海南省洋浦经济开发区中级人民法院
民事判决书
(2001)浦中民终字第X号
上诉人(原审被告)海南省国营西联农场，住所海南省儋州市西联农场。
法定代表人林某某，该场场长。
委托代理人秦和民，海南海特律师事务所律师。
委托代理人李立，海南海特律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)国投洋浦港有限公司，住所海南省洋浦经济开发区港区。
法定代表人徐某某，该公司董事长。
委托代理人盛某某，男，汉族，1970年10月出生，该公司职员。
委托代理人马战坤，海南天远律师事务所律师。
上诉人国营西联农场因与国投洋浦港有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省洋浦经济开发区人民法院(2001)浦民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人国营西联农场的委托代理人秦和民、李立，被上诉人国投洋浦港有限公司的委托代理人盛某某、马战坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：1994年4月25日，原被告经协商签订“公寓楼房屋买卖合同”一份。在合同的付款方式中双方约定，签定本合同前，乙方即国营西联农场(以下简称西联农场)先缴付100万元作为定金；合同签订后，乙方在1994年5月10日再给甲方即国投洋浦港有限公司(以下简称洋浦港公司)100万元，余款作为甲方从乙方买地款项，按每亩6万元计，乙方应将相当（略）元的土地使用权转到甲方名下。此外，合同还就所买卖房产的名称、位置、面积、价格，建筑质量标准，房屋产权的移交，违约责任等内容作出了约定。1996年3月27日，原、被告及案外人儋州市万凯实业开发总公司(以下简称万凯公司)在一份“花岗岩碎石厂以及商住楼的协议”中又约定，西联农场1994年4月25日购买洋浦港公司X号商住楼尚欠房款（略）元，扣除洋浦港公司欠西联农场洋浦商住楼半年房租款21万元，尚欠洋浦港公司（略）元(其中有关土地使用权转让定金三百万元的返还请求另案处理)”。双方还约定，西联农场将相应面积的项目、矿山用地的土地使用权转让给洋浦港公司，以抵清上述所欠购房款，土地使用期限为70年，以儋州市政府出具的土地使用证为准。协议还约定了西联农场应将相关土地使用证办理完毕交给洋浦港公司的时间等内容。其后，洋浦港公司按约定向乙方交付了房产，并办理了产权证照手续，而西联农场除在签订合同前支付100万元定金外，并未按约定向洋浦港公司支付第二笔100万元的购房款，也没有按照上述“协议”约定的内容和期限，将相关的土地使用证办至洋浦港公司名下。为此，洋浦港公司于1998年11月27日致函西联农场，要求“在九八年十二月底将冲抵欠款地块的土地使用证办至我公司名下；若无法办理，则退回作为土地转让金的购房欠款八百三十一万三千五百元”。西联农场则于1998年12月4日复函称，鉴于目前的经济情况，现在确实难以办理儋州市颁发的土地使用证，恳请给予谅解。并表示可以办理农场出具的土地使用四至红线图。双方由此成讼。
原判确认了以下证据：1994年4月25日的公寓楼房屋买卖合同，1996年3月27日关于花岗岩碎石厂及商住楼的协议，洋浦港公司1998年11月27日关于催办土地使用证问题的函，西联农场1998年12月4日关于办理土地使用权手续的复函，以及西联农场提交的有关所买房产的房屋产权证、中国农业银行海南省分行汇票委托书(存根)一张和庭审记录等。
原判认为：原、被告双方所签公寓楼房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，内容、形式均合法，属有效合同。被告在合同签订后未按约定期限向原告支付第二笔100万元购房款，属违约行为，但原告并未在主张被告违约的同时终止合同，而是以自己的行为继续合同的履行，故该合同并不因被告违反合同约定而当然终止。原被告双方于1996年3月27日签订的协议中，约定被告以相应面积的土地使用权抵偿其所欠公寓楼购房款，系对原合同相关内容的变更与补充。依公寓楼房屋买卖合同第四条的约定，如果原告在办理完毕房产证后再将房产移交被告则每平方米售价增加500元，但原告在向被告交付房产时并未办妥房产证，故本案讼争房产的单价仍应为约定的每平方米3500元，且双方在庭审中对被告所欠购房款余额等均不持异议。