海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2001)海中法民终字第X号
上诉人(原审被告)海口长信房地产开发有限公司。住所地海口市滨海大道南洋大厦。
法定代表人莫某某，总经理。
委托代理人秦和民，海南海特律师事务所律师。
委托代理人李立，海南海特律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)张某某，男，X年X月X日出生，汉族，海南中外实业投资有限公司总经理，住（略）－A室。
上诉人海口长信房地产开发有限公司因购房合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院(2001)秀民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2001年6月6日立案受理后，依法指定民二庭副庭长甘文萍担任审判长，与审判员胡曙光、李燕组成合议庭，共同负责对案件进行审理。现经合议庭评议，本案已审理终结。
原审判决认定，上诉人与海南中外实业投资有限公司在1998年12月22日签订的＂长信海景花园认购书＂和＂房地产买卖契约＂是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律规定，是有效的房屋买卖合同，应受法律保护，双方应依照合同的约定履行，上诉人未在约定时间(1999年9月30日)将房产交付购买方，是违约行为。在工程建设过程中，被上诉人曾多次就房屋的质量和进度问题与上诉人沟通，并向上诉人提出变更雅芳居4－A室的交房标准，上诉人均未表示异议，且双方又补签了＂房地产预售(购)契约＂和更换付款发票。雅芳居4－A室的业主为被上诉人，原审法院予以认定，被上诉人作为本案主体合格。虽然到1999年11月11日中外投资公司才致函上诉人告知其变更业主为被上诉人，其原因是上诉人拖延交房时间所致。上诉人应承担违约责任。双方约定的违约罚则没有违反法律规定，原审法院予以照准。被上诉人要求上诉人支付违约金（略）元，理由成立，原审法院予以支持。被上诉人要求上诉人兑现礼金4000元的诉讼请求，与本案本诉不属于同一法律关系，在本案中不予合并审理，被上诉人可另行起诉。至于被上诉人要求原审法院纠正上诉人收取物业管理费问题，因被上诉人尚未实际交付物业管理费，被上诉人这一请求不明确，是不具体的诉讼请求，原审法院不予支持。故判决:在本判决书发生法律效力之日起十日内，海口长信房地产开发有限公司支付给张某某违约金（略）元。
上诉人海口长信房地产开发有限公司上诉称，一、本案的基本事实。1998年12月14日，上诉人与海南中外实业投资有限公司(下称中外公司)签订了长信海景花园认购书，次日双方又签订了＂房地产买卖契约＂及合同补充附件。1999年7月14日被上诉人作为中外公司的代理人向上诉人提出变更交房标准，将原购标准装修的物业，改为交坯房。1999年11月11日中外公司致函上诉人，将业主变更为被上诉人名下。上诉人经审核同意办理。双方补签了长信海景花园认购书、房地产预售契约等文件，时间均签为1998年12月22日，1999年11月29日被上诉人与上诉人办妥了坯房交接手续。二、一审判决混淆了合同当事人，错误地认定当事人的法律地位。1999年11月11日以后被上诉人才成为合同当事人，此前被上诉人不具备业主身份，上诉人无须向被上诉人交房。三、上诉人未延期交房，故未违约。双方办理完业主变更手续后，上诉人即通知被上诉人收楼。四、被上诉人与海口长信装饰工程有限公司所签装修施工合同，属另一法律关系，其所涉内容与本案无关。双方约定的违约罚则(每日1‰)违反了法律规定，不应照准。综上，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人在二审中提供海南中外实业投资有限公司于1998年12月25日付购房款的凭证进帐单一张(数额为（略）元共三套，包括雅芳居4－A室)。
被上诉人张某某答辩称，1998年12月22日上诉人与被上诉人签定＂长信海景花园认购书＂、＂房地产买卖契约＂、＂房地产预售(购)契约＂，以（略）元的价格购买了长信海景花园雅芳居4－A室。签约后，被上诉人完全履行了合同，上诉人却拖延工期长达二、三个月之久，1999年9月30日房屋交付使用日期，主体工程尚未竣工。1999年11月19日上诉方将毛坯房交付给被上诉人。上诉人收到被上诉人的全部购房款后，无偿使用11个月，却延误60天才交付毛坯房，再加上最低装修期55天，二次延误115天。按合同约定，上诉人须向被上诉人支付违约金（略）元。二、关于被上诉人的法律地位和合法权益。根据海口市的房改政策，被上诉人单位决定为三名干部垫付购房款，并按有关政策给予补贴。1998年12月22日被上诉人单位与上诉人签订合同，购买三套商品房，其中雅芳居4－A室房主为被上诉人。对此被上诉人单位已多次改函上诉人，明确该公司的权益完全转移给了被上诉人。而上诉人亦认同，将装修款退还给被上诉人，并将更名后的合同签署日期倒签到1998年12月22日，与原合同一致，还向被上诉人出具了购房发票。三、如前所述，被上诉人完全承继了被上诉人单位与上诉人合同中的合法权益，上诉人在原合同中对被上诉人单位的承诺，对被上诉人依然具有法律约束力。上诉人与被上诉人双方约定的合同中的违约罚金符合海口市房地产管理办法和国家有关规定。综上，请求二审法院维持原判。
