海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
(2000)三亚民初字第X号
原告天津工艺品进出口集团有限公司，住所地天津市和平区X路X号。
法定代表人赵某某，该公司总经理。
委托代理人管荣明，海南乾诚律师事务所律师。
委托代理人周某某，该公司干部。
被告华能广东发电公司，住所地广州市X街X巷X号。
法定代表人何某某，该公司副总经理。
委托代理人黄滨，广东三正律师事务所律师。
委托代理人伍某某，该公司职员。
被告三亚腾龙房地产开发公司，住所地三亚市腾龙公寓楼。
法定代表人冼某某，公司总经理。
委托代理人严某某，该公司职员。
第三人琼海五州实业开发公司，住所地琼海市X镇税务所。
法定代表人韩某，该公司总经理。
原告天津工艺品进出口集团有限公司与被告华能广东发电公司、三亚腾龙房地产开发公司商品房转预售合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津工艺品进出口集团有限公司的委托代理人管荣明、周某某，被告华能广东发电公司的法定代表人何某某及其委托代理人黄滨、伍某某，被告三亚腾龙房地产开发公司的法定代表人冼某某及其委托代理人严某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津工艺品进出口集团有限公司(以下简称工艺公司)诉称，1993年4月21日，天津外贸实业公司(该公司于1995年3月划并原告)委托琼海五州实业开发公司(以下简称五州公司)与被告华能广东发电公司(以下简称华广公司)在海南注册成立的海南华粤房地产开发总公司(以下简称华粤公司)签订一份购买被告三亚腾龙房地产开发公司(以下简称腾龙公司)建设的腾龙公寓楼C幢的《转让房屋经营权合同》，该合同名为转让，实为商品房预售，合同签订后，我公司实际支付华粤公司（略）元购房款外，直接支付给腾龙公司购房款500万元，由于华粤公司的原因，我司未能与腾龙公司对接合同。1996年6月6日，五州公司将该房屋买卖之权利义务全部转交给我司。几年来，我司通过多种方式寻找华粤公司的同时，又多次找腾龙公司协商，但腾龙公司既不与我司对接合同，也不退还购房款。故请求法院判令华广公司与腾龙公司分别返还购房款（略）元及500万元；华广公司对腾龙公司的500万元债务负连带责任。被告华广公司未作答辩，庭审时辩称，天津工艺不具备对华广公司及华粤公司提起诉讼的主体资格，因为华粤公司与工艺公司既无合同关系，又无财产关系，直接与华粤公司发生关系的是五州公司。该公司具有法人资格，至今未被注销，既没有证据表明五州公司将《转让房屋经营权合同》之权利义务转让给工艺公司，又没有证据表明工艺公司及天津外贸实业公司委托五州公司与华粤公司签订合同。
被告腾龙公司辩称：我公司并未与工艺公司发生房屋销售关系，而是与华粤公司发生房屋销售关系。我司与华粤公司签订合同后，该公司未按工程进度支付购房款，使我司蒙受巨大的经济损失。我司只收到华粤公司的2050万元，此款与工艺公司无关。
经审理查明，1993年3月20日腾龙公司与华粤公司签订《房屋买卖合同书》，合同约定腾龙公司将位于三亚市X路开发区第五小区西半部的十九层腾龙公寓楼C幢(建筑面积（略）平方米)以每平方米3300元的售价计5445万元出售给华粤公司；付款方式为：第一次付款在合同双方签字盖章两天内由华粤公司付200万元定金给腾龙公司，该公司收到时合同正式生效；第二次付款在合同签订七天内付1300万元；第三次在合同签订后三个月内付500万元；第四次在框架结构完成楼房封顶付足60％款即1267万元；第五次在房屋封顶土建装修到3个月(以封顶日始计)付1000万元；第六次在房屋竣工验收签字(市工程质量监督所)付1000万元；第七次在办完房产手续时付清尾款178万元(尾款以实际面积结算为准)。双方约定房屋交付时间为1994年7月底前，并且约定违约责任，即腾龙公司如不按规定日期移交房屋，应支付违约金(按华粤已付款以每日万分之二计算)给华粤公司，华粤公司如不按合同规定的期限缴纳定金及各期款项，则视其自行解除合同，已付定金作为违约金归腾龙公司，已付房款腾龙公司无息退回。其后，即1993年4月21日，天津外贸实业公司(该1995年3月划并至工艺公司)委托五州公司(乙方)与华粤公司(甲方)签订《转让房屋经营权合同》，该合同约定华粤公司将以上所述的腾龙公寓楼以每平方米3800万元总售价为6270万元转让给五州公司。付款方式为：在1993年4月19日双方签订意向书后五天内乙方付给甲方200万元定金；第二次在合同签订之日起一个月内付1300万元；第三次在签订合同之日起35天内付（略）元(已扣除甲方应纳差额收入税金（略）元)。乙方付清上述款项后，甲方应在五日内负责乙方到腾龙公司另签订《房屋买卖合同书》，所有条款不变，直接过户到乙方。第三次后的付款按甲方与腾龙公司签订的时间汇入腾龙公司。乙方与腾龙公司签订合同后，甲方按1993年3月20日与腾龙公司所签合同条款已严某履行并按时付清腾龙公司第一至二次款，甲方在乙方履行上述所有条款后所付的款即为乙方付腾龙公司的款，并由腾龙公司直接开具发票给乙方，甲方与腾龙公司所签合同在乙方履行上述条款后便自然失效。甲方应将其与腾龙公司于1993年3月20日签订的合同交回腾龙公司。
