湖南省郴州市X区人民法院
民事判决书
（2011）苏民初字第X号
原告彭某，男，X年X月X日生，汉族，湖南省宜章县人，初中文化，个体工商户，住（略），现住湖南省宜章县X路聚福山庄。
委托代某人杨某某，男，X年X月X日生，汉族，湖南省宜章县人，高中文化，居民，系原告表叔，住（略）。
被告肖某，男，X年X月X日生，汉族，湖南省宜章县人，大专文化，宜章县人民法院干部，住（略）。
委托代某人代某某，男，X年X月X日生，汉族，湖南省宜章县人，大学文化，湖南省宜章县维权法律服务所法律工作者，住（略）。
被告侯某，女，X年X月X日生，汉族，湖南省宜章县人，初中文化，退休职工，住（略）。
委托代某人肖某，男，X年X月X日生，汉族，湖南省宜章县人，大专文化，宜章县人民法院干部，系被告侯某之夫，住（略）。
第三人宜章县人民法院，住所地湖南省宜章县X路。
法定代某人罗某，该院院长。
委托代某人李某某，女，X年X月X日生，湖南省宜章县人，本科文化，汉族，宜章县人民法院干警，住（略）。
委托代某人薛某某，男，X年X月X日生，汉族，湖南省宜章县人，本科文化，宜章县人民法院干警，住（略）。
原告彭某与被告肖某房屋租赁合某纠纷一案，2011年5月4日宜章县人民法院受理后，2011年5月12日，湖南省郴州市中级人民法院指定本案由郴州市X区人民法院管辖。本院受理后，依法组成合某庭，公开开庭进行了审理。在审理之中，原告认为宜章县人民法院与本案有利害关系，向本院申请追加其为当事人参加诉讼。根据原告的申请，本院通知宜章县人民法院作为第三人参加诉讼。本院又依据职权追加侯某为本案被告参加诉讼。原告委托代某人杨某某、被告肖某及其委托代某人代某某、被告侯某的委托代某人肖某，第三人委托代某人李某某、薛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭某诉称，被告肖某之妻侯某与被告肖某在1999年5月1日与宜章县人民法院就环城西路办公楼的一楼门面签定了租赁合某，合某期限从1999年5月1日至2029年5月1日（30年），被告肖某向法院租用门面的租金已一次性付清。被告承租后，多次将门面擅自转租。在转让给彭某华承租期间，2008年12月10日宜章县国有资产经营管理中心，就宜章县人民法院“关于某变国有资产出租管理方式”问题，要求对出租门面及时处理，书面通知了宜章县人民法院，法院将此事告知了被告。被告是明知门面法院将要收回，而不告知原告真相。因原告租用门面经营建材的需要，于2009年3月22日与被告签定了《门面出租协议书》，租期5年，当时预交了给被告租用押金1000元，即日付原租方彭某华就门面转让费10600元后，原告就聘请人改造用于某营建材的门面，打室内隔墙和垃圾清理、转运费共花费了1240元。当原告准备使用门面进行经营建材时，遭到宜章县人民法院的阻止，使原告无法实现门面租用的目的。在原告向被告追讨损失时，被告拒绝赔偿。宜章县人民法院按宜章县国有资产经营管理中心要求收回门面重新公开出租，给承租方一定的经济补偿的建议，于2009年12月2日法院与被告方达成了《玉溪街法院商业门面租赁协议》，该协议就解除原合某的事项中约定“因解除合某以及乙方擅自转租等原因造成的损失均由乙方自行承担”。同时法院将玉溪街外的商业门面租给乙方使用作为经济补偿。综上所述，原告诉请的全部损失均是被告欺骗，擅自转租所造成的，被告应依法赔偿原告为此所遭受的经济损失。原告多次找被告协商，并由城南乡人民调解委员会进行了调解未果，只好向宜章县人民法院提起诉讼。请求法院判令：1、被告返还门面预交的押金1000元。2、判令被告赔偿经济损失共计12720元。3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。
原告为了支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、《门面出租协议书》，证明原、被告之间租房事实，
2、《关于某变国有资产出租管理方式的通知》，证明该门面原告早已知道要收回，仍将门面租赁给原告，造成原告的损失。
