广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原某原某)：原某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人李旭东，广东至高律师事务所律师。
被上诉人(原某被告)：林某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人植某某，被上诉人林某某之夫。
第三人许某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。系顺德市X镇碧江金宇信息咨询服务部(下称金宇服务部)业主。
上诉人原某某因与被上诉人林某某房地产买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2004)顺法民一初字第（略）号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原某判决认定：2002年3月10日，原某原某某、被告林某某及金宇服务部签订物业买卖临时协议一份，约定被告林某某将其位于顺德区X镇碧桂园红棉路X座X号的房屋转让给原某原某某，价款共28万元，过户费用由被告方承担，并约定等被告的房地产权证办好后十五日内由金宇服务部协同办理该房屋的正式买卖转名手续。协议签订后，原某向被告支付了1万元定金。2002年9月26日，该房产经核准登记，2002年10月28日，该房办好房地产权证。庭审中，原、被告均认为对方违约，致使在此后长达一年多的时间内，双方未签订正式的房屋买卖合同及办理房屋买卖过户手续，该协议最终未得到履行。后被告于2004年2月2日将该房屋以15万元卖给杨兆恩，过户费用由杨兆恩承担。原某遂于2004年2月3日诉至法院，要求被告双倍返还定金（略）元。在庭审过程中，被告提出愿意将该房屋按约定价格卖给原某，原某明确表示不同意购买。
原某判决认为：原某原某某与被告林某某及第三人许某某(金宇服务部)签订的物业买卖临时协议，是三方当事人真实意思表示，该协议明确约定了当事人具体的权利义务等，合同的内容没有违反法律的相关规定，已具备合同成立的要件。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：依法成立的合同，自成立时生效。因此，该协议已依法成立生效，对三方当事人都有约束力。本案中，原、被告及第三人签订协议后，被告林某某按约定办好房地产权证，原、被告双方均没有继续按协议履行义务，对此，原、被告在庭审中均认为是由于对方的违约致协议未能得到履行，但对此，原、被告均未能提供充分、有力的证据以证明对方存在违约。在履行协议的过程中，被告林某某一直有转卖协议约定的房屋的意愿，这从其按协议约定出证后事隔一年多后又将房屋以低于合同约定的价格卖给他人的行为可以证实，而且，许某某(金宇服务部)亦证明在2002年10月后，就已知道被告林某某的房屋已办好房地产权证，亦曾经通知过原某原某某方，但原某原某某从知道被告林某某已出房产证到将房屋转卖给他人的这段时间里，没有证据证明原某要求被告按合同约定履行交付房屋及办理相关过户手续，直到2004年2月2日，被告林某某将该房屋以15万元卖给他人后的第二日(即2004年2月3日)，原某原某某即以被告林某某违约向法院提起诉讼，要求被告双倍返还定金，根据逻辑法则，如果原某原某某没有答应过被告林某某不再购买该房屋，被告不可能放着高价不卖，而以明显低于与原某约定的28万元价格的15万元将房屋卖给他人，因此，被告林某某所述的在出房地产权证后，通知原某原某某去办理相关过户手续，而原某因房屋的价格下降而表示不予购买被告房屋的事实，较符合日常交易的常理，而且在庭审中被告林某某承诺可继续按合同履行，但原某原某某明确表示不同意按合同价格购买被告的房屋，由此可推定，原某原某某在履行协议中向被告表示过不愿意购买被告的房屋，原某存在一定的过错。但被告林某某在未与原某原某某协商处理好合同的权利义务，未解除原某同的情况下，将该房屋转卖他人，亦存在一定的过错。综上所述，由双方履行合同中存在过错及公平合理原某出发，被告林某某应将收取原某原某某的定金（略）元返还给原某，原某原某某要求被告双倍返还定金的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第一百二十条的规定，判决如下：一、被告林某某应于本判决生效后三日内向原某原某某退还定金（略）元。二、驳回原某的其他诉讼请求。本案受理费810元，财产保全费220元，合共1030元，由原、被告各自承担一半。
