海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2001)海南民终字第X号
上诉人(原审被告)潘某某，男，1933年出生，澄迈县X乡X村人，现住（略）。
被上诉人(原审原告)李某某，男，1943年出生，广东省信宜县人，现住（略）。
上诉人潘某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服澄迈县人民法院(2000)澄(白)民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，1999年12月21日，被告潘某某口头同意将一间瓦房卖给原告李某某，转让给（略）元。当天原告付2000元作为定金，同时口头约定在当年农历十二月底付清购房款，被告交付房屋。后因被告该房屋的手续不全没有到房管机关办理手续，致使房屋买卖不成，原告诉至法院，要求双倍返还定金4000元。原审认为，双方口头约定的房屋买卖没有实际履行且也没有到房地产机关办理过户等有关手续，故口头约定买卖合同无效，被告因无效合同取得的财产应予归还。据此判决：1、原告李某某与被告潘某某的房屋买卖关系无效；2、被告潘某某返还定金人民币2000元给原告李某某(限本判决生效后10日内付清)。案件受理费170元，其他诉讼费180元，由原告负担150元，被告负担200元。
宣判后，原审被告潘某某不服上诉称，被上诉人交了2000元给我作为定金后，双方约定在农历十二月底交完（略）元房款再办理过户手续，如在此期限内不补足购房款，所交定金作废。我并同时通知了承租我房屋行医的罗元汉按上述期限搬出，罗也表示同意。但过了2000年春节被上诉人也不补交房款，且叫人出面要我退还定金；被上诉人购买我房屋并非自用，而是和他人合伙做房产生意，由于房价高卖不出去才编造理由退还定金，这不合情理；房宅地是我的祖产，当年建房有报建手续，被上诉人没有交完房款以致双方无法到房产管理机关办理过户手续。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的请求。
被上诉人李某某辩称，双方并未口头约定我补交完购买款余额8500元后才办理房屋过户手续，而是约定农历12月底房屋的产权证和过户手续由上诉人办理，但到双方所约定的期限，上诉人既不办理房屋的有关手续，也没有叫当时承租该房行医的罗医生搬出，我也没有将购房款余额交完。我购买房屋是想改变我现时的居住状况而并不是做什么房产生意。如果上诉人一定要我把钱交完后才办理房屋的过户手续，我可以把款交给法院，待房屋过户手续办完后才将款转交上诉人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明：1999年12月21日，上诉人和被上诉人口头约定将位于澄迈县大丰墟体丰路的一间瓦房卖给被上诉人，房屋价款为（略）元，当年农历十二月底履行完毕。当日，被上诉人付2000元上诉人作为定金，后因该房屋手续不齐全双方未到房管机关办理手续，房屋买卖协议无法履行，被上诉人多次要求上诉人退还定金未果诉至法院，要求上诉人双倍返还定金。另查明，双方达成口头约定买卖房屋之前，上诉人已于同年11月11日已将该房屋出租给案外人罗元汉，上诉人承认出卖房屋并未提前通知承租人罗元汉，现该房屋仍由罗元汉承租。上诉人称该房屋没有房屋所有权证，但有报建手续，案在审理中上诉人未举相关证据。
以上事实有定金收条、调查笔录、开庭笔录等为证，足资认定。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《城市和有房屋管理条例》第九条对此也作了相应规定。依上述规定，这是出租人的法定义务，否则出租人与第三人所订立买卖合同无效。本案双方约定由上诉人将房屋出卖给被上诉人时，该房屋已出租给案外人罗元汉，上诉人在房屋出卖前未将其欲卖房之事由通知承租人，且上诉人未提供出卖房屋的所有权证书，故上诉人和被上诉人口头约定的房屋买卖合同无效。依民法通则之有关规定，上诉人据此所取得的财产应予返还。原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉无理，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元由上诉人潘某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴育森
审判员苏庆华
代理审判员吕志飞
二○○一年四月二十四日
书记员王夏
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