中华人民共和国最高某民法院
民事判决书
(2001)民一终字第X号
上诉人(原审原告)：大连南亚房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连市开发区X号小区X号楼X—1—2。
法定代表人：高某某，董事长。
委托代理人：卢渊超，公司法律顾问。
委托代理人：党继军，北京市大都律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：大连中旅房屋开发公司。住所地：辽宁省大连市中山区X街X号。
法定代表人：何某某，总经理。
委托代理人：臧恩富，大连金健民律师事务所律师。
委托代理人：丁五禾，北京市松竹法律事务所法律工作者。
原审原告：大连开发区南亚实业总公司。住所地：辽宁省大连市开发区X号小区X号楼X—1—2。
法定代表人：高某某，董事长。
委托代理人：卢渊超，公司法律顾问。
委托代理人：党继军，北京市大都律师事务所律师。
上诉人大连南亚房地产开发有限公司(以下简称南亚房地产公司)为与被上诉人大连中旅房屋开发公司(以下简称中旅公司)、原审原告大连开发区南亚实业总公司(以下简称南亚公司)土地使用权转让纠纷一案，不服辽宁省高某人民法院(2000)辽民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1998年11月8日，中旅公司与南亚公司签订《大连开发区〈X组团X号地〉出让合同书》，约定：中旅公司将位于大连经济技术开发区X组团X号地块及地上未完工程，以人民币2800万元转让给南亚公司。地块面积为654亩，地块上已有未完工程X号楼，主体施工到X层；X号楼主体施工完毕，X号楼主体施工完毕，X号楼主体建到一层没盖板。该地块已按大连经济技术开发区规划土地建设管理局(以下简称开发区土地局)总体规划完毕，地质勘探、规划设计费等有关资料详细。有土地使用合同(同土地证有同等法律效力)。具备规划许可证、施工许可证及政府批文。大配套手续已办妥并已交清费用，变电所用电每户电贴费已交齐。1999年6月30日南亚公司向中旅公司支付土地转让费1000万元，10月30日付清余款。中旅公司在签订合同5日内把所有手续移交给南亚公司。合同生效之日起10日内，中旅公司所用的各建筑工程队撤出工地，南亚公司另行安排基建队伍。签订合同后，中旅公司及时把土地所有权办到南亚公司指定的公司名下，截止到取得商品房销售许可证之前的过户费用由中旅公司承担。在签订合同之前，该地块上发生的一切经济往来及经济纠纷均由中旅公司承担，与南亚公司无关。南亚公司取得土地使用权后可依法将物业转让、抵押、借贷，中旅公司不准干预。南亚公司在1999年10月末前须把X号楼西面一个单元、X号楼、X号楼西面两个单元达到竣工验收条件时交给中旅公司，这部分房屋建筑费用按市场价格双方协商而定，从土地转让金2800万元中扣除。南亚公司须按规划图施工。合同生效后，该地块上再发生的一切费用由南亚公司承担。同日，中旅公司与南亚公司还签订了《大连开发区〈X组团X号地〉出让合同书附加条款》，约定：中旅公司将奔驰600，车牌号为辽（略）车一辆转让给南亚公司使用，价款包括在2800万元土地使用权转让费之内，不再另行付款，产权归南亚公司。合同签订后，1998年11月10日中旅公司向南亚公司提供了X号—X号楼设计图、外管网总施工图、商品房许可证、建筑规划许可证、规划管网图、消防和环保图、单体规划设计图、建筑安装通知书、基建项目手续流程单、小区勘察报告。中旅公司未依合同约定将土地使用权变更为南亚公司，也未依大连开发区工程质量监督站要求对停缓建的半截子工程复工提供检测合格证明。南亚公司为开发讼争土地，1998年11月19日在国家工商行政管理局注册成立南亚房地产公司。