（略）人民法院
民事判决书
(2011)株石法民一初字第X号
原告侯某，男，X年X月X日生，汉族，户籍地（略）。
原告李某，男，X年X月X日生，汉族，户籍地（略）。
二原告委托代理人李某，湖南某某律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告袁某，女，X年X月X日生，汉族，户籍地（略）。
委托代理人曹某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。代理权限：特别授权。系被告袁某丈夫。
委托代理人曹某某，男，1988年11月28日，汉族，户籍地（略）。代理权限：特别授权。系被告袁某儿子。
原告侯某、李某与被告袁某房屋租赁合某纠纷一案，本院于2011年10月24日受理后，依法适用简易程序。在审理过程中，因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序审理，并依法由审判员王健担任审判长，与审判员陈善文、人民陪审员黄显家组成合某庭，由代理书记员刘绮云担任记录，于2011年12月5日、2012年4月18日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人李某、被告袁某及委托代理人曹某某、曹某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯某、李某诉称：原告准备创业开饭店，从被告在赶集网上发布的门面出租信息得知：被告在石峰区X区三栋有X号-X号门面待租且适合某餐饮。经查看，原、被告双方于2011年9月6日签订了《门面租赁合某》，约定租期为2011年9月8日至2013年9月8日计二年时间，以及“每月租金为4000元，第一年每半年提前付房租，押金为10000元”。2011年9月7日，原告向被告支付门面押金及半年的租金共计34000元整，被告依约交付门面。9月9日原告购置了餐台、桌椅等物品。9月10日，原告请施工人员进场挖排油地沟。当日该门面所属某某小区业主委员会即派员通知原告该门面不能搞餐饮。原告即与被告联系退租事宜，可是被告说业主委员会无权阻止。于某原告只好继续进行开业准备。到9月18日，小区业主委员会又向原告出具了加盖公章的《关于108#、109#门面从事餐饮业的决定》，正式通知原告业主委员会不同意原告从事餐饮经营。原告又联系被告，要求解除双方所签的租赁合某。原告多次联系被告未果，只好打电话请了石峰区环保局的人员现场指导，正式得知该门面得不到从事餐饮业的环保审批，当时被告在场。原告再次要求解除合某，但双方就退款事宜无法达成一致意见。因此，为维护自身合某权益，原告请求人民法院：1、判令撤销原、被告于2011年9月6日所签订的《门面租赁合某》；2、判令被告返还原告所交的押金及租金共计34000元；3、判令被告赔偿原告因租赁该门面产生的损失共计7890元。在审理过程中，两原告将第1项诉讼请求变更为“确认原告于2011年9月30日电话通知被告解除合某有效，确认原、被告双方合某实际已于9月22日解除。”
被告袁某辩称：一、答辩人与两原告签订的《门面租赁合某》合某有效，且答辩人已如约履行合某义务，无违约行为。1、合某系双方自愿协商签订，合某内容是双方的真实意思表示。1、合某内容没有违反国家法律法规某禁止性规某。3、答辩人已如约将出租房屋按合某约定条件和时间交付给了原告，答辩人在合某履行过程中无违约行为。二、原告请求撤销双方签订的《门面租赁合某》缺乏事实和法律依据。1、双方所签《门面租赁合某》不属于某定可撤销合某。2、原告诉称某某小区业主委员会不同意合某所涉门面搞餐饮，以及所谓的从环保局得知合某所涉门面得不到从事餐饮业的环保审批等不是撤销合某的理由。首先，答辩人出租的房屋系经营性用房而非住宅，利用该房屋从事经营无需征求业委会意见，业委会对此无权干涉，更无权禁止。其次，国家有关法律法规某禁止商住楼底层门面从事餐饮业的规某。同时，原告也未提交株洲市政府相关禁止商住楼底层门面从事餐饮业的文件规某。再之，根据双方合某规某，乙方租赁门面后必须按照国家有关政策合某经营。就是说，如乙方欲利用该门面从事餐饮业，其应当按照有关环保规某，对房屋进行装修改造，添加相关设备设施，并取得环保许可。因此，其因自身原因拿不到环保部门的相关许可，责任及法律后果由其自行承担，答辩人对此无责任，答辩人没有为其取得环保许可的合某及法定义务。另外，合某对出租的房屋的用途没有休憩限制性规某，原告自己选择和坚持从事餐饮，经营风险由其自行承担，与答辩人无关。三、原告请求答辩人返还押金和租金、赔偿其损失的诉求没有依据。