海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2001)海中法民终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)海南省水产总公司，住所地海口市海秀大道X号。
法定代表人丁某，副总经理。
委托代理人林某某，海南省海洋与渔业厅办公室主任。
委托代理人王某和，海南金凯旋律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)四川省银河新技术开发应用公司。住所地四川省成都市X街X号。
法定代表人张某某，副总经理。
委托代理人黄某甲，海南海洋大厦副总经理。
委托代理人涂显亚，海南方园律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)海南华凯实业股份有限公司，住所地海口市滨海大道X号凯丽宾馆三楼。
法定代表人李某，董事长。
委托代理人万某某，该公司办公室副主任。
委托代理人徐某某，该公司办公室职员。
被上诉人(原审被告、反诉原告)海南海洋大厦，住所地海口市X路X号。
法定代表人谢某某，总经理。
委托代理人黄某甲，副总经理。
原审第三人海南渡边摄影冲印有限公司，住所地海口市X路海口宾馆西侧。
法定代表人黄某乙，董事。
委托代理人王某某，该公司经理。
上诉人海南省水产总公司因房屋租赁纠纷一案，不服海口市振东区人民法院(1999)振民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2001年2月27日立案受理后，依法指定庭长黄某担任审判长，与审判员甘文萍、蔡红曼组成合议庭，共同负责对案件进行审理。2001年4月11日本院依法公开开庭审理了本案，上诉人海南省水产总公司(下称水产总公司)的委托代理人林某某、王某和，上诉人四川省银河新技术开发应用公司(下称四川银河公司)的委托代理人黄某甲、涂显亚，被上诉人海南华凯实业股份有限公司(下称海南华凯公司)的委托代理人万某某、徐某某，被上诉人海南海洋大厦的委托代理人黄某甲，被上诉人海南渡边摄影冲印有限公司(下称海南渡边公司)的委托代理人王某某到庭参加诉讼，陈述了案件事实，发表了辩论意见。现经合议庭评议，本案现已审理终结。
原审判决认定：(一)关于合同的性质与效力问题。原告海南省水产总公司与深圳市华凯建材运输有限公司于1990年7月23日签订《承包水产大厦装修经营合同》时，该大厦房屋仅完成了框架结构，约定由深圳华凯投资进行完成装修后使用，因此，该合同名为承包合同，实为房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，主体合格，内容合法，受法律保护。(二)海洋大厦的实际承租人应是海南华凯公司。深圳华凯公司取得承租权并开办海洋大厦经营实体后，委托海口华凯公司(现更名为海南华凯公司)全权管理海洋大厦的有关事宜。其后，海南海洋大厦将海洋大厦第一至八层发包给四川银河公司经营，并将“海南海洋大厦”的营业执照、公章等法人证明文件移交给了四川银河公司。同时又将该大厦第九层转租给海南渡边公司经营。在合同履行过程中，深圳华凯公司应付的租金系以海南华凯公司的名义缴纳的，且四川银河公司承包海洋大厦后，从93年到96年度，还向海南华凯公司交纳了承包管理费人民币40万某，第九层的租金交给海南华凯公司收取。虽然从1995年7月开始，四川银河公司所承包的海南海洋大厦即直接向原告缴纳租金，但这只是三方对租金交纳的约定，不能形成承租人的改变的事实，因此，深圳华凯公司被吊销其营业执照后，原告与深圳华凯公司所订合同的权利义务便由海南华凯公司享有和承担，由此可见，海洋大厦的实际承租人系海南华凯公司。(三)关于租赁合同履行过程中，原告与海南华凯公司的违约责任问题。在合同履行过程中，双方均有违约行为。原告的违约行为表现在：未依约提供该大厦后南侧2．4×24平方米，北侧22×16平方米的场地作停车场用地和该大厦后面157．32平方米的土地给被告海南华凯公司建设配套工程；海南华凯公司的违约行为表现在：1998年度共拖欠原告租金（略）元，1999年至今的租金则分文分付。因此，双方均应各自承担违约责任。