1998年12月14日，中旅公司与南亚房地产公司签订《国有土地使用权转让合同》，约定：中旅公司将编号为（略）宗地内（略）平方米的土地使用权转让给南亚房地产公司，转让金为（略）元，X号楼、X号楼、X号楼、X号楼半截子工程的转让金为（略）元，交付土地及地上附着物转让金的期限和方式按《关于履行〈以实物抵顶土地欠款协议书〉的补充协议》履行。签订合同15日内，中旅公司须会同南亚房地产公司到开发区土地局办理土地使用权过户登记手续，地上附着物所有权的转移，须到房产管理部门办理过户登记手续。合同签订后，如南亚房地产公司未按合同约定的期限向中旅公司交清全部转让金，中旅公司有权解除合同并可有权请求赔偿；如中旅公司未能按合同约定及时向南亚房地产公司转让土地及附着物，南亚房地产公司有权解除合同并请求赔偿。
1998年11月30日，中旅公司与南亚房地产公司填写了《承建半截子工程申报表》，该表记载：用地面积为（略）平方米，用地方式为出让，总建筑面积为（略）平方米，用途为住宅，原建状况为半截子工程。开发区土地局出具的审查意见为：经现场勘查，该组团中X号、X号楼主体工程已完工，但尚未进行内外装修；X号楼已施工至X层；X号楼已施工到X层。上述项目属于半截子工程。主管领导批示：续建单位需申办资质等级，不然建设手续无法办理。同意续建。
1997年1月17日，中旅公司与开发区土地局签订《国有土地使用权出让合同》，约定：开发区土地局将开发区X号小区，面积为（略）平方米的土地使用权出让给中旅公司。土地用途为住宅用地，出让年限为50年，自1996年12月24日至2046年12月23日止。出让价格每平方米（略）元，总地价款为（略）元。1997年2月17日，中旅公司又与开发区土地局签订《以实物抵顶土地欠款协议书》，约定：根据双方于1997年1月17日签订的土地出让合同约定，欠开发区土地局出让金（略）元，因中旅公司无力以现金支付欠款，开发区土地局同意中旅公司以房屋抵顶所欠款额。中旅公司抵顶的高某山小区X号楼、X号楼(包括华南公司抵顶的X号楼)，于1997年7月30日前竣工并交给开发区土地局。届时，中旅公司不能按期交付，开发区土地局在回收三栋楼的同时，收回中旅公司（略）平方米土地作为补偿。上述房地产抵顶土地欠款总额为（略）元。中旅公司抵顶X号楼、X号楼(包括华南公司抵顶的X号楼)，建筑标准按大连市设计住宅标准执行。1998年12月9日，中旅公司、南亚公司与开发区土地局签订《关于履行〈以实物抵顶土地欠款协议书〉的补充协议》，约定：南亚公司履行《以实物抵顶土地欠款协议书》中约定由中旅公司承担的全部责任。南亚公司同意于1999年7月30日前将X号楼、X号楼X、X单元的房屋，如期保质保量地交给开发区土地局。中旅公司应予以协助，总建筑面积（略）平方米，抵顶金额为（略）元，包括《以实物抵顶土地欠款协议书》核算的金额为（略）元，徐占琴项目占地出让金（略）元，尚结余（略）元(含建筑面积3522平方米)。经三方协商同意结余的建筑面积归开发区土地局。南亚公司同意于1999年11月30日前将南亚公司受让的开发区X号小区高某山居住区X组团X号楼、X号楼、X号楼、X号楼住宅楼建成竣工报检。《大连开发区对外商投资实行优惠政策的决定》第四章第一条第4款规定：承建停缓建项目，对原项目所欠的土地租金或土地出让金，可暂予缓交，在项目完工后补交；对在规定期限内(1999年11月底)完成项目建设的，可给予退还(或免除)3年租金，或按土地出让金总额的20%予以奖励。本项目应按上述规定办理。南亚公司未按协议约定的时间将X号、X号楼X、X单元的房屋(包括华南公司抵顶的X号楼)交给开发区土地局，开发区土地局在收回X号楼、X号楼X、X单元的房屋(包括华南公司抵顶的X号楼)同时，收回南亚公司（略）平方米土地作为补偿。协议自三方签字之日起生效。中旅公司于1996年12月24日取得讼争项目占地（略）平方米用地的《建设用地规划许可证》、1997年5月2日取得《商品房销售许可证》。