广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2003)穗中法民四初字第X号
原告广州市羊城企业公司，住所地：广州市X路X号X楼。
法定代表人陈某某，职务：总经理。
委托代理人雷建威，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人王静，广东诺臣律师事务所律师。
被告中国广东国际合作(集团)公司，住所地：广州市X路X号中广大厦。
法定代表人余某某，职务：总经理。
委托代理人张文婕，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人郝志国，广东环球经纬律师事务所实习律师。
被告广州市建筑置业公司，住所地：广州市X路X号。
法定代表人温某某，职务：总经理。
委托代理人李某某，女，该公司职员，联系地址同上。
委托代理人钟某某，男，该公司职员，联系地址同上。
第三人广东省兴华实业公司，住所地：农林下路X号。
法定代表人刘某某，职务：董事长。
委托代理人段向东，广东博浩律师事务所律师。
委托代理人崔某某，男，X年X月X日出生，该公司办公室主任，联系地址同上。
第三人交通银行广州分行越秀支行，住所地：广州市X路X号。
法定代表人伍某某，职务：行长。
委托代理人邓某某，男，中国信达资产管理公司广州办事处职员，联系地址同上。
委托代理人苏某某，男，中国信达资产管理公司广州办事处职员，联系地址同上。
第三人广州银山建设开发公司，住所地：广州市大金钟某X号。
法定代表人黄某，职务：董事长。
委托代理人刘某桂，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人王贵顺，广东法制盛邦律师事所助理。
原告广州市羊城企业公司诉被告中国广东国际合作(集团)公司、广州市建筑置业公司及第三人广东省兴华实业公司、交通银行广州分行越秀支行、广州银山建设开发公司确权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市羊城企业公司的委托代理人雷建威、王静律师，被告中国广东国际合作(集团)公司的委托代理人张文婕律师、郝志国，被告广州市建筑置业公司的委托代理人李某某、钟某某，第三人广东省兴华实业公司的委托代理人段向东律师、崔某某，第三人交通银行广州分行越秀支行的委托代理人邓某某、苏某某，第三人广州银山建设开发公司的委托代理人刘某桂律师、王贵顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市羊城企业公司诉称，1994年8月3日，原告委托被告广州市建筑置业公司(以下简称置业公司)代购被告中国广东国际合作(集团)公司(以下简称中广公司)开发的中广大厦写字楼第三、四、五层共三层及地下停车场车位三个。原告与被告置业公司并于当日签订《协议书》，约定房屋价格(含代理费)为每平方米（略）元，房屋总价款约为（略）元(以实测面积计算，多除少补)，地下停车位每个价格不超过15万元。被告置业公司负责于1995年2月28日前将办公用房交付原告使用，交付使用之日起三个月内最迟不起过五个月办妥产权登记手续。该《协议书》还将办公用房装修标准列入附件。被告中广公司在《协议书》的附件上盖章予以确认。1994年8月1日起至9月29日，原告依约向代购人被告置业公司支付了购房款(含代理费)（略）元。1995年初，被告中广公司开发兴建的中广大厦未能如期竣工，原告因工作需要急于使用，经两被告同意先行进场装修(原编号的三、四、五楼已改为实际的四、五、六楼)。1995年11月27日，原告经被告置业公司和中广公司同意搬入该大厦四、五、六楼办公使用至今。被告亦同时将地下负一层停车场的X号、X号和X号车位交付原告使用至今。1995年11月，被告中广公司经向东风街派出所申请，将中广大厦门牌号码由东风西路X街X、10、X号变更为人民北路X号。1996年6月，原告向工商部门变更办公地址为人民北路X号中广大厦时，被告中广公司曾出具《证明》，证实原告拥有中广大厦第四、第五、第六层物业，并于1995年迁入，房产证正在办理中。此后，原告一直催促被告为原告办理所购房屋的产权登记手续。