根据合同约定：如原告单方终止或变更合同应负担海南华凯公司投资余值，并罚处未满合作期内每年上交原告的承包费总额的30％，作为补偿未满期限损失；如海南华凯公司不按期缴纳承包金，除补交完承包费外，还应向原告偿付未按时缴纳部分20％的违约金。由于海南华凯大厦是1992年12月15日才开始向原告缴付租金，因此，原告承担违约责任的起计日应从被告海南华凯公司实际缴付租金之日起计算，并按被告海南华凯公司每年缴付的租金总额的30％支付违约金给被告海南华凯公司，被告海南华凯公司亦应将拖欠原告的租金如数付给原告，并按拖欠租金总额的20％支付违约金给原告。至于原告要求被告支付水费人民币6009元的诉讼请求，由于原告未举证证实，本院不予支持。(四)关于海南华凯公司与第三人四川银河公司在合同履行中的责任及第三人海南渡边公司拖欠租金问题。由于原告未依约将停车场用地及配套工程用地提供给海南华凯公司，海南华凯公司亦未将上述土地提供给四川银河公司，应对此承担违约责任，即按四川银河公司实际缴付及应付承包金总额(含承包管理费人民币40万某)的30％支付违约金给四川银河公司，四川银河公司在99年度之前共拖欠海南华凯公司承包金(含承包管理费)人民币（略）元，而99年度的承包金分文未付，应对此承担违约责任，四川银河公司应将拖欠海南华凯公司的承包金如数付清，并按拖欠租金总额的20％支付违约金给海南华凯公司。海洋大厦第九层由海南渡边公司承租，该层楼房的租金应由海南华凯公司收取，1999年5月，原告致函海南渡边公司要求其向原告直接缴付租金，由于原告与海南华凯公司未就租金由谁收取的问题达成一致，海南渡边公司才从1999年6月1日起拒付租金，拒付租金的行为是因为原告与海南华凯公司对应由谁收取大厦第九层的争议引起的，其本身没有过错，对此，不承担违约责任，但海南渡边公司应按合同约定将拖欠的租金如数付给海南华凯公司。(五)关于被告海南海洋大厦的反诉请求问题。由于海南海洋大厦不是大厦的实际承租人，亦不是原告与深圳华凯公司签订合同的权利和义务的承担人和享有人，故其反诉要求原告赔偿其经济损失(按合同约定)的请求，本院不予支持，但原告在海洋大厦经营期间，停水7天，造成被告海南海洋大厦无法经营，对此，原告应赔偿被告海南海洋大厦的经济损失人民币（略）元(从1999年7月14日至20日止，按当月日平均营业额人民币2934元的标准计)。(六)关于该租赁合同是否应继续履行的问题。原告起诉要求解除租赁合同，被告对此无异议，同时，四川银河公司承包的海南海洋大厦亦于2000年9月4日提交《民事答辩补充意见》书，表示同意解除该租赁合同。根据当事人的自愿原则，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以照准。合同解除后，海洋大厦的投入，原告应按评估报告的结论，将海洋大厦的资产余值（略）元返还海南华凯公司，由于该大厦的装修及设备系由四川银河公司投资的，故海南华凯公司应将大厦的财产余值返还给第三人四川银河公司。遂判决：一、解除原告海南省水产总公司与深圳华凯公司于1990年7月23日签订的《承包水产大厦装修经营合同》。二、第三人四川银河公司、渡边公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内搬出海洋大厦，将该大厦交由原告管业。三、被告海南华凯公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内将拖欠原告的租金(1999年之前拖欠的租金人民币（略）元；从1999年1月1日起至判决确定合同解除之日止，按合同约定的租金标准计付)及违约金(按拖欠租金总额的20％计)付给原告。四、原告海南水产总公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，将违约金(从被告海南华凯公司实际支付租金之日起至判决确定合同解除之日止，按被告海南华凯公司应交的租金总额的30％计)付给原告海南华凯公司。五、第三人四川银河公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，将拖欠被告海南华凯公司的承包金(1999之前拖欠的承包金为人民币（略）元；从1999年1月1日起至判决确定合同解除之日止，按四川银河公司与海南海洋大厦签订的承包合同约定的承包金额标准计付)及违约金(按拖欠承包金总额的20％)付给被告海南华凯公司。