广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)：蔡某某，男，X年X月X日出生，香港居民，住（略）。
委托代理人：赖庆莲，广东正承律师事务所律师。
委托代理人：徐梦迁，广东正承律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：佛山百花物业发展有限公司，住所：佛山市禅城区X路X号百花广场X室。
法定代表人：张某
委托代理人：李军，广东天伦律师事务所律师。
委托代理人：刘景平，广东天伦律师事务所律师。
上诉人蔡某某因商铺买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2004)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
经本院审理查明：本案上诉人的代理人梁艳玲与被上诉人于1999年12月14日签订佛山市百花广场认购合同，约定上诉人向被上诉人购买佛山市X路X-X号“百花广场”X楼EX号一间单位，建筑面积28.18平方米(含公用面积)，认购价（略）元。其它约定：返租期至2005年6月30日，每月租金1980元，24个月返还租金（略）元，及88股和黄股价9372元已从售价中扣除。2000年1月3日，上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》，合同第二条原告购买商品房的面积约定：上诉人向被上诉人购买讼争房屋，建筑面积28.28平方米(其中实得建筑面积9.05平方米，专用区面积为12.19平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积7.04平方米)，共一间。合同第四条价格与费用约定：该商品房按实得建筑面积计算，售价为人民币每平方米（略）元，总金额为人民币（略）元。合同第五条实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的5％(不包括5％)时，上述房价款保持不变。实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的5%(包括5％)时，双方同意按每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。合同签订当日，双方又签订百花广场返租合同，上诉人同意将该铺以月租金1980元返租给被上诉人，租期至2005年6月30日，期间租金保持不变。在返租期内，被上诉人首24个月的租金总额，即（略）元将上诉人应付给被告被上诉人的购铺款中扣减。自第25个月起，被上诉人必须在每月的20日前将当月租金存入上诉人的银行帐户内。双方于2000年2月13日在佛山市公证处办理了上述《商品房购销合同》的公正手续。被上诉人于2000年3月10日开具了（略）元购房款发票给上诉人，同日上诉人代理人梁燕玲办理了讼争房屋的收楼手续。原告付清房款后，在申办房产证过程中，先后支付了土地登记费、房地产权属登记费、地籍权属调查测量费、测绘费、商品房契税公证等费用合计9379.56元。次年8月22日上诉人领取房地产权证，发现该证记载房屋产权面积为18.10平方米(其中套内建筑面积9.05平方米，共有分摊面积9.05平方米)，上诉人认为被上诉人交付的房产比合同中约定的购房面积28.28平方米少了10.18平方米，误差率达36％，上诉人为此找被上诉人协商，并于2003年9月18日签订了《商品房购销合同》终止协议，约定：一、双方同意终止该协议，自协议生效之日起，该单元的产权归被上诉人所有；二、由于终止所产生的交易登记注销手续费、公证费由被上诉人承担；三、上诉人缴付的购房款（略）元及维修基金5650元，合共（略）元将于双方办妥《购销合同》注销备案手续后由被上诉人无息退还给上诉人；四、上诉人为领取的房产证所支付的契证税、测绘费等办证费用合共9379.56元，此款将于双方办妥《购销合同》注销备案手续后由被上诉人向上诉人退还；五、被上诉人自2002年1月3日起按每月1980元向上诉人交付的该单元租金，至2003年9月30日止，共付租金（略）.26元，扣除房产税、经营税等税金后，上诉人实际收到的租金（略）.99元。六、协议经双方签字盖章之日生效。协议签订后，由于不能办理公证手续，双方遂于同年10月20日签订终止《商品房购销合同》终止协议书。2003年9月1日，上诉人委托广东源浩律师事务所通过特快专递邮件向被告发出律师函，阐明其购买的讼争房屋按合同约定建筑面积为28.28平方米，但其领取的房产证面积只有18.10平方米，与约定的面积少了10.18平方米，虽然合同约定单价以实际面积计算，但按购房实价（略）元除以购房建筑面积28.28平方米计算，则每平方米为（略）元，要求被上诉人于收到律师函10日内向上诉人退回购房面积差额10.18平方米的房价款（略）元及相应的利息，被上诉人在收到该信函后不同意上诉人的处理意见，双方发生纠纷。