1998年6月23日，被告置业公司曾与原告联名向广州市国土房管局用地处申请办理中广大厦建设用地的加名手续。但原告至今仍未收到被告为原告所购房屋办理的房地产产权证。原告在起诉前经查询，人民北路X号四、五、六楼和地下室负一层的产权人仍为被告中广公司。原告认为，其司委托被告置业公司代购中广大厦四、五、六楼和三个车位，被告中广公司一直对此予以确认；且已通过被告置业公司依约支付了购房款，两被告也交付相应房产给原告占有使用多年，故原告与被告中广公司之间就中广大厦四、五、六楼房产及地下停车场X号、X号及X号车位已形成应受法律保护的买卖关系，由此可以确认原告对上述房产拥有产权，两被告不为原告办理房屋产权过户手续没有理由。故请求：1.确认原告对被告中广公司开发兴建的广州市X路X号中广大厦四、五、六楼房产和地下室负一层停车场X号、X号及X号车位拥有产权；2.判令两被告立即为原告办理上述房产和车位的房地产产权过户手续；3.本案诉讼费由两被告承担。
在本案审理期间，原告明确请求房产确权的是《广州市房地产产权情况表》记载的人民北路X号中广大厦3、4、X楼。
原告广州市羊城企业公司提交了以下主要证据：
1.原告与被告置业公司签订的《协议书》和被告置业公司开具的购房款收款收据。
2.被告置业公司给原告的函。
3.被告中广公司出具的《证明》。
4.原告与被告置业公司等单位给广州市国土房管局用地处《关于申请加名中广大厦建设用地批准书的请示》。
5.《广州市房地产产权情况表》。
被告中国广东国际合作(集团)公司辩称，被告中广公司与原告和被告置业公司之间没有买卖关系。被告中广公司只与第三人广东省兴华实业公司(以下简称兴华公司)签订合建协议，中广公司既未与原告羊城公司签订协议，也从未收取羊城公司的购房款。原告羊城公司提交的函件是应兴华公司要求盖章的，而且此栋楼宇已全部被法院查封并进入拍卖程序。另外，被告置业公司提交的证据证明了只有兴华公司支付投资款项。因此，本案与被告中广公司无关。
被告广州市建筑置业公司辩称：对原告诉状所陈某的全部事实没有异议。但不同意原告确认与被告置业公司的买卖关系，因为原告已承认被告置业公司是代理购房关系，而且被告置业公司已经将原告的购房款支付给第三人兴华公司，由兴华公司支付给被告中广公司，被告置业公司的代理义务履行完毕，故不应承担责任。
被告广州市建筑置业公司提交了以下主要证据：
1.原告和被告置业公司等单位与被告中广公司签订的《补充协议》。
2.第三人兴华公司收取被告置业公司中广大厦投资款的收款收据和被告中广公司收取第三人兴华公司转交上述款项的收款发票、收据。
第三人广东省兴华实业公司辩称，作为无独立请求权的第三人，诉讼的结果与第三人兴华公司没有直接关系，第三人兴华公司的义务是协助法院查清事实。第三人兴华公司对原告诉状所述事实全部予以确认。由于原告的诉请与第三人兴华公司没有关系，故不发表意见。
第三人交通银行广州分行越秀支行辩称，越秀区人民法院查封人民北路X号中广大厦第三层时，产权人是中广公司，并送达房管部门备案，合法有效，应受到法律保护。中广大厦第三层自法院查封起限制转移，不因本案的产权纠纷而改变，本案的确权纠纷由法院依法作出判决。另外，法律只承认在房管部门登记的产权人，至于产权登记背后的一系列转让行为或相关合作关系，只要最终没有到房管部门办理变更登记手续，不能对抗善意的第三人交通银行越秀支行，因此第三人交通银行越秀支行应从法院拍卖中广大厦第三层的拍卖款中得到受偿，不应受到本案确权纠纷的影响。
第三人广州银山建设开发公司辩称，第三人银山公司向广州市中级人民法院申请查封本案诉争的中广大厦第四、五层、地下室一层，在查封时，上述房屋的产权人是被告中广公司，根据有关法律的规定在第三人申请将上述房屋查封后，上述房屋产权就不能发生任何的转移，因而不会受到本案关于确权纠纷的影响，第三人银山公司依法享有上述房屋拍卖款优先受偿的权利。况且，广州市中级人民法院曾以(2001)穗中法执字第X号驳回了被告置业公司对该案提出的执行异议。至于本案原、被告之间的确权及合建纠纷，第三人银山公司对该债权债务的真实性不发表意见，无论本案原、被告存在的合同债权债务关系，第三人银山公司所享有的权利不应受到影响。
本院经对各方当事人提交的证据进行综合评判，确认本案事实如下：
