海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民初字第X号
原告海南嘉陵房地产开发有限公司，住所地海口市金贸区嘉陵国际大厦第二十六层。
法定代表人周某，该公司总经理。
委托代理人张某，该公司职员。
被告海南万州置业总公司，住所地海口市滨海大道滨海花园小区三栋一单元X室。
法定代表人吴某某，该公司总经理。
2000年6月16日，本院依法受理了海南嘉陵房地产开发有限公司(下称嘉陵公司)起诉海南万州置业总公司(下称万州公司)房屋买卖合同纠纷一案。立案后，本院依法指定副庭长杨芳红担任审判长，与审判员沈斌、人民陪审员陈盈森组成合议庭，共同负责对案件进行审理。2000年9月28日，本院依法公开开庭审理了此案，嘉陵公司委托代理人张某到庭参加了诉讼，陈述了案件事实，并提交了相关证据材料的原件。万州公司未到庭。现经合议庭评议，本案已审理终结。
嘉陵公司起诉：1993年3月18日，原、被告签订房屋买卖合同。合同约定，被告购买原告海南国际大酒店(现为海南嘉陵国际大厦)写字楼第十一层1119．67平方米。每平方米7800．00元，共计房款（略）．00元。合同签订后，被告自1993年3月20日至1996年7月17日共支付购房款（略）．06元，尚欠购房款（略）．94元。原告曾多次向被告发函催款，被告均置之不理，被告的行为已构成违约。诉请法院依法判令被告立即支付购房款（略）．94元及利息（略）．00元；支付违约金（略）．51元；偿还原告代其付款（略）．30元；支付本案全部诉讼费用。
嘉陵公司举证：1993年3月18日与海南万宁开发总公司(下称万宁公司)签订的房屋买卖合同、万宁公司与中国人民建设银行洋浦分行企业发展部海南洋建物业发展公司签订的房屋买卖合同、海南嘉陵国际大厦第十一层的房屋所有权证、被告购买房屋的付款凭证、原告代被告支付有关费用的凭证、原告给被告的催款通知及其欠款说明、免征契税函。
万州公司未答辩、举证。
经审理查明：法庭调查事实如下。
一、原告与被告房屋买卖合同的签订和履行。1993年3月18日，嘉陵公司与万宁公司签订《房屋买卖合同》。合同约定，万宁公司购买嘉陵公司位于海口市金贸区A5－2区地块上的海南国际大酒店写字楼第十一层。房屋总面积为1119．67平方米，每平方米7800元，总价款为（略）元。万宁公司付款方式为，合同签订当日支付定金20万元、1993年3月20日前支付（略）．1元、1993年4月3日前支付（略）．76元、1993年7月15日前支付（略）．2元、房屋竣工验收三日内支付（略）．64元、办妥房产证后再付（略）．3元。嘉陵公司于1994年4月30日前交付房屋。合同签订后，万宁公司共支付前三期购房款（略）．06元，尚欠第四、第五期购房款共（略）．94元。嘉陵公司代万州公司支付房屋交易管理费和印花税计（略）．30元。海南国际大酒店现称海南嘉陵国际大厦(下称嘉陵大厦)。嘉陵大厦于1994年7月28日竣工验收，于1997年8月25日办理了（略）号《房屋所有权证》。
二、关于本案主体。原海南万宁开发总公司后变更为海南省万州置业总公司。
三、关于诉讼时效中断的事由。嘉陵公司曾于1997年4月7日和1999年7月20日，两次向万州公司发出催款通知。万州公司对该两份催款通知均予签收。
综上，对本案争议的核心事实可以作出如下认定：嘉陵公司与原万宁公司签订海南国际大酒店(现为嘉陵大厦)第十一层部分期房的《房屋买卖合同》。万宁公司向嘉陵公司共支付第一至三期购房款（略）．06元，但第四、第五期购房尾款计（略）．51元，至今未能交付。嘉陵公司代万宁公司支付管理费、印花税（略）．30元。海南国际大酒店现更名为海南嘉陵国际大厦。该大厦现已竣工，并办理了嘉陵大厦房屋产权证。万宁公司变更为万州公司后，嘉陵公司曾就万州公司继续履行合同等问题，两次发函给万州公司，万州公司均予签收。
本院认为：根据本案事实，处理意见如下。
一、关于嘉陵公司与原万宁公司签订的《房屋买卖合同》的效力。原告嘉陵公司与被告原万宁公司于1993年3月18日签订的《房屋买卖合同》，双方意思表示自愿真实，除对违约责任的约定超出法律规定外，其余部分不违背法律规定。现该房已竣工验收并办理了房屋产权证。因此，该合同应认定有效。被告万州公司未依约履行合同，已构成违约。考虑被告已下落不明等合同履行的实际情况，该合同未履行部分应予解除。
二、关于责任的承担。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条的规定，合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。被告万州公司未依约履行合同，应依法承担违约的法律责任。原告在起诉中，已将原合同约定违约责任的承担方式，变更为以日万分之四计算，不违背法律规定，本院予以支持。被告万宁公司已支付的购房款，应以合同约定价格计算面积，由原告嘉陵公司向被告万州公司交付海南嘉陵国际大厦第十一层中其应得面积房产。原告嘉陵公司代被告支付的房屋交易管理费和印花税（略）．30元，被告万州公司应予偿还。
三、关于原告起诉是否超过诉讼时效。原告就被告继续履行合同等问题，曾向被告发出书面通知。被告收到原告最后一次通知的时间为1999年7月21日。因此，原告的起诉尚未超过法定的诉讼时效。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十五条的规定判决如下：
一、原告海南嘉陵房地产开发有限公司与被告原海南万宁开发总公司签订的《房屋买卖合同》有效，未履行部分予以解除。
二、被告原海南万宁开发总公司已交付的购房款（略）．06元，由原告海南嘉陵房地产开发有限公司按原合同约定每平方米7800元的价格折算房产面积，从海南嘉陵国际大厦第十一层房屋面积中交付给被告海南万州置业总公司。
三、被告海南万州置业总公司于本判决生效之日起十日内向原告海南嘉陵房地产开发有限公司支付因其逾期付款给原告海南嘉陵房地产开发有限公司造成的经济损失(损失以被告每次应支付房款为基数，按每日万分之四利率计息至本判决生效之日止)；偿付原告海南嘉陵房地产开发有限公司代其付款（略）．30元。
四、驳回原告海南嘉陵房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费（略）元由被告海南万州置业总公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本一份，上诉于海南省高级人民法院。
审判长杨芳红
审判员沈斌
人民陪审员陈盈森
二○○○年十一月三日
书记员符敏秀
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