上诉人(原审被告)余某。
委托代理人李某乙。
被上诉人（原审原告）赵某。
委托代理人徐某。
原审被告孟某。
上诉人余某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2010）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2010年1月，赵某起诉至原审法院称：我与孟某于1980年结婚，位于北京市X区X路X号院X-X-X号房屋（以下简称X号房屋）系夫妻共同财产。我于2009年11月24日离开北京，参加海洋国际旅行社组织的台湾八日游，在此期间，孟某未经我同意，擅自和余某订立《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），将X号房屋转让给了余某。孟某在订立《买卖合同》过程中向余某出示了一份我签名的《同意出售声明书》，上面的名字并不是我签的。现请求法院确认孟某、余某订立的《买卖合同》无效。
余某辩称：我和孟某订立的《买卖合同》是双方真实的意思表示，孟某在订立买卖合同的过程中，向我提供某赵某的《同意出售声明书》，我有理由相信他们双方均同意出售该房屋。在这过程中，我已经尽到了审查和注意义务，不存在任何过错，应为善意的第三人。合同已经由房地局在网上进行了公示。我已经向孟某支付了3万元定金，并开始在交通银行办理贷款手续。我也与涉诉房屋的物业管理公司签订了物业及供某协议并支付了物业费。因此请求法院驳回赵某的诉讼请求，确认《买卖合同》有效。
孟某辩称：在赵某出差的时候，我通过我爱我家公司将房屋卖给了余某。卖房的时候赵某并不知道，我只是认为合适就卖了。因为其他原因，我没有和余某办理房屋过户手续。赵某回家后发现了《买卖合同》，就一直不同意我卖房。我现在同意赵某的诉讼请求。
原审法院审理后确认：孟某不仅在合同订立时未取得赵某的同意，也未在合同订立后获得其追认，因此，孟某自始至终都未取得处分权，该合同应属无效。现赵某要求确认孟某与余某之间签订的《买卖合同》无效，理由正当，本院予以支持。据此判决：孟某与余某于二○○九年十一月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
判决后，余某不服，上诉至本院称：孟某与赵某系夫妻，孟某向我提供某赵某签字的《同意出售声明书》，我有理由相信赵某同意出售房屋；我已支付了定金并开始办理贷款手续，我是善意第三人，要求撤销原判，确认我与孟某签订的《买卖合同》有效。赵某、孟某同意原判。
经审理查明：赵某与孟某于1980年8月26日结婚。孟某于2002年7月1日和中国空间技术研究院订立《公房买卖合同》，研究院将X号房屋（建筑面积41.1平方米）出售给孟某，孟某取得了房屋的所有权证书。孟某于2009年11月24日和余某通过北京我爱我家房地产经纪有限公司订立了《买卖合同》，约定：孟某将X号房屋出售给余某，成交价格为95万元，余某在签订本合同的同时支付定金3万元。孟某于合同签订当日收取余某购房定金3万元整。同年12月18日，余某与X号房屋的物业管理部门北京神舟天辰物业服务有限公司签订了供某、物业费协议书，并支付了2010年度管理费655.9元。双方未办理房屋交接亦没有办理房屋所有权过户手续。
另查，孟某与余某在签订该买卖合同的过程中，孟某向余某出示了一份有赵某签名的《同意出售声明书》。赵某否认声明书上的签名系其所签，孟某承认该签名系其代签。同时，赵某提供某京市出境旅游合同及大陆居民往来台湾通行证，证明自2009年11月24至12月1日本人未在北京。
上述事实，有双方当事人陈述、《买卖合同》、《同意出售声明书》、供某、物业费协议书、交费收据等证据材料在案佐证。
本院认为：虽然X号房屋的产权登记在孟某名下，但房屋所有权是赵某与孟某在婚姻关系存续期间取得，故房屋属于二人的夫妻共同财产。赵某与孟某作为房屋的共同共有人对该房屋享有共有权，任何一方处分该房屋的，都应该经过其他共有人同意。如果一方未经其他共有人同意，擅自处分该不动产的，应构成无权处分。赵某未经赵某的同意，擅自将房屋出售给余某，应认定为无权处分。
根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，对于孟某在无权处分的情形下和余某之间订立的合同，应属效力待定的合同。而孟某不仅在合同订立时未取得赵某的同意，也未在合同订立后获得其追认，因此，孟某自始至终都未取得处分权，该合同应属无效。余某购买房屋是出于善意，但其既未付清全部房款，房屋产权亦未过户，尚不能构成法律上的善意第三人，因此，本院对其要求确认《买卖合同》有效的上诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
一审案件受理费三十五元，由孟某负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由余某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长辛荣
代理审判员梁冰
代理审判员詹晖
书记员赵某
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