广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民事判决书
（2012）贵民二终字第X号
上诉人（一审被告）覃某，男，38岁。
委托代理人龙某某。
被上诉人（一审原告）贵港市丰宝家俱有限公司，住所地贵港市江北大道丰宝化工总厂生活区南面。
负责人韦某。
上诉人覃某因与被上诉人贵港市丰宝家俱有限公司租赁合同纠纷一案，不服港北区人民法院（2011）港北民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月10日受理后，依法组成由审判员马荣兴担任审判长，审判员黄钰雄、李庚华参加的合议庭，于2011年2月15日公开开庭进行了审理。上诉人覃某的委托代理人龙某某到庭参加诉讼，被上诉人贵港市丰宝家俱有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年9月28日，贵港市丰宝家俱有限公司、覃某经协商一致签订《商铺租赁合同》，合同约定贵港市丰宝家俱有限公司将位于某西贵港市江北大道丰宝商业城内三层商铺出租给覃某，月租金3490元，租赁期限自2009年10月1日起至2012年9月30日止；贵港市丰宝家俱有限公司向覃某收取人民币5000元作为合同期内覃某所经营产品的质量保证金，此质量保证金在合同到期后，双方结清应结款项后七个工作日内由贵港市丰宝家俱有限公司无息返还覃某；贵港市丰宝家俱有限公司承诺在一年内投入的广告费用不少于60000元，否则覃某有权解除合同；在贵港市丰宝家俱有限公司无任何违约的前提下，覃某若拖欠租金，每逾期一日，贵港市丰宝家俱有限公司有权向覃某收取基本月租万分之二的滞纳金。若覃某拖欠超过一个月，则贵港市丰宝家俱有限公司有权选择提前终止合同并收回出租商铺，扣除覃某履约保证金并要求覃某赔偿贵港市丰宝家俱有限公司相关损失……。同日，双方签订特别约定，约定租赁合同中涉及的5000元押金支付方式，贵港市丰宝家俱有限公司必须在2009年9月20日至10月8日前用于某业及广告的费用不得少于25000元，如贵港市丰宝家俱有限公司未达到约定支出，覃某有权延期支付。如到期贵港市丰宝家俱有限公司按双方约定做广告并支付相应的广告费达25000元，则覃某在10月10日止必须支付合同约定之押金5000元，如不按期支付贵港市丰宝家俱有限公司有权收取1%的滞纳金。一个月未支付的贵港市丰宝家俱有限公司将按覃某违约处理，取消双方租赁合同，并按合同违约条件处理。合同签订后，商铺交付覃某使用，覃某于2009年10月10日交给贵港市丰宝家俱有限公司5000元商铺质量保证金。自2010年11月起，覃某停止向贵港市丰宝家俱有限公司支付租金，贵港市丰宝家俱有限公司追讨未果，遂诉至该院，请求判决贵港市丰宝家俱有限公司与覃某签订的《商铺租赁合同》于2011年10月1日起解除，并判令覃某支付租金41880元（自2010年11月起计算至2011年10月止）和拖欠租金的滞纳金1633.32元，两项合计43513.32元，本案诉讼费由覃某承担。
一审法院认为，贵港市丰宝家俱有限公司与覃某签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，该合同合法有效且对双方当事人均有约束力；当事人应该按照合同的约定全面履行义务。覃某未按合同约定履行义务，拖欠贵港市丰宝家俱有限公司房租费，因此，贵港市丰宝家俱有限公司要求解除合同并要求覃某支付拖欠的房租费、滞纳金等费用，符合法律规定，应予以支持。覃某主张该租赁合同已经在2011年5月31日解除，故商铺租金只应支付到2010年5月31日，对覃某提供的短信因没有其他证据加以印证，属于某证，未能形成证据链，不能单独作为认定案件事实的依据，覃某对其主张未能提供充分的证据证实，对此，该院不予采信。覃某主张因为贵港市丰宝家俱有限公司未能按照合同约定投入广告费用，贵港市丰宝家俱有限公司违约在先，其拒付租金是依法行使先履行抗辩权，不需要支付滞纳金。根据租赁合同和特别约定，仅约定如贵港市丰宝家俱有限公司未依约投入广告费用，覃某可解除合同，并没有约定覃某可拒付租金，不存在必须先由贵港市丰宝家俱有限公司投入广告费，覃某才交付租金的约定，结合合同履行情况，对覃某的抗辩主张，该院不予采信。