被告在1998年12月4日的复函中明确表示不能按协议要求办理土地使用权证，属违约行为，从而导致被告在房屋买卖合同中无法按照约定方式支付所购房产的对价，使合同无法继续履行。鉴于公寓楼房屋买卖合同已无继续履行的可能，该合同应予解除。但作为该合同标的物的房产产权已为被告所有或被其他善意第三人合法占有，被告已无法向原告返还，据此，被告应当以其与原告确定的价款按照通常履行方式支付所买受房产的剩余对价，并应对原告因合同不能继续履行所受到的损失承担赔偿责任。原告并未实际受让被告的土地使用权，故被告辩称购房欠款已以土地使用权冲抵完毕的理由不能成立。原审法院依照《中华人民共和国经济合同法》第七条第二款、第二十六条第一款、第二十九条第一款、第三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十一条的规定，判决：一、解除原被告间签订的公寓楼房屋买卖合同；二、被告西联农场向原告洋浦港公司支付所买受房产的剩余对价（略）元；三、被告承担因其违约行为给原告造成的利息损失（略）元(从1998年12月5日至2000年12月1日，按银行一年期定期存款利率3．975‰分段计付)。上述款项，被告在判决生效后十日内给付。案件受理费（略）．4元由被告负担。
上诉人西联农场上诉称：1、原审法院无权审判没有管辖权的不属于本案审理范围的土地使用权纠纷。一审庭审中对涉及土地定金及土地转让的部分，法庭均未进行实际审理，双方当事人也没有进行举证、质证，而一审判决竟然对土地转让部分作出判决，显属枉法裁判。2、本案的房屋买卖合同已经履行完毕，根本不存在纠纷。“三方协议”应视为对原房屋买卖合同中的付款方式的变更。根据“三方协议”，上诉人欠被上诉人的852．35万元购房款已连同其他往来款共计1316．35万元，一并用于冲抵被上诉人应交付给上诉人的土地转让费，房屋买卖合同已履行完毕。退一步讲，即使上诉人没有按照“三方协议”的约定及时为被上诉人办理完毕土地使用证构成违约的话，被上诉人也只能以土地转让合同名义提起诉讼，而不能通过提起房屋买卖合同诉讼达到追究上诉人违约的目的。一审判决歪曲事实，违背了“以事实为根据，以法律为准绳”的司法原则，有失司法公正。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人洋浦港公司答辩认为：1、上诉人对一审判决进行了错误的理解，因而得出错误的结论。一审判决并没有对土地转让关系进行审理，审理房屋买卖合同纠纷并不意味着不能对与该房屋买卖合同履行有关的事实进行审理。2、上诉人拖欠被上诉人购房款的事实成立。房屋款为（略）元，上诉人仅付100万元，下余款项至今未付，一审判决上诉人支付拖欠的购房款是正确的；3、上诉人应支付自欠款之日起至实际付清之日止的银行贷款利息，一审判决支付定期存款利息不当。4、上诉人要求以土地使用权来冲抵欠款的主张不能成立。事实上也没有冲抵：①双方之间虽有一份土地转让协议，但事过7年，双方并未执行，也均未主张对方履行，故该协议实际上已经被双方废止，上诉人自然无权再收取卖地款；②“三方协议”中有关土地转让的部分违反了法律规定，是无效条款，上诉人不能据此主张以土地使用权冲抵债务；③在1998年双方的来往信函中双方已达成一致，即上诉人不能办土地证，退还已收款项，这应理解为新的合意达成，是对原合同的修改、补充，具有修正、替代前同类约定事项的性质。因此，以土地冲抵购房款的约定自然无法履行。要求二审法院维持原审判决中上诉人支付欠款的裁决，判决上诉人按一年期银行贷款利率向被上诉人支付银行利息。