1、双方签订的《门面租赁合某》合某有效，对双方均具有法律约束力。原告依法应继续履行合某约定的门面租赁义务，交纳租金，而无权要求答辩人返还押金及租金。2、答辩人在合某履行过程中无违约行为，原告方所称的损失与答辩人无因果关系，答辩人无赔偿义务。另，其所购餐台、桌椅等并未损坏或毁损，也就是原告所称的损失并无事实证据。综上，答辩人认为，双方所签《门面租赁合某》系合某有效，任何一方均应遵照执行，依法原告方应当继续履行合某，否则属原告违约，应承担违约责任，并赔偿一切经济损失。同时，答辩人在合某履行过程中无违约行为，原告方的全部诉求无事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。
原告侯某、李某为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、原告侯某、李某及被告袁某身份信息资料，拟证明当事人身份信息；
2、2011年9月6日《门面租赁合某》一份，拟证明1、原告本着诚信原则，履行了支付押金与租金的义务。2、合某第六条中列明的出租设施为餐饮业所必须设施，而非诊所、超市所必需；
3、株洲市某某商住楼业主委员会2011年9月18出具的《关于108#、109#门面从事餐饮业的决定》一份，拟证明1、涉案门面所在小区的业主委员会于9月18日明确不同意该门面进行餐饮经营；2、涉案门面无法通过环评公示程序。3、即使不顾成本与显失公平的可能，对涉案门面进行整改也无法取得门面上方28户业主同意烟囱从其外墙通过和安装；
4、赶集网上发布的涉诉门面信息截屏记录4面（2011年9月22日）及照片5张，拟证明1、被告门面对外招租时明示涉案门面适合某餐饮；2、涉案门面在层高X层的X楼，没有把烟囱升到屋顶上也无法完成。无法达到市政府对餐饮业装油烟净化设施和专用排放管道的要求；3、被告已于9月20日重新对外发布该门面出租信息，表明其已同意解除并不再履行双方所签订的门面租赁合某；
5、原告向被告寄出的《解除合某通知书》及邮件被退回的回执，拟证明原告明确提出合某目的无法达成，要求解除合某，明确说明被告可自行处理门面，以免损失扩大；
6、原告购买餐桌椅、餐台等物品的购物凭证4份及照片3张，拟证明1、原告在合某签订后已本着诚信原则开始着手置办餐饮业经营的常规某品并因门面实际无法从事餐饮业而造成损失；
7、侯某（手机号（略））、李某欣（手机号（略））2011年9月份的手机通话业务祥单各一份，拟证明1、原告在9月7日接手门面后频繁与被告商谈门面不适合某事餐饮的问题，多次要求解除合某；2、9月20日原告联系了被告和法达律师事务所的匡兆麟律师进行和解并留有录音；
8、录音光碟一盘（录音两段），拟证明1、第二段录音为被告与匡律师在9月20日谈话时，双方明确门面租赁目的为餐饮经营；2、第一段录音为代理人于9月30日代原告通知被告解除合某且被告对解除合某本身并无异议；
9、《株洲市X区餐馆业油烟污染防治管理试行办法》一份，拟证明原、被告双方所签的合某目的无法达成。
被告袁某为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、商品房买卖合某2份，拟证明该门面的权属情况，该两个门面所有人是我儿子曹某，我儿子曹某式同意我全权代表他将这两个门面出租的；
2、门面租赁合某一份，拟证明租赁合某是合某有效的；
3、株洲市人民政府办公室株证办函（2010）X号文件一份，拟证明商住楼可经营餐饮；
4、株洲市环保局石峰分局批复一份，拟证明商住楼底层没有不能搞餐饮的禁止性规某，只要达到条件就可以搞。
为核实当事人提交的证据，更有利于某明案件事实，本院依法致函咨询株洲市X区环境保护局。该局向本院出具了《关于某株洲市X区人民法院（2011）株石法民一初字第854-X号咨询意见函的答复》一份。
对于某事人提交的上述证据，经当庭举证质证，本院结合某事人质证意见，综合某证如下：
1、对于某告提交的证1，被告无异议，本院予以采信；
2、对于某告提交的证2，被告对合某的真实性无异议，对第一个证明目的没有异议，但认为合某里面写的设施是生活必须的设施，而不是搞餐饮业的设施。本院对该证据的真实性予以采信；
3、对于某告提交的证3，被告对真实性无实质异议，但认为业主委员会是个人行为，这个决定没有法律依据，业主也无权决定是否能经营餐馆。本院对该证据的真实性予以采信；
4、对于某告提交的证4，被告对真实性无异议，对证明目的有异议：1、说适合某餐饮并没有违法，而且也没说不能搞其他的；2、这个房子的层高只有X层；3、我们没有说同意解除合某。我们在网上发布信息，是基于某谐的目的，因为原告的律师愿意协调。照片不能够说明不适合某餐饮。本院对该证据的真实性予以采信；