六、被告海南华凯公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内将违约金(从第三人四川银河公司实际支付承包金之日起至判决确定合同解除之日止，按第三人四川银河公司应交给被告华凯公司的承包金总额的30％计)付给第三人四川银河公司。七、原告须于本判决发生法律效力之日起十日内，将赔偿金人民币（略）元付给被告海南海洋大厦。八、第三人海南渡边公司须于本判决发生法律效力之日起十日内将租金(从1999年6月1日起至6月30日止，按月租金人民币（略）万某计；从1999年7月1日起至判决确定合同解除之日止，按月租金人民币（略）．67元计)付给被告华凯公司。九、原告须于本判决发生法律效力之日起十日内，将海洋大厦的电梯、空调、供水及配电设备等财产余值人民币（略）元付给被告海南华凯公司。十、被告海南华凯公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内将海洋大厦的电梯、空调、供水及配电设备等财产余值人民币（略）元付给第三人四川银河公司。十一、驳回原告其他的诉讼请求。十二、驳回被告海南海洋大厦其他的反诉请求。
上诉人海南省水产总公司上诉称：上诉人与华凯公司订立租赁合同后，已完全依合同约定提供了停车场，并提供了配套工程建筑用地，海洋大厦自签约营业至今一直使用停车场，被上诉人这么多年也从来没有提出停车场问题，配套工程建设用地是由于华凯公司无能力建设，后便在地上建一排小平房用于大厦配套服务，并非是上诉人不提供土地建设，但上诉人与被上诉人订的建设海洋大厦配套工程合同是双方合作建设工程，法律关系与租赁合同完全不同，是另一个法律关系，应另案起诉。如合并了也应追究华凯公司在合作合同中的违约责任。原审判决错误认定上诉人没有提供停车场及配套工程用地、无端追究上诉人的违约责任是完全错误的；且按租金总额30％判决违约金更背离了事实。华凯公司拖欠租金的违约行为，除了按未交租金的20％支付违约金外，还应按海南华凯公司单方终止合同违约责任按未满期限租金总额付30％，合同约定，大厦的固定资产应无偿归上诉人所有。但原判反而将其判给华凯公司，还要我方支付投资余值。上诉人要求海洋大厦付6009元水费的请求也不支持。反而对海南海洋大厦的赔偿损失的反诉给予支持。因此，原审判决认定事实错误，所作判决错误，特提起上诉，请依法改判。并依法判决四川银河公司、海南海洋大厦对华凯公司的债务承担连带责任。
上诉人四川银河公司上诉称：原审判决认定事实基本正确，但第五项判决与事实和法律不符，损害了上诉人的合法权益。海南华凯公司没有按合同规定提供配套工程建筑用地给上诉人修建配套九层建筑。不提供大厦南后侧和北侧410平方米停车场地，其违约行为原判已经认定，上诉人在华凯公司已先期违约的情况下，拖延交纳部分承包金是因华凯公司违约所致，上诉人不应对此承担违约责任，上诉人未将承包的标的全部交给上诉人，致使上诉人经营不形成规模，收入减少，但原判将承包金算至解除合同时为止，违反法律规定，且显失公平。请求按公平及情势变更原则依法撤销，适当免去所交租金。该项判决计算每年多付10万某承包管理费，但依双方的补充协议，该10万某华凯公司不应收取。上诉人投入700万某装修购设备，经营期15年，现仅8年，海南华凯公司应按合同约定承担上诉人的投资余值。一审估价为（略）元与实际有偏差，请求二审判令海南华凯公司返还给上诉人327万某。水产公司停水7天造成的损失，一审判决的赔偿标准不能弥补上诉人的损失，请求改判为12．1万某，由水产公司承担。
被上诉人海南华凯公司答辩称：上诉人水产公司要求改判的请求是二审新增加的请求，应另行起诉。被上诉人没有跟上诉人订合同，只是代理深圳华凯公司管理，本公司不是本案当事人。配套工程已近10年，合同履行至今已有8年，四川银河公司没有对停车场及配套工程提过，已经超过诉讼时效，且现在海洋大厦还实际占有100多平方米作为配电房使用。四川银河公司拖欠租金不是因为没有提供配套工程而是因为经济萧条，关于投资余值，包评估的价值，应根据合同第12条第四项的规定处理。银河公司提出的要求是无理的，应予驳回。
