广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州宏日房产发展有限公司，住所地广州市X路X号之一。
法定代表人陈某某，职务董事长。
委托代理人张涛，广东正平天成律师事务所律师。
委托代理人孔超，广东正平天成律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)王某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人李峰，广东易春秋律师事务所律师。
委托代理人明松，广东易春秋律师事务所律师助理。
上诉人广州宏日房产发展有限公司(以下简称宏日公司)因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2004)天法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院认为，原、被告签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有法律约束力。原、被告双方虽未约定办理涉讼房屋产权证的具体日期，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…(二)、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告已于2000年1月21日将涉讼房屋交付给原告使用，按照上述规定，被告应自此时起90日内协同原告办理涉讼房屋的产权过户和房地产登记手续。被告称其曾于2003年12月24日前通知原告缴交相关办证资料未举证证明，本院不予采信。被告至今未协同原告办理交易过户手续，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告要求延迟办证违约金从2001年12月25日起计算有事实及法律依据，本院予以支持。双方合同中未约定违约金的计算方法，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，违约金可按上述标准计算。据此，广州市天河区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第(七)项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于2004年3月22日作出判决：宏日公司于本判决发生法律效力之日起15日内向王某某支付自2001年12月25日起至2004年2月29日止的迟延办理广州市天河区黄埔大道君紫花园X号301房的权属证书的违约金(以已付房款（略）元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)；自2004年3月1日起至宏日公司协同王某某到房管部门办理了交易过户手续时止的违约金按以上标准由宏日公司按月支付给王某某。本案受理费2370元由宏日公司负担
判后，宏日公司不服，上诉于本院称，1、一审判决否定上诉人行使正当抗辩权不合法律规定。《房地产预售契约》约定付款时间是1995年7月31日，交楼时间是1995年12月30日，即签订《房地产预售契约》时双方的真实意思表示是先付完全部房款后再交付房屋。诉争房屋72.8319平方米，比《房地产预售契约》约定的67.5平方米多出5.3319平方米。根据《民法通则》中关于不当得利及公平原则的规定，被上诉人若拥有诉争房屋的产权应当补交多出面积的房款。根据《合同法》第六十七条规定，由于被上诉人一直不履行补交义务，上诉人有权拒绝其交付房屋及办房产证的要求。2、一审判决认定的违约金标准不当。《房地产预售契约》没有约定办理房产证的时间，也没有约定迟延办理房产证违约金的计算标准。由于本案涉及被上诉人不完全履行付款义务，致使上诉人有权不履行交楼及办理房产证义务，故不可简单适用“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内”的规定。因此一审判决据此认定违约金的支付标准显属不当。在被上诉人未履行完全付款义务前，上诉人有权行使抗辩权。一审判决忽视该法律事实，错误认定上诉人的违约责任，请求二审法院撤销一审判决，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王某某答辩认为，一审查明事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应予驳回，要求维持原判。
本院经审理查明，位于广州市天河区黄埔大道君紫花园自编17、18、22、23、X栋商品房是宏日公司合法开发建设的，交由广州市天河区新东方置业发展公司、广东省华丽房地产开发公司包销。1994年10月20日，广州市东山区新城商品房销售中心委托海口经济技术进出口公司广州公司向广东省华丽房地产开发公司购买了上述两栋共48套商品房，并于同月22日由海口经济技术进出口公司广州公司与广东省华丽房地产开发有限公司签订了上述商品房的《预售合约书》。1994年10月25日，广州市东山区新城商品房销售中心与海口经济技术进出口公司广州公司签订了《预售商品房合同书》。宏日公司取得了诉争房屋的《商品房预售许可证》，编号为穗房预字第（略）号。
1995年9月10日，王某某向广州市东山区新城商品房销售中心交付了购买“君紫花园”X号301房的订金5000元。同年10月8日，王某某向广州市东山区新城商品房销售中心交付了该房的首期房款（略）元。1995年10月5日，王某某(乙方)与宏日公司(甲方)签订了《房地产预售契约》，约定：甲方收到乙方预购房屋订金5000元，将君紫花园X号301房售给乙方，成交价为（略）元；乙方应于1995年7月21日前将房款一次性付清给甲方，购房订金在一次付款时冲抵；甲方在1995年12月30日前将上述房屋建成并交付乙方使用，甲方还应为乙方办理领取房地产证的手续等条款。上述契约于1995年10月18日经广州市房地产交易所办理了监证手续。
2000年1月21日，王某某向宏日公司交纳了房款（略）元，宏日公司同时将房屋交付给王某某使用。后因宏日公司未为王某某办理诉争房屋的产权证，王某某曾于2000年诉至广州市天河区人民法院，要求宏日公司为其办理产权证并返还多收的房款（略）元，该案经一、二审法院审理，我院于2003年7月9日以(2002)穗中法民二终字第X号民事判决书终审判决支持了王某某的诉讼请求。该生效判决同时认定了王某某已支付全部房款。
因宏日公司至今未能办理房地产证，王某某为此于2003年12月24日向广州市天河区人民法院起诉要求宏日公司支付逾期办理房产证的违约金。
宏日公司称其曾于王某某起诉前(即2003年12月24日)前通知王某某缴交相关办证资料，对此未举证证明。
本院认为，上诉人与被上诉人在自愿平等的基础上签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。上诉人作为诉争房屋的出售人，负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权给被上诉人的义务。但上诉人在交付房屋给被上诉人使用之日起至今长达四年多的时间内，仍未履行该项义务，已构成违约，依法应承担违约责任。现诉争房屋的产权证尚未办理，诉争房屋的面积尚未经房屋主管部门核定，因此上诉人要求被上诉人补交房款没有合理依据，其以被上诉人不履行补交房款义务为抗辩理由，拒绝履行其为被上诉人办理房产证义务的理由不成立，本院不予支持。因双方当事人没有在《房地产预售契约》中约定逾期办理产权证的违约金计算标准，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决上诉人向被上诉人支付违约金，并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审受理费2370元由上诉人宏日公司负担。
本判决为终审判决。
审判长贾震华
代理审判员苏韵怡
代理审判员肖凯
二OO四年十月十日
书记员余盾
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