5、对于某告提交的证5，被告认为原告的通知书自己没有收到，被告根本不知道这个事情。原告的地址写错了，被告不可能收到。邮局是打了电话给被告，但只说有一个包裹，没说是什么东西，被告也不知道是什么东西。并且当时被告在外出差。本院认为，该证据只能证明原告曾邮寄过该通知书给被告，不能充足有效证明被告确实收到过该通知书；
6、对于某告提交的证6，被告认为原告租赁房屋之后被告就将钥匙给原告了，原告有没有买东西被告根本就不知道。另外，就算有损失，也应该由原告自己承担，原告没有办任何营业执照和手续就买东西。并且这些东西也没有使用，没有进行使用就没有损失。本院认为，原告的该证据不能充足有效的证明其是否有损失及损失的具体数额，故对其证明目的不予采信；
7、对于某告提交的证7，被告认为通话是有，但是通话内容并不是商谈解除合某的事情。本院认为，该组证据只能证明双方之间曾有过通话记录，并不能充足有效的证明通话的内容或目的。故对原告的证明目的，本院不予采信；
8、对于某告提交的证8，被告质证称：1、对与匡律师的通话有异议，当时谈话有2个多小时，但是原告方只录了1分钟，是原告断章取义，原告方是说过要搞餐饮，被告也没有说不同意，因为原告方搞什么被告不能限制，当时被告提出了如果原告要搞餐饮，必须要经过环保的批准。对9月30日的录音，被告根本就没有同意解除合某。本院认为，从该两段录音足以确定原、被告双方在协商门面租赁事宜时，双方对原告欲从事餐馆经营的目的均是明知的，故对于某告的该证明目的予以采信。另该两段录音中虽有双方就解除门面租赁合某的协商过程，但双方未能达成一致。因此，对于某告所拟证明的被告对解除合某本身并无异议的证明目的，本院不予采信；
9、对于某告提交的证9，被告对真实性没有异议，对证明目的有异议。认为这个文件是2011年11月24日施行的，但原、被告签订的合某是9月份签的。文件也没有禁止规某不准搞餐饮业。本院对该证据的真实性予以采信；
10、对于某告提交的证1、2，原告无异议，本院予以采信；
11、对于某告提交的证3，原告对真实性、合某无异议，对关联性有异议，文件里面没有关于某住楼可经营餐饮的相关内容，相反这个是对株洲市的餐饮业的整治行动，如果达不到环保标准将遭受到非常严重的停业处罚，刚好证明了原告要求解除合某的合某。本院对该证据的真实性予以采信；
12、对于某告提交的证4，原告对真实性、合某、关联性均有异议，所有行政部门的发文，如果没有批号的话，就应当有批示人员的签名。这个批复正好说明了在住宅小区内从事餐饮要采取高于某家餐饮业规某的标准。本院认为，该石峰区环境保护局的回复中并未明确指定本案诉争门面。因此，对于某告的证明目的，本院不予采信。
13、对于某洲市X区环境保护局向本院出具的《关于某株洲市X区人民法院（2011）株石法民一初字第854-X号咨询意见函的答复》，原告没有异议，但认为原告已经要求石峰区环保局对该门面进行评审，但是石峰区环保局拒绝办理。被告对该证据没有异议。本院对该证据予以采信。
根据上述采信的证据，并结合某事人陈述，本院确认如下案件事实：
原告侯某、李某欲从事餐饮业经营，经从赶集网搜索门面出租信息，得知被告袁某有位于某洲市X区三栋X号-X号门面待租。且在被告发布的出租信息中，注明此房屋适合某餐饮、茶某、小超市、医疗诊所、棋牌馆、娱乐休闲等。后经双方协商后，2011年9月6日，被告袁某（甲方）与原告侯某、李某（乙方）签订《门面租赁合某》。约定：“甲方将坐落于某峰区X区三栋X号-X号门面出租给乙方。租赁时间从2011年9月8日起至2013年9月8日止，每月租金4000元，支付方式第一年每半年提交付房租，第二年每一年提前一次性付房租，年递增率为6%，押金为10000元。乙方所租门面后必须按照国家的有关政策合某经营，否则甲方不负任何责任。在经营过程中所发生的税、费（水电、煤气、电话、有线、管理、卫生等费用）由乙方承担。四、乙方不得擅自转让、转租和交换门面，不得擅自改变门面结构及损坏屋内设施等，否则，按实际损失赔偿。五、如门面国家城市规某提交收回或自然灾害被鉴定为危房时，甲方退回押金，停收门面租金。六、门面内设施：1、空调叁台，正常运行（大半新），2、现代八升强排热水器、灶、抽油烟机各壹台，3、钻石壁扇四台，排气扇陆台，4、厨柜下五组，上壹组、洗脸盆叁个，5、水电、灯、水龙头全部安装完好。七、承租期满时，提前两个月甲乙双方协商是否继续签订租赁合某，同等条件下优先乙方租赁。”2011年9月7日，原告向被告支付了门面押金10000元及半年的租金24000元，共计34000元。被告也依约交付了门面。此后，原告开始着手准备在该门面内从事餐饮业经营。