被上诉人海洋大厦答辩称：海洋大厦是银河公司承包经营，银河公司的意见代表了海洋大厦的意见。
原审第三人渡边公司称：华凯公司将海洋大厦第九层转包给本公司，本公司从1999年6月起不付租金，已将情况告知华凯公司，本公司无过错，不应承担诉讼费，请求维持一审判决。及请求改判答辩人继续履行租赁协议至期满为止。
经审理查明，法庭围绕双方当事人争议的焦点，调查事实如下：
1990年7月23日，上诉人水产公司与原深圳市华凯建材运输有限公司(下深圳华凯公司)签订了一份《承包水产大厦装修经营合同》，约定，由水产公司将座落在海口市X路，建筑面积为4506平方米的水产大厦第九层综合大楼一幢，大厦前后两侧所属场地(大厦前的临街场地、大厦后南侧4x4、北侧22x6米作为停车用地及大厦内的设施全部交给深圳华凯公司承包经营，承包期限从1991年1月1日起至2002年1月1日止，共12年，由海南华凯公司出资装修和购设备，承包金第一年交150万某，第二年以105万某为基数，逐年递增3％，每年承包金分两次付清，1月30日前付50％，6月30日前付完全年承包金；水产公司应于1990年9月15日前将大厦交付深圳华凯公司装修，深圳华凯公司在经营中可以部分或全部转包，但须征得水产公司同意，并对水产公司承担义务(本合同所规定)不变；违约责任第七条第2项约定，承包期内未经双方协商同意，不得单方变更和终止合同，如水产公司单方终止或变更合同应负担深圳华凯公司投资余值，并罚处未满期限内每年承包费总额的30％，如深圳华凯公司单方终止合同，其所投资的固定资产(包括装修设备及所有设备)无偿归水产公司所有。还应向水产公司支付未满期限承包金总额30％的违约金；第3项规定，深圳华凯公司如不按照规定日期缴承包金，应付未按时交纳部分20％的违约金，深圳华凯公司超过一年不缴承包金，水产公司有权终止合同，并按违约责任视为深圳华凯公司单方终止合同处理；同年8月1日，双方又签了一份《补充协议》，具体约定了第二年起逐年承包金的计算方法为105Х(1＋0．038)n，n为承包年数，第二年为1，依此类推。并约定将水产大厦命名为海洋大厦。同年8月10日，深圳华凯公司申请开办了企业法人海南海洋大厦。后因海洋大厦误期交付，为便于管理，1991年3月9日深圳华凯公司书面委托被上诉人海口华凯实业开发公司(下称海口华凯公司)全权管理海洋大厦。同年10月25日，水产公司与海南省水产局作为甲方，海口华凯公司与海南海洋大厦作为乙方，协商达成了一份《会议纪要》，纪要做出决议：对承包合同所定的停车场，为了便于统一安排，双方同意改由海南水产局管理；对海洋厦误期移交问题，双方亦取得了谅解。同时，建设海洋大厦配套工程表示进一步协商，同月29日，双方订立了一份合作建设海洋大厦配套工程的《合同书》，约定：由水产公司在海洋大厦现有用地的基础上提供157．32平方米土地，由海口华凯公司投入资金建造一幢与海洋大厦连接的九层楼X平方米，作为海洋大厦的配套工程、地下室及二层作为海洋大厦的配套设施用房，三至八层作为高档客房，海南海洋大厦代海口华凯公司每年交水产公司10万某。华凯公司并由其使用12年后参照双方已订的承包海洋大厦门承包合同有关条款将建筑移交给水产公司，水产公司负责在一个月内负责搬迁用地范围内的建筑物和其它障碍，并协助对方办有关的报建手续。该工程从开工起八个月内完成；双方均负责全面履行已签订的承包合同和本合同规定的条款，同时双方还对违约责任做了规定。1991年10月，海南海洋大厦委托天津设计院对海洋大厦配套工程画了一张总平面图，图中标明，待建的海洋大厦配套工程紧挨海洋大厦后面，占地长41米，宽6．96米。1992年4月12日，海南海洋大厦作为甲方，与上诉人四川银河公司签订了一份《承包海南海洋大厦经营合同》，约定，甲方将海洋大厦1－X层及未建的配套工程、大厦前后两侧场地(大厦前场地、大厦后南侧2．4x4、北侧（略）平方米作停车场用地以及大厦内的设施全部交由四川银河公司作为旅业、餐业、商业经营管理。由银河公司负责总资金，承包期15年，从1992年5月25日起至2007年11月24日止，承包金的缴纳标准缴交时间同华凯公司向水产公司缴交的一样，但四川银河公司还要再付给海南海洋大厦每年10万某的承包管理费；对违约责任，双方约定的条款与深圳华凯公司与水产公司所约定的一样。