海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2001)海中法民初字第X号
原告中国汽车贸易总公司，住所地北京市宣武区X路X号。
法定代表人张某某，该公司总经理。
委托代理人王东强，北京市释胜律师事务所律师。
被告海南黄金海岸集团有限公司，住所地海口市海甸岛人民大道X号。
法定代表人李某，该公司董事长。
委托代理人马磊，该公司法律顾问。
被告海南黄金海岸综合开发有限公司，住所地海口市国贸大道汉南公寓X楼。
法定代表人余某，该公司董事长。
委托代理人马磊，该公司法律顾问。
2001年2月1日，本院依法受理了中国汽车贸易总公司(下称中汽贸公司)起诉海南黄金海岸集团有限公司(下称海南集团公司)、海南黄金海岸综合开发有限公司(下称海南综合公司)房屋买卖合同纠纷一案。立案后，本院依法指定杨芳红担任审判长，与审判员李某、人民陪审员林亚福组成合议庭，共同负责对案件进行审理。2001年6月29日，本院依法公开开庭审理了此案，中汽贸公司的委托代理人王东强，海南集团公司和海南综合公司的共同委托代理人马磊均到庭参加了诉讼，陈述了案件事实，发表了辩论意见。现经合议庭评议，本案已审理终结。
中汽贸公司起诉：我司和中国机电设备总公司(下称中机电公司)与海南黄金海岸综合开发总公司(下称海南综合总公司)于1994年8月24日和27日分别签订了“广海大厦权益转让合同书”和“广海大厦权益转让补偿合同书”。两合同约定：中汽贸公司与中机电公司在广海大厦所享有的50％权益全部转让给海南综合总公司，海南综合总公司支付权益补偿金4793万元；中汽贸公司与中机电公司同意向海南综合总公司回购经装修后的广海大厦南楼三层、四层写字间，总价款1180万元，物业管理费300万元，租金135万元，经补偿金与回购费用折抵后，海南综合总公司应向中汽贸公司与中机电公司支付补偿金3178万元。海南综合总公司截止2000年底，共支付了补偿金1430万元，尚欠补偿金1748万元。依合同约定截止2000年底，上述补偿金的滞纳金应为1890万元。以上款项经中汽贸公司和中机电公司的多次催收，海南综合总公司均未能支付，海南综合总公司曾于1997年7月29日、1999年2月3日分别回函给中汽贸公司和中机电公司，承认上述欠款并许诺积极还款，但时至今日海南综合总公司仍未能履行还款义务。被告一和被告二系海南综合总公司分立而成的两个独立的法人，海南综合总公司的债务应由两被告承担。中机电公司现已将“广海大厦权益转让合同书”、“广海大厦权益转让补偿合同书”项下之债权全部转让给中汽贸公司。请求法院判令：二被告共同偿还我司合同权益补偿金1748万元、滞纳金1890万元；二被告承担本案诉讼费用。
中汽贸公司举证：海口市物资总公司(下称物资公司)与原告《联营终止协议书》、原告与被告的《广海大厦权益转让合同书》和《广海大厦权益转让补偿合同书》、原告给被告“关于尽快履约支付广海机电大厦补偿金余某的函”、原告给被告“关于再次敦请尽快履约支付广海机电大厦补偿金余某及滞纳金的函”、被告给原告“(97)中机联字X号关于催款文件的复函”、中机电公司与中汽贸公司债权转让《协议书》及其给被告的债权转让通知、海南罗顿旅业股份有限公司招股说明书等。
海南集团公司答辩：海南综合总公司变更为海南黄金海岸综合开发集团有限公司(下称海南综合集团公司)后，已分立为我司和海南综合公司两司。根据公司分立协议约定，原海南综合集团公司对中汽贸公司、中机电公司的债务全部由分立后的海南综合公司承继，本答辩人不负有向原告付款的义务，请求法院依法驳回原告对我司的诉讼请求。
海南集团公司举证：该公司《企业法人营业执照》、海南综合集团公司变更申请登记及公司分立协议、公司分立的登报公告、海南集团公司成员表等。
海南综合公司答辩：原告起诉其与被告权益转让的事实与合同约定的真实意思不符，双方签订“广海大厦权益转让合同书”和“广海大厦权益转让补偿合同书”是事实，但合同约定转让的权益不仅是广海大厦的50％权益，而应为中汽贸公司和中机电公司在广海物资联营总公司中所享有的50％权益。原告未全面履行合同约定的义务，至今未将其在广海物资联营总公司中的投资、收益、应收款等全部权益财务帐目情况向被答辩人提供，使被答辩人不能完全实现合同预期目的，是严重的违约行为，应依法承担违约责任。原告未履行全部合同义务却要求被答辩人全部支付权益补偿款违背公平原则。被答辩人支付的广海大厦的地价款等有关费用（略）．9元，应由原告偿还我司。请求法院依法做出公证判决。