1994年8月3日，原告羊城公司(甲方)与被告置业公司(乙方)签订《协议书》及附件一，约定乙方代理甲方购买位于广州市X路X街X-X号中广大厦内的第三、四、五层办公用房，每层建筑面积约为580平方米，三层总建筑面积合计约1740平方米(以实测面积为准)，另配地下停车场车位3个。乙方代理甲方购买该办公用房的房屋价格(含代理费)为每平方米（略）元，房屋总价款约为2392.5万元(以实测面积计算，多除少补)，另停车场车位每个不超过15万元；甲方将购房款付给乙方，委托乙方代为购买，乙方代理甲方购买该办公用房装修标准附后。乙方保证为甲方完成一切购置事宜，负责于1995年2月28日前将该办公用房交付甲方使用，并于办公用房交付使用之日起计三个月内最迟不超过五个月办妥该办公用房的产权登记等一切有关手续，房屋产权证必须注明“产权属广州市羊城企业公司，性质为办公用房”(具体办理手续时，甲方予以配合)。乙方代理甲方购买该办公用房过程中所发生的一切费用如税收、手续费等，由乙方承担；甲方除付房价和代理购房费外，不再承担其他任何费用。双方还约定甲方付款时间和各自违约责任等内容。被告中广公司在附件一办公用房装修标准上盖章。协议签订后，原告羊城公司向被告置业公司支付了部分购房款。在本案审理期间，原告羊城公司提供被告置业公司分别1994年8月1日、8月22日和9月29日开具金额共计2109.75万元的收款收据和相应的银行送票回执、支票存根(用途是购办公用房款)，以及提供经手人为谢才伟于1994年9月12日开具金额84万元的收款收据(支票存根记载收款单位是花都市住宅建筑公司，用途是工程款)。被告置业公司确认由该司开具的收到原告羊城公司购房款总额2109.75万元的收款收据，另外的84万元非该司收取和开具收款收据，故不予确认。原告羊城公司未能举证证明被告置业公司委托花都市住宅建筑公司收款事实。另外，原告羊城公司曾于1995年期间向被告置业公司提出在验收前搬入该大厦办公。被告置业公司在1995年11月23日给原告羊城公司的复函，其中称：同意贵司根据工作需要先行搬入中广大厦办公，但须征得兴华公司和中广公司同意。该大厦尚未进行消防验收，贵司在二次装修时已大大改变房屋原貌以及某些消防设施，应承担相应的法律责任。其中第三人兴华公司同日在该函加注同意按置业公司意见处理。而被告中广公司则加注现已通水、电，感谢兴华公司和置业公司支持，并加盖中广公司基建专用章。随后，原告羊城公司迁入中广大厦自编第四、五、六层(《广州市房地产产权情况表》登记为人民北路X号3、4、X楼)办公，以及使用地下室负一层停车场3、5、X号车位，并一直向被告中广公司交纳物业管理费。1996年5月31日，原告羊城公司向广州市工商行政管理局申请变更住所登记。被告中广公司在1996年6月18日出具的《证明》，称：羊城公司与我司合建广州市X路X号中广大厦，该公司拥有中广大厦第四、五、六共三层约1700平方米的物业，并于1995年迁入，房产证正在办理中。情况属实。为办理上址不同楼层的房产证，原告羊城公司与被告置业公司等合建单位曾于1998年6月23日给广州市国土房管局用地处《关于申请加名中广大厦建设用地批准书的请示》，称：1992年2月13日经外经贸部及省市有关部门批准，中广公司征用原广州医学院提供的东风西路X街X-X号1864平方米用地，兴建中广大厦。由于1993年以后物价上涨，投资膨胀，致使资金周转困难，为依期建成中广大厦，中广公司同意羊城公司、置业公司等单位出资合建中广大厦要求。1993年12月16日受让方与市国土局签订了《广州市国有土地使用权出让合同》，1994年3月17日中广公司交付土地出让金226万元。中广大厦于1996年11月竣工交付使用。现向贵处申请加名中广大厦建设用地批准书，以便办理产权事宜。但该加名申请未获国土房管部门批准。另外，原告羊城公司还提交被告置业公司于1996年12月5日给该司的函的复印件，主要内容是承诺尽快办理房产证，并要求羊城公司支付第四期房款231.565万元。据《广州市房地产产权情况表》记载人民北路X号3、4、X楼和地下室一层的产权人均是中广公司；所有权来历：1992年自建，分割；其中X楼在1997年4月16日被广州市越秀区人民法院查封，4、X楼和地下室一层分别于2001年4月2日和6月19日由本院以(2001)穗中法执字第X号协助执行通知书及民事裁定书查封。其中广州市越秀区法院(1998)执字第224—X号案件的申请执行人是第三人交通银行广州分行越秀支行，广州市中级人民法院(2001)穗法执字第X号案件的申请执行人是第三人广州银山建设开发公司。