同月17日，海南海洋大厦又与四川银河公司签订一份《补充协议书》，约定，对甲方垫付在海洋大厦的款项，乙方应于1992年9月30日前结清，结清后，将海洋大厦的法定代表人更某为四川银河公司的人担任；并约定在一定时间内海南海洋大厦从大厦九楼办公用房搬出，大厦九楼归四川银河公司使用，四川银河公司给予一定报酬。同年5月29日，海南华凯公司又与银河公司签订《补充协议书》一份，约定，对四川银河公司指派的海南海洋大厦法定代表人未某工商局变更前，甲方应出具委托书给乙方，以便保证四川银河公司自主经营承包，并约定由海南海洋大厦将承包企业的公章营业执照、税务登记证、特种营业许可证等承包企业的一切法人证明文件、印章移交给四川银河公司，并于同年6月1日将海洋大厦移交。对待建的海洋大厦配套工程双方约定，按深圳华凯公司与水产公司于1991年10月27日订立的合同由四川银河公司出资修建，1992年8月12日，海南海洋大厦又与原审第三人渡边公司签订了一份《承包合同》，约定由海南海洋大厦将海洋大厦第X层交给渡边公司承包经营6年，每年承包金18万某，第二年在原基础递增2％，同年9月9日，海口华凯公司变更为海南华凯实业股份有限公司(下称海南华凯公司)后，将海南海洋大厦的公章、营业执照、税务登记证等法人证明文件、印章等移交给了四川银河公司，同年12月9日，海南华凯公司与四川银河公司签订了一份《补充协议(三)》该协议对海南华凯公司垫付在海洋大厦的工程款由四川银河公司返还外，对承包期的起至日定为1992年12月15日，并计收承包金。补充协议签订后，四川银河公司即以海南海洋大厦的名义对外经营。四川银河公司及渡边公司按合同约定将承包金付给海南华凯公司，海南华凯公司亦按合同约定将承包金付给水产公司。1994年9月22日，经工商部门批准，海南海洋大厦法定代表人变某为由四川银河公司的人员担任，由于银河公司缴交给海南华凯公司的租金与海南华凯公司缴交给水产公司的数额一致，故从1995年7月份起，海南华凯公司缴给水产公司的承包金就由四川银河公司直接向水产公司缴交。1996年12月10日，因海南华凯公司在1993年9月23日同意将已出租给渡边公司的九楼在期满后交给四川银河公司使用的约定无法实现，双方便订了一份《补充协议》，约定，该大厦九楼海南华凯公司使用至承包合同规定的期限，同时海南华凯公司不再向银行公司缴纳每年10万某的管理费。尔后，除了四川银河公司直接代海南华凯公司向水产公司交承包金外，四川银河公司也未向海南华凯公司交过管理费。1997年4月15日，海南华凯公司的下属物业公司又与渡边公司订了一份《补充协议》，约定将租期延至2002年12月30日，1998年6月12日又订协议约定，从当年的7月1日起至1999年6月30日止，租金每月1万某，以后的为每月（略）．67元。在合同履行过程中，直至1998年止因银河公司未将承包金直接交给水产公司，致使银河公司1997年拖欠海南华凯公司的承包金为（略）元，银河公司欠海南华凯公司的承包金同样为（略）元(不含两年20万某管理费)。渡边公司从1999年6月1日亦从未向海南华凯公司交付过租金。1999年5月10日，因大厦经营亏损，四川银河公司致函海南华凯公司，要求降低部分租金，同月19日，海南华凯公司又致函水产公司，要求降低租金，同时要求终止合同，改由四川银河公司直接与水产公司订承包协议履行。同月28日，水产公司致函华凯公司，要求缴清所欠租金后才同意部分减租。并表示双方应严格履行合同，后由于四川银河公司未依约缴纳租金，水产公司于1999年7月14日至20日对海洋大厦停水7天，恢复供水后，海南海洋大厦仍继续营业，但一直未缴付承包金，且从水产公司提供的海洋大厦水表中确认海南海洋大厦尚欠水产公司水费6059元，后经水产公司多次催讨未果，遂引起讼争。一审期间，经原审委托海南兴富华会计事务所对海洋大厦的电梯、空调、供水及配电设备等资产进行了评估，确定该资产评估价值为（略）元。
