上诉人（原审被告）艾×。
被上诉人（原审原告）北京××物业管理有限责任公司。
上诉人艾×因物业服务合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2009）海民初字第××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2009年2月，北京××物业管理有限责任公司（以下简称××物业公司）诉至一审法院称：我公司于2007年7月1日经过招投标程序中标后与北京市X区××公寓业主委员会签订了《××公寓物业服务委托合同》，并取得了北京市X区建设委员会物业管理招投标备案，成为北京市X区××公寓的合法物业管理单位。双方约定物业管理费2.36元/月/建筑平米，生活热某12元/吨，暖气30元/建筑平米，另外根据北京市发改委的相关规定，居民用水每立方米污水处理费为0.9元。双方还约定业主无正当理由，逾期缴纳物业服务费的，我公司可每日按应缴费用的万分之三加收违约金。艾×作为××公寓××室的业主已经实际享受了物业服务，与我公司形成实际的物业管理合同关系。但其至今未交纳2007年7月至2008年12月的物业费以及2008－2009年度的供暖费，2007－2008年度供暖费也尚欠1000元未付，故诉至法院，要求：一、艾×支付2007年7月1日至2008年12月31日的物业费7569.54元，并按日万分之三标准支付物业费违约滞纳金至给付之日（其中截至2008年12月31日为520.4元）；二、艾×支付2007年11月15日至2008年3月15日供暖费1000元，并按日万分之三标准支付违约滞纳金至给付之日（截止至2008年12月31日为87.3元）；三、艾×支付2008年11月15日至2009年3月15日的供暖费5345.7元。
艾×在一审法院辩称：我是××公寓××室业主，我认为××物业公司签订的物业服务合同是不合法的，其进驻我小区不合法。如果××物业公司进驻××公寓小区X区合法的物业管理机构，我就同意支付对方所主张的费用。
一审法院经审理查明：艾×系本市X区××号房屋业主，该房屋建筑面积为178.19平方米。××公寓小区于2003年9月20日至同年11月28日通过书面征求意见的方式召开业主大会，选举产生业主委员会委员5人，2004年7月5日北京市X区××公寓业主委员会（以下简称××公寓业委会）经北京市X区管理办公室备案，依据北京市X区××公寓大会议事规则，业主委员会任期3年。2007年5月××公寓业主委员会通过招标方式选聘小区物业管理企业，并进行了招标前备案，××物业公司参加了投标并中标。2007年7月1日××公寓业委会（甲方）与××物业公司（乙方）签订《××公寓物业服务委托合同》，合同约定甲方选聘乙方为北京市X区××公寓提供物业管理服务。甲方执行机构在本合同中称为业主委员会，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主（产权人）和物业使用人；物业服务费用实行包干制，由乙方按含税价普通住宅2.36元/平方米/月，向业主（或交费义务人）按季度收取，24小时生活热某：12元/吨，暖气30元/建筑平米，冷水、煤某、电执行国家标准（以外的费用由乙方自行负担）；委托期限为3年，自2007年7月8日起至2010年7月7日止；业主无正当理由，逾期交纳物业服务费，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金，逾期之日指业主选定的交费周期的最后一天……。签订上述物业委托合同后，××公寓业委会于2007年7月23日在北京市X区建筑委员会进行了物业招标后备文件的备案，备案意见为：经验证文件齐全。此后，××物业公司进驻××公寓进行了物业管理。现××公寓小区尚未选举成立新的业主委员会。另查，××物业具有北京市国土资源和房屋管理局颁发的物业管理企业资质证书，资质等级为三级。再查，艾×未交纳××××号房屋2007年7月8日至2008年12月31日的物业费7471.36元、2008年11月15日至2009年3月15日的供暖费5345.7元。艾×曾向××物业公司交纳2007－2008年度供暖费4345.7元，××物业公司于2008年9月12日出具了供暖费发票。审理中，艾×提出因2007－2008年度供暖季期间其房屋处于某修状态，供暖设备全部拆除，故××物业公司同意免除其1000元供暖费；××物业公司提出该公司同意免除1000元供暖费系因当时艾×承诺交清物业服务费，现艾×未交清物业服务费，故不再同意免除上述1000元供暖费；双方均未就自己的陈述提供证据佐证。