1998年12月14日开发区土地局土地管理处发布的《转让土地使用权通告》记载：转让方为中旅公司、受让方为南亚房地产公司、用地位置为X号小区X组团、面积为（略）平方米。为履行半截子工程转让合同，南亚公司于1999年1月8日与辽宁省城市建筑设计院签订了《建筑工程设计合同》、设计院依约完成了高某山居住区规划的部分图纸，南亚公司向设计单位支付了设计费（略）元。1999年3月1日，南亚公司与北京中环工程设计监理有限责任公司签订《工程建设监理合同》，支付监理费30万元。1994年4月18日南亚公司分别与鞍山第五建筑工程公司、普兰店市双塔建筑工程公司签订《建设工程施工合同》，二公司分别在签订合同同时及1999年5月初进入工地，进场后完成了建工棚、平整土地等施工前期工作，南亚公司支付费用（略）元。由于中旅公司未向南亚公司提供在建工程质检合格证明，双方发生纠纷。中旅公司在1998年10月10日向三家与其订有施工合同的建筑单位发出撤场通知，该三家单位分别于1999年2月25日、4月29日、5月19日致函中旅公司称：撤场后南亚公司并未及时交接进场，由此造成的损失应由中旅公司赔偿。1999年7月1日，中旅公司致函南亚公司称：未经该公司批准在该公司地块上所建临时设施属非法建筑，限期于1999年7月5日前拆除，如不拆除，该公司定于1999年7月5日下午15时用推土机推平场地上所有临时建筑。1999年7月5日，南亚房地产公司致函中旅公司称：贵方主要领导的行为无助于问题的解决。据此建议中旅公司移交工程文件和资料，立即撤出原有的工程队，承担违约责任。在此基础上，南亚房地产公司立即支付1000万元转让费并将合同履行到底。当日，中旅公司用推土机将南亚公司在施工现场搭建的临时建筑推倒。1999年12月8日，中旅公司再次致函南亚房地产公司进一步说明解除合同的理由并要求南亚房地产公司退还讼争项目开发手续。1999年12月8日，开发区土地局开发处致函中旅公司和南亚房地产公司称：“鉴于你们两家没能履行高某山居住区X组团转让协议的内容，且没能在1999年11月底以前按开发区管委会的要求完善该项目，在此特声明我局于1998年11月30日签发的《承建半截子工程申报表》作废。另：由于负责办理手续的中旅公司没能收回《承建半截子工程申报表》，由此引起的一切后果由中旅公司自行负责。”2001年1月5日，南亚房地产公司、南亚公司向一审法院起诉，请求判令中旅公司继续履行转让合同并承担违约给其造成损失800万元。
又查明：二审期间中旅公司向本院提供了大连市工商行政管理局及大连市工商行政管理局开发区分局出具的工商企业注册登记内容查询卡，该卡显示南亚房地产公司1998年、1999年未年检。南亚房地产公司向本院提供的企业法人营业执照上显示执照有效期限自1998年11月19日至2001年11月18日并加章注明99年度已年检，该营业执照上盖有国家工商行政管理局印鉴。
一审法院经审理认为：南亚公司与中旅公司签订的《大连开发区〈X组团X号地〉出让合同书》，南亚房地产公司与中旅公司签订的《国有土地使用权转让合同》，中旅公司、南亚房地产公司与开发区土地局签订的《关于履行〈以实物抵顶土地欠款协议书〉的补充协议》是三方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，合法有效。对中旅公司撤出工地的时间，因双方提供的证据相互矛盾，一审法院无法认定。中旅公司将南亚公司的施工工棚推平，阻止南亚公司施工，对该事实双方无异议，此节可以认定。南亚公司虽按协议约定履行了部分义务，但未依约向中旅公司支付土地转让金，已构成违约。中旅公司未按大连市经济技术开发区工程质量监督站颁发的《关于建设工程质量监督程序》的规定，向南亚公司提供半截子工程质检手续，又将南亚公司在施工现场所建工棚推倒，对所签协议不能履行亦负有责任。