中华人民共和国最高某民法院
民事判决书
(2001)民一终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)：广播电影电视部电影局山东省广播电视厅青岛电影电视摄制基地。住所地：山东省青岛市X路X号。
法定代表人：范某某，总经理。
委托代理人：蒲志强，北京市华一律师事务所律师。
委托代理人：步凌云，北京市华一律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：青岛海汇实业集团股份有限公司(原名青某万汇股份有限公司)。住所地：山东省青岛市X路X号。
法定代表人：高某某，总经理。
委托代理人：王汉军，北京市元昊律师事务所律师。
委托代理人：于有志，北京市元昊律师事务所律师。
上诉人广播电影电视部电影局山东省广播电视厅青岛电影电视摄制基地(以下简称影视基地)为与被上诉人青岛海汇实业集团股份有限公司(以下简称海汇公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高某人民法院(1997)鲁经初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
经审理查明：1996年11月29日，影视基地与海汇公司签订《房屋租赁合同》，协商对双方1995年12月27日签订的承包经营合同进行完善，由承包合同改为租赁合同并继续履行，约定影视基地将其所属坐落于青岛市X路X号影视大厦租赁给海汇公司使用，租期15年，自1996年12月28日至2011年12月27日，年租金240万元，自1999年12月28日开始逐年递增4%。租金交纳方式为每一年度分两次交纳，6月28日和12月28日前各交纳全年租金的50%，1996年12月28日至1997年12月27日的租金在合同签字之日一次付清一年租金的50%，租金以支票形式交纳。影视基地的权利和义务：影视大厦的所有权属于影视基地，合同到期后大厦的使用权归还影视基地。影视基地向海汇公司提供大厦的有关图纸和资料，清点大厦内的各类物品、设备交付海汇公司，双方在海汇公司交付第一次租金后五日内办理完一切交接手续。影视基地在收取租金时应向海汇公司出具合法的收款凭证。在租赁期间，影视基地有权监督租赁房屋的使用情况，如发现海汇公司未经同意，擅自改变房屋用途、转租、损坏房屋的外观或者从事非法活动、逾期交纳租金一个月，有权通知解除合同，收回房屋及设备设施。海汇公司的权利和义务：海汇公司租用大厦用于酒店经营，租赁期间对大厦享有使用权，未经影视基地同意，不得转租和改变大厦用途。在不改变大厦外观和结构的前提下，海汇公司有权按需要对大厦进行装修、装潢。在六个月内投入资金不低于1000万元，将大厦装修、装潢达到国家规定的三星级酒店硬件标准。违约责任：如果影视基地擅自解除合同，应向海汇公司支付剩余年限租金总额10%的违约金，并按海汇公司装修时所投资金的残值额补偿。如果海汇公司擅自解除合同或者迟延付款、改变大厦用途、损坏大厦外观结构，影视基地有权解除合同，海汇公司应向影视基地支付合同履行剩余年限租金总额10%的违约金，并将大厦内的全部设备和物品无偿交给影视基地。
上述合同签订后，海汇公司于1997年1月10日、13日分两次向影视基地支付租金（略）元，影视基地向海汇公司出具123份收款发票。1996年12月31日影视基地将影视大厦的水、电、结构和土建图纸交给万汇实业公司(系海汇公司前身)。1997年8月12日，影视基地致函海汇公司，要求其于1997年8月22日前一次性付清第二次租金120万元，如不能按期付清应承担违约责任。此后，双方就租金交付和申请接建楼房事宜进行了多次书面交涉。1997年9月28日，影视基地向山东省高某人民法院提起诉讼，请求判令海汇公司支付大厦移交前租金370万元、422万元违约金、确认海汇公司投入大厦内价值460万元物品归其所有、解除租赁合同等，并于1997年11月15日提出先予执行申请。1997年11月28日，海汇公司以要求解除合同，判令影视基地返还投资装修款及购物费用1200万元以及支付422万元违约金为由，提出反诉。