3、《玉溪卫生院商业门面租赁协议》，证明被告的门面被第三人收回，第三人已经作出处理的事实。
4、《门面出租合某》，证明被告与原承租人彭某华租赁门面的事实，
5、转让费收条，证明原承租人彭某华收了转租费的事实。
6、装修人员工资收条和彭某源出庭作证，证明装修工人收费的事实。
7、清理垃圾费收条和彭某成出庭作证，证明交纳垃圾清理费的事实。
8、门面押金收条，证明被告收了租赁门面的押金事实。
9、城南乡人民调解委员会证明，证明该案通过了调解程序。
10、被告的身份信息，证明被告的真实身份。
被告肖某、侯某辩称：一、被告拥有门面使用权和租赁权。1999年5月1日，被告侯某与宜章县人民法院就办公楼一楼门面订立了30年的租赁合某，并且一次性向宜章县人民法院支付了3.7万元的门面租赁费，取得该门面租赁权。2008年4月9日与彭某华签订租赁协议，约定租赁期限为一年，该门面不得中途转让。被告与彭某华均履行了各自的权利义务。2009年3月22日，彭某华带着原告彭某到被告处，要求终止合某，当时被告对彭某华说：“你的合某还没有到期，怎么就转让”彭某华说：“我不搞了，你可以与彭某重新签订合某。”在这种情况下，才与原告订立门面租赁协议，租期为五年，并且收取了原告门面押金1000元。对原告是否交了10600元的转让费给彭某华被告不清楚，并且在其与彭某华的租赁协议中明确约定中途不得转让门面，原、被告之间是门面租赁关系。二、原告与被告之间的租赁协议的终止，是国家政策方面的原因，不能归咎于某告。2009年3月22日，与原告达成门面租赁协议后，原告在装修门面过程中，被宜章县人民法院阻止，当时被告就向宜章县法院询问，才被告知宜章县法院根据县国有资产经营管理中心的意见要求收回所有门面，再公开出租。据此，被告并不是原告所诉的，事先知道宜章县法院收回门面之事，还与原告签订租赁协议，损害原告的利益。被告与原告终止租赁协议，被告不存在任何过错，只能返还原告1000元门面押金。三、原告所诉赔偿的主体错误。1、原告与彭某华签订门面转让协议，并收取其10600元门面转让费是原告与彭某华双方的行为，与被告没有法律上的因果关系。2，收取10600元门面转让费的主体是彭某华，而不是被告，其诉请要求被告赔偿于某无据。3，彭某华向原告收取10600元转让费，原告可向其要求返还，合某有据，故原告诉请赔偿的主体错误，依法不予支持。四、原告诉请的2120元的损失费用，应由宜章县法院来承担。被告就门面的租赁与宜章县人民法院订立了30年的租赁协议，但租赁期未满，如需变更，宜章县法院应提前通知，到目前为止，被告未接到法院的通知，同时因法院在变更租赁协议时，未依法定程序，作出处理。被告将门面租赁给原告后，在装修过程中，阻止原告施工，与原告终止租赁协议，原告也未接到通知，宜章县法院存在过错，根据《民法通则》第121条规定，该损失应由宜章县法院来承担，而不应由被告承担。
被告肖某、侯某未提交证据。
第三人宜章县人民法院陈述：一、第三人与原告不存在租赁合某法律关系，无需对原告承担法律责任。原、被告之间签订《门面出租协议书》时，第三人不知情，更未参与，不是合某主体，合某内容也未涉及第三人的权利义务承担，依据合某的相对性原则，第三人无须对原告承担法律责任。二、第三人虽与被告存在租赁合某法律关系，但依据法律规定或合某约定，第三人均无需对被告擅自转租行为产生的纠纷承担法律责任。被告未经第三人同意，擅自转租原告的行为，依据《合某法》第二百二十四条第二款的规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合某”。同时第三人与被告于1999年5月签订的《房屋租赁合某》第六条约定“该门面租用期间不得随意转让，如需转让时必须经甲方许可才能实施”，据此，被告已构成违约，第三人有单方解除与被告签订的《房屋租赁合某》的权利。但第三人没有单方行使解除权，而是与被告多次协商来解除合某，并于2009年12月2日签订门面置换协议，即《玉溪街法院商业门面租赁协议》。