被上诉人在二审中未有新的证据提供。
法庭围绕双方当事人争议的焦点，审理查明的事实如下:
1998年12月22日，被上诉人张某某所在的单位海南中外实业投资有限公司(下称中外公司)以该公司的名义与上诉人海口长信房地产开发有限公司签订了一份＂长信海景花园认购书＂和一份＂房地产买卖契约＂，双方约定，由中外公司购买上诉人开发建设的三套房产，其中雅芳居4－A室面积为130平方米，价格为（略）元；房款在1998年12月25日以前付清，上诉人须在1999年9月30日将房产交付使用。如有违约，每逾期一日，由违约方给另一方支付相当于房产总价款1‰的滞纳金。合同签订后，中外公司依约于1998年12月25日一次性将包括雅芳居4－A室在内的房款全部付清。在工程建设过程中，被上诉人就房产的质量和进度问题多次与上诉人沟通。1999年7月14日，被上诉人向上诉人提出变更交房标准为毛坯房，以便自行装修入住。上诉人于同年10月12日复函被上诉人，表示同意，并同意退还相应的装修费用。同年11月11日，中外公司致函上诉人，告知上诉人中外公司代职工购买三套公寓，将雅芳居4－A室过户给被上诉人名下，并要求将装修款退还给被上诉人，上诉人予以同意。之后，上诉人、被上诉人补签了一份＂房地产预售(购)契约＂，内容不变，落款时间倒签在1998年12月22日。同月29日，上诉人出具的付款发票上载明付款人为被上诉人。同日，上诉人给被上诉人出具＂交楼通知书＂和＂房屋交吉单＂，正式将房产交付给被上诉人。被上诉人于2000年1月13日与海口长信装饰工程有限公司签订装修施工合同，装修期为55天。2001年4月18日中外公司出具证明称:＂我公司于1998年12月代为本公司职员张某某购买了长信海景花园雅芳居4－A室，张某某已付清全款并换了合同，本公司在此案中的权益全部转移到该房主张某某。＂
上述事实，有上诉人与中外公司签订的＂长信海景花园认购书＂、＂房地产买卖契约＂、上诉人与被上诉人签订的＂房地产预售(购)契约＂、中外公司的函件、证明、付款凭证、上诉人出具的发票、交楼通知书、房屋交吉单等书证及双方当事人的陈述笔录等证实，足以采信。
本院认为，根据案件事实和证据，处理意见如下:
上诉人海口长信房地产开发有限公司与中外公司签订的＂长信海景花园认购书＂、＂房地产买卖契约＂系双方自愿签订的，内容未违反法律规定，属有效合同，受法律保护。合同签订后，中外公司已依约支付了购房款，尔后，中外公司又将其合同权利和义务转让给被上诉人张某某，上诉人与被上诉人为此签订了＂房地产预售(购)契约＂，时间倒签在1998年12月22日，合同条款和内容均和中外公司与上诉人签订的合同一致，且上诉人为被上诉人出具了购房发票，并将装修款退还给被上诉人，这一系列的行为说明上诉人已认可被上诉人成为合同的当事人，因此上诉人未能在合同约定的时间即1999年9月30日将房屋交付给被上诉人，直到1999年11月29日才将房屋交付给被上诉人，上诉人已迟延交房60天。虽合同约定交房的标准为标准装修房，但双方在签约后，又变更交房的标准为毛坯房，即双方对合同的内容已进行了变更，故被上诉人要求上诉人承担逾期交房责任的时间包括装修房屋的55天在内，依据不足，不予支持。上诉人应按双方在合同中约定的违约金标准每日1‰(以购房款（略）元为本金来计算)承担逾期交房60天的违约责任，即上诉人应偿付被上诉人（略）．44元。上诉人提出被上诉人与海口长信装饰工程有限公司签订装修施工合同与本案无关的上诉理由有理，应予支持。但上诉人上诉提出被上诉人不是本案合法的诉讼当事人、上诉人未逾期交房、双方约定的违约金过高的上诉理由，没有事实、法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但认定逾期交房的时间有误，应予变更。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下:
变更海口市秀英区人民法院(2001)秀民初字第X号民事判决为:在判决生效之日起十日内，海口长信房地产开发有限公司支付给张某某逾期交房的违约金（略）．44元。
一、二审案件受理费共计4480元，由上诉人海口长信房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长甘文萍
审判员胡曙光
审判员李燕
二OO一年八月一日
书记员王哲君
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