广西壮族自治区X区人民法院
民事判决书
(2011)兴民一初字第X号
原告李某。
委托代理人陆福武，南宁市X区法律事务中心法律工作者。
被告岑某某。
委托代理人马乃海，广西广合律师事务所律师。
原告李某与被告岑某某合同纠纷一案，本院于2011年8月3日受理后，依法组成由审判员陈玉萍担任审判长，人民陪审员谭添芝和人民陪审员张捷参加的合议庭，于2011年11月22日公开开庭审理了本案。书记员聂凯担任记录。原告李某的委托代理人陆福武、被告岑某某的委托代理人马乃海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某诉称：原告在南宁市X乡合法拥有旧瓦房一座，土地使用证：南宁集建（1992）字第x号，地号：x，用地面某：173.4平方米，建筑面某为：206.25平方米。2009年12月31日，被告找到原告想将原告的旧房子拆除，并在这宗土地上盖几层新房用于某租和自用。于某双方就合资建房达成了协议：协议第5条第(3)项约定：“合同签订后7天内，甲方(原告)即清空旧房移交乙方(被告)开展拆房建房工作”。原告按协议履行，即与旧房屋的租户终止租赁关系，将该旧房屋移交给被告施工。被告在签订协议后半个月内已将原告的旧房全部拆除并平整了用地。尔后，被告因资金不足一直未动工兴建。根据2009年12月31日双方所签订的《合资建房协议书》第6条第(1)项规定，被告应在2010年10月前交付新房屋给原告支配和使用，可被告一拖再拖，直至2011年1月7日，被告都没有动工兴建，并要求原告再次给他机会，经双方再次友好协商，于2011年1月7日双方又签订了一份《合资建房协议书》。协议书第七条第(1)项明确约定：“乙方将履行双方协议于2011年7月前一次性按以上所分配的楼房交付给甲方支配和使用……如因乙方原因未按时交房的，由乙方在一个月内一次性赔偿违约金伍万元及由此造成的甲方房屋土地闲置费伍万元。”第(3)项也明确约定：“本合同签订9日内乙方要立即动工兴建。如不按规定时间动工，逾期十天视为违约，乙方需在一个月内一次性赔偿违约金壹万元。”转眼时间就到2011年7月中旬了，原告多次电话要求被告尽快履行协议，可被告一直置之不理，并以逃避的方式拒不接听原告的电话。综上所述，原告与被告所签订的《合资建房协议书》是双方真实意思的表示，且在平等自愿的条件下所签订，由于某告在2010年初拆除原告的旧房，致使原告无法收取房租和土地闲置长达1年7个月有余。直至今日，被告已经是不可能再履行协议了。因此，原告为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定及《民法通则》的有关规定，特和法院提起诉讼，请求法院判令：1、撤销原告与被告于2009年12月31日和2011年1月7日所签订的两份《合资建房协议书》；2、被告一次性赔偿违约金6万元；3、被告一次性赔偿原告房屋土地闲置费5万元。
原告李某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《合资建房协议书》2份，证明原告与被告签订协议后，被告一直未履行和违约的事实；2、集体土地建设用地使用证，证明原告合法拥有土地使用权。
被告岑某某辩称：一、本案起诉的原告并非李某。从本案的民事起诉状、证据提交清单、2011年1月7日签订的《合资建房协议书》上李某的签名来看，三个李某签名的笔迹均不相同，不是一人所签特别是起诉状“李某”的签名与《合资建房协议书》“李某”的签名相差十万八千里，可以肯定本案的诉讼不是李某提起的，不代表李某的真实意思表示。
二、双方签订的《合资建房协议书》无效。第一份《合资建房协议书》第2条约定：“建房出资原则：由乙方负责全部出资在上述宅基地建筑许可范围内拆除旧房、新建楼房，所建楼房由甲、乙双方共同所有并按约定平均分配使用，双方各享有该楼房各一半的房屋产权和使用权。”第八条约定：“特别提示：鉴于某体所有土地、房屋的特殊性，本协议项下的楼房产权和土地证依法平均登记在甲、乙双方的名下。”第二份《合资建房协议书》第二条约定：“建房出资原则：由乙方负责全部出资在上述宅基地建筑许可内拆除旧房、新建楼房，所建楼房由甲、乙双方共同所有并按约定平均分配使用。”第四条约定：“产权权属：(1)一楼产权权属甲、乙双方各一半，二楼、三楼产权权属归甲方所有，由甲方永久使用；(2)四楼、五楼和六楼产权权属归乙方所有，由乙方永久使用。”第九条约定：“特别提示：鉴于某体所有土地、房屋的特殊性，本协议项下的楼房产权和土地证依法平均登记在甲、乙双方的名下。”可见，上述两份合资建房协议书是名为合资建房合同，实为土地使用权转让合同。被告取得原告一半土地使用权产权的对价是投资建设房屋的资金。