上诉人（原审被告）陈某。
委托代理人曾某。
被上诉人（原审原告）石某。
委托代理人暴某。
上诉人陈某因买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2008）昌民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
石某在原审法院起诉称：我与陈某于1998年11月30日前签订协议，约定我将坐落于某平区X村某院落及地上建筑物（用地面积约257.6，建筑占地面积约73.48平方米）出让给陈某。因我所使用宅基地及院落房屋占用的土地均属农民集体所有，依据法律规定非本村X组织的成员不得取得其使用权或所有权，故此，我认为上述协议违反了法律的禁止性规定，协议应属无效。陈某不能取得所有权，故起诉，要求法院确认我与陈某签订的房屋买卖合同无效，并判决腾退返还该诉争房产，诉讼费由陈某承担。
陈某在原审法院答辩：不同意石某的诉讼请求，理由是：1.石某将房屋卖给我时已经放弃了房屋宅基地的使用权，因其在昌平区X村委会按北京市X村村民建房用地管理若干规定》第9条收回，故石某无权因宅基地使用权纠纷起诉我。2.涉案房屋的买卖时间为1998年11月30日之前，应当适用涉案房屋买卖期间的相关法律规定。在我购买房屋之后，国家对类似本案情形出台了一系列禁止性规定，但对本案并不适用。3.涉案房屋购买时，《中华人民共和国土地管理法实施条例》、北京市实施《中华人民共和国土地管理法》颁发等规定并不禁止我与石某之间的房屋买卖行为。4.《北京市高级人民法院关于某发农村私有房屋买卖合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》中所涉及的《关于某强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》系1999年颁布，不能溯及到1998年，不能据此认定双方1998年的涉案房屋合同无效。故此，请求驳回石某的诉讼请求。
原审法院审理查明：1998年，石某作为卖方，陈某作为买方，共同签订了《协议书》一份，约定石某将位于某平区X村某院内的北房五间、东房三间及宅院内所有地上物出售给陈某所有，价款为38000元。协议签订后，陈某依约交付了款项并开始占有使用南七家庄村某院。
另查，石某系昌平区X村民，房屋出卖前，其已经被确认为该院落的土地使用者。陈某系福建省莆田市X村民。
以上事实，石某、陈某均提交的房屋买卖《协议书》，石某提交的户口本及身份证，《集体土地建设用地使用证》，及双方当事人陈某在案佐证。
原审法院判决认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。石某与陈某于1998年签订房屋买卖合同时，买卖房屋行为适用的相关主要法律为《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）。依《土地管理法》规定，集体所有的土地依照法律属于某民集体所有，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。陈某属并非石某所在的昌平区X村的农业家庭户，双方就农村房屋签订的买卖协议书虽系双方真实的意思表示，但违反了法律规定，且未获得相关政府部门的变更审批登记许可，依据《民法通则》规定其行为导致合同无效。依《中华人民共和国合同法》的规定，上述行为亦应认定为无效行为，故法院认定石某与陈某签订《买房协议书》无效。陈某主张石某的宅基地已在签订买卖协议后被村民委员会收回没有事实和法律依据，其引用的北京市X村村民建房用地管理若干规定》第九条的规定并不适用本案情形。原则上，诉讼过程中应当就合同被确认无效后的财产返还事宜一并进行处理。而就本案对于某同无效后的后续处理应综合权衡考虑因房屋买卖无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获较大经济利益的因素，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失的因素，但本案在审理过程中，经本院释明，石某、陈某均不申请进行相关评估以确定房屋及土地的价值，陈某表示只就合同效力进行确定，后续事宜待效力确定后另行解决。故在此情况下，法院对协议确认无效后的事宜均不宜一并处理，故石某诉求腾退房屋一节，因事关陈某的权益主张，在本案中不宜解决单方的腾退事宜，石某可待合同效力事宜确定后另案主张，本案不予支持。遂于2008年8月22日判决如下：一、原告石某与被告陈某于某九九八年签订的有关买卖位于某平区X村某院房屋的《协议书》无效。二、驳回原告石某的其他诉讼请求。
陈某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销（2008）昌民初字第X号民事判决。上诉理由：1、原审法院认定我与石某的房屋买卖协议违反法律规定的事实不清，适用法律错误。2、本案涉及到农村X组织的土地使用权争议，依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，本案应先由人民政府处理，当事人对人民政府的处理不服的，才可以向人民法院起诉，石某的诉讼程序错误，法院应当驳回其起诉。石某同意原判。
本院经审查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有双方当事人陈某在案佐证。
本院认为：村民对宅基地只享有使用权而没有所有权，宅基地不得买卖、出租，也不得变相买卖、出租和非法转让。农村房屋的买卖必然涉及宅基地的买卖，而宅基地买卖是我国现行法律、法规明确禁止的，同时宅基地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。故陈某与石某所签订的协议虽是双方真实意思表示，但此行为违反我国现行的法律、行政法规的规定，应认定无效。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，应予维持。陈某的上诉请求因无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由石某负担十元（已交纳），由陈某负担十五元（于某判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费五十元，由陈某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长刘新泉
代理审判员张磊
代理审判员王良胜
二00八年十一月日
书记员周翠
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