海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2001)海南民终字第X号
上诉人(原审被告)琼海市中原供销社。住所地：琼海市X镇。
法定代表人李某某，该供销社主任。
委托代理人文某某，男，1967年4月出生，住（略），特别授权。
被上诉人(原审原告)王某甲，女，1935年11月出生，汉族，马来西亚籍，住（略）。
被上诉人(原审原告)王某乙，男，1937年10月出生，汉族，马来西亚籍，住（略）。
被上诉人(原审原告)王某丙，男，1939年4月出生，汉族，马来西亚籍，住（略）。
委托代理人吴某某，海南省琼海市司法局干部，特别授权。
被上诉人(原审原告)王某丁，男，1942年5月出生，汉族，马来西亚籍，住（略）。
被上诉人(原审原告)王某戊，女，1941年2月出生，汉族，马来西亚籍，住（略）。
被上诉人(原审原告)王某己，女，1930年出生，汉族，马来西亚国籍，住（略）。
委托代理人王某庚，女，1956年出生，汉族，住（略），与六位被上诉人系亲属关系，特别授权。
原审第三人中国农业银行琼海市支行。住所地：琼海市X镇X路。
法定代表人宋某某，该行行长。
委托代理人陈某某，中国农业银行琼海市支行乐会营业所干部，一般代理。
上诉人琼海市中原供销社因房屋所有权纠纷一案，不服中华人民共和国海南省琼海市人民法院(1996)琼海民初重字第143－X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人琼海市中原供销社法定代表人李某某及其委托代理人文某某、被上诉人委托代理人王某庚、吴某某、原审第三人中国农业银行琼海市支行委托代理人陈某某均到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审认定，讼争之房屋座落于琼海市X镇X街X号，原为王某楫1937年从马来西亚带钱回家乡购买宅基地建筑的钢筋水泥结构和混合结构的房屋，建筑面积约1000平方米，该房建好后曾被他人占用和使用，1970年李某英租赁给原琼海县中原供销社使用，1972年李某英以1万元人民币将上述房屋出卖给中原供销社，翌年受强台风袭击后，中原供销社将临街房屋及后面三间小宅拆除重建，后面建三间小宅，临街为五个铺面(含购买他人房屋拆除建筑部分)和现存王某楫遗产房屋八间使用至今，其四至：东至街道，南部分至卢家墙、部分至公共道，西至翁家墙，北至中原派出所。王某辑于1944年去世，其子女王某甲等人于1995年7月26日向琼海市侨务办申请落实侨房政策，同年11月12日向海南省海南中级人民法院提起民事诉讼，海南中级人民法院指定琼海法院管辖，琼海法院于1996年9月23日立案。原告王某甲等人以琼海市中原供销社为被告提起诉讼，主张李某英擅自出卖房屋无效，并要求被告返还。被告则称属于善意购买，并办理了土地、房产证合法手续，且原告起诉已超过诉讼时效，主张判决驳回原告诉讼请求。经查王某楫娶妻刘玉芳(1957年去世)，生育子女王某铭(1996年去世，妻、子女三人声明放弃继承中原讼争之房屋产权)、王某乙、王某丁、王某铨(1994年去世，妻、子女三人声明放弃继承中原讼争之房屋的产权)、王某丙、王某甲、王某戊、王某兰(1995年去世，无继承人)、王某球(1987年去世，无继承人)、养女王某己。李某英1939年到马来西亚投靠其兄李某森(在王某楫家管帐)，并在王某楫家当佣人，1948年回国，住王某楫老家琼海市X乡X村，代替王某楫管理加积新民街房屋，靠收取房屋租金生活，1978年去世，无继承人，不是王某楫妻子。被告中原供销社X年在王某楫中原镇房屋后院建起土木结构瓦房三间，面积(12．8M×5．4M)69．