原告（反诉被告）马某，女，汉族，29岁，现住（略）。
委托代理人张某，女，汉族，54岁，现住（略）。
被告（反诉原告）河南长金置业有限公司，住所地郑州市X区X路X号X号楼X层北。
法定代表人王某。
委托代理人千智永，河南千业律师事务所律师。
原告（反诉被告）马某与被告（反诉原告）河南长金置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2011年6月15日受理后，依法组成合议庭，2011年9月22日公开开庭进行了审理。原告马某的委托代理人张某，被告河南长金置业有限公司的委托代理人千智永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马某诉称，原、被告双方于2008年6月21日签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告出售的位于二七区X路东、新甫南街南X栋X单元X层X号房（现改为X号）商品房屋一套，并交纳房款374297元，该合同第8条、第11条均明确约定了被告应当于2009年6月15日前的交房期限及办理交房应具备的条件和应出具的证明文件，原告因为急等用房，无奈只好在2009年9月1日接受被告不具备合同约定交房条件的商品房，为了督促被告尽快完善交房条件，原告与被告协商约定，待被告具备合同约定的交房条件后再补办房屋交接手续和清算双方互欠费用。经郑州市X乡建设委员会证明材料证明，被告所出售的长金大厦商品房（现改名现代童鞋城）2010年12月14日才通过政府行政主管部门竣工某收备案，原告请求法院判令，被告按《合同》第9条约定承担由此产生的自2009年6月15日至2009年9月1日止的逾期交房违约责任。违约金计算：房款总额374297元×2%00日=74.86元/天；74.86元/天×77天=5764元；该合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后150日内持办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机关备案，又约定，在买受人同意给予60日的顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得产权登记，在宽限结束时，若出卖人未达到产权登记，买受人有权退房，出卖人承担已付房款的0.1%的违约金。由于本合同条款对不予退房的买受人未约定出卖人应承担的违约责任，因此，原告请求法院判令被告按合同第15条约定的房屋所有权登记期限和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的赔偿办法承担由此产生的逾期产权登记的违约责任。计算方法：房款总额374297元×日利率2.475（5.94×1.5=8.19÷360=2.475）×逾期天数441=40854元（自2009年9月1日交房计算，减去210天的产权登记期限，即逾期时间是2010年4月1日至2011年6月15日（暂定），具体赔偿违约金总额直到原告取得产权登记止）。原告诉至法院，请求判令1、被告向原告支付逾期交房的违约金共计5764元（逾期时间自2009年6月15日至2009年9月1日）；2、被告按《商品房买卖合同》第15条约定向原告支付在宽限时间结束（合计210天），仍未达到产权登记的违约金共计40854（逾期时间自2010年4月1日至2011年6月15日赔偿违约金总额直到原告取得产权登记止）；3、诉讼费用由被告承担。
原告马某为支持其诉请向法庭提供的证据有1、2008年6月21日签订《商品房买卖合同》一份，证明原被告买卖关系成立，房款为374297元；2、2008年6月21日缴纳测绘费、工某、产权服务费、产权登记费、印花税收据一张，合计缴费金额672元；3、2008年7月18日发票凭据一张，证明缴纳首付购房款金额84297元；4、2008年8月28日发票凭据一张，证明缴纳按揭购房款金额290000元；5、2008年9月26日契税完税证一本，证明缴税额7486元；6、郑州市建委《工某竣工某收备案表》样本一份；7、郑州市建委信息，证明长金大厦2010年12月14日才完成竣工某收备案；8、郑州市房管局《房屋所有权初始登记要件》；9、郑州市房管局《房屋所有权转移登记要件》；10、河南长金置业有限公司给郑州市规划勘测设计研究院的《通知》；11、河南省基本建设科学实验研究院出具的《中空玻璃漏点检验报告》；12、中空玻璃和原告安装的非中空玻璃对照的《玻璃照片》两张；13、⑴马某903房（2010）二七民一初字X号判决书；⑵杨二保904房（2010）二七民一初字X号判决书；14、马某915房《物权保护》（2010）二七民一初字X号判决书。
被告河南长金置业有限公司辩称：一、被告在交房方面不存在违约，理由如下1、原告逾期付款。买受人即本案原告应付的维修基金、暖某、天燃气费、有线电视初装费、产权登记费、房款等相关款项至今未缴纳，除按合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延（特别提示：原告至今未付应交款项，按照约定，交房日期相应顺延至付款日，在付款日当天及交房均符合双方约定，不存在违约），出卖人无需承担合同涉及之违约责任；2、其他非出卖人所能控制的因素施工某延误工某（合同约定竣工某期：2008年11月21日，实际竣工某期：2009年6月30日），出卖人可延期交付商品房，无需承担合同涉及之违约责任；二、因原告迟延或者至今不缴纳维修基金、暖某、天然气款等相关款项，导致在产权登记方面因没有业主缴纳费用凭据而无法进行，造成不能在规定的期限内取得房权证。因此产生的一切责任，原告应自己承担。综上，被告请求法院依法驳回原告的各项诉讼请求。
被告河南长金置业有限公司提交的证据有：1、《商品房买卖合同》一份；2、2007年9月16日《建设工某施工某同》一份；3、郑州畅建信息技术有限公司出具的2009年8月4日、5日通过短信交房通知记录；4、2010年4月2日郑州市X区X街道办事处新甫东街社区委员会证明一份；5、2009年6月30日五大主体联合验收合格报告；6、原告的付款凭证；7、2010年3月5日郑州市规划勘测设计研究院证明一份；8、2009年8月26日河南长金置业有限公司关于长金大厦外墙情况说明一份；9、2008年11月5日外墙砖购销合同及定金收据；10、业主证明；11、商品房买卖合同；12、郑州市邙山门业有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证、检验报告各一份；13、郑州中州建筑材料检测有限公司第（略）号检测报告一份；14、2010年8月3日的协议一份；15、欠条一张。