该门面租赁协议签订后，第三人与被告原来签订的《房屋租赁合某》终止，新的权利义务承担按新协议的约定。该协议在“关于某合某的解除”部分的第三条约定：“因解除合某以及乙方擅自转租等原因造成的损失均由乙方自行承担……甲方将玉溪街法院商业门面（壹）号租赁给乙方使用。”因此，被告擅自转租对原告造成的损失应由被告自己承担。三、被告主张原告损失费2120元由第三人承担无法律和事实依据。依据《合某法》第二百二十三条第二款的规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失”。在第三人与被告于1999年签订的《房屋租赁合某》第四条约定“不准损坏门面主体结构”。被告明知协议有此约定，在原告征求被告意见时，仍一直保证原告可以改造门面内部构造，不需承担责任，据此，原告对第三人出租的门面拆除内墙，以及垃圾清理、转运产生的费用依法应由被告承担。又依据第三人与被告签订的《玉溪街法院商业门面租赁协议》约定“因解除合某以及乙方擅自转租等原因造成的损失均由乙方自行承担”，因此原告与被告签订房屋转租合某后产生的各项费用以及损害赔偿均应由被告承担。四、被告辩称第三人在租赁期内解除合某，法院未告知一事与事实不符。根据上述三点的陈述，第三人在与被告协议解除合某前是否通知被告已不是该案的关键，即便没有通知被告，第三人在与被告签订的《玉溪街法院商业门面租赁协议》中对解除原合某造成的损失的承担已经达成了协议，被告已同意承担全部损失责任。但为了便于某案审理，对相关事实予以陈述。第三人于2008年12月10日收到县国资中心“关于某变国有资产出租管理方式的通知”后，因被告在老家处理家事，第三人电话告知被告，欲收回门面，并给予原承租人一定补偿，希望被告作为第三人单位的老领导，通过他事先与其他门面承租人协商补偿费用。当时，被告表示意思已经明白，不用看通知内容，等他回家后就牵头与其他承租人协商补偿事宜。2009年2月17日，被告向第三人表示他的门面补偿费可以少些，以每年不少于5000元补偿，按20年算，共计补偿10万元。其他承租人要求12万元。后被告于3月17日再次提起此事，第三人因当时正值年初，事务较多，对被告的补偿要求未予明确答复。在2009年3月22日原、被告便签订了《门面出租协议书》。对于某否通知被告，2009年4月7日第三人对原告的“问话笔录”也可证实。第三人认为已履行了通知义务，在第三人未做出明确决定前擅自将门面转租给原告，且不告知原告该事实，对于某告因为租赁该门面产生的各项损失费用，应归责于某告。对于某告以前多次擅自转租行为，随时都可以提出抗议，否认转租合某的效力。综上所述，第三人与本案无利害关系，一切民事责任均与第三人无关，请求法院依法公正处理。
第三人为了支持其陈述主张，向本院提交如下证据：
1、《房屋租赁合某》，证明第三人与被告之间存在租赁合某关系，合某第四、六条对门面的转租及装修的相关约定，
2、《玉溪卫生院商业门面租赁协议》，证明第三人与门面被告门面置换后签订的新合某，其中“关于某合某的解除”部分，第三条约定对对转租等原因造成的被告损失的处理，双方已达成协议。
3、对原告的问话笔录，证明第三人对转租事实不知情，以及关于某告方早已知第三人要收回门面事实。
4、国资局的通知，证明第三人由于某策原因收回门面。
根据原告的举证，被告、第三人质证意见如下：
被告对原告证据1、3、4、8、9、10无异议。证据2，有异议，被告不清楚。证据5、6、7，有异议，与被告无关。
第三人对原告证据2、3、10真实性、合某、关联性均无异议，对其他的证据有异议，第三人不知情，不予认可。
根据第三人的举证，原、被告质证意见如下：
原告对第三人的证据1、2、4无异议。证据3，有异议，第三人是知情的。
被告对第三人的证据1、2、4，无异议。证据3，有异议，第三人是知情的。
根据当事人的举证、质证，本院对原告及第三人的证据认证如下：
对原告的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10予以认可。