原审判决认为：原、被告于2000年1月3日签订的《商品房购销合同》及《百花广场返租合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容形式合法，没有违反法律规定，为有效合同。先从本案原、被告双方签订的返租合同来看，虽然讼争房屋表面的价款包括返租租金（略）元＋维修基金5650元＋股票9372元，加上原告另行支付的购房款（略）元，合计人民币（略）元，但上述价款中的返租租金及股票的受益者仍然为原告本人，而维修基金则属于专项费用，不应属于房款。因此，讼争房屋的价款实为人民币（略）元。原、被告双方在确认房屋价款后，同时签订了商品房购销合同，合同第二条约定：原告购买的商品房建筑面积共28.28平方米(其中实得建筑面积9.05平方米，专用区面积为12.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.04平方米)；合同第四条同时亦约定：该房屋按实得建筑面积计算，单位售价为人民币每平方米（略）元，总金额（略）元。现房地产权证确认房屋建筑面积18.10平方米，其中套内建筑面积9.05平方米，与双方合同第二条约定的原告购买的商品房其中实得建筑面积9.05平方米和合同第四条约定的按实得建筑面积及单价计算正好吻合，综上，从以上事实可以证实，原告在购买讼争房屋时是经过深思熟虑的，不存在被告在销售房屋时有虚构及诱骗行为。因此，原告请求解除双方签订的《商品房购销合同》及《百花广场返租合同》没有事实和法律依据，法院不予支持。原告的第四项诉讼请求，由于双方在合同中约定了购房的面积及价格，被告已按约定履行了义务，因此，原告要求被告赔偿其损失缺乏依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告蔡某某的诉讼请求。本案受理费（略）元，由原告蔡某某承担。
上诉人蔡某某不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院以上诉人的房产证登记的“套内建筑面积”9.05平方米与《购销合同》第二条约定的“实得建筑面积”9.05平方米相互吻合为由认定被上诉人不存在虚构和诱骗行为的观点是错误的。1、被上诉人在销售房屋时存在虚构与诱骗的行为。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》(建房[1995]年X号)(简称《分摊规则》)第五条规定：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。本案中被上诉人明知当时的房屋面积计算标准是按《分摊规则》进行计算的，房屋销售面积只由“套内建筑面积”和“分摊的公用建筑面积”两部分构成，但被上诉人故意将房屋面积美化包装成由实得建筑面积、专用区面积和分摊面积三部分向上诉人销售。因此，本案中的讼争房屋是在被上诉人故意虚构了不可能被房地产管理登记部门认可的“专用区面积”12.19平方米后再诱使上诉人与其签订房屋买卖合同的。况且，被上诉人在上诉人购买该房屋之前曾保证，届时领取的房产证一定是按合同的面积28.28平方米来登记确认的。2、房屋的价值并非仅由实得面积构成，分摊面积也是构成房屋价值的重要组成部分。一审法院以上诉人的房产证登记的“套内建筑面积”9.05平方米与《购销合同》第二条约定的“实得建筑面积”9.05平方米相互吻合而认为被上诉人不存在虚构和欺诈行为的观点是错误的。分摊面积也从侧面反映了商品房的公共配套设施的完备程度，并因此构成体现房屋价值的重要因素。房屋实得面积之外的分摊面积正是商场购物环境是否达到一定水准的重要标志。正因如此，双方在购销合同中对于交付的讼争房屋总面积明确规定为28.28平方米，也明确了套内实得面积。现经房产部门确认总面积却只有18.10平方米，与合同约定的总面积相差达10.18平方米，面积缺失比率达36％，而被上诉人虚构的“专用区面积”12.19平方米当然没有被管理部门所认定。一审法院却认为上诉人的房产证登记的“套内建筑面积”9.05平方米与《购销合同》第二条约定的“实得建筑面积”9.05平方米相互吻合，因此被上诉人交付的房屋符合合同约定，并据此推定房屋单价和总价，上诉人认为一审法院的这种观点是错误的。