12平方米，经委托琼海市房地产管理办公室评估现价每平方米人民币107．50元，计人民币7430．40元；同年建临街钢筋水泥结构房屋二层，其中第一层面积(19．20M×12．30M)235．16平方米，第二层面积(19．20M×6．20M＋2．94M×3．92M＋2．94M×3．92M)142．0896平方米，评估现价每平方米265元，1986年修建之房屋面积(19．2M×7M)134．4平方米，评估现价每平方米344．5元，无柱棚一层面积(12．9M×1．6M)20．64平方米，评估现价每平方米132．50元(即265元的1／2计折算)。原告称被告建之铺面都属其原房屋范围，欠缺证据。可认定被告建之房屋属原告原房屋范围的建筑为现存二进房屋6．45米的南北两边垂直向东所属范围为原告原房屋范围。1974年被告建之房屋属原告房屋范围第一层的面积为(6．45M×12．3M)78．335平方米，第二层面积为(6．45M×6．2M)39．99平方米，1986年被告建之房屋属原告范围的一层面积为(6．45M×7M)45．15平方米。被告购买原告之房屋，经原乐会公社和原琼海县供销合作社的同意，并已申请琼海市土地管理局1996年2月12日颁发海国用(96)字第X号国有土地使用证，用地面积1266．46平方米，建筑占地面积537．23平方米，1996年9月4日颁发房屋所有权证(海房字第X号)，基础面积370．56平方米，建筑面积622．56平方米，使用土地面积402．24平方米。重审查明，被告琼海市中原供销社在1997年11月20日向中国农业银行琼海市支行乐会营业所提出借款，双方签订了抵押担保借款合同，合同内容为：贷款系中期，贷款金额为98万元，期限自1997年11月20日起至2002年11月20日止，月利息为8．58‰，借款人琼海市中原供销社自愿以房屋作抵押，并提供了海国用(96)字第X号国有土地使用证；合同还对违约责任条款作了约定。被告琼海市中原供销社于1997年11月27日收取了中国农业银行琼海市支行的贷款98万元。尔后，被告及第三人于1998年1月21日到原琼海市土地管理局办理了海土地抵字(1998)X号“琼海市土地管理局关于同意抵押土地使用权的批复”，批复内容是：同意琼海市中原供销社将位于中原镇2219．28平方米国有土地[具体四至见海国用(1994)字第X号、海国用(96)字第X号国有土地使用证]使用权连同地上建筑物、其他附着物作抵押，向中国农业银行琼海市支行乐会营业所贷款，贷款总额玖拾捌万元人民币，抵押期限自1998年11月12日至2002年11月20日止，被告仅提供了以上土地办理抵押登记，但未对房产进行抵押登记。原告在重审时主张的现第二进北面与中原派出所之间的横屋所占用的土地是原房屋范围内之土地，未提供出有关证据证明。原审认为，海南省高级人民法院(1999)琼高法民再终字第X号民事判决书已认定李某英不是王某楫的妻子。被告向李某英购买的琼海市X镇X街X号房屋应为王某楫的合法财产，其遗产应由王某楫的法定继承人继承，任何人未经财产所有权人许可，均不得处分。李某英仅为房屋代管人，其擅自出卖房屋的行为是违法行为，是对王某辑合法继承人财产所有权的侵害，被告在购买房屋时为全民所有制企业，其购买私房未报经原琼海县人民政府批准也是违法的，故被告与李某英的房屋买卖行为无效。被告虽补办了土地证、房屋所有权证，但由于房屋买卖行为自始无效，故补办土地证、房产证的行为也应为无效。民事行为被确认无效后应承担相应法律责任，并应返还财产。李某英系原房屋代管人，其出售房屋收取的购房款应由原告返还给中原供销社。被告应将购买取得的王某楫房屋退还原告。被告拆除重建部分，即后进瓦房三间69．12平方米，现估价人民币7430．40元，前进(临街)房屋第一层为123．485平方米，其中1974年建78．