重庆市X区人民法院
民事判决书
（2011）渝北法民初字第X号
原告邓某，女，19××年×月×日生，汉族，住（略）。
委托代理人吴某，重庆某某律师事务所律师。
被告黎某，男，19××年×月×日生，汉族，住（略）。
委托代理人赖某，重庆某某律师事务所律师。
第三人中国某某银行重庆某支行。
法定代表人梁某，行长。
委托代理人姚某，男，19××年×月×日生，汉族，住（略）。
原告邓某诉某告黎某、第三人中国某某银行重庆某支行（以下简称某支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓某及其委托代理人吴某，被告委托代理人赖某，第三人的委托代理人姚某均到庭参加了诉某。本案现已审理终结。
原告诉某：2009年10月，经重庆市某某代理有限公司介绍，原被告签订了《重庆市某某代理有限公司居间合同》，约定被告将位于北部新区经开园某某别墅25-X号房屋转让给原告，转让价175万元。合同签订后，原告立即支付了定金2万元，并按合同约定的时间支付了首期款83万元，但被告未按约定向银行归还贷款并解除抵押，至今无法办理过户。经原告多次催促，被告均置之不理。为此，原告特向法院起诉，要求：1、确认原告有权代被告向第三人中国某某银行某支行偿还房屋抵押贷款、办理解除抵押手续；2、被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同；3、被告履行协助办理位于北部新区经开园某某别墅25-2房屋产权转移登记手续；4、诉某、保全费由被告负担。
被告辩称：被告与原告签订的合同未经被告妻子陈某的同意，且原告在未交齐全款就进入了涉案房屋并进行了装修，系原告违约在先。
第三人辩称：在涉案房屋按揭贷款未还清之前，银行是不会办理解押手续的，但第三人同意接受原告的代偿，在原告全部代偿完毕后，可以按照法院判决办理相应的手续。
经审理查明：2008年12月31日，被告黎某与开发商重庆某某置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告以首付+按揭的方式购买了涉案房屋，并向第三人某支行办理了按揭贷款。在办理按揭贷款时，被告向第三人提供了无婚姻登记记录证明和个人单身申明。合同签订后，涉案房屋产权于2010年6月30日登记在被告黎某一人名下。2009年9月29日，被告黎某登记结某。
2009年10月13日，原告邓某与被告黎某及中介方重庆市某某代理有限公司签订《重庆市某某代理有限公司居间合同》，合同约定：被告黎某将其所有的位于重庆经开区X区X路×号×栋×（即重庆市X区经开园某某别墅25-2）房屋出售给原告，成交价175万元（含大修基金）；原告在2009年10月13日支付购房定金2万元给被告，被告于产权证办理下来10个工作日内签订《按揭贷款服务合同》，原告贷款金额暂定为90万元；在银行审批同意贷款后3个工作日内办理过户手续；原告在2009年10月15日前将首期款83万元支付给被告；被告应在收到全款之日将房屋交给原告；房屋交易税费由原告全部承担；原告的首期款支付给被告作为被告到银行还贷所用；合同还对其他方面进行了进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付了定金2万元，2009年10月18日，原告向被告支付了50万元，2009年10月21日又支付了33万元，即现原告一共向被告支付了85万元。被告收到该85万元后，并未用于涉案房屋的解押，涉案房屋至今未还清按揭贷款及办理解除抵押。
庭审中，被告特别授权代理人陈述：被告应当已经从开发商处接房，接房后也应当是收到房屋钥匙的。原告陈述：被告给了原告一把装修钥匙，并愿意一次性支付剩余的90万元房款（含代为向第三人偿还按揭贷款部分）。
2010年9月1日，原告邓某与涉案房屋的物管公司签订《前期物业服务协议》，由原告自此开始履行业主义务，并向物管公司交纳物业服务费，进入涉案房屋进行装修。
诉某中，原告向本院申请并经本院裁定，对涉案房屋进行了查封保全，原告支付了保全费5000元。
上述事实，有庭审笔录、重庆市某某代理有限公司居间合同、转账回单、重庆市商品房买卖合同、个人贷款合同、定金收条、前期物业服务协议、结某、无婚姻登记证明、个人单身申明、房地产权证、物管费收据等在案佐证，足以认定。对被告举示的客户还款对账单及陈某的申明，与本案不具有关联性，不予采信。
本院认为：我国《物权法》第十五条规定，当事人双方订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。可见“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”系管理性规范而非效力性的强制规范。经庭审查明，涉案房屋系被告黎某婚前购买，其辩称的未经共有权人同意的理由，本院不予支持。因此，双方签订的《重庆市某某代理有限公司居间合同》中关于房屋买卖的部分应属有效，双方均应严格按照合同约定履行各自应尽的义务。
按合同约定，被告应将原告向其支付的首期款用于归还按揭银行贷款并解除涉案房屋抵押，但被告在收取了相应款项后并未履行相应约定，现原告请求确认其有权向第三人代为清偿并办理解除抵押手续的诉某请求，符合法律规定，本院予以支持。待原告向第三人某支行代偿与本案涉案房屋抵押相关的全部款项后，第三人某支行应当及时协助原告办理涉案房屋抵押权注销登记手续。因被告在庭审中陈述应当已经接房，且应当接到了钥匙，结某原告关于的“被告给了原告一把装修钥匙”的陈述以及现实生活中关于接房时应当会交付房屋钥匙的行业惯例，对被告辩称是原告非法进入涉案房屋进行装修的陈述不予采信。现原告起诉某求被告继续履行合同符合约定，故本院对原告要求被告继续履行合同的诉某请求予以支持。按照合同约定，原告在首付85万元以及申请的90万元按揭贷款经过银行审批同意后，被告才应协助原告办理过户手续。因被告未将原告支付的首付款85万元用于银行还款和解押，导致合同约定的后续程序无法进行，原告也无法将涉案房屋用于抵押并申请按揭，系被告违约行为所致。现原告表示愿意一次性支付剩余的90万元，在原告代被告向第三人还清按揭贷款（若代偿部分低于90万元，则原告应将差额部分支付被告）并解除抵押后，被告应当协助原告办理涉案房屋的产权过户手续。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉某证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告邓某有权代被告黎某向第三人中国某某银行重庆某支行偿还位于重庆经开区X区X路××号×栋×号房屋在第三人处按揭的全部贷款余额（具体金额以第三人自行核定为准），第三人中国某某银行重庆某支行应当收取并在贷款清偿完毕后协助原告邓某办理涉案房屋抵押权注销登记手续；
二、被告黎某继续履行与原告邓某签订的《重庆市某某代理有限公司居间合同》中关于买卖部分的合同义务；
三、被告黎某在原告邓某支付完全部房款（含代偿部分）和房屋抵押权注销登记后30日内协助原告邓某办理重庆经开区X区X路×号×栋×号房屋的产权过户登记手续；
四、驳回原告邓某的其他诉某请求。
本案诉某80元、保全费5000元，由被告黎某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某重庆市第一中级人民法院。
审判长黄青松
代理审判员贺前春
人民陪审员陈位华
二○一一年十二月十二日
书记员万丽
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