本院另查明:被告中广公司(甲方)与第三人兴华公司(乙方)分别于1993年12月23日和1995年1月5日签订《中广大厦合建合约》和《补充协议》，其中合建合约约定双方合作方式：乙方向中广大厦建筑投入部分资金，按照现有的设计方案和建筑、装饰标准以获得相应部分的建筑面积；整个项目的土地征用、工程设计及建筑过程由甲方负责。具体甲方按照建筑面积每平方米9800元的单价，将中广大厦三、四、五、六、七楼共五层约建筑面积3000平方米交给乙方，如乙方有特殊装饰要求，其费用由乙方自行负责。双方责任：其中乙方负责办理乙方所得建筑面积的产权转移，在其办理产权手续过程中，所发生的一切税费均由乙方负责；甲方负责将整个大楼有关工程资料、文件证明提供乙方，以利于乙方办理房屋的产权。甲方并负责整个大楼的管理和协调，包括大楼投入使用后，日常的水电、空调、消防、电话的供应，其费用按大厦管理处规定的章程和细则核收。乙方分别在协议签字日起七天内、四个月内和八个月内各支付1000万元、700万元和700万元给甲方，并在一年内结清一切楼宇价款。其他事项：若乙方未能办理其部分建筑面积的产权转移，甲方可出具建筑面积部分的永久使用手续。若乙方将房产转让或出租第三者，乙方监督新的业主或使用方无条件履行本协议乙方责任和义务。另外《补充协议》约定甲方将中广大厦地下停车场的五个车位以每个车位10万元卖给乙方，与大厦同时交付给乙方使用。楼宇建筑面积为2825平方米，总价为2818.5万元。投资方所得房屋在服从甲方管理的前提下有自主权。1993年12月23日，第三人兴华公司(甲方)又与被告置业公司(乙方)签订《中广大厦合建合约》，其中约定合作方式：乙方向中广大厦建筑投入部分资金，按照现有的设计方案和建筑装饰标准以获得相应部分的建筑面积。整个项目的土地征用、工程设计及建筑过程由甲方负责。合作条件：甲方按照建筑面积每平方米（略）元的单价，将中广大厦三、四、五、六、七楼共五层建筑面积约3000平方米交给乙方。双方责任：甲方按照现有建筑设计图纸及装修标准在1994年12月施工完毕，将上述楼层交给乙方使用；并负责将整个大楼有关工程资料、文件证明提供乙方，以利于乙方办理房屋的产权。乙方负责办理乙方所得建筑面积的产权转移，在其办理产权手续过程中所发生的一切税收及其他费用均由乙方负责。乙方分别在协议签字日起三天内、三个月内和六个月内各支付1000万元给甲方，十一个月内结清一切楼宇价款。上述合约签订后，被告置业公司在1994年7月1日至12月27日，共向第三人兴华公司支付中广大厦投资款3000万元。期间，中广公司收取兴华公司项目投资款2818.5万元，备注已全部付清。
在本案审理期间，被告置业公司提交羊城公司、置业公司和广州市嘉利电器工业公司作为共同丙方与中广公司(乙方)以及广州医学院(甲方)签订的《补充协议》，明确广州医学院与中广公司于1992年2月13日经经贸部及省市有关上级领导单位批准，由广州医学院提供东风西路X街用地，中广公司出资，合作建设广东出国劳务培训中心(即中广大厦)。为解决资金困难，中广公司邀请羊城公司、置业公司和广州市嘉利电器工业公司出资合作。约定：一、大楼竣工前所有工作及有关手续仍由甲乙方负责。二、丙各方应按工程进度支付工程款项，具体计划由乙方每月10日前送交丙各方。三、乙方应按丙各方投资金额在大厦竣工时以每平方米成本价计算分给丙各方建筑面积，其中羊城公司作为丙三方分得三、四、五层，建筑面积约为1740平方米，工程完工后以实际投入资金结算面积，日后以房管部门测量面积为准。四、建成后的大厦管理工作由中广公司负责，管理费、水电费、设备维修费等按有关规定收取。被告置业公司认为该补充协议和《关于申请加名中广大厦建设用地批准书的请示》均是为了办理中广大厦不同楼层的产权手续之用，以此证明该司一直积极履行合同办证义务。原告羊城公司和被告中广公司对补充协议的真实性没有异议，但中广公司认为该补充协议没有实际履行。