经审理查明：1993年5月18日，西联农场与洋浦港务局(后先后更名为洋浦港务有限公司、国投洋浦港有限公司)协商签订了一份土地转让协议书，约定西联农场将西联农场皮革厂附近的500亩土地转让给洋浦港务局作胶林某墅区，转让期限70年，转让价格每亩6万元。协议签订后10天内洋浦港务局付定金150万元，一个月内再付150万元。之后，洋浦港务局如约付给西联农场300万元定金。但该土地转让合同双方以后并未继续履行。上述协议签订的同日，西联农场又与儋州市万凯实业开发总公司(以下简称万凯公司)签订了一份《合作建设花岗岩碎石厂协议书》。双方约定，西联农场出土地，万凯公司出资金，双方合作建设花岗岩碎石加工厂，合作期限70年，从项目获准实施后的第四个月起至70年止。在此期间，厂区X亩土地使用权归万凯公司所有；花岗岩资源开采期限30年，从工厂投产之日起算。厂区土地100亩，按合作期西联农场每亩分得利润4万元，计400万元；花岗岩资源开发面积150亩，按合作期每亩分得利润3．5万元计，西联农场应分得利润525万元。协议签订后十日内，万凯公司先付西联农场应得利润的20％(185万元)作定金，20天内双方签订合作建设合同书。签订合同后，万凯公司在一个月内将下余80％的利润(740万元)付给西联农场。1993年7月20日，西联农场与万凯公司又就上述合作协议签订了一份补充协议，对付款时间和青苗补偿等问题作出了新的约定。之后，万凯公司支付了185万元的定金。1994年4月5日，洋浦港务局和西联农场签订了一份《公寓楼房屋买卖合同》，约定：洋浦港务局将其洋浦经济开发区X路北侧洋浦港公安分局对面的临街公寓X号楼出售给西联农场，建筑面积2721平方米，每平方米售价3500元，合计（略）元。如洋浦港务局办妥房产证并将之移交给西联农场，则每平方米售价增加500元。交付时间：1994年5月10日前。付款方式：签订合同前，西联农场先付100万元定金；合同签订后，西联农场在1994年5月10日再付100万元，余款作为甲方从乙方的买地款，按每亩6万元计，西联农场应将与余款（略）元相应的土地使用权转至洋浦港务局名下。违约责任：如西联农场未按进度付款，则“逾期每天”向洋浦港务局交纳总售价的万分之一作为滞纳金，逾期15天不付款，视为终止合同，所付定金不再退还；如洋浦港务局不能按期交房，“逾期每天”向乙方赔付总售价的万分之一。合同签订后，洋浦港务局将临街X号公寓交付给西联农场，但并未在交付时办妥房产证。同年4月9日，西联农场依约支付给洋浦港务局购房定金100万元，但未在5月10日支付另100万元的下余定金，其余款项也未依约支付。1994年5月10日，西联农场与洋浦港务局又订立了一份临街公寓租赁合同，西联农场将临街公寓X号楼X套住房出租给洋浦港务局，租期半年，每套月租金2500元。共计21万元，房屋交付洋浦港务局使用后三天内租金全部付清。租房合同生效后，洋浦港务局未依约向西联农场支付租金21万元。1995年7月28日，洋浦港务有限公司同万凯公司签订了一份《项目转让合同》，约定万凯公司将“西联花岗岩碎石加工厂”项目转让给洋浦港务有限公司，转让金额根据万凯公司在此项目上发生的实际费用并以洋浦港务有限公司的签字认可为准，6个月内万凯公司将调试合格的生产线交付使用。双方在该合同中还约定，万凯公司负责把原与西联农场的合作手续转予洋浦港务有限公司。1996年3月27日，洋浦港务有限公司(甲方)、西联农场(乙方)、万凯公司(丙方)签订了一份《西联农场土地使用权和万凯公司花岗岩碎石厂以及商住楼的协议》(以下简称“三方协议”)。三方约定：甲、乙双方1993年5月18日第1次签订土地转让协议时，甲方已付土地定金300万元给乙方；乙方1994年4月25日购买甲方X号商住楼尚欠甲方房款852．35万元；丙方亦于1993年付土地定金185万元给乙方；扣除甲方欠乙方洋浦商住楼半年房租款21万元，则乙方欠甲方款1131．35万元，欠丙方款185万元。由于丙方也是甲方债务人，经甲、乙、丙三方同意，在本协议里将上述185万元亦当作乙方欠甲方的欠款，则乙方共欠甲方款1316．35万元。甲、丙两方的费用由甲、丙双方结清。乙方同意甲、丙两方1995年7月28日签订的项目转让合同，并同意将花岗岩碎石厂用地200亩、矿山用地147亩的使用权转让至甲方名下，转让期为70年，以儋州市政府出具的土地使用权证为准(上交国土部门、海南农垦总局的土地转让税费由乙方负责，改变土地性质的税费由甲方负责)。原乙、丙双方签订的《合作建设花岗岩碎石加工厂合同书》、《补充协议》中属于丙方的权利、义务，一并转给甲方，原乙方的权利义务乙方继续履行。上述乙、丙方所签合同和补充协议以及在此之前甲、乙方签订的与本协议有关的合同、协议如与本协议有矛盾，以本协议为准。上述两块用地的范围界定由甲、乙双方商定，其土地使用证，乙方应于1996年底前办理完毕交给甲方。乙方欠甲方款1316．