海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2001)海中法民终字第X号
上诉人(原审原告)海南江南开发公司。住所地海口市X路X号江南花园四层。
法定代表人张某甲，总经理。
委托代理人王敬秀，该公司副总经理兼法律顾问。
委托代理人张某乙，该公司副总经理。
被上诉人(原审被告)姜某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人段京海，海南海新律师事务所律师。
上诉人海南江南开发公司(以下简称江南公司)因房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市振东区人民法院(2000)振民初字第X号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2001年3月26日立案受理后，依法指定审判员李燕担任审判长，与审判员胡曙光、蔡红曼组成合议庭，共同负责对本案进行审理。现经合议庭评议，本案已审理终结。
原审法院认定，江南公司与姜某某签订的《江南花园购销合同》，约定姜某某以每平方米2350元、800元的价格购买江南花园乙单元X房及248平方米的顶层花园，该顶层花园除30平方米的凉亭由海南京海实业开发公司补办了报建手续外，其余面积因不计建筑面积而无法办理报建手续和产权产籍登记手续，依照建设部1995年12月1日发布施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第三条的规定：“商品房销售以建筑面积为面积计算单位。”且在建筑行业历年来沿用的预算定额中，对无上盖的建筑或虽有上盖但层高低于2．20米的建筑均不予计算建筑面积。国家质量技术监督局1998年12月12日发布的《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》，将此行业技术标准以行政规范的形式明确下来。在该规范的附录1《商品房建筑面积计算》第3条“不计算建筑面积的范围”：“3．7房屋的天面、挑台、天面的花园、泳池”。故江南公司以每平方米800元的价格将248平方米的顶层花园销售给姜某某，除已报建的凉亭外，其余部分的销售已违反了上述行政规范的规定。江南花园的顶层花园除凉亭部分外，其余就是整栋江南花园的屋顶。楼房的屋顶是一栋楼不可分割的组成部分，屋顶的造价是计入整栋楼的建筑成本，并计入售房价格中的。住户在购买单元套间时，所付购房款中包含有建筑屋顶的费用。屋顶为全楼住户共有并共同使用。发展商无权另行销售。江南公司在原有的屋顶上加厚混凝土层并销售给姜某某的行为，侵犯了江南花园全体住户的合法权益，属违法行为。合同明确约定姜某某所购房屋价格为（略）元，顶层花园价格为（略）元，总房款计（略）元，姜某某支付总房款的95％，江南公司在30日内为姜某某办理房产证。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条：“……合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“采用格式合同订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。江南公司在诉讼中称合同中所称办房产证不包含顶层花园的面积，但如果不包含，江南公司理应提醒姜某某注意或在合同中明确注明。根据《合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议后，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。依据上述法律的规定，可以认定，当初江南公司售房时，是承诺为姜某某所购的房屋包括顶层花园办理房产证的。综上所述，江南公司作为江南花园的开发商，对屋顶不计建筑面积且属公用这一事实理应非常清楚，却故意隐瞒真实情况，虚构可办房产证的事实，诱使姜某某作出了错误的意思表示，显属故意欺诈，且损害公共利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”现姜某某对顶层花园的销售提出异议，本院依法予以变更。姜某某应按江南公司已报建的30平方米的凉亭面积以合同约定的每平方米800元的价格支付购房款给江南公司。顶层花园其余部分的销售，因损害社会公共利益，故属无效。因江南公司的过错，造成姜某某长期占用应属公共使用的屋顶，并斥巨资进行装修。江南公司对此应承担民事责任，但因姜某某及江南花园的其他住户并未提出主张，依据不诉不理的原则，本院不予处理。据此判决如下：一、姜某某须于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠购房款（略）．5元给江南公司；二、江南公司须于本判决发生法律效力之日起三个月内将（略）(包含顶层花园凉亭)的房产证交付姜某某。