二、一审法院认定讼争房屋的购销合同为有效合同显属错误，该合同应依法认定为无效合同。一审法院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《百花广场返租合同》是当事人双方的真实意思表示，合同内容形式合法，没有违反法律规定，为有效合同。上诉人认为这一观点是错误的。1、本案中，被上诉人明知其销售的房屋不存在所谓的“专用区面积”12.19平方米，也不可能向上诉人交付28.28平方米总面积的讼争房屋，却仍诱骗上诉人据此与其签订合同，以达到多收房款的目的，应依法认定该合同为无效合同。2、被上诉人为了达到偷逃税款的目的，采取了所谓的返租合同形式，将商铺总价值（略）元扣减了所谓的首24个月租金（略）元、股款9372元、维修基金5650元后进行计算，以得出的数额（略）元作为开具商铺销售发票和计算营业税收，被上诉人的这种行为违反了我国税收管理的有关规定，却以金额前后不一的认购合同和购销合同作为掩饰，以达到以表面合法的合同掩盖其偷逃税款的目的。因此，虽然本案讼争双方签订了现在看来表面真实的商品房购销合同，但根据我国《民法通则》第58条第三项、第七项的规定，应为无效合同。而我国《合同法》第五十二条也规定了“以合法形式掩盖非法目的”的合同应依法认定为无效合同。但一审法院却认为讼争合同为有效，并据此作出了错误认定，上诉人认为应依法予以纠正。三、本案讼争房屋的价值为（略）元，而不是一审法院认定的（略）元。一审法院认为本案讼争房屋的购买价款为（略）元，上诉人认为这种认定是不符合本案事实的。因本案讼争双方是先签订了《佛山市百花广场认购合同》，然后才签订《商品房购销合同》及《返租合同》的。而在双方签订的认购合同中，在合同第九条对于房屋的售价做了手写的其他约定：“24个月返租租金（略）元及88股和黄股股价9372元已从售价中扣除”，这说明双方约定的认购价（略）元未包括上述已扣除款项，而事实上双方在协商过程和认购过程中都一直是以（略）元价款作为讼争房屋的总售价进行认定的。因此一审法院认定讼争房屋的成交价款是错误的。被上诉人否认多收房款，那上诉人本应在出租商铺后立即开始收取商铺租金，为何头24个月的租金（略）元上诉人一分钱也没有收到呢，这笔本属于上诉人的出租收入到那里去了呢综上，上诉人认为，被上诉人为达到多收房款目的，故意虚构房屋面积诱骗上诉人与其签订《商品房购销合同》的行为应依法被认定为无效。本案中，被上诉人具有完全过错，应对其过错承担返还购房款（略）元及赔偿相关损失的法律责任。现请求二审法院：1、撤销佛山市禅城区人民法院(2004)佛禅法民一初字第X号民事判决；2、依法改判解除被上诉人与上诉人双方签订的《商品房购销合同》及《百花广场返租合同》；3、依法改判由被上诉人向上诉人退还购房款（略）元，并赔偿利息（略）元(按同期商业银行贷款利率4‰计算)；4、依法改判由被上诉人赔偿上诉人因办理房产证所支出的测绘费、契税等费用共计人民币9379.56元；5、依法改判由被上诉人向上诉人赔偿损失（略）元；6、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人佛山百花物业发展有限公司答辩称：一、《商品房购销合同》和《百花广场返租合同》合法有效，一审判决并不存在错误。本案中，《商品房购销合同》和《百花广场返租合同》是被上诉人作为依法成立的法人和具有完全民事行为能力的自然人即上诉人之间签订的合同。在合同签订过程中，由于销售房屋是现楼，双方当事人对房屋的物理结构、建筑面积、所处位置等情况已充分了解。上诉人在对照房屋平面图，现场了解房屋实际情况后，与被上诉人对房屋计价方式、面积差异处理等重要条款达成一致意见而签订合同，并不存在被上诉人故意告知虚假情况或隐瞒真实情况，致使上诉人作出错误意思表示的情形，上诉人也没有任何证据可以证明其签约行为是被上诉人欺诈而作出的。合同经双方当事人签字后生效，并且由广东省佛山市公证处公证，也依法向佛山市房地产管理局登记备案，合同签订的整个过程并没有违反我国法律规定或社会公共利益。因此，一审法院根据事实和法律认定上述两份合同为有效合同，并不存在错误。二、一审法院认定的房屋价款（略）元与《商品房购销合同》上的约定相一致，并不存在错误，而上诉人主张房屋价款为（略）元没有任何事实依据。上诉人与被上诉人于99年12月14日签订的《佛山市百花广场认购合同》上约定，上诉人认购的物业认购价为（略）元，其中2％为维修基金5650元，实际房价为（略）元。