原告（反诉被告）宋某，男，36岁。
委托代理人董永强，郑州市X区X路法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）任某，女，40岁。
原告宋某与被告任某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年2月15日立案受理。依法由代理审判员刘某伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋某、委托代理人董永强，被告任某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋某诉称：原、被告于2010年10月11日签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告位于中原区X路X号附X号的门面房，面积为128平方米，月租金为8000元，不含水电费用，租金按半年交纳，并提前35天交纳，租金每年递增5%，租赁期间自2010年10月11日至2012年3月31日。合同签订后被告未依约向原告交纳房租，且违反合同约定在网上公开发布转让信息，原告催要房租未果，于2011年5月26日向本院提起诉讼，要求判令被告支付2011年4月11日至2011年5月25日的租金，本院于2011年8月16日作出判决，依法支持了原告的诉讼，为维护合法权益原告起诉至法院请求判令被告支付2011年5月26日至2011年11月15日的房租45600元，支付水电费15592元，本案诉讼费用由被告承担。
被告任某辩称并反诉称：水电费已支付，有收条为证；原告已将房屋转让给他人，被告不应支付2011年11月15日之前的房租。被告反诉称，原、被告签订的协议生效后，被告如约向原告交纳租金，并花费5万余元将该房屋进行装修经营，而被告在正常使用过程中经常出现电力中断，下水道不通等严重影响被告正常使用的情形，原告未予以解决，但原告不但未解决而且在未经被告同意的情况下擅自将房屋租与他人，并将被告为经营饭店而进行装修、购买的家具拆除、毁损，造成损失5万元，被告提起反诉要求判令原告向其支付店铺装修等损失5万元，反诉费用由原告承担。
原告宋某针对反诉辩称：被告反诉无事实依据，且被告已经承认其将屋内物品拉走，不存在拆除和损毁。
原告宋某向本院提交如下证据材料：
1、2010年10月11日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》一份，证明：原、被告之间存在租赁合同关系。
2、网络打印页3份，证明：被告未经原告同意转让原告房屋，且显示转让成交，该网页所留电话为被告的管理人员。
3、2011年3月29日、30日原、被告双方手机往来短信1份，证明：原告通知被告交纳房租，而被告明确表示不再交纳房租，被告已经构成违约。
4、照片一张，证明：被告在租赁房屋的橱窗上贴转让信息，被告违约。
5、原、被告录音整理资料一份，证明：被告承认在没有经过原告同意的情况下转让房屋，并要求原告与接受转让的人签订合同，被告承认转让错误，并向原告赔礼道歉。
6、（2011）中民二初字第X号民事判决书一份，证明：本院已经依法判决原、被告解除合同并判决被告向原告支付房租及违约金。
7、（2012）郑民三终字第X号民事判决书一份，证明：原告于2011年10月将涉案房屋出租他人。
8、(2011)中民二初字第X号民事判决书一份，证明：2011年3月29日、30日原、被告双方互发短信，原告通知被告交纳房租，被告回复短信表明不可能再交房租。
被告任某对原告提交的证据1的真实性无异议。对证据2的真实性有异议，网络具有公开性，打印件具有可编辑性。对证据3的真实性有异议。对证据4的真实性有异议，转让二字不是其本人所贴。对证据5的真实性有异议，该证据与事实不符。对证据6与证据7的真实性无异议。对证据8的真实性有异议，短信内容与事实不符。
被告任某向本院提交如下证据材料：
1、2011年8月19日的照片两张和12月19日照片一张，证明：原告已经将房屋出租给他人。
2、收到条一份，证明：被告已经将水电费支付给原告，并由原告的妻子王金梅出具收条。
原告宋某对被告提交的证据1照片日期的真实性有异议，日期是被告后来修改的，出租时间应以中院的判决认定为准，并有出租合同为证。对证据2的真实性无异议，但对时间有异议，该费用为春节前的水电费，并不是截止到3月15日的水电费。
原告宋某申请证人王某、师某出庭作证，证人王某陈述称其于2010年10月给被告店铺作装修工作，包括卫生间、门和坐便，2011年春节后在旁边做房顶防水时看到被告店铺贴了转让条，所留电话为被告店铺的工作人员。证人师某陈述称2011年2-3月看到工人路X路向北50米有一店面转让，打电话询问转让事宜，经询问是本案宋某的房屋，后得知该房屋的转让是私自行为，于是便不再和张贴转让信息的人联系。
原告对证人的证言无异议。被告认为证人王某系原告介绍给其进行卫生间改造的。询问证人师某看到转让信息时店铺是否营业中，证人师某回答应该营业。