本院认为，根据《广州市房地产产权情况表》记载，广州市越秀区X路X号中广大厦3、4、X楼和地下室一层的产权人是被告中广公司，所有权来历：1992年自建，分割。结合原告羊城公司和被告置业公司等单位与中广公司以及广州医学院签订的《补充协议》、《关于申请加名中广大厦建设用地批准书的请示》和中广公司提交的上址《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》的内容，可以认定中广大厦建设单位是以出让方式取得该地块的土地使用权，并办理了有偿使用手续，中广公司实际参与了中广大厦的投资建设。中广公司在楼宇建设期间，将分得的该大厦部分楼层和车位以合建形式转让给第三人兴华公司，双方所签的合建合约约定兴华公司投入资金，以获取相应部分的建筑面积和车位作为对价，并可将房产再行转让，故该合建合约实为房地产转让合同。中广公司和兴华公司均实际支付投资款，该房地产转让符合《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定。
本案原告羊城公司与被告置业公司自愿签订的《协议书》，约定置业公司代理羊城公司购买中广大厦3、4、X楼办公用房及地下停车场车位3个。此前，被告置业公司已与第三人兴华公司就上述房地产转让又签订了合建合约。被告中广公司亦在《协议书》的附件盖章，及在置业公司1995年11月23日同意羊城公司楼宇验收前先行迁入办公的复函加盖公章和出具羊城公司拥有中广大厦相应楼层产权的证明，并实际收取羊城公司房产和车位的物业管理费，表明中广公司对置业公司处分上述房产的行为予以追认，因此该《协议书》内容也符合《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定；羊城公司和置业公司双方当事人意思表示真实，且实际履行，羊城公司已向置业公司支付大部分购房款，并实际使用上述房产和车位多年，故上述《协议书》可认定为有效。鉴于中广大厦3、4、X楼和地下室一层的产权仍登记在中广公司名下，被告中广公司应为原告羊城公司补办上述房产和车位的房地产产权过户手续。由于《协议书》约定置业公司应于办公用房交付使用之日起最迟不超过五个月办妥产权登记手续，并承担购房过程中所发生的一切税费。置业公司至今未协助羊城公司取得所购房产和车位的房地产证，已构成违约，应承担相应的法律责任。因此原告羊城公司请求置业公司办证符合双方合同约定，本院予以支持；置业公司应予协助并承担办理上述房地产产权转移手续需补交的全部税费。
关于原告羊城公司已付被告置业公司房款总额。在本案审理期间，被告置业公司确认已收取羊城公司购房款共计2109.75万元，对原告羊城公司另提交的经手人为谢才伟于1994年9月12日开具金额84万元的收款收据，表示并非其司收取款项和开具收据，故不予确认。经审查，该款支票存根记载收款单位是花都市住宅建筑公司，用途是工程款。由于羊城公司未能举证证明被告置业公司委托花都市住宅建筑公司收款事实，故不予认定，羊城公司已付置业公司购房款应为2109.75万元。至于羊城公司未付的购房余某，因被告置业公司本案没有提出独立的诉讼请求，故本案不予调处，置业公司可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认《广州市房地产产权情况表》记载的广州市X路X号中广大厦3、4、X楼房产和地下室负一层X号、X号及X号车位的产权归原告广州市羊城企业公司所有；
二、被告中国广东国际合作(集团)公司应于本判决生效之日起一个月内，为原告广州市羊城企业公司办理上述房产和车位的房地产产权过户手续；被告广州市建筑置业公司予以协助，并承担办理上述房地产产权转移手续需补交的全部税费。
本案受理费（略）元(原告已预付)，由被告广州市建筑置业公司负担。原告多付的（略）元，本院不予退还，由被告置业公司在付款时一并迳付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长张汉华
审判员万力平
代理审判员黄某清
二OO四年十月十日
书记员林璐璐
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