海南综合公司举证：该公司《企业法人营业执照》、物资公司与原告关于成立广海物资联营总公司的《联合经营协议书》和《广海物资联营总公司补充协议》、海口市政府“关于成立广海物资联营总公司”的批复、广海物资联营总公司《企业法人营业执照》、该司交付广海大厦地价款及有关税费的凭证等。
经审理查明：法庭围绕双方的争议焦点，调查事实如下。
一、关于广海物资联营总公司的成立及经营范围。1987年11月海口市物资总公司(下称物资公司)作为甲方，与中国机电设备总公司中南一级站广州供应站(下称中机广州站)作为乙方，签订《联合经营协议书》，协议约定：双方共同组建拥有资金400万元，工作人员20人左右，全面经营内贸外贸的企业“广海物资联营总公司”，其合作经营范围为：(A)进口与国产汽车、机床、重型通用机械、起重运输机械、电器设备、电工材料、农业机械、小型机械、仪器仪表、钢瓶、轴承、焊条、电子产品及计算机等其它机电产品及其备品配件；(B)黑色金属、有色金属等金属材料；(C)五金矿产(D)化工及建材产品；(E)家用电器及以上产品的进出口业务和产品的购销、组装、零配件加工、维修、售后服务。中机广州站与广州进口设备检验站合并后，成立中国机电设备总公司广州公司(下称中机广州公司)。1998年2月5日，物资公司与中机广州公司签订了《广海物资联营总公司补充协议》，协议约定：由物资公司无偿提供位于海口市人民大道北端西侧（略）平方米土地使用权，并负责联系办理基本建设的一切手续，中机电公司协助广海公司开展业务筹集资金，建设两栋总建筑面积为（略）平方米的多功能机电贸易大厦，总投资控制在4000万元以内，1989年底竣工并交付使用。固定资产的产权和地皮使用权海口物资公司和中机广州公司(含中机电公司)各得50％。产权转让手续由物资公司负责办理。中机广州公司变更为中机公司和中汽贸公司后，于1994年8月24日，由物资公司作为甲方，中机电公司、中汽贸公司作为乙方签订《联营终止协议书》，协议约定：一、双方于1987年11月订立的《联合经营协议书》、1988年2月5日订立的《广海物资联营公司补充协议》、1990年3月25日至30日《关于海口机电营业楼基建问题会议纪要》和1991年3月19日《关于广海营业楼基建问题会议纪要》中规定享有的权益不变；二、乙方享有的权益可以依法转让给海南黄金海岸综合开发总公司；三、广海大厦后面的土地按1994年4月26日甲方同海口金海岸国际旅业发展有限公司签订的《共同开发土地房产协议书》执行。乙方享有的权益，在房产建成后，依法转让给海南黄金海岸综合开发总公司；四、本协议书经双方签字生效后，原双方签订的有关广海大厦的联营协助同时终止。
1997年11月28日，海口市政府以市府办函(1987)X号文件批准成立“广海物资联营总公司”。该公司的企业法人营业执照的生产经营方式为：批零、代购、代销；生产经营范围为：主营汽车、机电产品、金属材料、五金矿产、化工、建材燃料；兼营家用电器、农副土特产。
二、中机电公司、中汽贸公司与海南综合总公司关于广海大厦权益转让合同的签订及履行。1994年8月24日，中机电公司、中汽贸公司作为甲方与海南综合总公司作为乙方签订《广海大厦权益转让合同书》，合同约定：“甲方同意将其于1988年2月5日与物资公司共同签订的《广海物资联营总公司补充协议书》共建的广海大厦属于甲方的全部权益有偿转让给乙方，该补充协议第二条已规定：＇由物资公司无偿提供位于海口市人民大道北端西侧（略）平方米土地使用权，并负责联系办理基本建设的一切手续，中机电公司协助广海公司开展业务筹集资金，建设两栋总建筑面积为（略）平方米的多功能机电贸易大厦，总投资控制在4000万元以内，1989年底竣工并交付使用。固定资产的产权和地皮使用权海口物资公司和中机广州公司(含中机电公司)各得50％。产权转让手续由物资公司负责办理＇。经原物资部批准，1989年12月29日对《广海物资联营总公司补充协议》中的甲方主体变更为中机电公司和中汽贸公司与物资公司联营联建。甲方与物资公司共同认定至1992年4月15日止，甲方已实际投入2724万元，其余某再投入，甲方与物资公司的权益不变，为便于广海大厦的使用和管理，经甲乙双方协商并征得物资公司同意，甲方将其拥有的广海大厦的权益全部转让给乙方”。1994年8月27日，以上甲、乙双方又签订《广海大厦权益转让补偿合同书》一份，该合同约定：乙方同意对甲方在履行原合同中的投资进行补偿，其金额为人民币4793万元。