贵港市丰宝家俱有限公司主张覃某应按月租金标准支付2011年10月使用铺面的占用费，因贵港市丰宝家俱有限公司于10月24日起诉至该院要求解除合同并对覃某的货物采取了保全措施，纠纷未决前，覃某也无法搬迁腾出铺面，且解除合同后，应该给予覃某合理的时间用于某迁，故对贵港市丰宝家俱有限公司的请求，该院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决：一、贵港市丰宝家俱有限公司与覃某签订的《商铺租赁合同》于2011年10月1日解除；二、覃某向贵港市丰宝家俱有限公司支付2010年11月份至2011年9月份的铺面租金38390元及滞纳金（滞纳金计算：自2010年11月1日始至本判决确定的履行期限最后一日止，按每日万分之二计付），覃某已支付的5000元质量保证金从中扣减。三、驳回贵港市丰宝家俱有限公司的其他诉讼请求。本案受理费888元，适用简易程序审理减半收取为444元，财产保全费460元，合计904元，由覃某负担798元，贵港市丰宝家俱有限公司负担106元。
上诉人覃某不服一审判决，上诉称：一、被上诉人未依约投入广告费，构成违约，上诉人拒付租金属依法行使抗辩权。本案中，双方签订的《商铺租赁合同》及《特别约定》，被上诉人应于2009年9月20日至10月8日支付开业、广告费用不得少于25000元，一年内投入的广告费不少于60000元。截止2010年10月，被上诉人未依约投入广告费用，直到一审都没有投入一分钱的广告费，严重违约。一审未认定被上诉人有违约行为，是错误的。因被上诉人未依约投入广告费用，导致上诉人经营困难，上诉人要求其投入广告费并拒付租金，具有法律、事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，上诉人拒付租金属于某法行使履行抗辩权，没有不当之处。二、上诉人与被上诉人已于2011年5月31日解除租赁合同，一审法院没有认定是错误的。2011年5月31日被上诉人法定代表人韦某通过手机短信的形式通知上诉人，解除了双方的租赁合同关系，上诉人接到通知后即2011年6月初将绝大部份货物撤离商铺，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被上诉人以短信的形式通知上诉人，该短信到达上诉人时已解除了双方的租赁合同。一审法院以手机短信是孤证未予采信，属法律适用错误。该手机短信来源合法，客观真实，被上诉人虽然提出异议但没有提交足以反驳的相反证据，应当可以采信。一审法院未予采信是错误的。三、一审判决显失公平。被上诉人有未依约投入广告费的违约行为，对引发本案有过错，虽然双方合同约定被上诉人未依约投入广告费，上诉人可以解除合同，但并不排除被上诉人承担继续履行或采取补救措施或赔偿上诉人的损失或适当减少上诉人的租金义务，一审法院要求上诉人按双方签订的租赁合同支付租金及滞纳金，未对月租金进行适当减少的调整，追究其违约责任，显失公平。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，证据不足，法律适用不当，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销一审判决，依法发回重审或判决驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人贵港市丰宝家俱有限公司书面答辩称，一、本案系上诉人违约而非被上诉人违约，上诉人应当依合同承担违约责任。二、上诉人违约后，合同约定的5000元履约保证金不应当返还，更不能冲抵欠付租金。三、合同解除时间应当依法确认为2011年11月1日，不是上诉人主张的2010年5月31日，也不是审判决认定的2011年10月1日。综上，被上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决确有不当之处，请二审法院依法纠正并改判。
经二审查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