另依据原告提供的集体土地建设用地使用证可知，原告转让给被告的土地使用权为集体所有的土地的使用权—住宅用地。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于某农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”双方转让集体所有的土地的使用权(住宅用地)的行为违反了土地法的禁止性规定，依据合同法第五十二条的规定，双方签订的两份《合资建房协议书》是无效的。另依据土地法第八十一条规定：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于某农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处罚款。”考虑到双方签订的协议违反法律规定无效，不仅不受法律保护、无法取得协议约定的一半产权，而且还面某被没收和罚款的风险，被告只好放弃，终止履行协议。
三、原告要求支付违约金和赔偿房屋土地闲置费无事实和法律依据。依据合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因协议无效，原告要求被告支付违约金和赔偿房屋土地闲置费没有法律依据。另外，原告也有过错，也不应由被告一人承担，应由双方共同承担。
综上所述，被告认为：由于某方签订的《合资建房协议书》无效，不属可撤销合同，原告主张撤销是错误的，原告要求被告支付违约金和赔偿房屋土地闲置费没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告岑某某未提供证据。
双方当事人争议的焦点是：1、原、被告双方签订的两份《合资建房协议书》是否合法有效；2、原告要求解除两份《合资建房协议书》及要求被告支付违约金、土地闲置费有何依据
经过开庭质证，被告对原告提供的证据真实性均无异议，本院对当事人无异议的证据予以采信。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年12月31日，李某、岑某一、岑某二、岑某三、岑某四共同作为甲方与乙方岑某某签订一份《合资建房协议书》，约定：1、甲方将自己所持有土地，即位于某宁市X乡使用面某为173.4平方米，建设面某为206.25平方米的宅基地合法登记于某地证上，并且将该地作为甲、乙双方建房使用地。2、建房出资原则：由乙方负责全部出资在上述宅基地建筑许可范围内拆除旧房、新建楼房，所建楼房由甲、乙双方共同所有并按约定平均分配使用，双方各享有该楼房各一半的房屋产权和使用权。3、房屋分割原则：原则上两梯两户、由甲、乙双方平均分配使用，详细分配：所建楼房按初次五层半来分配，一楼由甲、乙双方各支配和使用一半即二楼全层、三楼全层、六楼及其天台由甲方单独支配和使用；四楼全层、五楼全层、六楼及其天台由乙方长期单独使用；五楼天台由甲、乙双方平均分配使用。具体分配的房间、天台、楼梯、面某、朝向等按双方签字确认的设计图上的标注为准。建房要求：结构为混合，楼房的建筑样式按双方签字确认的设计图建造。甲方责任：甲方要保证该建房土地使用符合国家土地使用的相关规定，要保证具备土地的使用证等合法手续，不得将土地出租、转让、抵押给其他人，不得另行用土地与其他人合作建房。甲方要保证建房过程能如期顺利进行，如在建房动工前后由于某土地使用权产生的任何纠纷或赔偿包括给乙方造成的损失，由甲方全权负责及赔偿，乙方将不会对由土地使用权产生的任何纠纷和赔偿负责。本合同签订后7日内，甲方立即清空旧房并移交给乙方开展拆房建房工作。乙方责任：在工程建设无任何大问题出现的情况下，乙方将履行双方协议于2010年10月前一次性按以上分配的楼房交付给甲方支配和使用，但如果不是因为乙方原因而是因为大风大雨、水灾火灾、政府行为等不可抗力、甲方原因、其他原因造成建房拖延的，乙方有权顺延交房时间。乙方交付给甲方的楼房保证安装好水、电、设备，装有门、窗达到可居住状态，但房屋装修费用由双方各自承担。如日后该楼房再加建，遵循整栋楼房双方平均分配的原则来分配。如日后该楼房被合法征用拆迁的，所得补偿遵循平均分配的原则，即双方各获得50%的补偿款。如日后任何一方对该协议有意见分歧，由甲、乙双方协商后改动方可生效，否则按原协议书执行。特别提示：鉴于某体所有土地、房屋的特殊性，本协议项下的楼房产权和土地证依法平均登记在甲、乙双方的名下，甲、乙双方在签订协议时已充分了解、知悉此情况并自愿承担相应风险。甲、乙双方应严格按照本协议的约定履行各自的义务，不得擅自单方终止合同，任何一方违约，应赔偿守约方因此所造成的全部经济损失以及支付违约金5万元。