35万元，甲方决定按当时乙方与丙方协商的土地价格，有偿受让花岗岩加工厂用地200亩(4万元／亩)，矿山用地147亩(3．5万元／亩)，两块地价款1346．35万元，乙方与甲方的土地、房屋价款全部结清，乙方与丙方的土地价款全部结清。乙方购买甲方X号商住楼的土地使用权证、房产证由甲方负责办理，所发生的一切费用由乙方负责，房产证甲方于1996年底前办理完毕交给乙方。1997年6月，洋浦港务有限公司将临街X号公寓楼的房产证办好交给了西联农场，而西联农场在“三方协议”签订后却一直未将转让土地的土地使用权证办好转给洋浦港务有限公司。1998年11月27日，洋浦港公司致函西联农场：“一、为重诺守信，请贵场在九八年十二月底前将两块地的土地使用证办至我公司名下；二、若无法办理，请将我公司交付的土地转让金1316．35万元退回我公司”。同年12月4日，西联农场函复洋浦港公司：“一、鉴于我场目前的经济情况，现在确实难以办理儋州市颁发的土地使用证，恳请贵公司给予谅解。二、我场决定于一九九八年十二月二十日前办理这两块土地使用手续(农场出具的土地使用四至红线图)交付贵公司。三、我场所办理的土地使用手续付给贵公司之日起，保证贵公司对这两块土地的开发权益得到保障，如遇任何土地纠纷，我场负责解决”。之后，双方未能就“三方协议”的履行达成新的合意。洋浦港公司遂于2001年1月2日对西联农场提起诉讼，要求判令西联农场返还购房款1131．35万元，支付相应银行利息，承担本案全部费用。2001年1月15日，西联农场在诉讼中向洋浦港公司发出了一份通知，称经多次向省及儋州市土地管理部门咨询，现得答复可以办理花岗岩碎石场用地和矿山用地的土地使用权证手续。“现特通知贵司撤销本场一九九八年十二月四日复函，并请贵司在十日内向我场提供办证所需的相关资料”，支付改变土地性质所需税费200万元。洋浦港公司未予答复。2001年1月19日，一审法院以(2000)浦民初字第X号民事裁定，裁定将洋浦港公司诉讼请求1131．35万元中的300万元土地转让定金部分移送有管辖权的人民法院审理，涉及房屋买卖中的831．35万元及利息部分继续审理。
本院确认如下证据：1993年5月18日和1994年4月25日的两份土地转让协议，转帐凭证，“合作建设花岗岩碎石厂协议书”，“补充协议”，“公寓楼房屋买卖合同”，“项目转让合同”，“三方协议”，洋浦港公司关于催办土地使用证问题的函，西联农场关于办理土地使用证手续的复函，通知，X号商住楼房产证，以及一二审庭审笔录等。
本院认为：上诉人与被上诉人之间签定的房屋买卖合同，主体合格，内容合法，为有效合同。原审法院认定合同有效正确。房屋买卖合同生效后，双方在实际履行中通过“三方协议”对履行方式进行了变更，但是，双方当事人在“三方协议”里关于以土地款抵购房款的约定，其实质是合同法理论上的抵销，即债权的抵销。如果双方的这种“抵销”合乎抵销的法律要件，那么就应予以认可。否则，即使双方有约定，在实际中这种约定也不会产生法律约束力。从本案的实际情况看，本案中的抵销不能成立。理由是：1、本案中的抵消属合意抵消，而合意抵销的本质特征要求用于抵销的债权必须是合法债权，违法的债权不能成为抵销债权。本案中，西联农场用于抵销的债权是转让土地应得的价款。这就要求西联农场与洋浦港公司之间的土地使用权交易必须无违法之处。而在“三方协议”中，双方约定的土地使用权期限为70年，违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定的工业用地土地使用权最高年限为50年的规定。年限不同，虽然不导致合同全部无效，但却对地价等产生严重影响，动摇合同产生的基础。2、用于抵销的债权必须是已经形成的到期债权，而不应是期待权。本案中，由于涉及的土地面积达347亩，按照土地审批权限，儋州市政府无权审批。同时，由于涉及农用地转为工业用地，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第四款的规定，应由省、自治区、直辖市人民政府批准。也就是说，双方当事人之间的土地使用权转让合同虽然成立，但由于需要办理土地用途改变的审批手续，在审批手续办妥前，合同还处于未生效状态。在此情况下，西联农场依据该合同所应得的收益就还处于一种待定状态，只是一种期待权，还没有形成到期债权。