本院对原、被告提交的证据分析认证如下：
原告提交的证据1能够证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告对真实性无异议，本院予以采信。证据2、4、5不能证明网页信息系被告在网上发布的，不能证明饭店玻璃橱窗上贴有转让系被告所为，不能证明合同违约事实，对此本院不予采信。证据6、7证明的事实与本案有关联，本院予以采信。证据3、8与本案有关联，本院予以采信。原告申请出庭证人证言的证明目的与关于被告是否交付租金的诉讼请求无关联，本院不予采信。
关于被告提交的证据，仅凭证据1的照片不能证明原告将房屋出租他人的时间，原告对该证据有异议，本院不予采信。原告对证据2的真实性无异议，本院予以采信。
根据当事人的陈述和认证的有效证据，本院确认如下事实：
2010年10月11日，原、被告签订《门面房租赁合同》，合同主要约定：原告将座落于郑州市X区X路X号附X号的门面房出租给被告使用，被告对原告所要出租的门面房做了充分了解，愿意承租该门面房；租赁期限自2010年10月11日至2012年3月31日止；租金为每月8000元，每半年交纳一次；原、被告同意房租每年递增5%，递增从2011年7月1日起计算；在签订本合同同时，被告向原告交纳租房履约保证金1万元；合同到期后如无违反本合同，不拖欠水电费并不再续签合同时，由签合同人持收据退还（不计利息）；被告应该按时向原告交纳房租及水电费；水电费每月月底交纳，每半年期前35天向原告交纳房租，被告逾期交付门面房租金和水电费，每逾期3日由原告按月租金额的10%向被告加收违约金；被告在合同期间不得私自转租转让，必须经原告同意方可进行，否则视为被告单方终止合同处理；合同签字生效后，双方应严格遵守执行，若一方有违约行为，经交涉仍旧不纠正者，按单方终止合同处理，所造成的一切损失由责任某方承担；合同期间原、被告不得擅自终止合同，若单方终止合同，按下列款项处罚：a)原告单方终止合同退回剩余房租、押金，并一次性赔偿原告2万元损失费。b）被告单方终止合同，押金不予退还，并一次性赔偿原告2万元损失费。c）被告必须主动按期交纳各项费用，如有拖欠，按被告单方终止合同处理。原告有权终止合同，押金不予退还，由此造成的一切损失由被告承担。
合同签订后，原告将房屋交付被告，被告用该房屋经营“家和川味小馆子”，合同履行过程中原、被告产生纠纷，原告以被告未按合同约定向原告支付2011年4月11日至2011年5月25日的房屋租金为由，向本院提起诉讼，本院作出（2011）中民二初字第X号民事判决书，判令自判决生效之日起解除原、被告签订的《门面房租赁合同》，被告自判决生效之日起十日内向原告支付租金12005元及违约金1.2万元。判决送达后当事人提起上诉，郑州市中级人民法院审理后作出（2012）郑民三终字第X号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，原告再次起诉来院要求被告支付2011年5月26日至2011年11月15日的房租及水电费，引起本案诉讼。被告法定期间内提起反诉要求原告赔偿相关损失。
另查，（2012）郑民三终字第X号民事判决书认定原告宋某于2011年10月份又出租了涉案房屋。
本院认为：原、被告签订的《门面房租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和法规的强制性规定，为有效合同。（2012）郑民三终字第X号民事判决书认定原告宋某于2011年10月已将房屋出租给他人，原、被告之间的租赁合同于2011年10月终止。被告作为涉案房屋的承租人，其于租赁期间内向出租方原告交纳租金，系合同约定义务，其未支付租金的行为已构成违约，应承担向原告支付租金的违约责任，因租赁合同于2011年10月终止，被告应支付租金的起止时间为2011年5月26日至2011年10月，原告主张的租金为合同约定的每月8000元，经计算上述期间的租金为41333元。原告主张的水电费数额因无事实依据，本院不予支持。关于被告的反诉，因其未举证证明主张损失5万元的有效证据，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告任某自本判决生效之日起十日内支付原告宋某房屋租金41333元；
二、驳回原告宋某的其他诉讼请求；
三、驳回被告任某的反诉请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费1330元，减半收取665元，反诉案件受理费525，共计1190元，原告宋某负担216元，被告任某负担974元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
代理审判员刘某伟
二0一二年五月八日
书记员李亚龙
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