甲方同意向乙方回购安装装修后的广海大厦南楼三、四层2458平方米的写字间，装修水平与酒店相适应，每平方米4800元，总价款为1180万元，甲方预先向乙方支付该房屋十五年的物业管理费300万元，原租赁合同中的1993年的租金经双方协商予以减免，其余某金为135万元。甲方应支付款项合计1615万元。乙方应付补偿金和甲方应付回购等款项相互冲抵后，乙方应向甲方支付补偿金为3178万元。乙方的付款方式为：合同签订后十五日内支付定金1000万元，合同签订半年内支付2178万元。合同对双方的违约责任约定为：甲方不履行本合同时，应按补偿总金额的一半向乙方支付违约金，在本协议履行中，若因甲方或他方原因造成甲方在原合同中的权利发生缺损或灭失时，应赔偿乙方因此发生的一切损失，乙方未按时向甲方支付补偿款时，每迟延一日，按迟延付款金额的万分之五支付滞纳金。以上两合同签订后，海南综合总公司于1994年6月至1999年9月，共向原告支付补偿金人民币1430万元。无证据证明原告曾向被告主张其回购的该大厦南楼第三、四层写字间的房屋产权。
三、广海大厦的用地性质及目前的使用情况。物资公司提供的广海大厦的用地为政府划拨用地。海南综合总公司于1992年在广海大厦主体工程完工时即开始承租该大厦，并对该大厦进行了内外装修和实际使用。海南综合公司考虑广海物资联营公司不具有房地产的开发经营资格和广海大厦的非商业用地性质，而其又已对该大厦进行了大量的装修投入，即与中机电公司和中汽贸公司签订广海大厦权益转让合同后，征得物资公司的同意，积极向政府有关部门交纳了用地地价款和广海大厦转让的营业税等费用，将广海大厦的土地用地性质变更为金融业、商业服务用地，并已领取了该大厦的房屋产权证。其支付地价款和有关税款应由原告负担的共计（略）．9元。
四、关于本案主体。1999年12月8日，中机电公司作为甲方与中汽贸公司作为乙方签订《协议书》，该协议约定：截止日前，海南综合总公司尚欠甲乙双方本金1758万元，迟延付款滞纳金1500万元，甲乙双方各为1625万元。甲方同意将其在海南综合总公司的以上权益中以879万元的价格转让给乙方，并将其在金海岸罗顿酒店南楼的属其房产作价550万元转让给乙方。甲方在海南综合总公司的权益全部由乙方承受。海南综合总公司变更为“海南黄金海岸综合开发集团有限公司”(下称海南综合集团公司)后，于1997年9月向工商局提出分立申请，申请将原公司分立为“海南黄金海岸集团有限公司”和“海南黄金海岸综合开发有限公司”．此后，即依照我国《公司法》的有关公司分立的规定对原公司财产作了相应的分割，同时编制了资产负债表和财产清单，于1997年9月30日和1998年3月31日间分别在《海南经济报》、《海南特区报》和《特区时报》上进行了关于该司分立的登报公告，公告的主要内容为：应公司规范化要求，根据本公司股东会议决议，本公司拟进行公司分立，经该等分立后，公司名称变更为“海南黄金海岸集团有限公司”(即本案原告海南集团公司)，分立出来的净资产另行组建“海南黄金海岸综合开发有限公司”(即本案被告海南综合公司)，但被告的公司分立没有书面通知原告。1997年10月4日，海南集团公司作为甲方、海南综合公司作为乙方签订《分立协议》，该协议第三章第十条对乙方的资产和负债约定为：“分立日时，以原合同为主体的一方所签订与分立的资产负债和业务有关的合同、协议、包括但不限于有关人民币及外币货款合同、保险合同、投资合同、经营合同等，由原公司变更为乙方。”海口市工商管理局根据海南综合集团公司的分立申请及其所履行的公司分立的有关义务，批准其公司分立，并于1998年10月18日给分立后的海南黄金海岸集团有限公司颁发了《企业法人营业执照》，其注册资本为12亿；于1997年10月13日给分立后的海南黄金海岸综合开发有限公司颁发了《企业法人营业执照》，其注册资本为3800万元。
综上，对本案争议的核心事实可以作出如下认定：物资公司与中机广州站成立的广海物资联营总公司，不具有房地产开发经营资格，物资公司提供的大厦用地为政府划拨用地，经被告交付地价款后现已变更为金融业、商业服务业用地。被告自承租广海大厦后即对该大厦进行了内外装修和实际占有使用，并已领取该大厦的房屋产权证。原告对广海大厦的实际投入为2724万元，被告向原告支付权益补偿金为1430万元。被告支付该大厦的地价款和有关税费中应由原告承担的共计（略）．9元。中机公司在广海大厦中享有的权益已转让给中汽贸公司，海南综合总公司变更为海南综合集团公司后已分立为“海南集团公司”和“海南综合公司”，原公司的债务进入海南综合公司。被告的公司分立未向原告发出书面通知。
本院认为：根据本案事实，处理意见如下。