反诉原告河南长金置业有限公司反诉称：2008年6月21日，反诉被告购买反诉原告一套房屋，合同编号为（略），反诉被告因该套房屋欠反诉原告房款合计16393元，反诉被告代理人张某于2009年3月29日出具欠条至今未还。反诉被告至今仍欠款项，包括欠维修基金5132元，欠暖某费10265元，欠有线电视费260元。经反诉原告多次索要，反诉被告拒绝支付，反诉原告特提起反诉，请求法院依法判令1、反诉被告向反诉原告支付各种欠款32050元；2、本案的费用由反诉被告承担。
反诉原告提交的证据与本诉证据相一致。
反诉被告马某辨称：反诉原告称因该套房屋欠反诉原告房款合计16393元不是事实，该欠条不是购房款。
反诉被告提交的证据与本诉证据相一致。
经庭审质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交证据1、2、3、4、5被告无异议，本院予以采信，原告提交的证据6系复印件，被告不予认可，本院不予采信，原告提交的证据7、8、9、10、11、12、13、14被告有异议，本院不予采信。对被告提交的证据1、2、6原告无异议，本院予以采信，被告提交的证据3、4、5、7、8、9、10、11、12、13、14、15原告对其真实性有异议，本院不予以采信。
经审理查明：2008年6月21日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，买受人为原告马某，出卖人为被告河南长金置业有限公司，合同约定原告购买被告位于本市X区X路东、新甫南街南X幢X单元X层X号（现为X号）房屋一套，面积为78.96平方米，房款总额374097元，合同中的第八条约定“出卖人应当在2009年6月15日前，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经出卖人初步验收合格并提请建设行政主管部门或核定工某质检部门验收合格。”合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后150日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、在买受人同意给于60日的顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得房产登记，在宽限结束时，若出卖人未达到产权登记，买受人有权退房，出卖人承担已付房款的0.1%的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告全面履行了义务，并于2008年7月18日向被告交纳首付购房款84297元，2008年8月28日办理按揭购房款金额290000元；而被告没有按照合同约定如期交付房屋，也未在约定的期限内办理房屋产权证，已构成违约。原告诉至法院，请求判令1、被告向原告支付逾期交房的违约金共计5764元（逾期时间自2009年6月15日至2009年9月1日）；2、被告按《商品房买卖合同》第15条约定向原告支付在宽展时间结束（合计210天），仍未达到产权登记的违约金共计40854元（逾期时间自2010年4月1日至2011年6月15日赔偿违约金总额直到原告取得产权登记止）；3、诉讼费用由被告承担。
另查明：1、自2009年6月15日至2009年9月1日止，被告应向原告支付的逾期交房违约金计算为：房款总额374297元×2%00日=74.86元/天，74.86元/天×77天=5764元。2、依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第18条的规定及参照中国人民银行关于人民币贷款利率的有关问题的通知【银发（2003）X号】规定逾期贷款罚息利率为借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%，以原告购房款总额374097元为基数，自2010年4月1日起至2011年6月15日止，被告应向原告支付逾期办理产权登记的违约金计算为374097元×2.475元/天×441天=40854元。
本院认为，原、被告双方2008年6月21日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反有关法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应履行各自的义务，被告负有按合同约定的时间和标准将房屋交付给原告的义务，双方约定的交房期限为2009年6月15日，而被告在2009年9月1日才通知原告交房，被告应当对2009年6月15日至2009年9月1日期间的逾期交房承担违约责任，即自2009年6月15日至2009年9月1日止的逾期交房，违约金计算方式：房款总额374297元×2%00日=74.86元/天，74.86元/天×77天=5764元，原告要求被告支付违约金5764元的诉讼请求，本院予以支持。依照原、被告双方签订合同的第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后150日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、在买受人同意给于60日的顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得房产登记，在宽限结束时，被告仍未办理房屋权属证，因双方合同中对违约金具体计算标准并未明确约定，应依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第18条规定：合同中对违约金具体计算标准并未明确约定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告要求被告支付逾期办理产权证的违约金40854元的诉讼请求，本院予以支持。被告反诉请求，与本案逾期交房及逾期办证无直接关联性，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告河南长金置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告马某逾期交房违约金5764元（逾期时间自2009年6月15日至2009年9月1日）；
二、被告河南长金置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告马某逾期办理产权登记的违约金40854元（逾期时间自2010年4月1日起至2011年6月15日止），之后，违约金计算至原告取得产权登记止；
三、驳回被告河南长金置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费965元，反诉费600元，由被告河南长金置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长周俊萍
人民陪审员何保险
人民陪审员于桂芝
二○一一年十二月二十三日
书记员侯利杰
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