对第三人的证据1、2、3、4予以认可。
根据当事人的举证、质证和本院的认证，本院查明事实如下：
被告肖某与被告侯某系夫妻关系。被告肖某原系第三人监察室主任，分管办公室的工作。1999年5月1日被告肖某代某第三人（甲方）又代某其妻侯某（乙方）签订了《房屋租赁合某》，合某主要约定：一、甲方在县X路新建审判综合某楼一栋，将其审判综合某楼一楼临街肆号门面租给乙方使用，租用年限30年（1999年5月1日至2029年5月1日），如遇政策变动，甲、乙双方另行协商。二、乙方在租用前必须一次性付给甲方租金34819元。三、乙方根据需要装修门面，不准损坏门面主体结构，装修费自理，甲方收回门面时，不另付装修费。四、门面租用期间不得随意转让，如需转让时必须经甲方许可才能实施。合某签订后，第三人和被告侯某按合某履行自己的义务。2008年4月9日，被告侯某把其承租第三人的门面与彭某华签订了《门面出租协议》，彭某华租用该门面经营理发店，租期为2008年4月9日至2009年4月8日止。2008年12月10日，宜章县国有资产经营管理中心向第三人下发了《关于某变国有资产出租管理方式的通知》，该通知主要内容为：贵院位于某城西路新办公楼一楼所属的1-X号四个门面于1999年5月1日开始租赁，至2029年5月1日到期，租赁时间30年，一次性收取租赁款1.5万元-3.5万元不等。这种租赁方式不符合某有资产管理的有关规定，我衷心请求贵院做好承租方工作，及时改变国有资产出租管理方式，并提出两种方式供贵院选择：一是贵院门面能收回则收回，进行重新公开出租，给承租方一定的经济补偿；二是重新评估一次性作价处理给承租个人，以免个人长期占用国有资产。第三人陈述，接到通知后，因被告肖某外出有事，电话告知了被告肖某，被告肖某表示知道了，不用看通知内容，等他回来后牵头与其他承租人协商补偿事宜，但被告肖某予以否认，第三人没有提供证据证实。2009年3月中旬，彭某华承租的门面租期快到了，彭某华在其承租的门面贴有“门面转让”的信息，原告见到后就与彭某华协商门面转让之事，协商好后，彭某华通知被告肖某过来与原告协商租金。同年3月22日，彭某华收取了原告门面转让费10600元，被告肖某与原告签订了《门面出租协议书》，协议主要约定：一、门面作为经营建材之用，二、租期5年，自2009年4月1日至2014年3月31日止。三、门面押金1000元。四、在租赁期间，不得随意改变房屋结构或中途转让，如中间隔墙拆除或打门时待本协议租赁期届满后，负责恢复原样，如有损坏照价赔偿。协议书签订的同日，被告肖某收取了原告门面押金1000元。尔后，原告按协议约定拆除门面中间隔墙发出响声，影响了第三人开会，第三人来人制止原告的行为。原告因拆除门面隔墙和清理垃圾等花费2240元。第三人得知被告肖某转租其要求收回的门面时，于2009年4月7日找原告作了问话记录，告诉原告门面转租及房屋结构需要变动，要经他们同意，并且问了转让门面的理发店和典当行的人是否告诉了原告门面要收回。原告告诉第三人，当他知道门面要收回后，找到原来承租人彭某华，要求重新签订转让协议，他不肯，并且说去年就知道门面要收回，他以为房东已经告诉了我，我知道门面要收回还执意要租等内容。因为第三人收回原出租给被告侯某的门面，双方经多次协商补偿事宜，于2009年12月2日，被告肖某代某妻侯某（乙方）与第三人（甲方）重新签订了门面置换协议，即《玉溪街法院商业门面租赁协议》。主要内容为，原合某的部分内容与《合某法》及国有资产管理的有关规定不符，经县财政局、国资委同意，甲乙双方共同协商达成如下协议：一、关于某合某的解除，1、甲、乙双方同意解除，1999年5月1日签订的《房屋租赁合某》。2、乙方于2010年1月1日前将原承租门面交还甲方，并结清租赁期间水电费等开支。3、因解除合某以及乙方擅自转租等原因造成的损失均由乙方自行承担，乙方原交付的租金不再退还乙方。甲方将玉溪街法院商业门面壹号租赁给乙方使用。二、关于某合某的约定。1、玉溪街法院商业门面，租赁期限自2010年1月1日至2019年5月31日止。租金：乙方以原合某租金抵新合某租金。