2011年1月7日，双方又签订一份《合资建房协议书》，内容与前一《合资建房协议书》大致相同，对房屋分割原则的详细分配方案更改为：所建楼房按初次六层来分配，一楼由甲、乙双方各支配和使用一半(按分配的使用面某为准)；二楼全层、三楼全层(按实际平方数)由甲方单独支配和使用；四楼全层、五楼全层、六楼全层由乙方长期单独支配和使用；七楼由甲方支配使用。具体朝向等按双方确认的设计图上的标注为准。产权权属：一楼产权权属甲、乙双方各一半(按分配使用面某为准)，二楼、三楼产权权属归甲方所有，由甲方永久使用；四楼、五楼和六楼产权权属归乙方所有，由乙方永久使用。结构为钢筋混合。乙方在工程建设无任何大问题出现的情况下，乙方将履行双方协议于2011年7月前一次性按以上所分配的楼房交付给甲方支配和使用。如因乙方原因未按时交房的，由乙方在一个月内一次性赔偿违约金5万元及由此造成的甲方房屋土地闲置费5万元。本合同签订9日内乙方要立即动工兴建，如不按规定时间动工，逾期十天视为违约，乙方需在一个月内一次性赔偿违约金1万元。
上述协议签订后，被告已按合同约定将原告的旧房屋拆除，但并未修建新房，原告遂于2011年8月3日向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。
岑某一、岑某二、岑某三、岑某四明确表示放弃对《合资建房协议书》的权利，同意由李某一人主张该权利。
审理中，本院向原告释明本案所涉两份《合资建房协议书》均为无效合同，并告知其可变更诉讼请求，但原告表示不变更诉讼请求。
本院认为：原告与被告自愿签订《合资建房协议书》，该协议书是双方真实意思表示，但该协议书内容约定由被告出资在原告享有土地使用权的农村宅基地上修建房屋，且双方约定“建房出资原则：由乙方负责全部出资在上述宅基地建筑许可范围内拆除旧房、新建楼房，所建楼房由甲、乙双方共同所有并按约定平均分配使用，双方各享有该楼房各一半的房屋产权和使用权。”第八条约定：“特别提示：鉴于某体所有土地、房屋的特殊性，本协议项下的楼房产权和土地证依法平均登记在甲、乙双方的名下。原、被告二人共享该房屋产权。”以上合同内容说明实际上体现了原告通过该协议书的签订及履行，以被告出资建房为合同对价向被告转让部分房屋所有权，而该部分房屋所有权的让与必然导致宅基地使用权的一并转让。由于某村X组织基于某民作为集体组织成员而分配给农民修建住宅使用的，有一定的身份性，通常限于某该农村X组织成员占有、使用。根据国务院办公厅于1999年颁布的《关于某彻执行民事政策几个问题的意见》：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”该规定明确禁止城市居民购买和在农民集体土地上建造住宅，由于某告是城市居民，并不是原告所在的农村X组织成员，故双方所签订的《合资建房协议书》为无效合同。
因无效合同自始不具有法律效力，对双方当事人均无法律约束力。而原、被告双方在应当明知国家法律政策规定的情况下，仍然签订两份《合资建房协议书》，双方均有过错，且过错责任相当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的法律责任。”由于某合同已部分履行，即被告已按合同约定拆除原告原有的旧房对原告造成财产损失，对于某项损失，原、被告双方均应承担相应的责任。关于某告的损失问题，考虑原告原有的旧房已经被实际拆除，原房屋的结构、面某、装修情况、新旧程度等状况已无法复原，导致无法通过评估鉴定等方法确认原房屋的价值以认定原告损失数额，本院酌情判令被告应赔偿原告房屋损失25000元。由于某同无效，原告请求被告按协议书的约定支付违约金及土地闲置费缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告李某与被告岑某某于2009年12月31日及2011年1月7日签订的两份《合资建房协议书》均为无效合同；
二、被告岑某某赔偿原告李某损失25000元；
三、驳回原告李某的其他诉讼请求。
案件受理费2500元，由原告李某负担1932元，被告岑某某负担568元。
上述债务，义务人应于某案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某宁市中级人民法院。同时于某诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长陈玉萍
人民陪审员谭添芝
人民陪审员张捷
二○一一年十二月二十五日
书记员聂凯
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