1998年3月12日，经双方同意，一审法院委托青岛市建筑经济工程事务所对海汇公司就影视大厦装修工程进行鉴定。鉴定结论作出后，影视基地提出异议并要求重新鉴定。一审法院组织鉴定机构及双方对影视大厦装修工程进行实测实量，对大厦内现存的活动物品进行清点，测量清点的结果由双方签字后交鉴定机构汇总。鉴于双方都申请先予执行，一审法院主持双方于1998年8月12日达成影视大厦交接协议：(1)双方清点的活动物品按实际清点的数额交付给影视基地，价格以审计报告为基础。餐厅物品按双方实际清点的数额为准，价格双方协商。(2)大厦装修工程量无争议部分以审计报告为准，对有争议部分，由法院、鉴定机构及双方进行实测实量确认。(3)在本协议签订后一周内，影视基地将50万元人民币打入山东省高某人民法院账户。(4)双方交接完毕后，法院将50万元人民币付给海汇公司。根据该协议，影视基地于1998年8月17日将50万元通过山东省高某人民法院划转给海汇公司。1998年8月20日该院作出(1997)鲁经初字第68—X号先予执行裁定，将影视大厦及大厦内清点的活动物品交付给影视基地。2000年5月16日青岛市建筑经济工程事务所对影视大厦装修工程重新作出鉴定报告，结论为工程总造价（略）元(其中包括山东省青岛市中级人民法院查封海汇公司的物品（略）元；已交付给影视基地活动物品折款（略）元)。该鉴定报告送达双方当事人，双方对该鉴定报告提出了书面意见。
另查明：双方于1995年12月27日签订的《承包经营合同》中约定，采取定额包干上交承包费的承包经营形式。
还查明：在一审诉讼期间，即1998年7月15日影视基地取得影视大厦所有权证书。
一审法院经审理认为：影视基地与海汇公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。虽然在合同签订时影视基地未取得影视大厦所有权，但在本案诉讼期间影视基地办理了影视大厦的产权手续，符合有关法律法规的规定，应予照准。鉴于双方当事人都请求解除合同，该合同已不能再履行，应予解除。青岛市建筑经济工程事务所第二次作出的鉴定结论，是在鉴定机构及双方当事人实测实量的情况下，由双方当事人签字认可后汇总出来的结果，真实有效。第二次租金的交纳时间，是本案争议的主要焦点。双方当事人在合同中约定的非常明确，每年度的6月28日与12月28日前分两次交纳，惟一对第一次租金交纳时间作了特殊约定，在合同签字之日交纳，对第二次租金没有特殊约定，应按照前款的约定，即每年度的12月28日，影视基地在给海汇公司的信函中也予以明示。双方当事人之间的来往信函虽然对第二次租金进行了交涉，不能认定对合同租金交纳条款的变更，应按合同的约定履行，影视基地主张海汇公司逾期交纳租金的理由不成立。影视基地提出对1998年9月份给海汇公司的信函进行司法鉴定，因合同对租金交纳的时间规定的比较明确，影视基地也未提出相反证据，因此，该主张不予支持。影视基地主张海汇公司违法、违章接建工程，改造客房破坏了大厦建筑结构的理由不成立。为使影视大厦达到三星级酒店的硬件标准，双方共同向青岛市东部工程指挥部申请接建楼房，没有得到审批的原因是未提交有关图纸资料，责任在影视基地。对客房的改造，是为了达到三星级酒店的配套所需，符合租赁合同的约定，并未影响大厦的主体结构。影视基地主张的水电费，已在鉴定报告中予以处理。属于青岛市中级人民法院查封海汇公司价值（略）元的物品，在海汇公司的装修款中应予扣除。海汇公司使用大厦一楼餐厅至双方交接之日，应按照租金向影视基地支付使用费，海汇公司还应支付自接受大厦之日起至影视基地起诉之日止的租赁费。在先予执行中，影视基地支付的50万元，应在海汇公司的款项中予以扣减。影视基地在海汇公司没有违约的情况下提起诉讼要求解除合同，造成合同不能履行，构成违约，应承担违约责任，按合同的约定返还海汇公司对影视大厦的装修款。影视基地以海汇公司逾期交纳租金为由，请求海汇公司承担违约责任的理由不成立，应予驳回。海汇公司的反诉请求成立，应予支持。据此判决：一、解除双方于1996年11月29日签订的《房屋租赁合同》；二、影视基地返还海汇公司在影视大厦装修中的投资款（略）元、并向海汇公司支付违约金422万元，合计（略）元；三、海汇公司向影视基地支付一楼餐厅使用费（略）元、并向影视基地支付1997年6月29日至同年9月29日的租赁费（略）元，合计（略）元；四、驳回影视基地的诉讼请求。上述二、三项于判决生效后十日内付清。案件受理费（略）元、反诉费（略）元、财产保全费3900元、鉴定费（略）元，合计（略）元，由影视基地负担（略）元；海汇公司负担（略）元。
影视基地不服山东省高某人民法院(1997)鲁经初字第X号民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。主要理由是：(1)一审判决认定第二次租金交纳时间为每年度的12月28日前，与双方签订的《房屋租赁合同》不符，因为按照该合同约定，每年12月28日至次年的12月27日为一个租赁年度，每一年度分两次交纳租金，应在每年6月28日前交下半年租金，上交租金的原则在此前双方签订的《承包经营合同》中有明确约定，也符合房屋租赁业的惯例。(2)影视基地主张权利只是一种提议，不影响合同实际履行，要求解除租房合同同样是一种主张，不存在单方已解除租房合同，一审判决认定影视基地提出诉讼请求而构成违约并承担违约责任，与法不符。(3)施工是海汇公司单方进行的，海汇公司应自负其责，认定接建楼房没有得到批准的原因在于影视基地未提交有关图纸资料，没有事实依据。