一、关于法律适用。本案联营行为和权益转让行为均发生在我国《房地产管理法》颁发实施以前，因此应适用最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》。
二、关于原、被告签订的广海大厦权益转让合同的性质和效力。物资公司与原告签订的《广海物资联营总公司补充协议》，具有房地产合作开发的特征，应为房地产合作开发合同。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第一条规定：“从事房地产开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业。不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可以认定合同有效”。广海物资联营总公司的经营范围不包括房地产开发经营，其不具有房地产开发经营资格，在本案一审诉讼期间也未取得该资格，因此，物资公司与原告签订的《广海物资联营总公司补充协议》中关于联营兴建广海大厦的约定应当认定无效。原告与被告签订的《广海大厦权益转让合同书》和《广海大厦权益转让补偿合同书》，具有房屋产权转让的性质，应为房屋产权转让合同。原告在其与物资公司的合作联营既不具有房地产开发经营资格，也未进行房地产开发的联营合作登记，更未取得对该大厦预售许可的情况下，而依其与物资公司签订的无效合同与海南综合总公司签订的《广海大厦权益转让合同书》和《广海大厦权益转让补偿合同书》也应当认定无效。现该大厦虽已办理土地使用证和房屋产权证，但均为被告主动办理，而并非原告补办，且广海物资联营公司至今仍未取得房地产开发经营资格，认定原告与被告签订的合同有效，判决被告向原告承担预期付款的违约责任，有违实事求是和公平原则。
三、处理原则。原告与被告签订的广海大厦权益转让合同虽应认定无效，但考虑原告已对该大厦进行了建设投入，将该大厦建至主体封顶，而被告也对该大厦进行了内外装修并已实际占有使用多年，如果相互返还财产，会造成双方更大的经济损失，也不利于双方纠纷的解决和化解历史遗留问题，本案不宜依无效合同做相互返还处理。从本案实际出发，依照我国《民法通则》的公平原则，遵照海南省高级法院“关于做好积压房地产案件审判工作”的＇公平、合理地保护房地产市场各主体合法权益＇的指导思想，应判令被告向原告支付相应的补偿金。本案在开庭审理后，原、被告双方曾进行多次充分的接触和协商，最后双方同意被告再向原告支付补偿金1748万元，只是在该款的支付方式和付款期限上未能达成一致意见。本案可参照双方的调解意见判令被告向原告支付补偿金1748万元。由于原告与被告签订的广海大厦权益转让合同为无效合同，原告主张被告应支付拖欠补偿费的滞纳金与法无据，本院不予支持。被告称其支付的地价款和有关税款应由原告偿付，但其未在本案中提出反诉请求，对此本案不予合并审理，被告应另行起诉。
四、关于被告公司分立的效力及两被告在本案中的责任承担。我国《公司法》第一百八十五条第一款和第二款规定：“公司分立，其财产作相应的分割。公司分立时，应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。不清偿债务或者不提供相应的担保的，公司不得分立”。被告原海南综合集团公司申请分立后，依法履行了公司分立的有关义务，并得到海口市工商管理部门的认可，现海口市工商行政管理局已批准本案被告公司分立的申请，并分别给其分立后的两公司颁发了《企业法人营业执照》，被告的公司分立应为有效。根据我国《公司法》第一百八十五条“公司分立前的债务按所达成的协议由分立后的公司承担”的规定，被告分立前的债务应由分立后的海南综合公司承担，应驳回原告对海南集团公司的诉讼请求。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国公司法》第一百八十五条之规定判决如下：
被告海南黄金海岸综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告中国汽车贸易总公司支付人民币1748万元。
案件受理费（略）元由海南黄金海岸综合开发有限公司负担（略）元，由中国汽车贸易总公司负担（略）元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长杨芳红
审判员李某
人民陪审员林亚福
二○○一年九月二十四日
书记员林秋婷
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