原告王某，男。
被告重庆市山奇城臻某实业有限公司。
法定代表人郭某，董事长。
委托代理人胡某燕（一般代理），重庆君策律师事务所律师。
委托代理人阙某某（特别授权），女。
原告王某与被告重庆市山奇城臻某实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年8月31日立案受理后,依法由审判员余力独任审判，于2011年9月27日公开开庭进行了审理。原告王某，被告重庆市山奇城臻某实业有限公司的委托代理人胡某燕、阙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某诉称，原、被告于2008年1月18日签订《商品房买卖合同》后，原告按约支付了全部房款，但被告未按合同约定在2008年12月30日前将房屋交付原告，直到2011年8月31日被告才将房屋交付原告。依据合同的约定，被告应从合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房时止，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。请求被告支付2009年1月1日至2011年8月30日期间的逾期交房违约金92829元。
被告重庆市山奇城臻某实业有限公司辩称，被告于2009年4月就通知原告办理接房手续，且在小区张贴了相关通知，大部分业主接了房。在2009年5月1日被告也电话通知原告接房，因此，逾期交房的原因不是被告造成的。同时，原告在被告处领取房屋产权证时，原告放弃了追究被告逾期交房等相关责任，即使要支付原告违约金，合同约定的逾期交房违约金过高应予调低，应按市场房屋租金从2009年1月1日起支付至2009年5月1日。
经审理查明：重庆市山奇房地产开发有限公司系依法成立具备相应资质的房地产开发企业法人。2008年1月18日，重庆市山奇房地产开发有限公司在取得商品房预售许可证后与原告王某签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于江津几江街道办事处琅山仰天湖小区X幢X单元X-X号住房一套，建筑面积124.81平方米，房价191467元，采用按揭方式付款（首付71467元，公积金贷款120000元），2008年12月30日交房，被告如未按合同规定的期限将房屋交付给原告的，逾期交房超过15日后，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之五的违约金，同时，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告直到2011年8月30日才向原告发出书面的“接房告知函”，原告于次日接房。2009年9月15日，原告在被告制作的“仰天胡小区X.X栋业主领取房产证登记表”上签字领取了所购房屋的房地产权证，同时，在该登记表的上方被告打印有“承某”，其内容是“本人自愿承某自领取所购房屋产权证之日起与重庆市山奇房地产开发有限公司关于商品房买卖合同所产生一切权利义务关系及法律责任均已终结，本人不得再以该商品房买卖合同追究重庆市山奇房地产开发有限公司任何法律及经济责任（注：重庆市山奇房地产开发有限公司已更名为重庆市山奇城臻某实业有限公司）。”。2011年8月16日，重庆市山奇房地产开发有限公司更名为重庆市山奇城臻某实业有限公司。
审理中，被告提出调低合同约定的逾期交房违约金，并向本院提出鉴定申请，要求按房屋租金支付逾期交房违约金。经重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司鉴定，原告所购房屋在2009年1月1日至2009年12月31日期间的租金为每月460元，2010年1月1日至2010年12月31日期间的租金为每月550元，2011年1月1日至2011年8月30日期间的租金为每月660元。
上述事实，有《商品房买卖合同》、接房告知函、购房款依据、承某、工商变更登记、鉴定报告书以及当事人的陈述等证据，经庭审质证，在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，意思表示真实，当属有效，双方应当按约履行。原告按约支付了房款，但被告直到2011年8月30日才将房屋交付原告，违反了在2008年12月30日前交房之合同约定，构成违约，依法应承某支付逾期交房违约金的责任。合同约定每日万分之五的逾期交房违约金是否过高，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条的规定来确定合同约定的违约金是否超过造成损失的３０％，而逾期交付使用房屋的损失，应依照该解释第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。本案中，本院依据被告的申请委托有鉴定资质的重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司对原告所购房屋的市场租金进行了鉴定，原、被告对该公司所出具的租金鉴定报告书及其鉴定结论无异议。依据鉴定结论，被告逾期交付房屋给原告造成的租金损失每月平均为543.75元，显然，该租金损失与合同约定的违约金每月2872元（191467元×0.0005×30天）相比，违约金约定过高，被告请求调低，符合法律规定，即被告应依据最高人民法院的司法解释按评估租金的130%向原告支付2009年1月1日至2011年8月30日期间的逾期交房违约金，数额分别为2009年7176元（460元/月×12月×130%）、2010年8580元（550元/月×12月×130%）、2011年1-8月6864元（660元/月×8月×130%），合计22620元。原告请求的违约金数额中超过本院认定的部分，本院不予支持。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。被告制作的《承某》的内容系被告事先拟定的，并在原告领取房产证时重复使用的条款，购房人不能改变条款的内容，因此，《承某》的内容系格式条款，其效力应当依据《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定予以认定。原告签字是领取所购房屋的房地产权证，被告在登记表上方打印的《承某》中含有免除其责任的内容，应当依法采取合理的方式提请对方注意，告知原告免除责任的内容，但被告并未履行该义务，因此，依据合同法第四十条的规定，该《承某》对原告不产生法律效力，被告的该辩称理由本院不予采纳。被告认为在2009年5月1日已通知原告接房，但未举证证明，其只承某2009年1月1日至2009年5月1日期间的逾期交房违约金的理由本院不予采纳。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下：
重庆市山奇城臻某实业有限公司在本判决生效后5日内支付原告王某2009年1月1日至2011年8月30日期间的逾期交房违约金共计22620元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1060元，鉴定费3000元由被告重庆市山奇城臻某实业有限公司负担。案件受理费1060元原告已预交本院不作清退，由被告在履行上述付款义务时一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员余力
二○一一年十二月十四日
书记员刘晓琴
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