中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(1998)民终字第X号
上诉人(原审被告):厦门普益房地产有限公司。住所地:厦门市湖里区华景花园A座。
法定代表人:洪某，董事长。
委托代理人:洪某生，厦门洪某生律师事务所律师。
委托代理人:朱树亭，厦门洪某生律师事务所律师。
上诉人(原审原告):厦门兴大进出口贸易有限公司。住所地:厦门市X路X号汇成商业中心X楼。
法定代表人:吴某某，董事长。
委托代理人:刘红宇，北京陆通律师事务所律师。
委托代理人:王炜，北京陆通律师事务所律师。
原审被告:香港普益投资有限公司。住所地:香港铜锣湾百得新街X—X号恒隆中心X室。
法定代表人:洪某，董事长。
原审被告:厦门市第三建筑工程公司。住所地:厦门市X路X号。
法定代表人:杨某某，总经理。
上诉人厦门普益房地产有限公司(以下简称厦门普益公司)为与上诉人厦门兴大进出口贸易有限公司(以下简称兴大公司)、原审被告香港普益投资有限公司(以下简称香港普益公司)、原审被告厦门市第三建筑工程公司(以下简称三建公司)预售商品房合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院(1997)闽民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
经审理查明:厦门普利花园大厦原是由香港普益公司出资，三建公司出地共同开发的房地产项目。1992年8月28日，由三建公司、香港普益公司组成厦门普利花园大厦筹建处(以下简称筹建处)。1993年12月20日，三建公司、香港普益公司取得《国有土地使用证》。1994年9月7日，取得《商品房预售许可证》。1994年5月6日，香港普益公司、三建公司与厦门大兴贸易公司(以下简称大兴公司)签订《协议书》，约定大兴公司出资2420万元人民币参与兴建该项目；首期投资款2200万元于同年7月20日之前付清，余款220万元于房屋交付使用后10日内付清；大兴公司分得（略）平方米房产及13个车位。同年9月11日，三建公司、香港普益公司与大兴公司又签订《协议书》，约定由兴大公司与三建公司、香港普益公司签订《商品房预售合同》，兴大公司首期购房款人民币2200万元，从大兴公司的原投资款转入，其余未投入款220万元及有关售楼税费，由兴大公司承担。双方于1994年5月6日签订《协议书》从预售合同生效时终止。同年9月10日，兴大公司与筹建处签订《商品房预售合同》，约定兴大公司购买普利花园大厦第五、六、七、十一、十二、十三、十四、十六、十七、十八层商品房计（略）平方米及13个车位，总购价为人民币2420万元。首期购房款人民币2200万元应予合同签字后三日内付清，余款220万元在房屋交付使用后十日内付清。筹建处应于1996年11月6日前交付房产。兴大公司不能按期付款，筹建处不能按期交付房产，每逾期一天，由违约方向对方给付相当于上述房价款067‰的违约金。同日，双方又签订《补充协议》约定:如大厦不能建成，导致无法交楼，筹建处除偿还本金外，还应承担从投入资金之日开始，每月以20‰计算违约金。1994年9月12日，兴大公司与筹建处签订《协议书》，双方确认兴大公司已就购买普利花园大厦商品房（略）平方米及13个车位与筹建处签订《商品房预售合同》，兴大公司应付的首期款项人民币2200万元，已由大兴公司于同年7月11日汇入筹建处账户的投资款转为兴大公司购房款。1996年12月17日，厦门普益公司经批准成立，原筹建处的权利义务转归该公司。1997年1月14日，兴大公司以筹建处、三建公司、香港普益公司未能如期履行交房义务系严重违约为由，起诉至福建省高级人民法院，请求:解除《商品房预售合同》及《补充协议》，判令筹建处返还其购房款人民币2200万元及利息，并承担违约责任，由三建公司、香港普益公司承担连带责任。同年10月16日，厦门普益公司表示大厦可于年底交付使用，一审法院受理该案后，将筹建处变更为厦门普益公司。
一审法院认为:双方当事人之间签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，且出售方有预售许可资格，为合法有效合同。厦门普益公司在合同约定的期限内没有履行交房义务，但又不属于“大厦不能建成，导致无法交楼”之情况，故应按约定承担延期交付的违约责任。鉴于厦门普益公司已延期交房一年多，其表示1997年底可交付房屋，所以，双方应继续履行合同，但厦门普益公司应当履行自己的承诺，否则应双倍支付违约金。大兴公司2200万元人民币投资款转为兴大公司的首期购房款经三方确认，厦门普益公司称兴大公司未交首期购房款，不是事实，不予支持。据此判决:一、双方当事人之间签订的《商品房预售合同》合法有效，应继续履行。二、厦门普益公司应于1997年12月31日之前，将预售的房屋及车位交付给兴大公司。并自1996年11月6日计至交房之日每日按购房款2200万元人民币的067‰，向兴大公司支付违约金。若厦门普益公司截止1997年12月31日仍未交房，违约金则自1998年1月1日起每日按2200万元人民币的067‰双倍支付。香港普益公司、三建公司对以上款项承担连带责任。
厦门普益公司、兴大公司均不服一审判决向本院提起上诉。厦门普益公司上诉称:普利花园大厦商品房项目已由香港普益公司独资投入，且成立厦门普益公司，承担原三建公司与香港普益公司合作之所有权利义务。本案土地使用权变更手续一审判决前尚在办理过程中，现变更手续已办妥，故香港普益公司、三建公司不应再是本案的当事人。一审判令厦门普益公司若自1998年1月1日起仍不能交付楼房应双倍承担违约责任，缺乏法律依据。兴大公司上诉称:厦门普益公司不能按约定的期限交房，是严重违约行为，已构成合同约定的解除合同的条件，故要求解除合同，返还购房款人民币2200万元及其利息，并从资金投入之日开始，每月以20‰计算支付违约金，由厦门普益公司、香港普益公司及三建公司承担连带责任。
本院认为:兴大公司与厦门普益公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》合法有效。厦门普益公司未能在约定的期限交房，已构成违约，兴大公司享有依约解除合同的权利。一审法院根据厦门普益公司的请求，将交房期限延长至1997年12月31日，但厦门普益公司仍未能履行交房义务，属于严重违约行为，故兴大公司请求行使合同解除权应予支持。合同解除后，厦门普益公司应返还兴大公司购房款人民币2200万元及利息，并承担违约责任，但双方约定的以月息20‰计算违约金过高，应予适当核减。据此，依据《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第(三)项、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下:
一、兴大公司与厦门普益公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》合法有效。
二、撤销福建省高级人民法院(1997)闽民初字第X号民事判决第二项。
三、解除兴大公司与厦门普益公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》。厦门普益公司返还兴大公司购房款人民币2200万元及该款自1994年7月11日起至还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
四、厦门普益公司自1996年11月7日起至本判决生效之日止，按已付购房款的日息05‰向兴大公司支付违约金。
五、香港普益公司、三建公司对上述款项承担连带清偿责任。
六、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
一审、二审案件受理费及财产保全费共计人民币32万元，由厦门普益公司负担。
本判决为终审判决。
审判长于晓白
审判员刘竹梅
审判员张章
一九九八年十月十三日
书记员杨某业
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