海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
(2001)三亚民终字第X号
上诉人(原审原告)三亚海港大酒店，住所地三亚市X路。法定代表人方某生，该酒店总经理。
被上诉人(原审被告)冯某甲，男，55岁，汉族，三亚广源摩托车行业主。住（略）。
委托代理人冯某乙，海南省琼海市广源摩托车行职员。
上诉人三亚海港大酒店因租赁合同纠纷一案，不服三亚城郊人民法院[2001]城民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的法定代表人方某生，被上诉人冯某甲及其委托代理人冯某乙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，原告三亚海港大酒店与三亚港务局1990年3月5日签订的《三亚港务局综合大楼租赁合同》的期限为10年，即自1990年6月10日起至2000年5月30日止。合同约定三亚海港大酒店经营期间如需向外转租5％以上的房间时必须经三亚港务局的签字方能有效。1999年8月18日原告与被告冯某甲签订《承包商场铺面经营合同》，租期为1999年9月1日至2000年9月1日止，该承包合同既没有经三亚港务局的签字确认，同时又超越了1990年与三亚港务局所签订的租赁合同期限，三亚港务局对原、被告在2000年5月31日前的租赁行为应予认可。原告凭超越其租赁期限范围的合同主张被告交付2000年5月31日以后的租金（略）元，支付违约金（略）元与法无据，据此判决：驳回原告三亚海港大酒店的诉讼请求。
宣判后，三亚海港大酒店不服上诉称：原判错把承包经营合同当作出租房屋合同，被上诉人是跟上诉人承包经营，并以上诉人的工商营业执照的经营范围在从事经营，另，房屋租赁虽然超过了期限，但在此期间，港务局尚未收回房屋，房屋仍然由上诉人占有使用。并不影响承包经营合同的合法性和履行。请求撤销原判，判决被上诉人给上诉人支付所欠承包金（略）元及违约金。冯某甲辩称：我没有拖欠铺面租金，2000年7月份，答辩人得知上诉人因违反合同约定与铺面所有人三亚港务局发生纠纷，三亚港务局通知本人将租金直接向该局交付，上诉人越权发包铺面，过错在于上诉人，请求二审法院驳回上诉人上诉的请求，维持一审判决。
经审理查明，1990年3月5日，原三亚市科技咨询服务公司向三亚港务局租赁位于三亚市X路的三亚海港大酒店的综合大楼，期限从1990年6月1日起至2000年5月31日止。租赁合同第4条规定乙方在租赁大楼期间“不得将整幢大楼转租第三方，但可以以出租50％内的房屋，租期不得超过1年，出租房屋的合同经甲方代表签字方能生效”。1999年8月18日上诉人与被上诉人签订一份《承包商场铺面经营合同》，承包期限从1999年9月1日起至2000年9月1日止，租期1年。租金每月3800元，合同签订后，被上诉人向上诉人交付了至2000年6月止共10个月的租金（略）元。2000年7月，三亚港务局以上诉人租赁的大楼期限届满为由，要求收回大楼、铺面，原承租户若需继续租赁该铺面，应与该局办理租赁手续。并向被上诉人的发出了上述通知。据此被上诉人终止了与上诉人签的合同，拒付以后的租金。2000年12月28日上诉人向原审法院起诉要求被上诉人支付拖欠的承包金（略）元、违约金（略）元。
以上事实有一审卷宗证据材料，被上诉人的三亚广源摩托车的工商营业执照，二审庭审笔录佐证，具有证据效力，足资认定。
本院认为，被上诉人冯某甲与被上诉人三亚海港大酒店于1999年8月18日签订的《承包商场铺面经营合同》是当时双方真实意思的表示，是有效的租赁合同。由于双方订立的租赁合同期限已超越上诉人与三亚港务局所签订的租赁合同期限，在所有权人三亚港务局提出收回被上诉人承租的铺面后，被上诉人有权终止双方所订立的合同，并拒付以后的租金，即上诉人应承担权利担保责任。一审法院以承包纠纷为案由不妥，该案名为承包实为租赁。被上诉人是以三亚广源摩托车行的营业执照进行经营，并非以上诉人的营业执照所经营许可范围来经营摩托车。综上所述，上诉人以三亚港务局尚未收回房屋，无权与被上诉人签订该房屋的承包经营合同，该承包经营合同不能对抗上诉人与被上诉人的承包经营合同的履行的上诉人理由缺乏法律依据，本院不予采纳，原审法院对本案定性上虽欠准确，但处理结果恰当，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2132元，由上诉人三亚海港大酒店负担。
本判决为终审判决。
审判长陈恒
审判员马强
代理审判员陈太洪
二○○一年五月二十九日
书记员梁志鹏
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