租赁到期，甲方收回门面，租赁期间，如遇政策等因素变动，甲、乙双方另行协议相关事宜。因第三人收回被告原承租的门面，导致原告与被告签订的《门面出租协议书》未能履行，出现纠纷之后，经宜章县X乡人民调解委员会和第三人调解未成，原告诉至法院。原告在诉请之中要求被告赔偿经济损失12720元，即是彭某华收取的门面转让费10600元和拆除门面隔墙等费用1240元。但原告在另案邓国元、邓素凤门面租赁一案中，把拆除门面隔墙等费用2240元，要求与被告肖某、侯某平摊为1120元，原告在起诉时，计算错误。现原告要求被告肖某、侯某赔偿损失共计人民币11720元。在本院第二次开庭之中，原告认为该门面的所有权是第三人，原告与被告的协议不能履行，第三人要负主要责任，并赔偿经济损失。
本院认为，原、被告及第三人争议的焦点是原告的损失是否由被告和第三人承担的问题。被告侯某取得承租第三人的门面后，未经第三人同意，擅自于2008年4月9日转租给彭某华经营理发店。彭某华在转租的门面将要到期便张贴再转租信息。原告见到信息后，与彭某华先协商了转让费之后，再与被告肖某协商租金，被告肖某又未经第三人同意，擅自与原告签订《门面出租协议书》，尔后，原告拆除门面室内隔墙。因第三人依照宜章县国有资产经营管理中心的通知要求，收回被告侯某承租的门面，导致原、被告签订的门面租赁协议不能履行。第三人对收回被告侯某承租的门面造成的损失，双方在《玉溪街法院商业门面租赁协议》中约定，因解除合某以及其擅自转租等原因造成的损失均由被告侯某承担。对原告要求第三人赔偿其损失没有依据，本院不予支持。对原告要求被告退还预交的门面押金1000元，被告肖某同意退还给原告。对原告要求被告赔偿其拆除门面室内隔墙等费用1120元，因原、被告之间的合某约定，原告可以拆除门面室内隔墙，对原告要求被告肖某、侯某承担拆除门面室内隔墙所花费的费用1240元，本院予以支持。对原告要求被告赔偿门面转让费10600元，根据被告与彭某华的门面租赁协议约定，彭某华在租赁期间中途不得转让门面，彭某华违反了与被告的租赁协议约定，并且该门面的转让，彭某华与原告先协商门面转让费，再与被告协商租金的，被告也不知道彭某华收取门面转让费。又依据第三人向原告问话记录之中，原告也讲道，彭某华明知门面要收回，还收取其转让费，其行为不应由两被告承担。对原告要求被告赔偿转让费没有事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称，原告诉请其赔偿损失的主体错误，被告不应承担赔偿责任，应由彭某华承担10600元和第三人承担1120元赔偿损失责任。对被告辩称其不承担彭某华收取的门面转让费10600元，本院予以采信。对被告要求第三人承担原告1120元损失，因被告与第三人在签订《玉溪街法院商业门面积租赁协议》之中约定，因解除合某和擅自转租等原因造成的损失均由被告承担，故，对被告此项辩称主张，本院不予采纳。案经调解未成，故，依据《中华人民共和国合某法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、由被告肖某、侯某返还原告彭某门面押金1000元。
二、由被告肖某、侯某赔偿原告彭某拆除门面室内隔墙和清理垃圾等费用1120元。
三、驳回原告彭某要求被告肖某、侯某赔偿其他损失的诉讼请求。
四、驳回原告彭某要求第三人宜章县人民法院赔偿损失的诉讼请求。
上述一、二项，被告肖某、侯某在本判决生效后10日内履行。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费143元，由原告彭某负担70元，被告肖某、侯某负担73元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于某南省郴州市中级人民法院。
审判长曹千山
审判员曾郴卉
人民陪审员邓细艾
二0一一年十月二十六日
书记员罗某
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