因此，其是不能用来同另一到期债权相抵销的，不符合抵销的条件。从另一个角度看，这种需要审批的合同，也是一种附法定条件的合同，只有通过了有关部门的审批，这一法定条件成就了，合同权利才能成为抵销债权，才能用于抵销。在此之前，这种附条件的合同权利也是不能成为抵销债权的。3、“三方协议”规定，1996年底前西联农场应将两块转让地块的土地使用权证办至洋浦港公司名下。在1998年11月27日洋浦港公司发函催办之前，西联农场一直未履约。为此，洋浦港公司发函催办，要求西联农场要么于1998年12月底前履行合同，要么退款。实际上洋浦港有限公司将合同履行期限延至12月底。而12月4日西联农场的复函，则明确表示无法将土地证办至洋浦港公司名下，这种向洋浦港有限公司明示土地转让合同无法依约履行的行为，进一步消除了两个债抵消的现实可能性，并进而使基于土地转让合同而产生的土地债权无法成为抵消债权。双方约定的债的抵销，事实上没有得到履行，也无法得到履行，双方的约定无法产生预期的约束力。由于债的抵消不能成立，双方约定抵消的两个债各自恢复到原来的状态，房屋买卖合同中的债权债务并没有因土地合同的存在而消灭。在此情况下，洋浦港公司当然有理由主张基于房屋买卖合同而产生的购房款。也正是基于此，其才起诉至人民法院。上诉人认为831．35万元购房款已转化为购地款，房屋买卖合同本身没有纠纷，被上诉人不能通过主张购房款的方式追索831．35万元的理由不能成立，本院不予支持。洋浦港公司在房屋买卖合同的履行中，如约交付了房产和产权手续，而西联农场除支付100万元定金外，下余款项并未支付，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院判决西联农场支付下余831．35万元购房款并支付相应的银行利息，并无不当。关于西联农场在诉讼中向洋浦港公司发出的履约通知，因超过了合同履行期，洋浦港对其要求也未接受，且在洋浦港公司已通过司法手段主张权利期间，故西联农场这一行为不能产生预期的效力，对本案的处理不产生影响。西联农场还提出，原审判决审理了不应在本案中审理的土地使用权转让纠纷，超出了本案的审理范围。本案是房屋买卖合同纠纷，审理范围自应限制在房屋买卖关系的范围内，本案的一二审法院也不应对房屋买卖合同以外的其他法律关系作出实体裁决。但是，由于双方当事人一连串的行为，使房屋买卖合同的履行同其他合同的履行交织、混杂在一起，客观上对房屋买卖合同的履行产生了影响，如果形而上学地机械排除涉及房屋买卖合同的其他事实，实际是割裂了案件事实之间的必然联系，因而也就无法正确、合理、公平地处理本案。因此，在本案的审理中不可避免地要涉及到其他法律关系。从这些实际发生的事实出发，从本案处理的角度分析这些事实对房屋买卖合同的影响，并依据这些判断实事求是地解决本案纠纷，不能理解成超出了本案的审理范围进行审判。上诉人的这一主张亦不能成立。在二审答辩时，洋浦港公司提出应按贷款利息而不应按存款利息计息。由于其没有上诉，根据最高人民法院《关于民事、经济案件审判方式改革若干规定》的有关规定，二审不应将其纳入审理范围。原审判决事实基本清楚，适用法律正确，判决的理由虽有不完善之处，但实体处理得当，应予维持。考虑到本案诉讼标的金额较大，为不影响西联农场的正常生产经营，应适当放宽履行期限。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
一、维持海南省洋浦经济开发区人民法院(2001)浦民初字第X号民事判决第一、二、三项(即解除房屋买卖合同，西联农场向洋浦港公司支付房款本金831．35万元及利息78．138万元部分)和诉讼费负担部分。
二、变更海南省洋浦经济开发区人民法院(2001)浦民初字第X号民事判决中10天的履行期限为：本判决生效后三个月内，西联农场应向洋浦港公司支付300万元；六个月内再支付300万元；下余款项在判决生效后九个月内支付完毕。逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费（略）．4元由上诉人西联农场负担。
本判决为终审判决。
审判长邱源清
审判员孟励
审判员曾广东
二○○一年九月十日
书记员裴颉
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