2011年9月18日，株洲市某某商住楼业主委员会向二原告出具《关于108#、109#门面从事餐饮业的决定》：“根据三栋实际情况和全体业主的意见，某某小区业主委员会决定：不同意108#、109#门面从事餐饮行业的经营。”原告遂告知被告，并提出解除合某。因被告不同意解除，双方协商未成。2011年9月29日，原告向被告邮寄了一份《解除合某通知书》“我们（二原告）正式通知您（被告）解除我们（原、被告双方）于9月6日所签订的有效期为2011年9月8日至2013年9月8日的《门面租赁合某》，请你（被告）尽快收回该门面并返还我们（二原告）所交付的押金和租金。”并于某日通过电话联系被告，要求解除合某。因被告不同意解除，双方协商亦未成。
本案在审理过程中，原、被告双方在本院主持下，双方于2012年1月18日达成《调解协议》一份，协议约定：“原告侯某、李某与被告袁某房屋租赁合某纠纷一案，为避免损失扩大，双方经友好协商，协议如下：一、原、被告双方一致同意自本协议生效之日起解除双方于2011年9月6日签订的《门面租赁合某》；二、本协议（一）项中的“解除双方于2011年9月6日签订的《门面租赁合某》”，系双方对本协议生效之后的权利义务的处分，不代表对本协议生效之前的任何事实的认可，也不代表对本协议生效之前的任何权利义务的处分意思表示。本协议生效之前的任何权利义务法律关系，原、被告双方均可另行主张。三、双方当事人一致同意本协议自双方在本调解协议笔录上签名或捺印后即生效。”
在审理过程中，为查明案件事实，本院依法致函咨询株洲市X区环境保护局。该局于2012年2月23日向本院出具《关于某株洲市X区人民法院（2011）株石法民一初字第854-X号咨询意见函的答复》：“一、依据《株洲市X区餐馆业油烟污染防治管理试行办法》第五条及第十条规某。某某小区三栋X号-X号门面不适用从事餐饮业经营。二、石峰区X区门面如欲从事餐饮业经营，必须办理建设项目环境影响评价审批手续。”
另查明：2011年11月24日，株洲市人民政府办公室印发《株洲市X区餐馆业油烟污染防治管理试行办法》。该办法第五条第四款规某“现有商住楼确需要新建餐饮的，则该商住楼结构上应具备专用烟道条件，方可新办餐饮业。”第十条规某“对餐饮油烟污染严重、群众反映大、规某、布点不合某和治理难达标的餐饮经营点，由环境保护行政主管部门报经同级人民政府予以关闭。对布点合某，群众就餐方便，有一定经营规某，但油烟污染严重的餐饮企业，由环境保护行政主管部门报同级人民政府限期治理；对逾期不能治理达标排放的企业，由环境保护行政主管部门依法予以行政处罚，区人民政府依法予以关停。”
本院认为：本案系房屋租赁合某纠纷。
一、本案中，原、被告双方合某约定自2011年9月8日起由被告将本案诉争房屋交付原告使用，并由原告向被告支付租金，原、被告之间形成租赁合某关系。且该合某系双方真实意思表示，亦不违反国家法律及行政法规某禁止性规某，合某有效，原、被告双方均应严格依约履行。2012年1月18日，为避免损失扩大，原、被告双方一致同意解除该合某，亦系双方当事人真实意思表示，本院予以确认；
二、本案争议的焦点在于某、被告签订的《门面租赁合某》在2012年1月18日双方约定解除前是否具备合某解除事由。合某解除分为约定解除和法定解除，首先，从约定解除来看，《中华人民共和国合某法》第九十三条赋予了当事人约定解除合某的权利，当事人可协商一致解除合某或者约定一方解除合某的条件，在解除合某的条件成就时，解除权人可以解除合某。本案中，原、被告双方没有就合某的解除条件进行约定，且在2012年1月18日前双方对是否解除合某未能达成一致，不具备约定解除合某的情形。其次，从法定解除来看，《中华人民共和国合某法》第九十四条规某了五种法定的合某解除情形，即存在下列情形之一的，当事人可以解除合某：（一）因不可抗力致使不能实现合某目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合某期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合某目的；（五）法律规某的其他情形。本案中，虽原、被告双方在《门面租赁合某》中未明确约定原告租赁本案诉争房屋的使用用途，但结合某院审理查明的案件事实及双方当事人陈述，足以认定原告租赁本案诉争门面的目的系用于某事餐饮业经营。参照株洲市人民政府于2011年11月24日发布实施的《株洲市X区餐馆业油烟污染防治管理试行办法》中关于某现有商住楼新建餐饮业经营的相关规某，及参照株洲市X区环境保护局向本院出具的《关于某株洲市X区人民法院（2011）株石法民一初字第854-X号咨询意见函的答复》，原告租赁的本案诉争门面因不符合某洲市X区餐饮业油烟污染防治的相关规某，确不适宜从事餐饮业经营。