1993年4月19日、5月21日、5月26日，海口竞业实业贸易发展有限公司、海南省旅游公司贸易开发部的共三次代五州公司付给华粤公司房款200万元、1300万元、（略）元，总共（略）元，1993年6月18日五州公司又以新五州国际贸易发展天津有限公司的名义直接付给腾龙公司500万元，但华粤公司未履行让五州公司与腾龙公司签订对接合同的义务，逐引起纠纷成诉。
另查，五州公司于1993年6月15日依法成立，华粤公司于1992年9月18日依法成立，却于1994年4月未依法清算即注销。1995年3月天津外贸实业公司划并至工艺公司。1999年4月22日工艺公司与腾龙公司直接就腾龙公寓楼C幢有关问题进行磋商，1999年5月13日工艺公司通过《海南日报》向华粤公司发出通知，要求华粤公司及时与之联系。又查，腾龙公司至今仍未取得预售房屋的土地使用证，也未取得商品房预售许可证。
以上事实，有房屋买卖合同书、转让房屋经营权合同、银行汇票、进帐单等证据佐证，并经庭审质证核实，足以认定。
本院认为，1993年3月20日腾龙公司与华粤公司签订的《房屋买卖合同书》，实际上是商品房的预售合同，同年4月21日工艺公司委托五州公司与华粤公司签订的《转让房屋经营权合同》，也实为预售商品房的转让合同。作为商品房的预售方腾龙公司庭审中没有举证证明其取得土地使用证，并且在一审诉讼期间也没有补办预售许可证明，根据最高人民法院1995年12月27日作出《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第24条和第25条的规定，腾龙公司与华粤公司签订的商品房预售合同应为无效。由于预售合同无效，华粤公司与工艺公司之间的预售商品房的转让合同也无效。华粤公司依据合同所取得的财产应返还对方，即华粤公司应负有返还工艺公司购房款（略）元的义务，现华粤公司已被注销，而作出撤销决定的是华广公司，故原告工艺公司起诉后请求变更华广公司为被告，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第51条，本院予以准许。据此，华广公司应负起华粤公司返还给工艺公司购房款的义务。腾龙公司收取工艺公司的购房款500万元，没有法律依据，属不当得利，亦应予返还。华广公司提出工艺公司不具备原告主体资格，不能作为本案原告，从庭审工艺公司举证五州公司给工艺公司的函，天津外贸实业公司与五州公司的协议书，天津市对外经济贸易委员会的证明书，联合经营三亚市腾龙公寓协议书，1999年4月22日会议纪要以及被告腾龙公司的庭审陈述可证明工艺公司与华粤公司存在民事法律关系，故其抗辩理由不予采纳。
综上，依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第24条、25条、28条、45条以及《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：
一、原告天津工艺品进出口集团有限公司委托琼海五州实业开发公司与被告华能广东发电公司在海南注册成立的海南华粤房地产开发总公司签订的《转让房屋经营权合同》无效；
二、被告华能广东发电公司与被告三亚腾龙房地产开发公司应于本判决生效之日起十五日内分别向原告天津工艺品进出口集团有限公司返还购房款（略）元及500万元。逾期付款，则加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告天津工艺品进出口集团有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费（略）元，由被告华能广东发电公司承担（略）元，被告三亚腾龙房地产公司承担（略）元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省高级人民法院。
审判长陈恒
审判员吴开平
审判员雷俐
二○○○年十一月六日
书记员陈太洪
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