根据覃某的上诉理由和贵港市丰宝家俱有限公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、在履行合同过程中，被上诉人是否违约，覃某是否有权拒付租金；二、一审判决认定解除合同的时间及计算租金、滞纳金的时间及数额有无错误。
关于某履行合同过程中，被上诉人是否违约，覃某是否有权拒付租金的问题。本院认为，根据双方合同第二章第一项第1点约定，在租赁期限内，覃某应于某月25日向贵港市丰宝家俱有限公司支付下个月的租金，但从2010年11月份开始没有依约交纳租金，存在违约行为，应承担相应违约责任。根据双方合同第二章第三项第2点约定，贵港市丰宝家俱有限公司承诺在一年内投入的广告费不少于60000元，否则覃某有权解除合同。贵港市丰宝家俱有限公司应对其是否履行投入广告费用的义务承担举证责任，但贵港市丰宝家俱有限公司未能提供证据证明其按约定投入广告费用，应认定贵港市丰宝家俱有限公司也存在违约行为，一审判决对此未作认定，应予纠正。根据约定，贵港市丰宝家俱有限公司未按约定投入广告费用，覃某有权解除合同，并没有权拒付租金，根据本案的实际情况，覃某未行使合同解除权，而是接受贵港市丰宝家俱有限公司交付的商铺使用，所以覃某再以此为由拒付使用商铺期间的租金没有事实和法律依据。
关于某审判决认定解除合同的时间及计算租金、滞纳金有无错误的问题。本院认为，根据合同约定，若覃某拖欠超过一个月，则贵港市丰宝家俱有限公司有权选择提前终止本合同并收回该出租商铺，扣除覃某履约保证金并要求覃某赔偿相关损失。由于某某拖欠租金长达一年时间，按约定贵港市丰宝家俱有限公司有权提前终止合同。覃某主张2011年5月31日贵港市丰宝家俱有限公司的法定代表人韦某通过手机短信的形式通知解除合同，对此，贵港市丰宝家俱有限公司予以否认，覃某仅凭手机短信内容1份，无其他证据佐证，不足以证实该短信是韦某向其发送的短信，覃某又未能提供有效证据证明其于2011年6月初撤离商铺，将商铺交回给贵港市丰宝家俱有限公司，因此，上诉人覃某关于某方合同于2011年5月31日已解除的上诉理由不能成立。一审判决认定双方合同从贵港市丰宝家俱有限公司向法院起诉解除合同之月起解除并判决覃某支付合同解除前所拖欠的租金并无不当，应予维持。根据双方在合同中对违约责任的约定，贵港市丰宝家俱有限公司在无任何违约的前提下，覃某若拖欠租金，每逾期一日，贵港市丰宝家俱有限公司有权向覃某收取基本月租万分之二的滞纳金。由于某港市丰宝家俱有限公司存在违约行为，按约定其无权向覃某收取滞纳金，一审判决覃某支付滞纳金有误，应予纠正。上诉人覃某主张贵港市丰宝家俱有限公司应承担继续履行或采取补救措施或赔偿损失或适当减少租金的违约责任缺乏事实和法律依据，依法不予支持。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，有事实和法律依据的部分，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持港北区人民法院（2011）港北民初字第X号民事判决第一项、第三项；
二、变更港北区人民法院（2011）港北民初字第X号民事判决第二项为：覃某向贵港市丰宝家俱有限公司支付2010年11月份至2011年9月份的铺面租金38390元，覃某已支付的5000元质量保证金从中扣减。
一审案件受理费444元，财产保全费460元，合计904元，由覃某负担798元，由贵港市丰宝家俱有限公司负担106元；二审案件受理费888元，由覃某负担783元，由贵港市丰宝家俱有限公司负担105元。
上述债务，义务人应于某案判决生效之日起三日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期限的债务利息。权利人可以本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长马荣兴
审判员黄钰雄
审判员李庚华
二○一二年三月二十六日
书记员刘丽
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