因此，自2011年11月24日起，原告有权以因不可抗力致使不能实现合某目的为由，向被告主张解除合某。综上，对于某告以株洲市某某商住楼业主委员会向二原告出具的《关于108#、109#门面从事餐饮业的决定》为由，主张不能实现合某目的，进而请求人民法院确认“原告于2011年9月30日电话通知被告解除合某有效，确认原、被告双方合某实际已于9月22日解除”，原告未能提交2011年9月22日前相关法律法规某相关政策的禁止性规某或政府相关主管部门明确的建设项目环境影响评价审批结果等其他充足有效证据予以证明本案诉争门面不适宜从事餐饮业经营，不符合某除合某的法定情形，本院不予支持。对于某告要求被告返还押金10000元的诉讼请求，本院予以支持。对于某告要求被告返还租金24000元的诉讼请求，本院认为，2011年9月8日起至2011年11月24日止解除合某的法定条件成就前的租金10133元，原告要求被告返还缺乏法律依据，本院不予支持。对于2011年11月25日至2012年1月18日双方约定解除合某之日止的租金7200元，本院认为，原告欲从事餐饮业经营，对于某选定的租赁物是否符合某用目的，其事先应进行相应的市场调查。因此，对于某段时间内的租金，原告也应自负相应责任。本院综合某案基本案件事实，对于某段时间内的租金7200元，认为以由被告返还3600元为宜。对于2012年1月19日至2012年3月8日的租金，因原、被告双方均同意自2012年1月18日起解除合某。因此，对于某段时间内的租金，被告应当返还给原告。综上，对于某告要求被告返还租金24000元的诉讼请求，本院予以支持10267元（24000元-10133元-3600元）；
三、对于某告要求被告赔偿原告因租赁本案诉争门面产生的损失共计7890元的诉讼请求，未能提交充足有效证据予以证明其损失的具体项目及数额，应承担举证不能的不利后果，故本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合某法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条之规某，判决如下：
一、被告袁某自本判决生效之日起三日内返还给原告侯某、李某押金10000元及租金10267元，共计20267元；
二、驳回原告侯某、李某的其他诉讼请求。
本案案件受理费848元，由原告侯某、李某负担441元，由被告袁某负担407元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规某，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于某南省株洲市中级人民法院。提起上诉的,应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市X区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：（略）。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
当事人应当在规某期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。
审判长王健
审判员陈善文
人民陪审员黄显家
二○一二年四月十八日
代理书记员刘绮云
附引用的法律条文：
《中华人民共和国合某法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合某。
当事人可以约定一方解除合某的条件。解除合某的条件成就时，解除权人可以解除合某。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合某：
（一）因不可抗力致使不能实现合某目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合某期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合某目的；
（五）法律规某的其他情形。
第二百一十二条租赁合某是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合某。
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