另经查，1990年7月承包海洋大厦时所约定的临街停车场从租赁之日起一直在由经营者使用。约定的海洋大厦后面南侧宽2．4米，长24米以及海洋大厦北侧长22米、宽16米的作为停车场的空地，是因当时该地上有两栋旧楼隔断而分南北两侧，后由于约定在该地上修建一栋长41．78米，宽6．96米的九层楼房作为海洋大厦配套工程，水产公司已在1992年间将两栋旧楼拆掉，已使该地连成一片。后由于该配套工程四川银河公司没有修建，该公司便在该地上挨着海洋大厦的后墙修建了一排长45．5米、宽约3米的小平房作为海洋大厦的附属用房来使用。余下空地做为停车场并依据原来的会议纪要决议由水产公司派保安统一管理。1998年水产公司在停车场上建起了一场停车棚共同使用。另查，深圳华凯公司因未年检，于1998年11月2日被深圳市工商部门吊销营业执照。海洋大厦在租赁期间，四川银河公司先后向海南华凯公司和水产公司交纳租金（略）元，并向海南华凯公司交纳93年至96年度承包管理费40万某。
上述事实，有当事人之间签订的承包水产大厦合同、有关补充协议、会议纪要、合同书、海洋大厦平面图、配套工程设计平面图、当事人之间有关来往函件、收款收据以及当事人的陈述等证据在案为凭，这些证据已经质证，可以作为认定事实根据。
本院认为，根据本案事实，处理意见如下：
上诉人水产公司与原深圳华凯公司于1990年7月23日签订的《承包水产大厦装修经营合同》，原深圳华凯公司下属的海南海洋大厦转租与四川银河公司订立的《承包海南海洋大厦经营合同》，名为承包合同，实为房屋租赁合同，该两份合同连同海南华凯公司与渡边公司签订的租赁海洋大厦第九层的租赁合同均为有效合同，应受法律保护。但由于承租者在租赁经营过程中，不依约按期缴交租金，拖欠出租方租金达一年以上，依有关法律规定及双方的合同约定，所签订的承包经营合同、租赁合同应予以解除。在合同履行期间，原深圳华凯公司已被撤销，海南华凯公司已经全部承担和享有了其所签订的合同的权利义务。故海南华凯公司应将拖欠上诉人水产公司的租金给付给水产公司，并应承担因拖欠租金而产生的违约责任。同样，四川银河公司在向海南华凯公司转租海洋大厦的过程中拖欠海南华凯公司的租金也理应偿付给海南华凯公司，并承担违约的民事责任。上诉人四川银河公司上诉认为自己没有违约，不应承担违约责任，是对方违约造成其损失，并要求按公平原则及情势变更原则，请求适当免去上诉人所交承包金的请求没有法律依据，本院不予支持。对四川银河公司每年上交10万某承包管理费的问题，因海南华凯公司与四川银河公司在1996年已经协商清楚，对此，海南华凯公司也已认可，且自1997年起实际上已不收取，原判仍判决四川银河公司支付承包管理费20万某给海南华凯公司实为不妥，应予纠正。四川银河公司对此提出上诉有理，应予支持。至于违约责任问题，临街停车场承租者一直使用，双方均无异议。所约定的海洋大厦后面的停车场从已查明的事实来看，当时分南北两侧，主要是由于中间有两栋旧楼相隔而成，后为建设配套工程，水产公司将旧楼拆除掉已连成一片，该地除了四川银河公司在地上修一行简易房外，大部分空地仍做为停车场。况且承租经营者四川银河公司在长达10年的合同履行期间，从未就这个问题提过任何异议，因此，原判认定水产公司未向海南华凯公司以及海南华凯公司不向四川银河公司提供停车场与事实不符。至于水产公司与原深圳华凯公司订立修建海洋大厦配套工程的合同，虽名为建海洋大厦的配套工程，其实是一份由水产公司出地、深圳华凯公司投入资金，以建代租的合作建房合同，该合同与承包海洋大厦的租赁合同是属于两个不同的法律关系，原审将其合并审理本就不妥，而这份合同订立后，并未经办理过任何报建手续，实质上是一份无效合同，且海南华凯公司及四川银河公司均未对该项目有任何投入，该合同双方实际上已经终止履行将近10年，根本不存在任何一方违约的问题。原审以水产公司不提供停车场和配套工程用地为由认定水产公司违约，并判令水产公司承担违约责任认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。同样，海南华凯公司也不存在违约问题。而海南华凯公司在原审认定海南华凯公司违约并判令其承担违约责任后，由于海南华凯公司及四川银河公司均对这项判决服判而不提出上诉，按照有关司法解释的规定，本院对该项判决不予审理，故原审第六项判决应予维持。