(4)一审判决认定的鉴定结论没有经过质证，是不正确的。(5)一审认定影视基地在法定期限内对鉴定结论未提异议有误，影视基地在2000年6月20日提出对海汇公司违法装修造成的损失进行鉴定要求，还提出了重新鉴定的要求，鉴定结论中有近600万元工程量属于虚报，都是对鉴定结论提出异议的表示。(6)整个大厦的租金应支付至大厦移交时止，海汇公司保管使用大厦的损失不能由影视基地承担，租赁费的计算不应是自1997年6月29日至同年9月29日。海汇公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律得当，确定责任分明，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：影视基地与海汇公司在1996年11月29日签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性、禁止性规定，应认定为有效。一审法院基于双方当事人都有解除合同的请求，在一审法院主持下双方达成先予执行的协议，且已将租赁标的物交接完毕，租赁合同已不能履行，判决解除租赁合同并无不当。双方在合同中约定的租赁起止年限为1996年12月28日至2011年12月27日，每一个租赁年度为跨年度。关于双方争执的第二次租金交纳时间问题，因合同中约定在每年6月28日和12月28日前分两次交纳年度租金，未明确交纳第二次租金时间，虽然双方在此前签订的《承包经营合同》中明确约定了上交承包费的原则，该《房屋租赁合同》是对《承包经营合同》的完善，但《房屋租赁合同》中没有明确约定上交租金的原则和内容，双方在履行合同过程中对第二次租金交纳问题的交涉，也没有改变和明确第二次租金的交纳时间，双方对此约定不明均有责任，不应认定一方违约，因此海汇公司没有在1997年6月28日前交纳第二次租金，难以据此认定为违反合同约定；影视基地以此为由主张海汇公司违约，并承担违约责任，证据不充分，本院不予支持。影视基地因海汇公司没有在1997年6月28日前交纳第一年度的第二次租金，经多次催要无效诉至法院要求海汇公司支付第一年度的第二次租金，并请求解除租赁合同，未影响合同的实际履行，不属于擅自解除合同的情形，一审判决据此认定影视基地构成违约，并判令其支付违约金422万元，既无法律依据又无合同依据，应予纠正。影视基地已于1996年12月31日将影视大厦的水、电、结构和土建图纸交给海汇公司，因此其对申请接建楼房未获批准不应承担责任。海汇公司对影视大厦的客房进行改造，是为了达到三星级酒店的配套所需，并未影响大厦的主体结构，未违反租赁合同的约定，影视基地主张海汇公司违反合同约定的理由不成立。一审期间，青岛市建筑经济工程事务所对海汇公司就影视大厦装修工程进行鉴定时，第一次鉴定结论作出后，根据影视基地提出的异议和要求重新鉴定的申请，一审法院组织鉴定机构及双方对影视大厦装修工程进行实测实量，对影视大厦内现存的活动物品进行清点，实测实量、清点的结果经由影视基地和海汇公司双方签字后交鉴定机构汇总。对实测实量的工程量进行汇总，属于专门性、技术性工作，鉴定机构据此作出的鉴定结论内容与实际情况相符，一审法院予以采信，并无不妥；影视基地对经由自己签字的工程量提出异议，认定鉴定结论中采纳的工程量有近600万元属于虚报的证据不足，本院不予采纳。关于影视基地提出租金计算起止期间问题，在双方发生纠纷诉至法院后至影视大厦交接之前，虽然讼争标的物一直处于海汇公司占有和控制中，但双方发生纠纷后海汇公司并未从使用该大厦的过程中获得收益，一审判令海汇公司支付到影视基地起诉时止的租金，公平合理，可予维持。一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，已经支持了影视基地的部分诉讼请求，故判决驳回影视基地的诉讼请求不当，应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、维持山东省高某人民法院(1997)鲁经初字第X号民事判决第一项、第三项。
二、变更山东省高某人民法院(1997)鲁经初字第X号民事判决第二项为：影视基地返还海汇公司在影视大厦装修中的投资款（略）元。
三、变更山东省高某人民法院(1997)鲁经初字第X号民事判决第四项为：驳回影视基地的其他诉讼请求。
上述款项于本判决生效后十日内付清。
一审案件受理费、反诉费、财产保全费、鉴定费计（略）元，二审案件受理费（略）元，共计（略）元，由影视基地负担（略）元，海汇公司负担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长程新文
审判员王文芳
代理审判员贾劲松
二00一年六月二十八日
书记员关丽
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