民路西段盐业公司楼下。
法定代表人王某某，该公司经理。
被上诉人（原审被告）杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审被告）刘某乙，男，1963年5月l0日出生，汉族，住（略）。
上诉人刘某甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服新蔡某人民法院（2010）新民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘某甲的委托代理人黎民，被上诉人周某、被上诉人新蔡某爱家房产经纪有限公司的法定代表人王某某、被上诉人杨某某到庭参加诉讼。被上诉人刘某乙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘某甲与周某于2002年办理结婚登记手续，2006年12月4日刘某甲、周某购买位于新蔡某古吕镇X街X路西段北侧商务局家属楼四楼三室一厅的商品房一套，建筑面积112.42平方米，房屋所有人登记为刘某甲，房号x，房权证2003字第X号。刘某甲和周某婚后经常生气吵架，2008年7月20日甲方刘某甲与乙方周某关于抚养孩子达成协议：1、每月生活费1000元；2、过年过节2000元，3、子女上学的费用每年1万元。如有违约刘某甲无条件的退出(自动放弃孩子的抚养权和房权)，所有婚后的外债均与周某无关。甲方：刘某甲(签名)、乙方：周某(签名)。2008年8月18日刘某甲给周某汇款2000元，2008年9月l3日刘某甲给周某汇款500元，2008年9月25日刘某甲给周某汇款200元。周某于2009年5月向爱家公司提供了卖房信息，爱家公司审查了房屋所有人的材料：刘某甲、周某的户口簿、双方身份证、房屋产权证等材料，因刘某甲外出打工，周某同时提供一份2008年7月20日刘某甲与周某关于抚养孩子达成协议书。爱家公司并向信息提供人周某询问出卖房屋的原因，得知是为了解决家庭生活困境及解决孩子上学、生活等问题后，爱家公司同意接受周某的委托，对外销售该房屋。爱家公司在接受委托期间，对该房屋从2009年5月至2009年9月15日在爱家公司对外的大屏幕上进行公示。杨某某从爱家公司的大屏幕上得知周某卖房信息时，在爱家公司工作人员带领下去看该房，并与周某协商，于2009年9月l6日卖方刘某甲(周某代签)以11.7万元将该房卖给买方杨某某，见证方新蔡某爱家房产经纪有限公司。杨某某购买该房后于当日将该房以12.5万元卖给刘某乙，刘某乙支付给杨某某3万元，下余款准备办好房产证后按揭贷款。为了少支付过户费杨某某以刘某甲的名义与刘某乙于2009年9月16日以7.88万元签订房屋买卖合同。合同签订后刘某乙交纳了5100元的过户费，并对该房屋进行粉刷花费2630元。后来刘某乙听说此房有争议，找到杨某某要求解除合同，杨某某把刘某乙交的3万元房款及5100元过户费退还给刘某乙。新蔡某房地产交易管理所已于2009年9月17日将该房过户到刘某乙名下。因刘某乙目前没有找到合适的房子及杨某某还没有把粉刷款2630元退给刘某乙，刘某乙仍暂住在该房里。此事经刘某甲、周某等人多次协商未果。为此刘某甲诉至法院，要求确认周某等人所签订的房屋买卖合同无效，周某退还给刘某乙购房款，周某、爱家公司赔偿给其造成的经济损失，并由周某等人承担诉讼费用。原审法院认为，公民的合法财产受法律保护，第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。本案周某与杨某某之间的交易是正常的交易，杨某某是基于对出卖人所有权公示的信任，以合理价款善意的购买，也履行了自己的付款义务。周某和杨某某素不相识，更无从了解周某的夫妻感情状况，通过中介公司从周某处购买房屋，杨某某确有理由相信卖房系周某夫妻双方共同意思表示，杨某某为善意的第三人，且周某卖房时又提供给中介公司刘某甲与周某关于抚养小孩的书面协议。因此，出卖人周某与买受人杨某某之间的购房协议是合法有效的。杨某某购买该房后又于当天以刘某甲的名义转让给刘某乙，虽然刘某乙对该房屋进行粉刷，并已实际入住，且已办理过户手续，但该合同是杨某某以刘某甲的名义签订的，而刘某甲既不知情，也没有刘某甲的委托，故2009年9月16日杨某某以刘某甲的名义与刘某乙签订的合同是无效的。审理中，杨某某与刘某乙均陈述他们已解除2009年9月16日所签订房屋买卖合同，予以确认。刘某甲要求解除周某以刘某甲名义与刘某乙签订的合同无效，对此项请求，不予支持。刘某甲请求周某退还给刘某乙的购房款，因刘某乙没有主张，且与本案不属同一个法律关系，不予审理。刘某甲请求周某、爱家公司赔偿给其造成的经济损失，因没有提供相关证据，不予支持。原审法院判决：驳回刘某甲的诉讼请求。案件受理费2000元，由刘某甲承担。宣判后，刘某甲不服，上诉来院。
