海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2001)海南民终字第X号
上诉人(原审被告)海南省国营南平农场。地址：海南省陵水黎族自治县。
法定代表人郭某某，场长。
委托代理人陈某联，海南新概念律师事务所律师。
委托代理人周维智，海南新概念律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)海南大正旅业公司。地址：三亚市X街X号。
法定代表人徐某某，总经理。
委托代理人陈某某，海南大正旅业公司职员。
上诉人海南省国营南平农场因土地转让合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院(2001)陵民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后公开开庭审理了本案，上诉人海南省国营南平农场的法定代表人郭某某及其委托代理人周维智、陈某联，被上诉人海南大正旅业公司的委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，1993年4月10日，原、被告签订一份《土地使用权有偿转让合同书》，约定由被告将其南平温泉旅游开发区内的150亩土地有偿转让给原告，每亩转让综合地价为人民币8000元，共计转让款120万元。之后，原告于1993年4月17日汇款40万元，于同年8月2日汇款20万元给被告。被告的上级主管部门海南省农垦总局于1993年7月6日批准了该合同。南平温泉疗养渡假区总体规划及控制性详细规划于1994年5月9日通过了陵水县人民政府的评审，但未取得政府有关部门的审批。被告有偿转让给原告的土地使用权是划拨土地使用权，但被告在有偿转让划拨土地使用权时，未向政府土地管理部门提出书面申请，未与政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，也未交付土地使用权出让金，未办理土地使用权出让登记手续。双方所签订的合同未办理土地登记手续，也未经公证机关公证。原审法院认为，被告的行为违反了国家有关法律法规，所以被告依无效合同取得原告支付的土地款60万元应予返还本金及其利息。依照《经济合同法》第7条第1款、第16条第1款、最高人民法院《关于审理房地产法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第45条之规定作如下判决：一、原告海南大正旅业公司与被告海南省国营南平农场于1993年4月10日签订的《土地使用权有偿转让合同书》是无效合同。二、限被告海南省国营南平农场在本判决生效后10天内一次性返还原告海南大正旅业公司的购地款人民币60万元及利息人民币（略）元(利息暂算至2001年2月28日)，两项合计人民币（略）元。逾期偿付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，海南省国营南平农场不服向本院提起上诉。上诉理由为：1、被上诉人请求返还购地款的诉讼请求已过诉讼时效，其请求依法不受法律保护。2、上诉人与被上诉人所签订的合同符合国家法律规定，应确认为有效合同。原审法院以上诉人未办理有关登记手续等为由而判决双方签订的合同无效并判决返还投资款，违反了有关法律规定，亦与海南特区对外开放政策不符。3、本案的基本事实是被上诉人违约不愿再履行合同，不愿继续支付地价款，导致有关土地使用权出让、转让登记等手续未能办理，过错在被上诉人，原审判决认定过错在上诉人是错误的。故请求撤销原判，判决驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人未作书面答辩。
经审理查明，1993年4月10日，上诉人与被上诉人签订一份《土地使用权有偿转让合同书》，该合同书约定：上诉人将其位于南平温泉旅游开发区内的150亩土地有偿转让给被上诉人，期限为70年，每亩转让综合地价为8000元(其中地价款每亩5000元，青苗补偿款每亩2000元，搬迁、安置、劳力就业培训费每亩1000元)，共计转让款120万元；合同经双方法定代表人签某后，被上诉人必须在五天内按转让土地综合地价款总额的10％支付给上诉人，作为被上诉人履行合同的定金，合同经上诉人的上级主管部门批准后，被上诉人在一个月内再付给上诉人的款额达转让土地综合地价总额的25％，总体规划完全并经政府有关部门审批后，被上诉人再付给上诉人综合地价款总额的25％，被上诉人收到红线图及土地使用权证书时，向上诉人付清转让土地款。合同的生效日是上诉人上级主管部门批准日。该合同签订后，被上诉人于1993年4月17日汇款40万元、1993年8月2日汇款20万元给上诉人。上诉人的上级主管部门海南省农垦总局于1993年7月6日批准了该合同。南平温泉疗养渡假区总体规划及控制性详细规划于1994年5月9日通过了陵水县人民政府的评审，但尚未取得政府有关部门的审批。而上诉人有偿转让给被上诉人的土地是属政府划拨的国有土地，上诉人在有偿转让该土地时，未向政府土地管理部门提出书面申请，未与政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，也未交付土地使用权出让金，未办理土地使用权出让登记手续。双方签订的土地使用权有偿转让合同也未办理登记手续。在诉讼过程中，原审法院委托中国农业银行陵水县支行对被上诉人支付给上诉人土地款60万元的利息进行计算(按国家规定的银行同期贷款利率分段计算)至2001年2月28日利息款共计（略）元。
以上事实，有双方签订的转让合同书，被上诉人的付款凭证，中国农业银行陵水县支行的计息表、被上诉人的企业法人营业执照，海南省农垦总局“琼垦局经合字(1993)X号”批复、“南平温泉疗养渡假总体规划控制性详细规划县级评审会纪要”、双方当事人的陈某等主要证据为佐证，足资认定。
本院认为，上诉人所转让给被上诉人的150亩土地是属政府划拨的国有土地，上诉人在与被上诉人签订合同，将该地有偿转让给被上诉人时，未经当地政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金，因此其行为违反了《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条和《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第6条的规定，该合同应确认为无效合同。上诉人依无效合同取得被上诉人支付的土地款60万元，应向被上诉人返还本金及利息，上诉人上诉主张被上诉人的主张已超过诉讼时效，但依据双方签订的土地转让合同内容中可知双方未对所约定的土地转让的履行期限作出约定，因合同无效被上诉人主张要求上诉人返还土地转让款应予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律和判决正确，应予维持。上诉人上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费（略）元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长韩少清
代理审判员林彬
代理审判员李秋芸
二○○一年七月十六日
书记员王海刚
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