宣判后，上诉人原某某不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定“庭审中被告林某某承诺可继续按合同履行而原某林某恩明确表示不同意按合同价格购买被告的房屋，由此可推定原某林某恩在履行协议中向被告表示过不愿意购买被告的房屋，原某存在一定的过错”属认定事实错误。二、被上诉人一屋多卖，在与上诉人签订房屋买卖协议后又与其他房产中介公司签订协议出售已转让给了上诉人的房产，由此可证明并非上诉人不履行买卖合同，而是被上诉人为了谋取更高售价而故意违约不履行合同。经上诉人事后查知，被上诉人在2002年3月10日与上诉人及房产中介行—第三人的金宇地产签订房产买卖协议后还与万运同利物业代理有限公司签订房产买卖协议并在与上诉人签订买卖协议的第三天即2002年3月13日委托涉案房产的物业管理部门—碧桂园物业管理处协助其所委托的房产中介公司万运同利物业代理有限公司输相关手续。另外2003年8月24日被上诉人更委托另一房产中介公司—美好家园物业代理又另行出售涉案房产，可见违约的是被上诉人，被上诉人为了追求卖出更高的房价款而根本漠视已与上诉人签约将房产卖给了上诉人的事实而又与其他中介行签订买卖协议，肆意违约的事实明显。三、一审法院推定“如果原某林某恩没有答应过被告林某某不再购买该房屋，被告不可能放着高价不卖，而以明显低于与原某约定的价格将房屋卖给他人”是没有事实根据的。被上诉人林某某提交的合同证明其以15万元的价格将房屋卖给他人，这根本不是事实。依照二手房交易的习惯做法买卖双方的实际成交价与房产转让合同中约定的转让价是不同的，因为买卖双方为了达到少交房产转让过程中的税费，一般都会将房产过户合同上的成交价写得很低，而实际上的成交价差则由双方私下支付，这在二手房交易市场已是通行做法，故不能仅凭被上诉人提交的房产转让合同来确定其转让房产价格，而且从情理上考虑，没有可能地套一年前还值28万元的房屋在一年内缩水一半只值15万元而且被上诉人还心甘情愿地卖出，这显然不符合基本情理的。综上，上诉人认为被上诉人在与上诉人签订房屋买卖合同后未经上诉人同意擅自解除合同，并将合同的标的物—涉案房产转让他人的行为构成了对上诉人的违约，被上诉人依法应向上诉人双倍返还定金。一审法院认定上诉人存在过错依据不足，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人林某某答辩称：原某判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。我方承认委托了两家中介公司出卖涉案房屋。我方拿了房产证后已通知对方，可对方一直没有与我办理过户手续，两年后，我方才把涉案房屋卖给另一人。
二审期间，上诉人原某某提交二份证据：1、2002年3月13日委托书原某一份。2、2003年8月24日委托书原某一份。证明被上诉人在与上诉人签订协议后，还另行委托了二家中介公司出卖涉案房屋。经质证，被上诉人对这二份证据无异议，本院予以采信。
二审期间，被上诉人未提交新的证据。
经审查，对原某判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人原某某与被上诉人林某某及第三人许某某(金宇服务部)签订的物业买卖临时协议，是三方当事人真实意思表示，合同的内容没有违反法律的相关规定，是合法有效的合同。虽然被上诉人还另行委托了两家中介公司出卖涉案房产，且与上诉人签订协议的一年多以后在未与上诉人解除合同的情况下，又将涉案房产卖与他人，存在过错，但在原某庭审中，被上诉人明确表示可以将涉案房屋卖与上诉人，而上诉人不愿购买，按常理，被上诉人没有理由放着高价不卖，而以明显低于与上诉人约定28万元价格的15万元将房屋卖给他人，还是在与上诉人签订协议一年多以后才将房屋卖与他人，且上诉人也未能举证证明是因被上诉人违约而致合同无法履行，而自己一直有依约履行，故上诉人提出并非上诉人不履行合同，而是被上诉人为了谋取更高售价而故意违约不履行合同的主张，理据不足，本院不予支持。上诉人提出原某判决没有事实根据，认定事实错误的主张，但未提供证据对自己的主张加以证实，故对上诉人的该主张，本院不予支持。原某判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原某。
二审案件受理费810元，由上诉人原某某承担。
本判决为终审判决。
审判长吴逸
代理审判员刘海
代理审判员罗凯原
二00四年十一月十二日
书记员吴亚平
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