刘某甲上诉称，原审认定事实不清，判决错误：1、周某卖房目的是将夫妻共同财产变卖后据为己有，并非为解决日常生活需要，且周某个人无权处分该房屋，其在通过爱家房产公司卖房时采取了欺骗的手段，致使房屋被卖掉。2、爱家房产公司对房屋出卖人周某提供的房屋相关材料未尽到审查职责，具有过错，应承担责任。3、杨某某与周某之间的购房协议应为无效协议，杨某某系爱家房产公司的工作人员，其与周某串通目的是变卖转移房产，杨某某购房行为不构成善意取得。3、以刘某甲名义与刘某乙签订的房屋买卖合同也应为无效协议。刘某乙的购房行为也不属善意取得。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人周某答辩称：1、房屋系其与刘某甲的夫妻共同财产，其有权处理。刘某甲未按协议约定履行对子女的抚养义务，应当放弃该房屋的所有权。3、其与杨某某之间的房屋买卖合同已经生效，该合同符合法律规定，应为有效合同。3、其与刘某乙之间不存在合同关系，爱家房产公司只是卖房中介机构，是交易的见证方，不应承担责任。原审认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人爱家房产公司答辩称，其公司在该案房屋交易中的身份是居间人，书面合同中也是“见证方”。履行的是向买卖双方报告订立合同的机会和提供订立合同的媒介服务。周某出示的材料具备可信标准，杨某某不是该公司的工作人员，买房也是自愿行为，其公司不应承担责任。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人杨某某答辩称，其不是爱家房产公司的员工，买房是自愿行为，后因家人不满意该房屋又卖给了他人。其不认识周某，更不存在与周某串通为其转移财产。请求驳回上诉，维持原判。
二审的事实除与原审判决认定的事实一致外，另在二审庭审时，周某提供了一份河南省国有企业下岗职工证明，证明自2004年3月已下岗，无固定生活来源的事实。杨某某提供了一份新蔡某电业公司出具的证明，证明其不是新蔡某爱家房产经纪有限公司的员工。刘某甲的委托代理人对以上两份证明均无异议。
本院认为，2008年7月20日周某与刘某甲签订书面协议，对子女的抚养问题做出协商，并约定如有违约，刘某甲无条件退出（自动放弃孩子的抚养权和房权）。对该协议刘某甲不持异议，但仅从其提供的3份汇款凭证不能证明刘某甲按约履行了协议，其存在违约行为。即按刘某甲与周某达成的协议刘某甲已放弃了对子女的抚养权及房屋的所有权。该房屋是刘某甲和周某夫妻关系存续期间购买，系二人的共同财产，周某在自己没有固定经济来源并要抚养两个子女的情况下，有权处分自己份额内的共同财产及基于刘某甲违约后的刘某甲份额内的房屋权益，其行为符合因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定的相关规定，且卖房前周某已通知过刘某甲。因此刘某甲上诉称周某无权处分该房屋的理由不足，不予支持。周某在爱家房产公司登记卖房信息时已明确告知了卖房原因，爱家房产公司从事的是房产经纪业务，该公司在审查房屋所有人的相关材料及周某与刘某甲所签的协议后，按周某的售房委托，将信息也对外进行了公示。杨某某在此情况下与周某协商并签定了房屋买卖合同，合同中的见证方即为爱家房产公司，故爱家房产公司应是以居间人的身份参与周某与杨某某之间的买卖交易。从周某与杨某某所签合同及周某出具的收到房款条可以认定房屋买卖合同已经生效并相互交付。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，经审理查明杨某某既不是爱家房产公司的员工，又与周某互不相识，通过爱家房产公司作为中介，杨某某有理由相信卖房系周某夫妻二人的共同意思表示，其以合理价款购买房屋的行为属善意取得。刘某乙从杨某某处购买房屋，并办理了过户手续，其对周某的卖房行为并不知情。且与杨某某以刘某甲的名义所签的房屋买卖合同在原审已被确认解除，杨某某已将房款全部退还，故刘某乙也应为善意第三人。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人刘某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长侯治安
审判员张怀珍
审判员亓宽义
二O一O年五月五日
书记员高冉玉
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