上诉人（原审被告）温县X村信用合作联社。住所地：温县X路X号。
诉讼代表人李某，理事长。
委托代理人成琴，河南豫星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国电信集团公司河南省焦作市电信分公司。住所地：焦作市X路北侧林科所X楼。
诉讼代表人董某，总经理。
委托代理人徐路琴，河南新潮律师事务所律师。
委托代理人陈某丁，被告公司职工。
上诉人温县X村信用合作联社（以下简称温县信用联社）与被上诉人中国电信集团公司河南省焦作市电信分公司（以下简称焦作电信分公司）房屋租赁合同纠纷一案，焦作电信分公司于2010年7月1日向温县人民法院提起诉讼。请求判令：1、被告继续履行房屋租赁合同、停止侵权，赔偿原告经济损失10万元；2、如终止合同的履行，被告应赔偿原告装修投资费用150666.33元；3、由被告承担本案诉讼费用。温县人民法院于2011年12月22日作出（2011）温民商初字第X号民事判决。温县信用联社不服提起上诉。本院于2012年2月8日受理后，依法组成合议庭，于2012年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人温县信用联社的委托代理人成琴、被上诉人焦作电信分公司的委托代理人徐路琴、陈某丁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年2月1日，原、被告经过协商签订了房屋租赁合同一份，合同载明：一、出租方（被告）出租的房屋座落于黄河路上的温县温泉信用社黄河路分社营业楼二、三、四层的办公楼；小院、院内一楼的三间平房和一间门岗值班室出租给乙方（原告）使用；二、承租方承租该房屋的用途为办公、仓储；三、租赁期限5年，自2009年2月1日至2014年2月1日止；四、1、租金每年40000元（含税），2、乙方须以现金方式在当年2月1日前交给甲方，否则，甲方有权终止合同；五、1、……；2、在租赁期内，不经出租方同意，承租方不得擅自转让，在租赁期限内，在不改变房屋主体结构的情况下，承租方可以对房屋进行装修，但必须征得出租方的同意；六、……；七、租赁期间，出租方如将房产所有权转移给第三方，须征得承租方同意，如房产所有权转移给第三方后，该第三方即成本合同的当然出租方，享有原出租方的权利，承担原出租方的义务和责任。八、出租方的违约责任：1、租赁期间，如出租方确需收回租赁房屋，必须提前30日至60日书面通知承租方解除合同，出租方应付给承租方剩余期限内应交租金的金额（出现不可抗力因素除外）。2、……；3、……；4、……；5、租赁期间，承租方发现租赁房屋漏水，影响到正常办公或通信设备运行时，由承租方立即修缮，费用自理，其余的承租方自理房屋的质量问题由出租方负责修缮，费用由出租方承担。九、承租方的违约责任：1、承租方依约交付租金，出租方如以要求终止合同为目的或无正当理由拒收，承租方不负迟延交付租金的责任。2、租赁期间，如承租方确因特殊情况需要退房，必须提前30日至60日书面通知出租方解除合同；十、1、……；2、如出租方对租赁房屋需继续出租或出卖，应保证承租方享有优先权。出租方：温县X村信用合作社，授权代表常振远，承租方：中国电信集团公司河南省焦作市电信分公司，授权代表王登攀。合同签订后，被告将租赁房屋按约交付原告使用，原告亦按约将2009年度的租金交付被告。之后，原告在未征得被告同意的情况下，于2009年2月与焦作市北美装饰有限公司签订建筑装修施工合同，对租赁的房屋进行装修，支付装修费用150666.33元。原告在使用租赁房屋期间，被告在未履行书面通知，征得原告同意的情况下，于2009年11月委托河南诚信资产拍卖有限公司对出租给原告的房屋进行拍卖出售，同年11月27日河南诚信资产拍卖有限公司在郑州晚报刊登了拍卖公告，同年12月10日河南诚信资产拍卖有限公司将租赁房屋拍卖出售给买受人，并出具拍卖成交确认书。2010年3月，被告告知原告租赁房屋已出卖给他人，让原告尽快搬出。后因买受人在原告租赁的院内挖坑、堆沙，致使原告无法正常办公，原告于同年4月搬出。同年7月1日，原告诉至本院。
原审法院另查明：被告与买受人于2010年8月，将原告使用的租赁房屋的产权在温县房管局办理了过户手续。
原审法院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同签约双方均应按照诚实信用原则全某履行各自的义务。被告在合同履行期间，出售租赁房屋时，未向原告履行告知的义务，违反了合同的约定，被告的行为既构成违约，亦是导致本案诉讼的主要因素，故被告依法应承担违约的民事责任。原告在合同履行中，在对租赁房屋进行装修时，未依约征得被告的同意，其行为亦已构成违约。后因被告将租赁房屋出售给买受人后，由于买受人的侵权行为，导致原告无法使用，搬出租赁房屋的事实的发生，造成原告已不能实现合同的目的，租赁合同继续履行已无必要，故双方签订的租赁合同应予终止履行。由于被告的违约行为，给原告造成了经济损失，按照双方签订的合同第八条第一项“租赁期间，如出租方确需收回租赁房屋，必须提前30日至60日书面通知承租方解除合同，出租方应付给承租方剩余期限内应交租金的金额”的约定，被告应支付原告从搬出租赁房屋之日起至合同履行期限届满之日止的违约赔偿金。原告要求被告支付赔偿金10万元，没有超出双方的约定，故对原告的该项请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿其装修费用，因原告在装修时未征得被告同意，故对原告的该请求，本院不予支持。