335平方米，现估价为人民币（略）．78元，1986年建45．15平方米，现估价人民币（略）．17元，无柱棚10．32平方米，现估价人民币1367．40元，第二层39．99平方米，现估价人民币（略）．35元，以上重建部分的累计额为人民币（略）．10元。被告主张原告的诉讼已超过二十年诉讼时效，由于原告匀系海外侨胞，都生活在马来西亚，受历史和政治原因不能在法定诉讼时效内提起诉讼，故原告的诉权不受二十年最长诉讼时效的限制。被告在诉讼期间以讼争土地使用权作抵押向第三人贷款的行为违反法律规定，认定无效。原告主张的现第二进房屋北面与中原派出所之间横屋所占用的土地是原房屋范围内土地的请求，缺乏证据，不予支持。据此判决：一、被告琼海市中原供销社购买中原镇X街王某楫遗产房屋的民事行为无效；二、被告应将购买取得的中原镇X街X号王某楫遗产房屋八间(二进一间、后进七间)及其重建后进瓦房三间(面积69．12平方米)，一进(临街)二层楼(长20．9米、宽6．45米，即二进房屋宽6．45米，南、北墙垂直至一进房屋第一层面积133．805平方米，第二层面积39．99平方米)返还给原告王某甲、王某乙、王某丙、王某丁、王某戊、王某己；三、原告王某甲、王某乙、王某丙、王某丁、王某戊、王某己应将李某英出卖中原镇X街房屋取得的房价款1万元及被告在原告原房屋范围内重建之房屋折价人民币（略）．10元，两项合计为人民币（略）．10元退还给被告琼海市中原供销社；四、被告琼海市中原供销社向第三人中国农业银行琼海市支行办理的贷款中涉及以海国用(96)字第X号国有土地使用权证所确定的土地使用权(及地上建筑物、其他附着物)作为抵押物的行为无效；五、以上判决第二、三项有给付内容的判决，限原、被告于本判决生效后一个月内履行完毕。案件受理费人民币（略）元，原、被告各负担6000元，鉴定费人民币300元由原告负担。
宣判后，琼海市中原供销社不服提起上诉称：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要理由：一是一审判决认定本案案由为“房屋买卖纠纷”不当，本案案由应定为“侵权纠纷”；二是一审判决程序错误，本案被告应为李某英，上诉人为善意购买人，地位只能是第三人，现李某英已亡故，又有继承人，故应终结诉讼；三是被上诉人无论是主张房屋侵权还是主张房屋买卖，均无房屋属其所有的产权证据，缺乏主张权利的前提；四是上诉人是善意购买者，在实体处理结果上是受法律保护的。假设李某英卖房构成侵权，但上诉人买房是善意有偿的，而且房屋已经上诉人使用多年并部分重建，也取得合法之土地使用权和房屋所有权证，故在处理时应依照“民法通则若干问题的意见”第89条的规定办理，应由李某英承担赔偿责任；五是一审判决关于上诉人在购房时为全民所有制企业，购房未报经原琼海县人民政府批准，也是认定事实错误，上诉人是集体所有制企业，购房无需县级人民政府批准，同时，上诉人购房时经琼海市乐会公社批准，后又办理了土地证、房产证，购房行为业经市政府追认，因此上诉人购买行为并不违法；六是临街房屋为上诉人新建房屋，物权已经发生变动，被上诉人要求返还临街房屋原物已不可能，根据法律规定，原物物主要求返还的只能是原物，原物已经发生变动，则不能返还原物。一审未经上诉人同意折价处理临街新建房屋给被上诉人是侵犯了上诉人的所有权权益；七是被上诉人诉讼已超过两年诉讼时效，不应受保护；八是上诉人与第三人的抵押贷款行为有效，首先，上诉人向第三人的贷款事实是真实存在的，且由来已久，是多次申贷多次归还后累积之余额；其次，上诉人与第三人在以往的贷款合同中曾多次提示以本案讼争之房屋及土地作抵押，当时曾办理抵押登记，但其行为符合民法通则规定；其三、抵押登记虽发生在诉讼阶段，但登记行为是在人民法院对本案未作出判决之前，且未作查封之前设定的，登记行为不违反法律规定。被上诉人答辩称：原审判决部分事实认定不清，请求二审法院对下列请求给予改判：1、请求改判原判决第二项，面积应以实地丈量为准，将北至中原派出所，东至街面，西至中原合作商店，南至上诉人房屋长21．45米、宽12．9米范围内的房屋及土地判归答辩人；2、依法改判原审判决第三项，1万元购房款应由上诉人自负；3、一、二审诉讼费由上诉人负担；4、请求判决驳回上诉人上诉请求。