上诉人江南公司上诉称：一、原审法院认定事实不清。江南花园顶层的花园设施是江南花园整幢楼宇的一个组成部分，顶层花园的设计、报建、施工都是江南花园整幢楼同步进行的，不存在“当时顶层花园尚未报建”的问题。2000年7月海南京海实业开发公司(以下简称京海公司)补办的江南花园第十三层顶层凉亭部分报建手续，是因为1998年12月12日国家质量技术监督局发布了《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》规定“位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋，按其高度超过2．2米以上的”，要计算在商品房面积里，应需报建，江南花园的顶层花园配套的凉亭高度已超过2．2米，故整幢楼(包括顶层花园)在建成竣工后，京海公司才补办花园凉亭的报建手续。未达2．2米高或未上盖的建筑无需报建是众所周知的，而原审法院认定顶层花园“因无上盖，不能计算建筑面积，海口市规划局不予报建等”。被上诉人居住的1202房顶层的花园凉亭经一审法院委托的评估公司丈量面积为75．6平方米，而一审法院只认定顶层花园的凉亭面积只有30平方米。上诉人不是销售屋顶，而是顶层花园(包括凉亭设施和花园设施，凉亭设施高度达2．2米以上已列入商品房计算面积，未达2．2米尚未列入商品房面积)。二、证据不足。江南花园住宅的发售是在整幢江南花园建成竣工后进行的，整幢楼房建成后发售前，上诉人根据整幢楼宇加利润，再按各套房的面积结构作价报有关部门批准才发售，但江南花园的发展商从未向社会公布江南花园楼房和顶层花园各耗工耗料多少，一审法院如何知道上诉人把顶层花园的造价计入整幢的造价并摊在各套间的价格中、顶层花园的造价是多少上诉人依设计建空中花园，依法处分空中花园侵害了哪一住户的财产权上诉人没有隐瞒情况，没有虚构可办顶层花园的房产证的事实诱使被上诉人买房。双方是在现场观看房屋之后签约买房，是货价公开的公平买卖，根本不存在有虚假需要虚构。顶层花园能否办理产权证，当时买卖双方均心中无底，所以上诉人也没承诺为被上诉人办理顶层花园的产权证。三、适用法律错误。原审法院运用《合同法》第三十九条的规定，片面认定双方签订的合同为格式合同、适用《合同法》第五十四条的规定撤销上诉人与被上诉人关于顶层花园218平方米的买卖行为是错误的，系违法行为。四、一审判决不公，有偏袒被上诉人的倾向。本案是买卖合同纠纷，人民法院应根据事实与双方约定进行审理，认定谁过错，谁承担责任，而一审法院却捏造事实。请求二审法院查实，予以改判，并判令被上诉人承担一、二审的诉讼费。
上诉人江南公司在二审中未提交新证据。
被上诉人姜某某答辩称：一、上诉人称“顶层花园的设计报建与主体部分同时进行”，违反事实。上诉人当时报建只有X层，并不包含X层以上的顶层花园部分。上诉人去年7月份补办报建手续也不是顶层花园的全部，而是一小部分，且不是按正常途径办理报建。顶层花园部分是属于公用部分，上诉人在上面构筑的凉亭，被上诉人也已经购买，如果其他人对公用部分提出异议，那是另外一个法律关系。1202房和顶层花园作为一个整体，不能只办理一部分房产证，合同上也没说不办理房产证，所以我们应从有利于购买者的利益来理解合同。所谓撤销权问题，只要某些部分予以修改，让不正确的得以更正，合同可以继续履行。上诉人所盖凉亭的面积只有30平方米，后来我们自己扩大了一部分，这就是上诉人提到的评估是一个面积，判决是另一个面积，被上诉人对评估报告的面积和价格均已提出异议。一审判决认定凉亭面积为30平方米并按每平方米800元的价格作出判决是合理的。被上诉人同意按一审判决支付购房款，但顶层部分房款应在上诉人向被上诉人交付房产证时再支付剩余房款。
被上诉人在二审中未提交新的证据。
法庭围绕双方争议的焦点，审理查明的事实如下：
1997年10月28日，上诉人与被上诉人签订一份《江南花园购销合同》，约定：被上诉人购买上诉人位于海口市X路X号江南花园乙单元X层X号房，面积293．38平方米(最终面积以房产证为准)，每平方米2350元，总价款人民币（略）元，另顶层花园面积248平方米，价格为每平方米800元，计（略）元，两项合计房款（略）元；付款方式为：在双方签订合同七天内被上诉人即应向上诉人交付总房款的90％，所购房屋通水、通电、通电梯后，被上诉人应向上诉人交付总房款的5％，办理房产登记手续，被上诉人获取房产证的同时付清余款；装修标准为：具有8度抗震的满堂红地基，外墙采用白色高级条砖，银白色高级铝合金窗配蓝色浮法玻璃，层间配彩色条砖，不锈钢的楼梯扶手，阳台加不锈钢通风窗、防盗网，厨房、卫生间设有独立抽烟道，顶楼花园通水、通电并设有良好的排水设施和完好的隔热防护，装有VVV调频、调幅电梯等。