鉴于本案的具体情况，双方已无法继续履行合同，故对南亚公司提出的继续履行合同的请求不予支持。南亚公司为履行协议而支出的土地平整费（略）元由中旅公司负担，设计费（略）元由中旅公司负担30%。对中旅公司和南亚公司提出的其他损失，因证据不足而不予支持。中旅公司推平南亚公司施工工棚一节，中旅公司有过错，但此节属侵权行为，不能与本案合并审理，应另行诉讼解决。据此判决：一、解除南亚公司、中旅公司签订的《大连开发区〈X组团X号地〉出让合同书》、南亚房地产公司与中旅公司签订的《国有土地使用权转让合同》及《关于履行〈以实物抵顶土地欠款协议书〉的补充协议》；二、中旅公司于判决生效之日起15日内付给南亚公司、南亚房地产公司设计费（略）元；三、中旅公司于判决生效后15日内付给南亚房地产公司、南亚公司平整土地费用（略）元；四、驳回双方当事人其他诉讼请求。一审案件受理费（略）元由中旅公司负担（略）元，由南亚公司、南亚房地产公司负担（略）元。保全费（略）元，由南亚公司、南亚房地产公司负担。
南亚房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销辽宁省高某人民法院(2000)辽民初字第X号民事判决，改判由双方当事人继续履行半截子工程转让合同，由中旅公司赔偿由其违约行为给上诉人造成的经济损失，由中旅公司承担一、二审诉讼费用。具体理由如下：签订半截子工程转让合同后，中旅公司拒不按合同约定的时间办理土地使用权过户登记，拒不按合同约定办理半截子工程质检报告，拒不按合同约定时间撤出工地，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，负有先履行合同义务的中旅公司未履行合同义务，负有后履行合同义务的南亚房地产公司有权拒付转让费，是行使抗辩权的正当行为，不构成违约。中旅公司单方撕毁合同，公然使用推土机将南亚房地产公司在工地上搭建的临时办公室推倒，并将屋内办公用品、生活用品砸毁，殴打南亚房地产公司领导，其行为构成违约，一审判决认定为侵权行为，告知权利人应另案起诉，缺乏法律依据，请求二审法院予以纠正。本案不存在法定和约定解除合同的事由，中旅公司作为违约方无权请求解除合同，一审判决解除合同严重损害了守约方的经济利益，使违约方获取了巨大经济利益，违背了契约正义原则。
中旅公司答辩称：南亚房地产公司提出的上诉请求并不成立，应予驳回。理由为：南亚房地产公司未按合同约定支付转让费，未完成半截子工程建设，也未将续建成品房交开发区土地局抵顶出让金，其行为已构成违约。南亚公司自1998年至今已连续三年未年检，已丧失法人资格。南亚房地产公司的股东出资未到位，自设立至今已连续二年未年检，营业执照应予吊销。南亚房地产公司没有取得开发资质等级，无资格续建半截子工程。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条规定：以出让方式取得的土地使用权，在未按照出让合同约定支付全部土地出让金并取得土地使用权证前不得转让，双方当事人签订的房地产项目转让合同无效。南亚房地产公司对导致合同无效的瑕疵是清楚的，因合同无效而产生的损失由其自行承担。由于中旅公司未违约，而南亚房地产公司违约，被上诉人已以公证送达的方式通知上诉人解除合同，对南亚房地产公司要求继续履行合同的请求应予驳回。一、二审诉讼费应由南亚房地产公司承担。