由于被上诉人海南华凯公司拖欠上诉人水产公司的承包金超过一年，已构成违约，按照双方所订合同第七条第3项规定，应按违约责任第二项视为海南华凯公司单方终止合同，按该第二项规定，海南华凯公司单方终止合同应承担的违约责任除了海南海洋大厦的固定资产(包括装修设备及所有设备)无偿归水产公司所有外，还应向水产公司支付未满期限承包费总额30％的违约金。海南华凯公司拖欠租金视为单方终止合同的时间为1999年未满期限应为2年，因此，违约金应按2年未缴租金总额的30％计付。原审判决海南华凯公司按拖欠租金总额的20％支付违约金以及判令水产公司支付海南华凯公司固定资产余值（略）元，与合同约定不符，应予改判，上诉人水产公司对此提出上诉有理，应予支持。但同时又要求再按未交租金总额20％计付违约金与合同约定不符，本院不予采纳。同样，四川银河公司拖欠海南华凯公司租金达一年以上亦应按合同约定视为四川银河公司单方终止合同，其违约金的支付亦应与海南华凯公司向水产公司支付的一样，原审按拖欠租金总额的20％计付亦应纠正，原审判决海南华凯公司支付给四川银河财产余值（略）元也与合同约定不符，对此，海南华凯公司虽不上诉，但四川银河公司对该项判决已经提起上诉，按有关司法解释规定，本院予以审查并依法对该项判决予以撤销，因而四川银河公司要求海南华凯公司退还其投资余值327万某的上诉请求既没有法律依据，亦与合同约定不符，故本院不予采纳。上诉人水产公司上诉认为原审判决赔偿海南海洋大厦（略）元没有证据应予驳回，以及四川银河公司上诉要求判令水产公司赔偿其经济损失12．1万某的理由亦不能成立，且该请求上诉人一审时并无提出，是在二审增加的请求，本院不予采纳。上诉人水产公司要求判令海南海洋大厦交付拖欠的水费6059元的请求有理有据，本院予以采纳。水产公司上诉要求判决四川银河公司、海南海洋大厦对海南华凯公司所承担的债务承担连带责任的请求，因水产公司与海南华凯公司之间的租赁关系及海南华凯公司与四川银河公司的转租关系是互为独立的两个合同，不存在负连带责任的条件，故水产公司的这一请求缺乏法律依据，本院对此不予支持。另关于海南华凯公司与渡边公司的租赁关系，原审作出判决后，因双方均不提出上诉，故所作判决应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决如下：
一、维持海口市振东区人民法院(1999)振民二初字第X号民事判决第一项、第六项、第七项、第八项、第十一项、第十二项；
二、撤销海口市振东区人民法院(1999)振民二初字第X号民事判决第四项、第九项、第十项。
三、变更海口市振东区人民法院(1999)振民二初字第X号民事判决第三项为，被上诉人海南华凯公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将拖欠上诉人水产公司的租金(1999年之前拖欠租金为（略）元，1991年1月1日起至判决确定合同解除之日止，按双方签订的合同约定的租金标准计付)及违约金(按两年未缴租金总额的30％计)付给水产公司。
四、变更海口市振东区人民法院(1999)振民二初字第X号民事判决第五项为上诉人四川银河公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将拖欠被上诉人海南华凯公司的租金(1999年之前拖欠租金为（略）元；1991年1月1日起至判决确定合同解除之日止，按双方签订的合同约定的租金标准计付)及违约金(按两年未缴租金总额的30％计)付给海南华凯公司；
五、海洋大厦的电梯、空调、供水及配电设备及装修设备等所有设备无偿归上诉人水产公司所有。
六、被上诉人海南海洋大厦应于本判决发生法律效力之日起十日内将拖欠的水电费6059元付给上诉人水产公司。
本案一审案件受理费（略）元，由海南华凯公司负担（略）元，四川银河公司负担（略）元，渡边公司负担7160元，一审反诉费（略）元由海南海洋大厦负担（略）元，水产公司负担200元。本案二审案件受理费（略）元由海南华凯公司负担（略）元，四川银河公司负担（略）元。二审反诉费3930元，鉴定费4000元由四川银河公司与海南海洋大厦共同负担。
本判决为终审判决。
审判长黄某
审判员甘文萍
审判员蔡红曼
二○○一年五月二十七日
书记员刘云
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