合同签订后，上诉人依约将房屋及顶层花园交付被上诉人使用，被上诉人自1997年9月3日起至1998年1月5日止分别四次向上诉人支付购房款共计65万元，并斥巨资将房屋及顶层花园装修后入住使用。此后，上诉人向被上诉人追索尚欠购房款，被上诉人以上诉人出售的房屋不符合合同约定的装修标准，顶层花园属公共使用部分，上诉人无权销售及房屋建筑质量差、房间多处渗漏为由拒付。故引起讼争。另查，海口市X路X号江南花园系京海公司出土地、上诉人出资金合作兴建的项目。房屋建成后，京海公司分得第一至三层、上诉人分得第四至十二层。京海公司全权委托上诉人负责销售。上诉人销售给被上诉人的1202房系空壳房，即未作任何内装修的房屋，顶层花园有一个75．6平方米的凉亭(最终以房产证面积为准)，上诉人对其作了特殊的防水、隔热处理，以使其适合于改造成花园，凉亭的造价为每平方米125元。当时顶层花园尚未报建。后京海公司于2000年7月25日补办了江南花园第十三层即顶层花园的凉亭部分的报建手续。1998年3月，海口市房产管理部门丈量被上诉人所购置的1202房的面积为301．01平方米，价值（略）．5元。再查，上诉人出售的江南花园外装修符合合同约定的外墙系用白色高级条砖、层间配彩色条砖、不锈钢梯扶手和调频电梯。
本院所确认的上述事实，有双方签订的《江南花园购销合同》、上诉人与洋浦仙达捷马电梯工业有限公司签订的《电梯设备合同》及《补充协议》、上诉人与京海公司签订的《合作协议书》及《江南花园销售协议》，江南花园的《建设工程规划许可证》及《建设用地规划许可证》、《房屋交易过户纳税价格评估审批表》、《估价报告》、原审法院的勘察笔录及双方当事人的陈述笔录等在案为凭，可以采信。
本院认为，根据案件事实和证据，处理意见如下：
上诉人与被上诉人签订的《江南花园购销合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但顶层花园对整个建筑物的构成、外观等具有决定性作用，并且对顶层区分所有人之下的区分所有人益有裨益，无论顶层花园是否设置公共设施，都应属于共用部分，上诉人与被上诉人均无权处分。故上诉人与被上诉人约定的顶层花园(除凉亭外)以每平方米800元的价格销售应认定无效，此外，合同其余内容均合法有效，双方当事人必须严格履行。合同签订后，上诉人已依约将房屋交付被上诉人使用，被上诉人虽支付了65万元的购房款，但经海口市房产管理部门对被上诉人所购买的房屋进行丈量和合同约定，被上诉人应付的购房款为（略）．50元，至今尚欠上诉人购房款（略）．50元未付，故被上诉人应将尚欠的购房款如数付清给上诉人。因顶层花园的凉亭已办理了报建手续，可以建筑面积为面积计算单位，故被上诉人应将顶层花园的凉亭价款付给上诉人。关于上诉人上诉提出的凉亭的面积与价格问题，经查，原审法院委托有关部门对顶屋花园的凉亭部分进行评估，有关部门依据凉亭的报建红线图，评估结论为：凉亭面积为75．6平方米，价格为每平方米2135元。因顶层花园的凉亭部分的工程造价为每平方米125元，评估机构评估价格为每平方米2135元过高，不宜采纳，原审法院按双方约定的价格每平方米800元计付凉亭的价款正确，应予维持，但认定凉亭的面积为30平方米，缺乏事实依据，应予纠正。上诉人上诉主张凉亭的面积应为75．6平方米理由成立，但主张以每平方米2135元计算价款的理由不成立，本院不予采纳。尽管被上诉人使用了凉亭部分外的顶层花园，但因此部分花园未上盖且墙高不超过2．2米，根据有关的行政法规规定，依法不能计算建筑面积，同时，此部分花园属所有住户的共用部分，上诉人无权处分，即使处分也是无效。鉴于该部分权利人未提出主张，故本院不予处理。上诉人上诉主张被上诉人支付顶层花园凉亭外的价款，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决适用法律正确，但认定顶层花园的凉亭面积为30平方米有误，应予纠正。上诉人的上诉理由部分成立，应予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1、3项的规定，判决如下：
一、维持海口市振东区人民法院(2000)振民初字第X号民事判决主文的第二项；
二、变更海口市振东区人民法院(2000)振民初字第X号民事判决主文的第一项为：被上诉人姜某某于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠购房款（略）．50元(含凉亭部分)给上诉人海南江南开发公司，最终以房产证记载的面积为准，多退少补。
一、二审案件受理费（略）元、估价费1050元、其他费用270元，合计（略）元，由上诉人负担8592元，被上诉人负担5728元。
本判决为终审判决。
审判长李燕
审判员胡曙光
审判员蔡红曼
二○○一年六月二十五日
书记员陈杨丽
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