本院认为：中旅公司与南亚公司签订的《大连开发区〈X组团X号地〉出让合同书》、《大连开发区〈X组团X号地〉出让合同书附加条款》以及中旅公司与南亚房地产公司签订的《国有土地使用权转让合同》，其法律性质为国有土地使用权及地上附着物的转让合同。关于缴纳土地出让金问题，中旅公司与开发区土地局签订的《国有土地使用权出让合同》和《以实物抵顶土地欠款协议书》，中旅公司、南亚房地产公司、开发区土地局三方签订的《关于履行〈以实物抵顶土地欠款协议书〉的补充协议》，土地出让金的缴纳方式由现金支付变化为以半截子工程续建成验收合格的部分成品房抵顶出让金，缴纳出让金的期限从1997年2月1日延至1999年11月30日，按照上述协议内容，不能以中旅公司或南亚房地产公司未缴纳土地出让金而否认中旅公司与南亚公司、南亚房地产公司签订的土地使用权及地上附着物转让合同的效力，并且二份土地使用权出让合同中，涉及到中旅公司、南亚房地产公司之间土地使用权及地上附着物转让合同内容的条款，应属于转让合同的组成部分。关于土地使用权及地上附着物转让合同的效力问题，中旅公司已取得半截子工程的立项批文、《建设用地规划许可证》、《商品房销售许可证》并已缴纳相关税费。开发区土地局在《承建半截子工程申报表》、《转让土地使用权通告》和《关于履行〈以实物抵顶土地欠款协议书〉的补充协议》中均同意转让土地使用权及地上附着物的所有权。据此，应认定中旅公司与南亚公司、南亚房地产公司签订的转让合同有效。1998年12月8日，开发区土地局致函中旅公司和南亚房地产公司声明《承建半截子工程申报表》作废，该行为不足以否定《关于履行〈以实物抵顶土地欠款协议书〉的补充协议》的效力，从而亦不能认定转让合同无效。
中旅公司与南亚房地产公司签订的《国有土地使用权转让合同》第5条约定：签订合同后15日内，中旅公司须会同南亚房地产公司到开发区土地局办理土地使用权过户登记手续，涉及到地上建筑物及其他附着物所有权转移的，须到房产管理部门办理过户登记手续。中旅公司未履行该项合同义务已构成违约。中旅公司未按大连开发区工程质量监督站颁发的规范性文件要求对停缓建的半截子工程复工提供检测合格证明，是导致南亚房地产公司不能续建半截子工程的原因之一。1999年7月5日，中旅公司用推土机推平南亚房地产公司为履行合同在施工现场搭建的工棚，这一行为既是阻碍南亚房地产公司接收受让土地续建半截子工程的违约行为，又是侵犯南亚房地产公司财产的侵权行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照该法要求其承担违约责任，或者依照其他法律要求其承担侵权责任。参照上述规定，南亚房地产公司已就该事实作出追究中旅公司违约责任的选择，符合法律规定，此节应与本案一并审理。一审判决认定此节属侵权行为，不能与本案合并审理，应另行诉讼解决，据此驳回南亚公司、南亚房地产公司的其他诉讼请求缺乏法律依据，应予撤销。南亚房地产公司上诉主张中旅公司在合同约定的时间内未将施工队撤离现场，因其所举证据不够充分，本院不予认定。中旅公司与南亚公司在《大连开发区〈X组团X号地〉出让合同书》、《大连开发区〈X组团X号地〉出让合同书附加条款》中未订立违约条款，中旅公司与南亚房地产公司签订的《国有土地使用权转让合同》第8条约定，合同一方违约另一方有权解除合同并可请求违约赔偿。上述合同对违约金的标准没有约定，中旅公司违约应按本院司法解释规定的违约金标准承担违约责任，即1998年12月30日至1999年2月16日按合同标的额的每日万分之五、1999年2月17日至本案涉诉时(即2000年1月5日)按合同标的额的每日万分之四支付违约金。《大连开发区〈X组团X号地〉出让合同书》第10条约定：南亚公司支付转让费的时间为1999年6月30日付1000万元，10月30日付清全部余款，而中旅公司履行交付转让土地、半截子工程质检报告、办理土地使用权过户登记的合同义务在先，而南亚公司、南亚房地产公司履行合同义务在后。参照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在中旅公司强行阻止南亚公司、南亚房地产公司履行合同的情况下，南亚公司、南亚房地产公司拒绝支付转让费属于行使后履行抗辩权的正当行为，不构成违约。