经审理查明：原审认定的关于王某楫遗产房屋被房屋代管人李某英擅自出售、上诉人购买该房后改建的面积及评估价、办理房产证、土地证及抵押贷款事实，经庭审举证、质证，本院予以确认。另查明，上诉人中原供销社属集体所有制企业。被上诉人首次回国时间是1994年6月，起诉时间为1995年11月。本案事实有双方当事人陈某、证人证某、海南省高院(1999)琼高法民再终字第X号民事判决书、土地使用证、房屋所有权证、房屋价值评估表、农银抵借字乐会第X号抵押担保借款合同、琼海市土地管理局海土抵字(1998)X号批复、现场勘验笔录为证，证据均经庭审质证，足资认定。
本院认为，本案属财产所有权纠纷，争议焦点是上诉人向被上诉人房屋代管人李某英购买房屋行为是否有效，上诉人改建房屋的所有权归属何人，被上诉人的诉讼是否超过了诉讼时效。上诉人主张原审诉讼主体地位错误，李某英应为被告，本案因李某英死亡而应终结诉讼。但该案属不动产所有权纠纷，根据物权理论，不动产所有人对其所有物享有追及权，而不论转让几手，现讼争房产被控制在上诉人手中，被上诉人以财产占有人即上诉人为被告提起诉讼并无不妥。上诉人主张其属善意有偿购买，又是集体企业，购房行为应有效。但该购房行为发生于1972年，根据法无溯及力的法理原则，应当适用购房时的民事法律政策。1951年4月16日，最高人民法院原华东分院《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》第一条规定：“房屋代管人，未得原业主同意，私擅将房屋盗卖，此种买卖行为，原属无效……”，李某英作为房屋代管人，未经房屋所有人同意，将代管房屋出售给上诉人，该行为因违法而无效，故不产生双方预期的法律后果。上诉人虽属集体企业，但根据当时的民事政策，购私房也必须经过同级人民政府批准。同时，上诉人在未弄清房屋所有权人及李某英身份的情况下，擅自购买私房，主观上也有过错。上诉人主张改建房屋原物已不存在、产权已发生变动，且已办了房产证、不应返还。但由于房屋买卖无效，原房屋所有权及土地使用权自始不发生转移，土地使用权仍属原所有人，新建房屋属原所有物即土地上的添加附合物，根据房随地走和从物归属主物的物权原则，土地使用权人应获得房产实物，而添附人获得新增价值折价补偿。被上诉人于1994年6月第一次回国得知中原镇房屋被盗卖，1995年即提起诉讼，并未超过两年诉讼时效。上诉人在诉讼期间将讼争标的物抵押贷款，属规避法律行为，属无效民事行为。尽管其贷款持续进行，部分贷款还发生在诉讼之前，但办理抵押登记却在诉讼期间，故该抵押行为因抵押物不合法而无效。上诉人上诉缺乏事实和法律依据，不予支持。被上诉人未提起上诉，视为对原审服判，根据民事诉讼法处分原则和不告不理原则，其关于对面积判决及返还1万元购房款判决不服的主张，不予审理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币（略）元，由上诉人琼海市中原供销社负担。
本判决为终审判决。
审判长武雪丽
代理审判员李某茹
代理审判员王某
二○○一年十一月二十九日
书记员符子娇
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