在双方于2000年1月3日签订的《商品房购销合同》中再次明确载明该商品房的价款为（略）元，并在同日签订的《百花广场返租合同》中约定，被上诉人首二十四个月的租金总额（略）元将从上诉人应支付给被上诉人购房款项中直接扣减，被上诉人根据上述约定向上诉人开具了金额为（略）元的房地产专用发票。因此，一审法院根据合同约定、现有证据及事实，认定讼争房屋的成交价款为（略）元并不存在错误。三、讼争房屋并不存在计价面积上的差异，根据合同约定，被上诉人并未多收房款，上诉人的诉讼请求没有任何法律和事实依据。根据《广东省房屋交易价格计算暂行规定》第四条规定：“房地产开发企业预售的商品房，按套(单元)或整层出售的，以套(单元)或整层内建筑面积(以下简称套内建筑面积)计算房价。”第六条规定“房地产开发企业预售商品房时，应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异(含误差、下同)的处理方法”。由此可见，应当以房屋计价面积来计算面积差异。按《商品房购销合同》第四条约定，该商品房按实得建筑面积计算，每平方米（略）元，总金额（略）元。因此，本案是以套内建筑面积计价，理应以合同约定的计价面积即实得建筑面积计算面积差异。而合同第二条约定，上诉人向被上诉人购买商品房的实得面积为9.05平方米，《房地产权证》上登记的套内建筑面积也是9.05平方米。所以，讼争商品房实得建筑面积与销售合同上约定的套内建筑面积一致，并不存在差异，上诉人并未多收房款。综上，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》是合法有效的，上诉人无任何证据可以证明被上诉人多收了房款，也没有充分理由说明被上诉人作出欺诈行为促使《商品房购销合同》的签订。被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，恳请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院认为，根据建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第五条规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和。本案中，上诉人与被上诉人在《商品房购销合同》第二条约定：上诉人向被上诉人购买讼争房屋，建筑面积共28.28平方米(其中实得建筑面积9.05平方米，专用区面积12.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.04平方米)共一间。现房地产权证记载讼争房屋的产权面积为18。10平方米(其中套内建筑面积9.05平方米，共有分摊面积9.05平方米)。上诉人以被上诉人虚构专用区面积，在此诱骗基础上所签订的《商品房购销合同》并不是其真实意思表示为由，请求解除合同，其实质上行使的是撤销权，请求撤销该合同，使之归于无效。被上诉人作为房地产开发商，其应清楚知道房屋的销售面积应由那几部分构成。现被上诉人为达到销售并多收房款的目的，故意虚构了不可能被房管部门确认而事实上也不存在的“专用区面积”，且该虚构面积多达12。19平方米，足以影响被上诉人签订《商品房购销合同》的行为及讼争房屋的价格，其行为应构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，上诉人可行使撤销权，请求撤销其并不是在真实意思表示基础上签订的《商品房购销合同》。但根据该法第五十五条第一项的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。一年的撤销权的行使期间为除斥期间。上诉人在2002年9月27日领取到房产证时已发现讼争的房屋的实际面积与合同不符，其应知道被上诉人在签订《商品房购销合同》时有欺诈行为，但其在2003年12月17日才提起诉讼，已超过一年的撤销权行使期限。因此对上诉人的上诉请求，本院不予支持。原审判决驳回上诉人的诉讼请求正确，但所依据的理由不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件二审受理费（略）元，由被上诉人蔡某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员仇文华
二00四年十月二十八日
书记员林程
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