依据合同约定，中旅公司作为违约方无权提出解除合同，且本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定法定解除合同的情形。南亚房地产公司为履行合同分别与三家案外人签订了工程设计合同、工程监理合同、工程施工合同并支出了部分费用；国家工商行政管理局颁发的营业执照记载南亚房地产公司的有效经营期限至2001年11月18日并加注1999年已年检；据此，没有证据能够证实南亚房地产公司已丧失或可能丧失履行能力、继续履行合同不能实现合同目的。本院认为：本案不具备约定或法定的解除合同条件，一审判决解除合同缺乏事实和法律依据，应改判继续履行合同，履行期间顺延，南亚公司为履行合同而支出费用不应再由中旅公司负担。中旅公司应在本判决生效后尽快为讼争土地上的半截子工程办理质量验收手续并办理讼争土地使用权及地上附着物所有权的过户手续，按照中旅公司与南亚公司于1998年11月8日签订的《大连开发区〈X组团X号地〉出让合同书》第13条约定，过户发生的费用由中旅公司全部承担。
中旅公司与开发区土地局先后签订《国有土地使用权出让合同》、《以实物抵顶土地欠款协议书》，中旅公司、南亚房地产公司与开发区土地局签订《关于履行〈以实物抵顶土地欠款协议书〉的补充协议》，这三份合同的法律性质是土地使用权出让合同，本案双方当事人讼争的是转让土地使用权及地上附着物所有权的法律关系，二者是两个不同的法律关系，且出让合同中的开发区土地局不是本案当事人，与本案不具备合并审理条件。中旅公司与南亚房地产公司在《国有土地使用权转让合同》中约定：南亚房地产公司按《关于履行〈以实物抵顶土地欠款协议书〉的补充协议》约定的方式和期限向中旅公司支付土地使用权及地上附着物所有权转让金，因此《关于履行〈以实物抵顶土地欠款协议书〉的补充协议》中有关讼争土地及地上附着物转让内容的约定是转让合同的组成部分，应与转让合同的其他文本一样认定有效，对中旅公司、南亚房地产公司产生约束力。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省高某人民法院(2000)辽民初字第X号民事判决；
二、中旅公司与南亚公司签订的《大连开发区〈X组团X号地〉出让合同书》、中旅公司与南亚房地产公司签订的《国有土地使用权转让合同》、中旅公司、南亚房地产公司与开发区土地局签订的《关于履行〈以实物抵顶土地欠款协议书〉的补充协议》中有关土地使用权及地上附着物所有权转让的约定内容有效；
三、自本判决生效之日起30日内，中旅公司向南亚公司、南亚房地产公司支付违约金(其中1998年12月30日至1999年2月16日按2800万元的日万分之五支付，1999年2月17日至2000年1月5日按2800万元的日万分之四支付)；
四、在本判决生效之日起30日内，中旅公司将大连开发区X组团X号地上半截子工程质量检验合格报告交付给南亚公司、南亚房地产公司并将该宗土地使用权及地上附着物所有权过户到南亚房地产公司名下，办理过户发生的费用由中旅公司负担；
五、在本判决生效之日起13个月内，南亚公司、南亚房地产公司将讼争半截子工程续建完工并验收合格；
六、在本判决生效之日起7个月内南亚公司、南亚房地产公司向中旅公司支付转让费1000万元，在13个月内南亚公司、南亚房地产公司按转让合同约定以验收合格的部分成品房、汽车折抵转让费，不足部分以现金支付。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费（略）元由中旅公司负担。
本判决为终审判决。
审判长冯小光
审判员孙延平
审判员吴晓芳
二00一年十月二十二日
书记员胡晓菲
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