原审法院判决：一、终止原告中国电信集团公司河南省焦作市电信分公司与被告温县X村信用合作联社签订的房屋租赁合同的履行；二、限被告温县X村信用合作联社在判决生效后10日内支付原告中国电信集团公司河南省焦作市电信分公司违约赔偿金100000元；三、驳回原告中国电信集团公司河南省焦作市电信分公司的其他诉讼请求。案件受理费5060元，邮寄费120元，合计5180元，由原告中国电信集团公司河南省焦作市电信分公司负担2590元，被告温县X村信用合作联社负担2590元。
温县信用联社上诉称：一审判决认定上诉人有违约行为，且是导致纠纷发生的主要因素是错误的；由于一审判决认定事实错误，导致判决结果不当。第一，在合同签订后，上诉人如约将房屋交给了被上诉人，然而被上诉人却缺乏诚信，不但未按期缴纳租金，而且在未征得上诉人同意的情况下，对房屋进行装修，违反双方在合同中的约定，正是由于被上诉人的先期违约行为才导致了本案纠纷的发生，上诉人依据约定解除合同是一种合法行为而非违约行为。第二，上诉人在被上诉人违约的情况下，先是告知被上诉人解除合同，尽快搬出，此房屋欲出售，而后在2009年11月又通过委托河南诚信资产拍卖有限公司在郑州晚报上刊登了拍卖公告，这已经完全某以证明上诉人已经通过多种方式告知租赁房屋欲出售的事实，上诉人已经履行类合同约定的告知义务，本案纠纷的发生上诉人没有任何责任。本案纠纷的形成，是由于被上诉人的违约行为导致上诉人无法正常履行合同，上诉人在被上诉人违约的情况下要求解除合同是法律赋予上诉人的权利，并不属于违约行为，一审判定上诉人支付被上诉人10万元违约赔偿金缺乏事实和法律依据。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人焦作电信分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。请求驳回上诉，维持原判。
针对上诉人温县信用联社的上诉意见和被上诉人焦作电信分公司的答辩意见，本院确定本案的争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人违约赔偿金10万元。
双方当事人在二审期间均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。房屋租赁合同履行期间，上诉人在未依法告知被上诉人的情况下将租赁房屋出卖给第三人，因第三人的侵权行为，导致被上诉人无法在此房屋内办公只得搬出租赁房屋，该租赁合同事实上已经无法继续履行，故基于这一客观情况，一审法院判令租赁合同终止履行是正确的。上诉人出卖租赁房屋，没有依法履行告知义务，侵犯了被上诉人的优先购买权，由此给被上诉人造成的损失，上诉人理应按照合同约定予以赔偿。
上诉人于2009年11月通过委托河南诚信资产拍卖有限公司在郑州晚报上刊登了拍卖公告的行为，不能视为一种书面通知形式。拍卖公告是针对不特定的人群，而被上诉人是法律规定和合同约定须告知的对象，且有明确的住址，故不适用公告通知。上诉人该项主张不成立，本院不予支持。
被上诉人作为承租方对租赁房屋进行装修，虽未征得上诉人同意，但并未对租赁房屋造成损害，也不是本案合同不能继续履行的原因，故上诉人称被上诉人违约在先才造成租赁合同解除的上诉主张无法律依据，本院不予支持。
双方签订的“房屋租赁合同”第四条约定：1、该房屋租金为40000元（大写人民币肆万元整，含税）；2、乙方（备注：系焦作电信分公司）须以现金方式在当年全某2月1日前交给甲方（备注：系温县信用联社），否则，甲方有权终止合同。该条第二项关于“以现金方式”支付40000元租金的约定，违反了中国人民银行《现金管理暂行规定》的相关规定，双方关于“以现金方式”支付租金的约定无效。焦作电信分公司在第一年支付40000元现金后要求温县信用联社出具票据，温县信用联社无正当理由未出具，才导致焦作电信分公司在第二年未按约定的时间支付当年租金。焦作电信分公司迟延支付租金理由正当，同时作为出租方的温县信用联社，也未按照法律规定向温县信用联社发出限期支付租金的通知，故其不能直接援引《合同法》第227条规定解除双方之间的租赁合同。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5060元，由上诉人温县X村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审判长何云霞
审判员程全某
代审判员王长坡
二○一二年四月十九日
书记员付艳
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