一审法院判决认为：××公寓业委会于2004年7月5日经相关部门备案，业委会任期为3年，其在任期内通过招投标方式选聘××公寓的物业管理企业，并与中标企业即××物业公司签订《××公寓物业服务委托合同》，且履行了招投标的备案手续，上述合同为有效合同。艾×认为上述合同不合法的主张，无法律依据，法院不予采信。小区业主及××物业公司均应依物业服务委托合同约定享受权利、履行义务。艾×作为小区业主，享受了××物业公司提供的物业管理服务，其应当按照物业服务委托合同的约定，向××物业公司支付物业管理费、热某、暖气费等相关费用。现××物业公司要求艾×支付所欠物业管理费及2008－2009年度供暖费，并按合同约定支付物业管理费的逾期付款违约金，理由正当，应予支持；但物业服务委托合同中约定的委托管理期限自2007年7月8日起算，故××物业公司所主张的2007年7月1日至同月7日期间的物业服务费用及相应违约金没有法律依据，法院不予支持。关于2007－2008年度供暖费1000元一节，庭审中双方均认可××物业公司曾同意免除该1000元供暖费用，且艾×就其余费用已经交付给××物业公司，该公司亦为其出具了收款发票，现××××物业公司主张免除上述费用系附条件的法律行为，但未提供证据佐证，法院不予采信，故对××物业公司要求艾×补交该1000元供暖费，并支付逾期付款违约滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，判决如下：一、艾×于某判决生效后七日给付北京××物业管理有限责任公司二ΟΟ七年七月八日至二ΟΟ八年十二月三十一日期间物业管理费人民币七千四百七十一元三角六分、截止至二ΟΟ八年十二月三十一日违约金五百零六元九角二分，并就所欠物业管理费七千四百七十一元三角六分自二ΟΟ九年一月一日起按日万分之三标准支付违约金至给付之日；二、艾×于某判决生效后七日内给付北京××物业管理有限责任公司二ΟΟ八年十一月十五日至二ΟΟ九年三月十五日期间供暖费人民币五千三百四十五元七角；三、驳回北京××物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，艾×不服一审判决上诉至本院，认为一审法院认定事实不清，业主委员会与××物业公司签订物业服务合同时已经超过了业主委员会的三年任期，故双方所签订的《××公寓物业服务委托合同》应属无效，而且物业公司的物业服务也有不到位之处，所以其不同意交纳物业费，故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回××物业公司的诉讼请求。
××物业公司同意一审判决。
本院经询问当事人，核对相关证据后认为一审法院认定事实正确。
上述事实，有当事人陈述、《××公寓物业服务委托合同》、物业管理企业资质证书、北京市物业管理招投标备案表、××公寓业主委员会备案单、供暖费发票等证据材料在案佐证。
本院认为：××公寓业主委员会是通过对××国际公寓业主书面征求意见的方式成立的业主自治组织，并于2004年7月5日向北京市X区管理办公室备案登记。此后，××物业公司通过招标投标程序被选聘为××国际公寓的物业服务企业，并与××公寓业委会签订了《××公寓物业服务委托合同》，该招标投标活动向相关部门履行了备案手续。××物业公司于2007年7月开始对××国际公寓提供物业管理服务，艾×未交纳相应的物业管理费用及供暖费用。艾×抗辩称××物业公司存在服务不到位之处，但对于某主张，其并未提供充足证据予以证实，本院不予采纳。另对于某×主张《××公寓物业服务委托合同》应为无效一节，本院认为，从现有证据来看，××物业公司通过正常的招标投标程序被选聘为小区的物业管理企业，履行了相应的备案手续，并按照物业服务合同的约定提供了物业管理服务，艾×作为业主，亦实际享受了××物业公司所提供的服务，故一审法院判决艾×支付相应的物业管理费用，符合等价有偿原则，并无不当，应予维持。至于某方因《××公寓物业服务委托合同》之效力问题所发生的争议，本案不作处理，可通过另外的相关案件寻求解决。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。艾×的上诉请求，理由不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八十二元，由北京××物业管理有限责任公司负担七元（本判决生效后七日内交纳），由艾×负担七十五元（已交纳）。
二审案件受理费一百六十四元，由艾×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长顾燕
审判员赵懿荣
代理审判员张甍
二○○九年十月十六日
书记员丁晨
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